Цели, задачи и этапы производства строительно-технической экспертизы. Нормативно-правовое обеспечение и требования к проведению СТЭ квартиры, снования для ее проведения. Сведения о заказчике, организации-исполнителе и об объекте; результаты экспертизы.
| Рубрика | Строительство и архитектура |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 17.07.2016 |
| Размер файла | 4,3 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
ОГЛАВЛЕНИЕ
- 1.1 Цели и задачи проведения строительной экспертизы
- 1.2 Этапы проведения независимой строительно-технической экспертизы
- 1.3 Порядок производства строительно-технической экспертизы
- 1.4 Требования к порядку проведения СТЭ
- 1.5 Процесс производства строительно-технической экспертизы
- 2. Практическая часть
- 2.1 Вводная часть
- 2.1.1 Основание для проведения экспертизы
- 2.1.2 Сведения о заказчике
- 2.1.3 Сведения об организации-исполнителе
- 2.1.4 Сведения об объекте экспертизы
- 2.1.5 Цели проведения экспертизы
- 2.1.6 Средства измерения
- 2.1.7 Дата и место проведения экспертизы
- 2.2 Результаты экспертизы
- 2.2.1 Результаты экспертизы поверхности стен и перегородок
- 2.2.2 Результаты экспертизы пола
- 2.2.3 Результаты экспертизы потолка
- 2.2.4 Результаты экспертизы внутриквартирных деревянных дверей
- 2.2.5 Результаты экспертизы окон
- 2.2.6 Результаты экспертизы внутриквартирных инженерных сетей
- 2.2.7 Результаты экспертизы лоджии/веранды
- ВЫВОДЫ
ВВЕДЕНИЕ
Строительно-техническая экспертиза (СТЭ) как род инженерно-технических экспертиз играет важную, иногда решающую роль:
Дипломная работа. Дипломные работы на заказ
— в расследовании и судебном разбирательстве уголовных дел о несчастных случаях, авариях и разрушениях в строительстве;
— при рассмотрении в судах общей юрисдикции и арбитражных судах гражданских споров о праве собственности на недвижимость, качестве и стоимости зданий, строений, сооружений и выполненных строительных работ;
— в расследовании дел об административных правонарушениях, связанных с установлением правильности и правомерности строительства, эксплуатации строительных объектов.
Современные тенденции производства строительных и отделочных работ, а также судебная практика, отражают постоянный рост потребности в строительно-технической экспертизе.
Независимая строительная экспертиза недвижимости характеризуется тем, что она проводится в отношение качества строительства данной недвижимости и ее отделки.
Сделал игру и защитил по ней диплом! | Получил диплом благодаря своей игре на Unity
Актуальность темы выпускной аттестационной работы объясняется тем, что современных условиях застройщики реализуют жилые и коммерческие помещения после ввода в эксплуатацию здания в ненадлежащем качестве, с нарушением действующих СНиПов, СП и ГОСТов. В связи с этим нарушаются права потребителей на получение взамен оплаты качественного объекта недвижимости, начиная от монтажа и заканчивая отделкой.
Цели настоящей работы — на практическом примере 3-комнатной квартиры в многоквартирном жилом доме провести независимую строительно-техническую экспертизу.
Задачи выпускной аттестационной работы:
1. Определение правового обеспечения строительной экспертизы.
2. Подробное изучение объекта независимой экспертизы.
3. Установление наличия, характера и причин нарушений монтажных и отделочных работ в соответствие со СНиПами, СП и ГОСТами, действующими на территории РФ.
4. Изучение методологической базы экспертизы и определение стоимости устранения выявленных нарушений.
Объектом исследования является 3-комнатная квартира по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, 1, кв. 1.
Перечень нормативного, методического, информационного, программного и другого обеспечения, использованного в рамках настоящей работы, указан в тексте разделов и в списке литературы.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Общий объем работы 67 страницы. Аттестационная работа иллюстрирована фотографиями, 3 приложениями. Список литературы включает в себя 21 источник.
1. Методы и порядок проведения строительно-технической экспертизы готового строительного объекта
1.1 Цели и задачи проведения строительной экспертизы
При рассмотрении споров, вытекающих из договоров строительного подряда, нередко возникает потребность в решении вопросов, требующих специальных познаний, следовательно, в проведении экспертизы.
Целью проведения строительно-технической экспертизы является устранение противоречий в представленных сторонами документах, а также разногласий по вопросам определения качества, объемов и стоимости выполненных работ.
В ряде случаев заказчик, не оспаривая наличие задолженности за выполненные работы, объясняет неоплату наличием недоделок и недостатков.
Согласно п.4 ст.753 ГК РФ сдача-приемка работ оформляется актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка, и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт может быть признан имеющим юридическую силу, если мотивы отказа соответствующей стороны от подписания акта являются необоснованными.
Необходимость установления фактического наличия оснований, по которым заказчик вправе уклониться от приемки (обнаруженные недостатки исключают возможность использовать результат работы для цели, указанной в договоре, и к тому же ни подрядчик, ни заказчик устранить недостатки не могут), также вызывает потребность в проведении экспертизы.
В соответствии с п.2 ст.755 ГК РФ подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в период эксплуатации объекта в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта, неправильной его эксплуатации или ненадлежащего ремонта объекта.
В связи с этим возникает необходимость определения причин появления недостатков, а при наличии у заказчика права на их самостоятельное устранение (п.1 ст.723, ст.397 ГК РФ) — определения размера затрат заказчика на устранение недостатков.
Разновидности строительно-технической экспертизы:
— экспертиза градостроительной и проектной документации;
— экспертиза порядка составления и утверждения проектной документации;
— экспертиза результатов выполнения инженерно-строительных изысканий;
— строительная экспертиза (определение объема, качества и недостатков выполненных работ);
— ценообразование в строительстве;
— технология строительного производства;
— утрата эксплуатационных свойств объекта в результате пожара или иного повреждения конструкций.
Объекты, исследуемые экспертом, весьма разнообразны по своим природным и техническим характеристикам, функциональному назначению.
К объектам исследования строительного производства и эксплуатации строительных объектов относятся:
1. Проектирование промышленных и гражданских зданий, строений и сооружений. Проектирование строительных комплексов. Порядок составления и утверждения проектной документации.
2. Технология строительного производства.
3. Эксплуатация строительных объектов.
4. Ценообразование в строительстве.
5. Наиболее распространенные причины разрушения зданий, строений и сооружений; причины полной или частичной утраты эксплуатационных свойств строительных объектов.
6. Нормативно-техническая литература, регламентирующая порядок производства строительно-монтажных работ, эксплуатации строительных объектов, ведения ремонтно-восстановительных работ в строительстве.
7. Нормативно-техническая и специальная литература, содержащая положения по охране труда, технике безопасности и производственной санитарии в строительстве.
8. Нормативная и специальная литература, содержащая положения, связанные с вопросами владения и пользования недвижимостью градостроительной и жилищной сферы.
9. Специальная литература, содержащая положения, связанные с вопросами ценообразования в строительстве.
10. Методы определения качественных и количественных характеристик строительных объектов при проведении исследований во внесудебной сфере.
1.2 Этапы проведения независимой строительно-технической экспертизы
Независимая строительно-техническая экспертиза здания включает два этапа:
— На первом этапе проводится визуальная строительная экспертиза для определения фронта работ.
— Второй этап строительной экспертизы подразумевает инструментальное обследование здания. По данным инструментального обследования здания формируется отчёт строительной экспертизы. Отчёт содержит выводы и рекомендации экспертов по результатам проведения строительной экспертизы.
Выводы отчета судебной строительной экспертизы являются незаменимым аргументом в суде.
В рамках инструментальной строительной экспертизы может проводится экспертиза строительной документации, экспертиза строительных проектов, испытания материалов конструкций, расчет несущей способности.
Задачи строительной экспертизы могут потребовать проведения геодезических и геологических работ, телевизионного обследования или гeoрaдaрнoгo сканирования грунтов под фундаментом в рамках комплексной строительной экспертизы. В строительной экспертизе ограждающих конструкций применяются методы телевизионного контроля, гeoрaдaрнoe сканирование незаменимо при проведении строительной экспертизы фундамента здания. Строительная экспертиза несущих конструкций подразумевает испытания прочности бетона и расчет несущей способности. Какие из перечисленных видов строительной экспертизы будут включены в состав работ, зависит от целей строительной экспертизы и технического задания. Основным направлением нашей деятельности является проведение независимой строительной экспертизы, технического обследования зданий и сооружений, контроль качества строительства и оценка состояния недвижимости.
Строительная экспертиза (cтрoйэкcпeртизa) проводится при оценке соответствия качества фактически выполненных работ договорным, проектным требованиям и действующим правилам, определении стоимости и объёмов выполненных работ, определении причин возникновения повреждений, определении физического износа, проверке достоверности и обоснованности сметной документации. Необходимость проведения независимой строительной экспертизы может возникнуть при проявлении дефектов конструкций здания, трещин или протечек. Строительная экспертиза потребуется, когда нужно изменить назначение здания, переоборудовать, провести его реконструкцию или ремонт. Для перепланировки, надстройки или возобновления незавершенного строительства также необходима строительная экспертиза.
В деятельности по проведению строительно — технической экспертизы в судебном и внесудебном порядке следует рассматривать следующие 4 аспекта:
1. Строительно-техническая экспертиза.
2. Внесудебный порядок урегулирования вопросов.
4. Правовой статус эксперта.
1.3 Порядок производства строительно-технической экспертизы
Экспертные организации, строительные эксперты осуществляют СТЭ в соответствии с действующим законодательством, правилами безопасности, нормативными правовыми и техническими документами Российской Федерации и требованиями к экспертным организациям.
Экспертиза проводится экспертными организациями, либо строительным экспертом, имеющим лицензии на соответствующие виды экспертной деятельности органа исполнительной власти Российской Федерации или и субъекта Российской Федерации, осуществляющего лицензирование градостроительной деятельности на основании действующего законодательства.
Экспертная организация (эксперт) обязаны приостановить (прекратить) экспертную деятельность, на которую распространяется лицензия, в случае приостановления (отмены) действия свидетельства об аккредитации и приостановления или аннулирования действия лицензии. Контроль соблюдения экспертными организациями (экспертом) лицензионных требований и условий осуществляется органами исполнительной власти Российской Федерации или его субъектов, наделенными такими полномочиями Правительством Российской Федерации.
Экспертные организации должны иметь статус юридического лица и организационную форму, соответствующую требованиям действующего законодательства Российской Федерации.
Экспертные организации и их персонал в соответствии с Федеральным Законом «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» (статья 5) не должны подвергаться коммерческому, финансовому, административному или другому влиянию, способными повлиять на результаты экспертизы.
Экспертные организации не могут проводить экспертизу собственных объектов, а также экспертизу объектов в организациях, с которыми у них имеются общие коммерческие или иные интересы.
Стоимость работ за проведение СТЭ устанавливается экспертной организацией и заказчиком при заключении договора на проведение СТЭ, исходя из расчетов (калькуляций) по трудозатратам. Денежная оплата персонала, которому поручается проведение СТЭ, не должна зависеть от результатов проводимой экспертизы.
Экспертная организация (эксперт) обязан проводить СТЭ в соответствии с действующими строительными нормами и правилами и выдавать экспертное заключение, соответствующее установленным требованиям.
Предварительные переговоры оформляются протоколом экспертной организации (экспертом), ответственной за проведение СТЭ.
Заявка, договор или другие документы, регламентирующие условия проведения СТЭ. СТЭ проводится на основании заявки заказчика или других документов, в соответствии с согласованными условиями договаривающихся сторон проведения экспертизы.
Договор (документы) на проведение СТЭ оформляется после проведения предварительных переговоров и содержит:
— реквизиты договаривающихся сторон;
— перечень информации, материалов и других документов, необходимых для проведения СТЭ объекта, в соответствии с действующей нормативной технической документацией;
— согласие заказчика на выполнение требований, обязательных для проведения СТЭ, в частности проведение СТЭ на месте (в случае необходимости) и оплата расходов на ее проведение независимо от результата заключения СТЭ;
— обязанность заказчика СТЭ обеспечить безопасный и беспрепятственный доступ эксперта к объекту;
— срок проведения экспертизы определяется сложностью объекта СТЭ, но не должен превышать трех месяцев с момента получения комплекта необходимых материалов и документов в полном объеме в соответствии с действующей нормативной технической документацией и выполнения всех иных условий проведения СТЭ.
1.5 Процесс производства строительно-технической экспертизы
Процесс проведения экспертизы включает:
1. Назначение экспертов и руководителя группы экспертов;
Эксперты должны быть назначены официально приказом по экспертной организации с определением их полномочий в порядке, установленном экспертной организацией. Для проведения экспертизы назначается один или, при необходимости, группа квалифицированных экспертов и руководитель группы экспертов.
Экспертная организация, при необходимости, может привлекать специалистов других организаций для участия в проведении экспертизы промышленной безопасности опасных производственных объектов в горнорудной промышленности.
2 Подбор материалов и документации, необходимых для проведения экспертизы объекта.
Для проведения СТЭ заказчик должен представить:
— данные о заказчике и объекте СТЭ;
— сертификаты и паспорта на примененные строительные материалы и изделия, соответствующие условиям строительства и эксплуатации объекта СТЭ;
— проектно-сметную, конструкторскую, эксплуатационную, ремонтную, другую архивную документацию по объекту СТЭ;
— паспорта строительных технических устройств, инструкции, технологические регламенты;
— образцы материалов (при необходимости) или фрагменты конструктивных элементов;
— договор страхования строительного риска;
— договор строительного подряда;
— акты приемки сдачи выполненных работ.
Перечень и объем исходных данных и документации для проведения СТЭ уточняются в зависимости от объекта СТЭ и видов градостроительной деятельности.
При необходимости экспертная организация по вопросам своей компетенции имеет право запросить у заказчика дополнительную документацию по рассматриваемому объекту СТЭ. При несоответствии представленных материалов и документации установленным требованиям экспертная организация уведомляет заказчика о сроках представления материалов и документации в полном объеме в соответствии с действующей нормативной технической документацией. Срок представления экспертной организацией уведомления не должен превышать 7 дней со дня получения материалов.
При непредставлении в согласованный заказчиком и экспертной организацией срок запрашиваемых материалов и документации экспертиза не проводится, а материалы и документация возвращаются заказчику.
3. Проведение экспертизы
Строительно-технические экспертизы проводят согласно принятой программы проведения СТЭ.
В отдельных случаях силами экспертной организации могут быть проведены испытания по согласованным с заказчиком методикам и программам.
Экспертная организация при необходимости может осуществлять экспертизу с выездом на место с проведением комплексной проверки объекта, что должно быть оговорено в договоре.
Методы проведения экспертизы:
Независимая строительная экспертиза проводится с использованием следующих технологий:
— техническо-правовой мониторинг разнообразной документации с оценкой соответствия всех положений инженерного проекта, сметы или договора актуальным стандартам и общепринятым договорным принципам;
— всесторонний осмотр объектов, целью которого является фиксация явно выраженных дефектов;
— проведение необходимых замеров;
— методы неразрушающего контроля — ультразвуковая дефектоскопия, тепловизионная оценка, исследование материалов проникающими составами, вихретоковые замеры;
— лабораторные исследования образцов бетона, почвы, деревянных, стальных конструкций, которые забираются непосредственно на объекте;
— полевые испытания, проводимые с помощью механического воздействия на отдельные участки здания или сооружения;
— мониторинг образовавшихся трещин с помощью выставления маяков на проблемных участках;
— изучение отдельных элементов — фундаментных, кровельных систем, полов, стен, плит перекрытий, лестничных пролётов;
— проведение изысканий на земельных участках, включающих анализ грунтовых вод, ландшафтных разломов, характеристик почвы.
Кроме того, такая разновидность как экспертиза строительства может включать в себя методы компьютерного моделирования с помощью специальных программ (например, SCAD), позволяющих рассчитывать различные нагрузки, надёжность узлов и соединений, конструкционную прочность, оптимальные углы.
При экспертизе на месте эксперты проводят:
— детальное обследование материалов и конструкций здания и сооружения визуально и с применением аппаратуры и приборов контроля;
— составление дефектной ведомости с указанием причины дефекта, его объема и классификации по значимости;
— отбор проб материала, покрытий для лабораторного исследования;
— наличие системы контроля качества строительной продукции (услуги) и документов, подтверждающих ее качество и соответствие, выданное уполномоченными органами.
Экспертная группа должна получать все необходимые результаты анализов, документы, расчеты, протоколы, справки, отчеты и т.п. в письменном виде.
Результаты экспертизы объектов оформляются каждым членом экспертной группы в виде отчета (заключения, акта). Руководитель группы (ведущий эксперт) составляет проект сводного экспертного заключения по объекту в целом с учетом отчетов членов экспертной группы, который служит основанием для консультаций и принятия решения о выдаче положительного или отрицательного заключения экспертизы, с последующим его рассмотрением и утверждением. Заказчику направляется заключение экспертизы в количестве, указанном в договоре.
2. Практическая часть
Заключение №1/2015 по строительно-технической экспертизе 3-комнатной квартиры по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, д. 1, кв. 1
Заказчик: Иванов Иван Иванович
Исполнитель: ООО «Альянс» Центр независимой оценки»
660118, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. урванцева, 6д
Дата составления экспертизы: 16 марта 2015 года
2.1 Вводная часть
2.1.1 Основание для проведения экспертизы
Строительно-техническая экспертиза квартиры выполнена согласно договору №1/2015 от 01.01.2015 г.
2.1.2 Сведения о заказчике
Полное наименование Заказчика
Иванов Иван Иванович
Серия 01 01 № 111111 Выдан Отделом ОВД Советского района г. Красноярска. Дата выдачи: 01.01.2010г.
г. Красноярск, ул. Новая, 1, кв. 1
Основание для проведения экспертизы
Договор на оказание услуг по экспертизе № 1/2015 от 01 января 2015 года
2.1.3 Сведения об организации-исполнителе
Сведения о юридическим лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор
ООО «Альянс» Центр независимой оценки», 660118, г. Красноярск, ул. Урванцева, 6д, кв. 36, ИНН 2465317942, КПП 246501001, р/с 40702810523420000031 в филиале Новосибирский ОАО «Альфа-Банка» в г. Новосибирске, к/с 30101810600000000774, БИК 045004774. ОГРН 1142468048095, дата присвоения 01.09.2014 г.
Бондарь Алина Юрьевна
Член Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков» (свидетельство от 23.09.2014 №4129). Адрес СРО: 119180, г. Москва, ул. Большая Якиманка, д. 31, оф. 322.
Диплом серия ПП № 0279, регистрационный номер 143, выдан НОУ ДПО «Институт профессионального образования», 31.10.2012 г. в г. Москва. Стаж работы в оценочной деятельности — 2 года.
Удостоверение о повышении квалификации № 242401361880 от 24.01.2015г. по курсу профессиональной переподготовки «Экспертиза качества непродовольственных товаров». Выдано Центром дополнительного профессионального образования Торгово-экономического института ФГАОУ ВПО «Сибирский Федеральный Университет».
Гражданская ответственность оценщика застрахована ООО «Центральное Страховое Общество», полис №77702 ОО-000183/14 от 30.08.2014 г., срок действия — по 10.02.2016 года
Бондарь Юрий Анатольевич
Член Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков» (свидетельство от 23.09.2014 №4130). Адрес СРО: 119180, г. Москва, ул. Большая Якиманка, д. 31, оф. 322.
Диплом № 772400890394, регистрационный номер 338, выдан НОУ ДПО «Институт профессионального образования», 30.04.2014 г. в г. Москва. Стаж работы в оценочной деятельности — менее 1 года.
Гражданская ответственность оценщика застрахована ООО «Центральное Страховое Общество», полис №77702 ОО-000184/14 от 30.08.2014 г., срок действия — по 10.02.2016 года
2.1.4 Сведения об объекте экспертизы
Общая площадь, кв. м
Высота потолков, м
Площадь комнат, кв. м
18,84 / 12,33 / 11,61 /8,78 / 6,6 / 4,65 / 3,26 / 2,61 / 1,02
г. Красноярск, ул. Новая, 1, кв. 1
Сведения об объекте экспертизы представлены в соответствии с планом кадастрового паспорта жилого помещения, предоставленного Заказчиком (Приложение 2).
*- в соответствие с техническим паспортом жилого помещения высота потолков составляет 2,65 м. По результатам измерений фактическая высота помещений имеет диапазон от 2,63 м до 2,65 м.
2.1.5 Цели проведения экспертизы
Целями проведения строительно-технической экспертизы 3-комнатной квартиры являются:
1. Определение качества потолка (определение величины местных неровностей; наличия/отсутствия дефектов, расположенных на поверхности).
2. Определение качества окон из ПВХ-профиля (определение наличия/отсутствия дефектов, расположенных на поверхности; определение качества монтажа блоков в проемы).
3. Определение качества конструкции остекления лоджии.
4. Определение качества внутриквартирной сети отопления.
5. Определение стоимости восстановительного ремонта основания покрытия пола жилых помещений исследуемой квартиры в месте пересечения с трубопроводами сети отопления.
6. Определение стоимости устранения дефектов оконных заполнений, потолка помещений квартиры, сети отопления и конструкции остекления лоджии.
7. Экспертиза веранды/лоджии в указанной квартире на предмет соответствия назначения помещения.
2.1.6 Средства измерения
Замеры произведены с помощью следующих контрольных инструментов (приборов):
1. Рулетка измерительная металлическая: диапазон измерений до 5 м с ценой деления 1 мм. Matrix strong, №15. ГОСТ 7502-98, сертификат о калибровке №057001359 ФБУ «Государственный региональный центр стандартизации, метрологии и испытаний в Красноярском крае» от 05.02.2015 г. Действителен до 05.02.2016 г.
2. Линейка измерительная металлическая: диапазон измерений до 1 м с ценой деления 1 мм, №16. ГОСТ 427-75, свидетельство о поверке №057001362 ФБУ «Государственный региональный центр стандартизации, метрологии и испытаний в Красноярском крае» от 05.02.2015 г. Действителен до 04.02.2016 г.
3. Уровень строительный L-800, №17. Сертификат о калибровке №057001360 ФБУ «Государственный региональный центр стандартизации, метрологии и испытаний в Красноярском крае» от 05.02.2015 г. Действителен до 05.02.2016 г.
4. Дальномер лазерный CONDTROL X1 Plus, №00063506. Сертификат о калибровке №057001371 ФБУ «Государственный региональный центр стандартизации, метрологии и испытаний в Красноярском крае» от 05.02.2015 г. Действителен до 05.02.2016 г.
5. Уровень строительный L-2000, №18450. Сертификат о калибровке №057002126 ФБУ «Государственный региональный центр стандартизации, метрологии и испытаний в Красноярском крае» от 24.02.2015г. Действителен до 24.02.2016 г.
Средство фотофиксации — фотокамера цифровая Nikon Coolpix S2800.
Нормативно-технические документы, технические издания, использованные при проведении экспертизы:
1. СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия».
2. СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88».
3. ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения».
4. СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции».
5. ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия».
6. ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия».
7. ГОСТ 30673-99 «Профили поливинилхлоридные для оконных и дверных блоков. Технические условия».
8. ГОСТ 24866-99 «Стеклопакеты клееные строительного назначения. Технические условия».
9. ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия».
10. ГОСТ Р 52749-2007 «Швы монтажные оконные с паропроницаемыми саморасширяющимися лентами».
11. СП 73.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы».
12. СП 60.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование».
13. ГОСТ 6810-2002 «Обои. Технические условия».
14. ГОСТ 475-78 «Двери деревянные. Общие технические условия».
15. СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003».
16. Приказ № 37 от 04 августа 1998 Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».
17. Письмо Заместителя председателя Госстроя РФ Н.В. Маслова № НМ-2161/3 от 25.04.2001г. «О балконах, лоджиях, верандах».
Исследование проводилось органолептическим методом и методом сопоставления результатов натурного обследования с требованиями нормативно-технической документации.
2.1.7 Дата и место проведения экспертизы
Дата проведения экспертизы: 01 января 2015 г.
Время начала проведения экспертизы: 10:10.
При проведении экспертизы присутствовали:
— Иванов Иван Иванович — заказчик экспертизы.
— Бондарь Алина Юрьевна — специалист компании ООО «Альянс» Центр независимой оценки».
— Бондарь Юрий Анатольевич — специалист компании ООО «Альянс» Центр независимой оценки».
Исследование проводилось в дневное время при естественном освещении.
2.2 Результаты экспертизы
2.2.1 Результаты экспертизы поверхности стен и перегородок
При экспертизе отделочных покрытий стен и перегородок, основания отделочных покрытий стен и перегородок помещений квартиры установлено следующее:
1. В помещениях 3-комнатной квартиры на стенах присутствуют отклонения от плоскости:
— в помещении проходной: от 6 до 10 мм;
— в помещении коридора, смежного с кухней: от 2 до 8 мм;
— в помещении коридора, смежного с санузлом: от 2 до 6 мм;
— в помещении кухни: от 3 до 9 мм;
— в жилом помещении (зал): от 3 до 9 мм;
— в жилом помещении (детская): от 2 до 6 мм;
— в жилом помещении (спальня): от 2 до 7 мм.
Нарушение требований СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия». Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при производстве строительно-монтажных и отделочных работ. Общая площадь участков, имеющих указанные нарушения, составляет 52,12 кв. м.
2. В жилом помещении (спальня), проходной и коридора, смежного с кухней, сквозь обои проступают ржавые пятна. Нарушение п. 3.42 и 3.7 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия». Согласно данным пунктам выполнение отделочных и защитных покрытий по основаниям, имеющим ржавчину, высолы, жировые и битумные пятна, не допускается Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при производстве отделочных работ.
3. В жилом помещении (детская) по результатам простукивания присутствуют неровности шпаклевочного слоя стен и перегородок — вставка прямоугольной формы (слева от дверного проема у основания потолка). Нарушение требований п. 3.12 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», согласно которому следует, что при простой штукатурке не более 3 мм, глубиной (высотой) не более 5 мм. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при производстве строительно-монтажных и отделочных работ. Общая площадь участков, имеющих указанные неровности, составляет 0,19 кв. м.
4. На поверхности стен арки проходной, жилой комнаты (спальня) и кухни обойные полотна поклеены с нарушением рисунка, присутствуют мелкие отслоения. Под оконными проемами присутствуют «вставки» обойных полотен иной цветовой гаммы, что не соответствует требованию п. 3.67 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», согласно которому воздушные пузыри, пятна, пропуски, доклейки и отслоения, а в местах примыкания к откосам проемов перекосы, морщины, заклейки обоями плинтусов, наличников, розеток, выключателей и т.п. не допускается». При поклейке обоями должна присутствовать точная пригонка по рисунку. Общая площадь участка с указанными нарушениями составляет 32,63 кв. м. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился в результате отделочных работ.
5. При переходе в жилое помещение (зал) из коридора на стыке стены и дверного проема слева присутствует разрушение стены (выбоины и отверстия забитые строительным мусором и остатками материала). Присутствуют трещины с шириной раскрытия до 3 мм. Присутствует зазор между стеной и дверной коробкой.
Нарушение п. 3.12 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», согласно которому не допускаются на поверхности стен наличие трещин, шероховатостей, раковин и неровностей. Дефект значительный, устранимый. Нарушение технологии производства строительных работ. Общая площадь участков, имеющих указанные нарушения, составляет 0,1 кв. м.
6. В жилом помещении (зал) и коридоре, смежном с проходной, обнаружено более 3-х неровностей плавного очертания на 4 кв. м при проверке контрольной рейкой величиной от 4 мм до 9 мм. В помещении присутствуют неровности шпаклевочного слоя стен и перегородок. Нарушение требований п. 3.12 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», согласно которому следует, что при простой штукатурке не более 3 мм, глубиной (высотой) не более 5 мм. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при производстве строительно-монтажных и отделочных работ. Общая площадь участков, имеющих указанные неровности, составляет 7,79 кв. м.
7. В помещении туалета присутствуют неокрашенные участки стен у дверной коробки. Дефект малозначительный, устранимый. Дефект появился при производстве отделочных работ. Общая площадь участков, имеющих указанные нарушения, составляет 0,04 кв. м.
8. На стене балкона присутствует трещина с шириной раскрытия до 1 мм. Площадь участка с отслоением составляет 0,75 кв. м. На стене присутствуют участки, окрашенные краской другого тона. Дефект значительный, устранимый. Нарушение технологии производства отделочных работ.
9. Ширина швов между плитками на стенах ванной и туалета достигает до 5 мм. Нарушение требования п. 4.6 ВСН 50-96 «Инструкция по облицовке стен керамическими и полимерными плитками на клеях и клеящих мастиках», где отражено требование, что ширина швов между уложенными плитками должна составлять 2-3 мм.
10. На стенах балкона присутствуют неровности и мелкие выбоины. Нарушение требований п. 3.12 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», согласно которому следует, что поверхности при окраске должны быть сглажены, не иметь шероховатостей. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при производстве отделочных работ. Общая площадь участков, имеющих указанные неровности, составляет 8,01 кв. м.
11. В жилом помещении (спальня) на стыке стеновых плит в углу, смежном с помещением туалета, присутствует трещина с отслоением обойного покрытия, длиной 1,1 м. Дефект значительный, устранимый. Нарушение технологии производства строительных и отделочных работ.
2.2.2 Результаты экспертизы пола
1. Отклонения поверхности пола от горизонтальной плоскости при проверке контрольной рейкой составляют:
— в помещении кухни — от 2 до 4 мм;
— в помещении жилой комнаты (зал) — от 3 до 12 мм;
— в помещении проходной — от 2 до 6 мм;
— в жилом помещении (спальня) — от 2 до 4 мм;
— в жилом помещении (детская) — от 2 до 5 мм;
— в помещении коридора, смежного с проходной — от 2 до 6 мм;
— в помещении ванной — от 2 до 5 мм;
— в помещении балкона — от 2 до 3 мм.
Покрытия пола в указанных помещениях имеют сверхнормативные отклонения от поверхности плоскости при проверке контрольной рейкой. Нарушение требований п. 4.43 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия». Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при производстве строительно-монтажных и отделочных работ. Общая площадь участков, имеющих указанные нарушения, составляет 46,4 кв. м.
2. Покрытие пола из линолеума на балконе имеет вздутие, волны, приподнятые кромки. Нарушение требований п. 4.43 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», где определено, что поверхности покрытия не должны иметь выбоин, трещин, волн, вздутий, приподнятых кромок. Дефект малозначительный, устранимый. Дефект появился в результате отделочных работ. Площадь участков, имеющих указанные нарушения, составляет 8,69 кв. м.
3. На полу кухни и проходной полотна линолеума не подогнаны по рисунку. Дефект малозначительный, устранимый. Дефект появился при производстве отделочных работ.
4. В жилых помещениях, на кухне у трубопроводов сети отопления в местах пересечения перекрытий установлены гильзы. При прохождении трубопровода через гильзу возникает пространство в виде зазора. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при изготовлении конструкций и производстве строительно-монтажных и отделочных работ.
5. В жилых помещениях, на кухне у трубопроводов сети отопления в местах пересечения перекрытий потолка отсутствуют гильзы. На кухне присутствуют непокрашенные части трубопровода, проходящего через потолочное перекрытие. Нарушение п. 6.3.5.
СП 60.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», где определено, что «трубопроводы в местах пересечения перекрытий, внутренних стен и перегородок следует прокладывать в гильзах из негорючих материалов. Заделку зазоров и отверстий в местах прокладки трубопроводов следует предусматривать негорючими или горючими материалами, обеспечивающими нормируемый предел огнестойкости ограждений». Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при изготовлении конструкций и производстве строительно-монтажных и отделочных работ.
6. В помещении кухни у стены, смежной с балконом, присутствует зазор между панелью плинтуса и стеной. Нарушение п. 4.43 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», где определено, что зазоры и щели между плинтусом и стеной не допускаются. Дефект малозначительный, устранимый. Дефект появился в результате отделочных работ.
2.2.3 Результаты экспертизы потолка
1. Величина местных неровностей поверхности потолка при проверке контрольной рейкой составляет:
— в жилом помещении (зал) — от 2 до 11 мм;
— в жилом помещении (спальня) — от 2 до 7 мм.
Поверхность потолка в указанных помещениях имеет местные неровности. Превышающие допустимые значения. Нарушение требований п. 2.113 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции». Дефект значительный, устранимый. Дефект мог появиться как при изготовлении конструкций, так и при производстве строительно-монтажных работ. Общая площадь участков, имеющих указанные нарушения, составляет 19,45 кв. м.
2.2.4 Результаты экспертизы внутриквартирных деревянных дверей
1. Дверные проемы в ванную комнату и туалет установлены не на одном уровне. Дефект значительный, устранимый. Нарушение технологии монтажа двери.
2. Отсутствует вентиляционный зазор в зоне порога дверей в помещения туалета и ванной комнаты. Нарушение п. 7.3 «Нормативные требования к качеству строительных и монтажных работ», а также «Схемы операционного контроля качества строительных, ремонтно-строительных и монтажных работ», где определено, что зазоры между дверью и полом у дверей санитарных узлов должны составлять 12 мм. Данный дефект влияет на естественную вентиляцию помещений в квартире. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при сборке и монтаже дверей.
3. Отклонение от вертикали коробки двери в помещения ванной и туалета, кухни и жилых помещениях (зал, спальня) достигает до 13 мм. Нарушение п. 2.3 ГОСТ 475-78 «Двери деревянные. Общие технические условия», где определено, что «Отклонение дверных полотен от плоскостности не должно превышать 2 мм по высоте, ширине и диагонали.
Отклонение от перпендикулярности сторон дверных полотен не должно превышать 2 мм на 1 м». Дефект значительный, устранимый. Нарушение технологии монтажа дверей.
4. У коробки и полотна дверного проема в помещения (зал, спальня, детская, туалет, ванная, кухня) отсутствуют закрывающие элементы в виде щеколд, замков. Дефект является значительным, устранимым. Дефект появился в результате производства и монтажа дверных проемов. Нарушение п. 3.3 о комплектности ГОСТ 475-78 «Двери деревянные. Общие технические условия».
5. В помещение детской у дверного проема присутствует провисание дверного полотна на 3 мм. В жилом помещении (зал) провисание дверного полотна достигает 7 мм. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился в результате монтажа проема.
6. У дверных проемов между коробкой и полотном в жилых помещениях (детская, спальня), ванной комнаты и туалета присутствуют зазоры до 9 мм. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился в результате монтажа проема.
7. У дверного проема в жилое помещение (зал) некачественно прибита левая планка коробки. Деформирован стык горизонтальной и вертикальной кромок коробки. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился в результате монтажа проема.
8. На дверных проемах в ванную комнату и туалет присутствуют отслоения покрасочного слоя. Дефект значительный, устранимый. Дефект мог появиться как в результате монтажных работ, так и в ходе эксплуатации объектов.
9. В помещении туалета на стыке стеновой плиты и дверного проема изменяется расстояние между дверной коробкой и стеной от 5 мм до 20 мм. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился в результате строительно-монтажных работ.
2.2.5 Результаты экспертизы окон
1. В помещении кухни присутствует отклонение от вертикали у дверного проема балконного блока на 8 мм. Отклонение от вертикали оконного проема балконного блока на кухне составляет 5 мм. Нарушение требования п. 5.2.4 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам», где определено, что отклонения от вертикали и горизонтали смонтированных оконных блоков не должны превышать 1,5 мм на 1 м длины, но не более 3 мм на высоту изделия. Дефект значительный, устранимый. Нарушение технологии монтажа оконных проемов.
2. В жилых помещениях (детская, зал) и кухне на стыке подоконных досок и оконных рам присутствуют трещины. Нарушение требования п. Г 2.1 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам», где определено, что «места примыкания накладных внутренних откосов (независимо от их конструкции) к коробке оконного блока и монтажному шву должны быть герметизированы, при этом должны выполняться мероприятия, исключающие в период эксплуатации проявление трещин и щелей (например, уплотнение примыканий герметиками или другими материалами, обладающими достаточной деформационной устойчивостью)». Дефект значительный, устранимый. Нарушение технологии изготовления оконного блока.
нормативный правовой строительный технический
3 На стыке подоконных досок и подпирающих стен присутствуют зазоры и трещины в жилом помещении (зал), кухне и балконе. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился в результате монтажа оконных проемов.
4 В помещении кухни на стыке между пороговой доской и дверным проемом балконного блока присутствуют трещины. Нарушение требования п. Г 2.1 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам», где определено, что «места примыкания накладных внутренних откосов (независимо от их конструкции) к коробке оконного блока и монтажному шву должны быть герметизированы, при этом должны выполняться мероприятия, исключающие в период эксплуатации проявление трещин и щелей (например, уплотнение примыканий герметиками или другими материалами, обладающими достаточной деформационной устойчивостью)». Дефект значительный, устранимый. Нарушение технологии изготовления оконного блока.
5 Т-образные соединения профилей створок и соединения створок оконных блоков в помещении кухни, балконе негерметичные. Нарушение требований п. 5.9.3 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия». Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при изготовлении изделия.
6 В балконном помещении между оконной коробкой и стеной присутствуют зазоры, сквозь которые видна монтажная пена. Нарушение требования п. 5.1.3 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам», где определено, что при монтаже оконного блока должны присутствовать три слоя (наружный, центральный, внутренний). Согласно п. А 2 наружный слой должен содержать либо герметик, либо пароизоляционную ленту. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при производстве и монтаже оконных проемов.
7 В балконном проеме жилого помещения (зал) и кухне между оконной коробкой и стеной зазоры заполнены теплоизоляционным материалом неравномерно, с пустотами. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился в результате монтажных работ.
8 Угловые перегибы уплотняющих прокладок имеют выступы и отслоения, вызывающие сосредоточенные нагрузки на стеклопакеты в балконном помещении и кухне. Нарушение требования п. 5.6.17 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей», где определено, что «угловые перегибы и сварные стыки уплотняющих прокладок для стеклопакетов не должны иметь выступов (выпираний), вызывающих сосредоточенные нагрузки на стеклопакеты». Дефект значительный, устранимый. Дефект появился в результате некачественного монтажа оконных блоков.
9 В балконном помещении напротив входа в помещение кухни окна установлены не на одном уровне. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился в результате монтажа оконных блоков.
10 В жилом помещении (спальне) у оконного проема отсутствуют водосливные отверстия, прикрытые декоративными козырьками, для осушения полосы между кромками стеклопакета и фальцами профилей. Нарушение п. 5.9.5 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия», где определено, что должно присутствовать на нижних профилях коробок не менее двух водосливных отверстий, защищенных декоративными козырьками.
11 В жилом помещении (зал) отсутствует фурнитура у порога дверного блока оконного проема с выходом на балкон. Дефект значительный, нарушает эстетические свойства объекта, устранимый. Дефект мог появиться как в результате эксплуатации, так и в результате монтажа.
12 В жилом помещении (зал) присутствует зазор между подоконной доской и стеной. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился в результате монтажных работ.
13 В жилом помещении (зал) у оконной рамы с внешней стороны (балкон) присутствует деформация (складка) материала. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился в результате монтажных работ.
15 В жилом помещении (зал) в монтажном шве между стеной и подоконной доской присутствуют трещины и отслоения. Нарушение п. А 2.4. ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», где определено, что поверхность герметика не должна иметь трещин, слой герметика не должен расслаиваться или отслаиваться от материалов монтажного шва.
2.2.6 Результаты экспертизы внутриквартирных инженерных сетей.
1. В жилых помещения (зал, спальня) и кухне один из трубопроводов окрашен краской другого тона. Дефект малозначительный, устранимый. Дефект появился в результате отделочных работ.
2. Санитарные изделия (ванная, унитаз, раковина) установлены не по уровню. Нарушение требований п. 6.1.8. СП 73.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы». Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при монтаже санитарных изделий.
3. Отопительные приборы в помещениях установлены неровно на расстоянии от стены:
— в жилом помещении (спальня) — левая часть установлена на расстоянии от стены в 20 мм, правая — 12 мм;
— в кухне — левая часть установлена на расстоянии от стены в 22 мм, правая — 41 мм.
Дефект значительный, устранимый. Появился при монтаже отопительных приборов.
2.2.7 Результаты экспертизы лоджии/веранды
В качестве объекта экспертизы выступают веранда и балкон общей площадью 17,0 кв. м (12,9+4,1). Информация о стоимости квартиры и метраже отражена в договоре участия в долевом строительстве от 28.05.2012 г.
Целями проведения экспертизы веранды и балкона 3-комнатной квартиры является определение соответствия фактических элементов квартиры (веранда, балкон) их строительно-техническим характеристикам согласно СНиПам и иным нормативным документам.
Согласно п. В 2.2 Приложения В (обязательное) СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» общая площадь квартиры — сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правила технической инвентаризации.
Для проведения экспертизы веранды необходимо уточнить ее основные характеристики в соответствие с нормативной документацией:
— Согласно п. 3.9 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»:
Застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него, не имеющее ограничения по глубине. В многоквартирных жилых зданиях применяется в составе помещений блокированных жилых домов, или в составе помещений квартир, размещаемых на верхних этажах разновысоких зданий и имеющих выход на кровлю нижерасположенного этажа, на которой может устраиваться веранда
— Согласно приложению 1 (обязательное) к приказу №37 от 04 августа 1998 Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»:
По результатам осмотра исследуемого объекта выявлены следующие характеристики:
— помещение является неотапливаемым;
— помещение огорожено с трех сторон стенами;
— помещение остеклено с одной стороны;
— помещение примыкает к наружной стене;
— помещение является смежным с коридором (помещение №2 в техническом паспорте жилого помещения);
— помещение не имеет выход на кровлю нижерасположенного этажа.
Согласно п. 3.9 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»:
Встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух — при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной.
Из вышеперечисленных характеристик следует вывод о том, что исследуемое помещение, расположенное в квартире по адресу: 660098, г. Красноярск, ул. Новая, 1, кв. 1, не является верандой согласно действующей нормативно-технической документации, а является лоджией.
Для проведения экспертизы балкона необходимо уточнить его основные характеристики в соответствие с нормативной документацией:
— Согласно п. 3.8 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»:
Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Может быть остекленным
— Согласно письму Заместителя председателя Госстроя РФ Н.В. Маслова №НМ-2161/3 от 25.04.2001г. «О балконах, лоджиях, верандах»:
«…В связи с поступающими запросами по поводу использования в практике строительства и ремонта терминов «балкон», «лоджия» и «веранда» Госстрой России разъясняет.
В соответствии с данными в СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» (приложение 1) определениями понятий «балкон», «лоджия» и «веранда» и сложившейся практикой строительства, термины «остекленная лоджия», «остекленный балкон» и «веранда» имеют следующие значения:
— верандой является встроенное или пристроенное к индивидуальному жилому дому остекленное неотапливаемое помещение, не взаимоувязанное с освещением примыкающего к ней помещения и не имеющее ограничения по глубине;
— лоджией (остекленной или не остекленной) является помещение, встроенное в жилое многоквартирное здание и имеющее ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому она примыкает;
— остекленный балкон, как и лоджия, является частью многоэтажного жилого дома и имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому он примыкает…».
По результатам осмотра исследуемого объекта выявлены следующие характеристики:
Источник: knowledge.allbest.ru
Дипломная. Экспертиза проектной документации. Дипломная работа. Дипломная работа по специальности 080504 Государственное и муниципальное управление
Актуальность темы исследования. Государственная экспертиза является важным и действенным методом государственного управления и контроля.
Под экспертизой понимается анализ, исследование, оценка, результатом которых является заключение, отвечающее требованиям утвержденных стандартов, норм и правил и отвечающих интересам общества и государства.
Главная цель, достижению которой способствует экспертиза, — снижение вероятности принятия неоптимальных управленческих решений.
К сожалению, научно разработанный терминологический словарь в области экспертной деятельности отсутствует, неопределенность в терминологии во многих случаях порождает проблемы толкования. Экспертная деятельность смешивается с другими видами деятельности и выполняемыми функциями.
В нашем представлении экспертиза — это вид профессиональной деятельности, связанный с исследованием какого-либо объекта (проблемы) с целью повышения обоснованности принимаемых решений в условиях частичной неопределенности, противоречий или конфликта с представлением мотивированного заключения. Следует подчеркнуть функциональную принадлежность экспертизы к процессу принятия управленческих решений. Роль исследовательской компоненты в экспертизе подчеркивает целесообразность тесного взаимодействия органов экспертизы с отечественной наукой. Научность экспертных методов, поисковый характер экспертизы играют важную роль в системе научного обеспечения принятия решений.
Применительно к экспертизе мы имеем дело с эвристическими методами анализа, которые представляют собой особую группу приемов сбора и обработки информации, опирающуюся на профессиональные суждения экспертов. Выводы анализа, полученного на основе эвристических методов, имеют логическое обоснование и могут иметь форму прямой оценки (например, качественно, некачественно); определения предположений (например, выбор наиболее удачных решений посредством ранжирования, балльных оценок и т.д.); отбора конкретных мероприятий для конкретной проработки. К эвристическим методам относят методы аналогий, сравнений, опроса, «мозговой атаки», деловых игр и др. Сущность экспертизы раскрывается через гносеологическую (познавательную), аксиологическую (оценочную), прогностическую, диагностическую и контрольную функции.
Государственная экспертиза проводится в сфере, которая признается значимой с точки зрения государственных и общественных интересов и поэтому требует особых охранительных гарантий, обеспечиваемых государством. Особенно необходимо участие экспертов при выработке приоритетов социально-экономического, научно-технического и технологического развития, распределении средств налогоплательщиков на программы и проекты целенаправленной научно-исследовательской и инновационно-технологической деятельности в разных сферах экономики и жизнедеятельности общества. Как показала практика последних лет, активно создаваемые в органах власти экспертные советы позволяют с успехом привлекать (практически на общественных началах) к всестороннему рассмотрению проблемных вопросов научную и управленческую элиту страны и специалистов с большим практическим опытом. Это позволяет сэкономить значительные бюджетные средства и устраняет имеющиеся разногласия по тем или иным вопросам.
Общественную значимость экспертной деятельности, которая во многих случаях осуществляется с участием государственных служащих, похоже, сегодня практически никто не оспаривает. Важно развивать соответствующее научно-методическое, информационное, а также кадровое обеспечение, от которых зависит эффективная организация работ.
Государственная экспертиза – законодательно установленная деятельность уполномоченных организаций (экспертных организаций) и физических лиц (экспертов), осуществляемая по государственному заказу на договорной основе и связанная с проведением исследований, изучением, оценкой определенного объекта (предмета экспертизы), а также с подготовкой и оформлением выводов, рекомендаций (экспертных заключений) по предмету экспертизы.
В настоящее время формируется многоуровневая система экспертной службы: экспертные советы создаются и работают в отдельных государственных учреждениях, в районных органах управления и информационных центрах. Экспертная деятельность рассматривается и как важная составляющая профессиональной деятельности: экспертные функции вводятся в должностные обязанности целого ряда специалистов. Разрабатываются и реализуются учебные программы профессиональной подготовки экспертов.
Целью работы является изучение теоретических и методических основ формирования организации государственной экспертизы строительства, а также мер ее совершенствования на современном этапе отечественной экономики.
Достижение указанной цели предусматривает решение следующих задач:
1.теоретическое обобщение и уточнение содержания, места и роли экспертной деятельности в современных условиях хозяйствования;
2.выявление проблем организации экспертной деятельности в условиях перехода на инновационный путь развития отечественной экономики;
3.характеристика этапов проведения государственной экспертизы;
4.анализ экспертизы проектно документации;
5.рассмотрение роли авторского и технического надзора в строительстве.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, отражающих процесс формирования и совершенствования организации управления для обеспечения государственной экспертизы.
Объект исследования – проведение государственной экспертизы проектной документации нового строительства административного здания (генеральный проектировщик ОАО «ГПНИИ — 5»).
Степень разработанности проблемы позволяет утверждать о малоисследованности данной темы, так как за последние годы не было защищено ни одной диссертации и не опубликовано ни одной монографии, посвящённой собственно государственной экспертизе в строительстве.
Методологической и информационной основой исследования являются : современная теория экспертной деятельности, работы отечественных и зарубежных авторов в сфере экспертной деятельности, законодательные и нормативные акты, регламентирующие организацию экспертной деятельности в РФ и СНГ.
В процессе исследования использованы методы анализа, сравнительный метод, структурно-функциональный анализ, общенаучные методы, репрезентативное анкетирование.
Теоретической основой работы являются отдельные публикации таких авторов, как: Барышников А.Ф., Беляев М.К., Богданов П.Е., Ковальский М.И., Максимчук И.В., Костюченко С.О., Худякова А.С., Кудашев В.А. Мехнецова Е.И. Мильнер Б.З., Софриков А.В.
Элементы научной новизны состоит в анализе деятельности «Головной проектный научно-исследовательский институт-5» на основании экспертизы проектной документации по одному из объектов, проектируемых данной организацией.
Практическая значимость работы. Результаты исследования могут быть использованы для дальнейшего совершенствования управления государственной экспертизой в г. Санкт-Петербурге.
Структура и объем работы Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, приложений и списка литературы. Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы ее цель и задачи, указана степень научной новизны, практическая значимость выполненной работы. В первой главе работы определены понятие государственной экспертизы, типология и принципы государственной экспертизы, дан анализ законодательства РФ о государственной экспертизе.
Во второй главе проведен анализ проблем государственной экспертизы в строительстве, а также определена специфика государственной экспертизы в строительстве, этапы проведения государственной экспертизы, вводятся понятия о заключении государственной экспертизы и повторной экспертиза.
Третья глава – практическая, на примере государственной экспертизы нового строительства административного здания (рассмотрены: экспертиза проектной документации, проблемы авторского технического и надзора, ввод здания в эксплуатацию).
В заключении сформулированы основные выводы и результаты дипломной работы.
Источник: topuch.ru
Дипломная работа экспертиза строительства
НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)
Кафедра организации строительного производства
КУРСОВОЙ ПРОЕКТ
на тему: «Организация работ по проведению технической экспертизы конструкций и объектов недвижимости»
Аннотация
Курсовая работа на тему «Организация работ по проведению технической экспертизы конструкций и объектов недвижимости». Основной целью курсового проекта является закрепление и углубление знаний, полученных при изучении теоретического курса, а также приобретение практических навыков по обработке результатов предварительного обследования строительных конструкций.
Курсовой проект разрабатывается по строительному объекту производственного назначения в виде пояснительной записки и графической части.
Количество страниц — ____.
Количество таблиц — 7.
Количество чертежей — 4.
Первый лист чертежей — фрагмент схем расположения. Второй и последующие листы — узлы, в которых выявлены дефекты и эскизы обнаруженных дефектов.
Содержание
1. Назначение здания, особенности технической эксплуатации и факторы, воздействующие на здания
1.2 Особенности технической эксплуатации
1.3 Факторы, воздействующие на здание
1.4 Описание объекта
1.5 Классификация повреждений и дефектов строительных конструкций
2. Результаты предварительного обследования технического состояния строительных конструкций здания
2.1 Предварительное обследование технического состояния строительных конструкций
2.2 Характерные признаки повреждений
2.3 Вероятные причины возникновения повреждений и дефектов и методы их обнаружения
3. Определение степени снижения несущей способности и категории технического состояния строительных конструкций
4. Определение физического износа всех конструктивных элементов и физического износа здания в целом
4.1 Определение физического износа всех конструктивных элементов
4.2 Определение физического износа всего здания
5. Оценка технического состояния и рекомендации по дальнейшей эксплуатации здания
5.1 Оценка технического состояния
5.2 Разработка рекомендаций по дальнейшей эксплуатации здания
Введение
В результате воздействия на строительные конструкции здания и сооружений технологических сред, атмосферных явлений, эксплуатационных нагрузок и т.п. происходит снижение их эксплуатационных свойств.
Кроме того, снижению эксплуатационных свойств конструкций способствуют ошибки в проектировании, дефекты изготовления и монтажа, повреждения из-за неудовлетворительной эксплуатации, коррозии металлов, биохимических воздействия.
Современный уровень измерительной техники и развития методов испытания сооружений позволяют в настоящее время дать достаточно полную и объективную оценку состояния зданий на различных стадиях их эксплуатации. Имеющиеся методы выявления состояния конструкций дают возможность оценить состояние элементов конструкций в процессе их работы для предотвращения процесса разрушения, выявить дефектные и аварийные конструкции. Целесообразно создание системы контроля за состоянием эксплуатируемых зданий и сооружений, начиная с приемки их в эксплуатацию и кончая восстановлением эксплуатационных свойств конструкций в случае появления в них повреждений и дефектов.
В данном курсовом проекте рассматриваются результаты предварительного обследования технического состояния конструкций технического, большепролетного производственного здания. На основании выявленных дефектов и повреждений делают выводы о степени снижения несущей способности и категории технического состояния для отдельных конструкций и для здания в целом. После определения физического износа, в процентах, разрабатываются рекомендации по дальнейшей эксплуатации.
1. Назначение здания, особенности технической эксплуатации и факторы, воздействующие на здания
1.1 Назначение
Обследуемое здание является техническим малопролетным одноэтажным зданием. В качестве несущих конструкций выступают кирпичные стены, которые воспринимают нагрузки от собственного веса, а также железобетонных плит перекрытий и покрытий, ферм, рулонной кровли. Фундамент бетонный. Полы асфальтовые.
1.2 Особенности технической эксплуатации
При технической эксплуатации производственных зданий, в отличие от жилых и общественных, большое внимание необходимо уделять эксплуатационной среде, которая определяется внешней средой, технологическими процессами размещенного в здании производства, работой систем инженерного оборудования. Вместе с тем, нагрузки на некоторые конструкции производственных зданий, в отличие от жилых, носят динамический характер.
Практика эксплуатации производственных зданий показывает, что нередки случаи, когда величина и характер действующих на конструкции нагрузок отклоняется от проектных. Нарушаются технологические условия эксплуатации, например, характер эксплуатационной среды, что ведет к усиленному физическому износу конструкций. Все это неблагоприятно сказывается на надежности строительных конструкций, их долговечности и несущей способности, что в результате может создать аварийную ситуацию.
При эксплуатации строительных конструкций промышленных Предприятий большое внимание должно быть уделено процессам возникновения и развития коррозии материала конструкций. В результате ее воздействия происходят структурные изменений первоначальных свойств материала и его эксплуатационных свойств. Одним из наиболее распространенных элементов воздействия эксплуатационной среды на строительные конструкции является производственная пыль, которая увеличивает нагрузку на конструкции, осаждаясь на них, а также способствует возникновению и развитию коррозии. Кроме того, следует обратить внимание при эксплуатации промышленных здании и на способы складирования материалов и готовой продукции. Небрежное и не всегда правильное их размещение внутри или снаружи сооружения у несущих стен, создает дополнительную нагрузку на фундамент, что приводит к увеличению его осадки.
При эксплуатации строительных конструкций производственных зданий не допускается:
· увеличение эксплуатационных нагрузок выше проектных;
· уменьшение поперечных сечений элементов конструкций вследствие подрезов и вырезов в колонных, плитах, стержнях ферм, подкрановых балок;
· воздействие ударных нагрузок, в том числе и от напольного транспорта, мостовых и других кранов;
· подвешивание и подтягивание грузов в непроектных местах;
· пробивка и сверление отверстий в напряженных местах конструкции и другое.
Запрещается эксплуатация здания при поврежденных соединениях конструкций или самой конструкции.
При эксплуатации промышленных предприятий имеет место воздействие на конструкции минеральных масел, охлаждающих жидкостей, технологических жидкостей (при их утечке) в гальванических цехах. Так, минеральные масла, химически неактивные по отношению к бетону, воздействуют на него отрицательно, так как их поверхностное натяжение в 2-3 раза меньше, чем у воды, поэтому обладая большей смачивающей способностью, они расклинивают бетон, снижая его прочность на 30-40%.
Состояние производственных зданий и сооружений с агрессивными средами во много зависит от того, насколько герметизированы технологические процессы, предотвращены агрессивные выделения в помещении, работает ли должным образом вентиляция, смываются ли промышленные стоки.
Для таких сооружений очень важна систематичность и оперативность их технической эксплуатации — чем выше степень агрессивности среды в сооружении, тем чаще должны производиться их обследования и по возможности быстрее восстанавливаться конструкции, начавшие разрушаться.
Источник: dodiplom.ru
Судебная строительно-техническая экспертиза
Для подготовки курсовой работы, реферата или диплома на тему Судебная строительно-техническая экспертиза рекомендуется рассмотреть следующие вопросы:
- Введение
- Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости
- Основные подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки
- Заключение
- Список использованных источников или литературы по теме работы
Материал для работы можно подобрать самостоятельно, используя интернет или другие источники или обратиться за помощью к специалистам.
Фрагмент работы на тему «Судебная строительно-техническая экспертиза»
ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА
«Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, г. Краснодар, ул. Базарная, 95»
Выпускная аттестационная (дипломная) работа 67 с., 13 рис., 17 табл., 18 источников.
Судебно-экспертная деятельность, субъект экспертной деятельности, объекты экспертизы (экспертного исследования), судебная экспертиза, задача конкретного экспертного исследования, вид экспертизы, род экспертизы, вид экспертизы, подвид экспертизы, задача рода, вида, и подвида судебной экспертизы, судебная строительно-техническая экспертиза (ССТЭ), предмет ССТЭ, задачи сстэ, объекты ССТЭ, объект экспертного познания, назначение ССТЭ, экспертный осмотр, экспертное исследование, этапы экспертного исследования, методы исследования, средства исследования, экспертные образцы, обоснованность выводов судебного эксперта, заключение эксперта, обоснованность заключения судебного эксперта, домовладение, земельный участок, рыночная стоимость, оценка рыночной стоимости, дата оценки, процесс оценки, подходы оценки, методы оценки, итоговое согласование стоимости.
Целью выпускной аттестационной (дипломной) работы является закрепление теоретических знаний по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости». Закрепление теоретических знаний осуществляется посредством практического проведения исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости и составления Заключения эксперта по форме и структуре, предъявляемой законодательством в области судебно-экспертной деятельности. Автором проведено исследование конкретного строительного объекта и территории функционально связанной с ним (земельного участка) и сделаны выводы по поставленной задаче. Заключение эксперта содержит вводную, исследовательскую и заключительную часть (выводы) по поставленной задаче.
В выпускной аттестационной (дипломной) работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.
Теоретически изучено законодательство, регулирующее судебно-экспертную и оценочную деятельность в Российской Федерации, подходы и методы к оценке недвижимого имущества, итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных различными подходами.
Выполнен анализ рынка жилой недвижимости (домовладений) и земельных участков с разрешенным использованием под ИЖС в месте расположения объекта исследования, являющийся неотъемлемой частью процесса оценки.
Проведена оценка рыночной стоимости домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с использованием 2-х подходов: затратного и сравнительного. Земельный участок оценивался сравнительным подходом — методом сравнения продаж.
Проведено итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных двумя подходами, и сделаны выводы о величине рыночной стоимости объектов недвижимости.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ
1.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости
1.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости
2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ И СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы
2.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки
2.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста
3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ИССЛЕДОВАНИЯ
3.1 Вводная часть
3.1.1 Описание объектов исследования, стоимость которых необходимо определить
3.2 Исследовательская часть
3.2.1 Анализ рынка объектов исследования
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
строительный экспертиза недвижимость стоимость
1.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ
Термин экспертиза происходит от латинского expertus, что означает Їопытный, сведущий.
Судебная экспертиза является самостоятельной процессуальной формой получения новых и уточнения (проверки) имеющихся вещественных доказательств в уголовном, гражданском и арбитражном процессе.
Сущность судебной экспертизы состоит в анализе по заданию следователя (суда) сведущим лицом — экспертом — предоставляемых в его распоряжение материальных объектов экспертизы (вещественных доказательств), а также различных документов (в том числе протоколов следственных действий), с целью установления фактических данных, имеющих значение для правильного разрешения дела. По результатам исследования эксперт составляет заключение, которое является одним из предусмотренных законом источником доказательств, а фактические данные, содержащиеся в нем, — доказательствами.
Как было выше отмечено, судебная экспертиза является важнейшей процессуальной формой применения специальных познаний в судопроизводстве, в результате чего в распоряжении следствия и суда оказывается новая информация, имеющая доказательственное значение, которая не может быть получена другими процессуальными средствами.
Правовой основой использования специальных знаний в уголовном, гражданском и арбитражном процессах, а также в процессе административного производства является Конституция РФ. Вопросы использования специальных знаний регулируются соответствующими кодексами, Федеральными законами «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», законодательством Российской Федерации о здравоохранении и др.
Федеральный закон от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве. При этом в преамбуле Закона отмечается, что производство судебной экспертизы с учетом особенностей отдельных видов судопроизводства регулируется соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.
В этом Законе детально регламентирована деятельность государственных судебно-экспертных учреждений, к которым относятся специализированные учреждения федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для обеспечения исполнения полномочий судов, судей, органов дознания, лиц, производящих дознание, следователей и прокуроров посредством организации и производства судебной экспертизы (ст. 11).
К подзаконным нормативным правовым актам относятся указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и федеральные ведомственные акты, нормативные правовые акты субъектов РФ, региональные акты и акты органов местного самоуправления.
Подзаконными нормативными правовыми актами регулируется значительная часть деятельности по использованию специальных знаний в уголовном процессе.
Наиболее важное значение для деятельности судебно-экспертных учреждений имеют федеральные ведомственные нормативные правовые акты. К числу ведомств, наиболее детально регламентирующих вопросы применения специальных знаний в уголовном процессе, относятся Министерство юстиции, Министерство внутренних дел, Федеральная служба безопасности, Министерство здравоохранения и социального развития, Федеральная таможенная служба, Министерство обороны, Федеральная служба по контролю за оборотом наркотиков, Генеральная прокуратура РФ. Эти ведомства издают нормативные правовые акты на основе Федерального конституционного закона «О Правительстве Российской Федерации», предусматривающего издание такого рода актов, а также на основе положений о министерствах и иных федеральных органах исполнительной власти. Издаваемые этими органами ведомственные акты непременно имеют лишь подзаконный характер; издаются не только в соответствии с законами, но и указами Президента и актами Правительства; могут быть отменены или приостановлены в своем действии Правительством. Все акты федеральных органов исполнительной власти, которые касаются прав и свобод или обязанностей человека и гражданина, имеют межведомственный характер, подлежат обязательной государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ, а затем опубликованию.
1.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости
Строительно-техническая экспертиза объектов недвижимости осуществляется в нескольких аспектах:
Экспертизы местоположения, назначением которых является выявление факторов пространственной среды, влияющих на стоимостной эквивалент объектов недвижимости, оценка характера и величины такого влияния. Отметим, что указанные экспертизы определяют компоненты редкости. Таким образом, совестное использование результатов технических экспертиз и экспертиз местоположения позволяет определить ценность объектов недвижимости;
Результирующим показателем такого анализа является равновесная рыночная цена либо самого объекта недвижимости, либо предоставляемых им услуг (в связи с чем выделяются рынок объектов или рынок купли-продажи недвижимости и рынок услуг или рынок аренды недвижимости). Самостоятельной компонентой экономических экспертиз является оценка морального износа, которая базируется на анализе потребительского поведения и может быть осуществлена только посредством использования данных о состоянии потребительского спроса. Таким образом, целевым назначением экономических экспертиз является определение результирующего стоимостного эквивалента (иначе — денежного эквивалента ценности) с учетом всех факторов влияния.
В целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании.
Строго обязательным условием всех вариантов использования недвижимости и ее рыночного оборота является их соответствие действующим правовым нормам. Любой объект недвижимости включен в «правовое поле» на всем протяжении своего жизненного цикла. В связи с этим, обязательным элементом системы экспертиз недвижимости, являются правовые экспертизы. Содержание этих экспертиз в общем случае можно определить, как установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении конкретного объекта недвижимости. Взаимосвязь правовых экспертиз с техническими, экономическими и управленческими очевидна.
Таким образом, системное исследование института судебно-строительной экспертизы представляет интерес с точки зрения создания общей модели использования специальных знаний для юридических целей в условиях меняющейся правовой действительности. Представляется актуальным комплексное исследование проблем судебно-строительной экспертизы как основной формы использования специальных знаний в гражданском процессе в условиях меняющейся правовой действительности и действия нового Гражданского процессуального кодекса РФ.
Судебно-строительная экспертиза — один из институтов доказательственного права, через призму которого можно проследить многие закономерности современного развития гражданского процессуального права в целом.
1.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости
В действующем ГПК институту судебной экспертизы посвящено пять статей (ст. 74—78) в гл. 6 Доказательства; несколько отдельных статей в гл. 15 Судебное разбирательство (ст. 160, 163, 180, 181); ст. 260 (о назначении экспертизы для определения психического состояния гражданина по делам о признании гражданина недееспособным).
В уголовном процессе регламентация данного института шире: ему отводится пять статей (ст. 78—82 УПК) в гл. 5 Доказательства и специальная гл. 16 Производство экспертизы (ст. 184—194 УПК).
В ГПК России законодательно регламентировано назначение экспертов судом (ст 74), порядок проведения экспертизы (ст. 75); обязанности и права эксперта (ст. 76), заключение эксперта (ст. 77); оценка судом заключения эксперта (ст. 78); последствия неявки в судебное заседание свидетелей или экспертов (ст. 160), разъяснение эксперту его прав и обязанностей (ст.
163), допрос экспертов (ст. 180), дополнительная и повторная экспертиза (ст. 181). Для сравнения: в арбитражном процессуальном законодательстве статус эксперта регулируется отдельно в гл. 4, посвященной лицам, участвующим в деле, и иным участникам арбитражного процесса (ст. 45 АПК РФ); порядок же назначения и производства экспертизы отнесен к гл. 6 Доказательства (ст. 66—68 АПК).
Такую структуру следует признать более предпочтительной, отвечающей признаку системности.
Рассмотрим подробнее основные законодательные положения.
Вопрос о назначении экспертизы является одним из важнейших, ибо от его правильного решения во многом зависит эффективность использования специальных знаний для целей юридического доказывания. При этом важно уяснить соотношение роли суда и участвующих в деле лиц, порядок назначения эксперта (экспертов).
Первый возникающий вопрос: в какой стадии процесса возможно назначение экспертизы? ГПК допускает две основные возможности: в стадии подготовки дела к судебному разбирательству (п. 7 ч. 1 ст. 142 ГПК) и в стадии судебного разбирательства в суде первой инстанции (гл. 15).
Ст. 294 ГПК, регулирующей пределы рассмотрения дела судом кассационной инстанции, позволяет суду исследовать новые доказательства и устанавливать новые факты. Такая формула не исключает назначения экспертизы и в кассационной инстанции. На наш взгляд, это допустимо в исключительных случаях, по ходатайству заинтересованного лица и в указанных законом пределах — если суд признает, что такое доказательство (заключение эксперта) не могло быть получено в суде первой инстанции.
При совершении подготовительных действий судья учитывает необходимое для их осуществления время и соответственно определение о назначении дела к слушанию выносится с учетом времени на подготовку дела (в пределах обозначенного в ст. 99 ГПК семидневного срока). Если производство экспертизы, назначенной в этой стадии, требует большего времени, то по мотивированному определению судьи общий срок подготовки дела может быть продлен до 20 дней; однако данное полномочие судьи предусмотрено законом для исключительных случаев (ч. 1 ст. 99 ГПК).
Поскольку судебная экспертиза чаще всего проводится вне суда (т. е. не в зале судебного заседания), то при ее назначении в стадии судебного разбирательства возникает необходимость предоставить эксперту время на специальное исследование. Поэтому ГПК предусмотрено право суда приостановить производство по делу в случае назначения экспертизы (п. 5 ст. 215). Определение о приостановлении производства выносится судом по ходатайству заинтересованных лиц либо по своей инициативе.
Порядок назначения судебной экспертизы включает решение вопросов: об инициаторе назначения экспертизы, о выборе эксперта, о порядке формирования предмета экспертизы (круга вопросов эксперту). Тем самым определяются правила вынесения судом определения о назначении экспертизы. Столь же существенным является правильное составление самого определения, соответствие его структуры, содержания закону, ибо определение выступает своего рода программой предстоящего экспертного исследования.
Эксперта (или экспертов) назначает суд (ч. 1 ст. 74 ГПК). Однако это вовсе не исключает инициативы участвующих в деле лиц: стороны, их представители, иные заинтересованные лица — могут ходатайствовать перед судом о назначении в качестве эксперта конкретного лица по их выбору. В ч.1 ст.
75 ГПК специально указывается, что — при назначении эксперта суд учитывает мнение лиц, участвующих в деле. Но окончательное решение о выборе эксперта принадлежит суду.
При назначении экспертизы каждое лицо, участвующее в деле, вправе представить суду вопросы, которые должны быть разъяснены экспертом (ч. 2 ст. 74 ГПК). Это осуществляется посредством заявления ходатайства суду, которое суд вправе либо удовлетворить (и тогда предложенные вопросы включаются в определение суда), либо мотивированно отклонить. Окончательно круг вопросов, задаваемых эксперту, формулирует суд в своем определении.
2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ И СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы
Метод экспертизы (экспертного исследования) — система логических и (или) инструментальных операций (способов, приемов) получения данных для решения вопроса, поставленного перед экспертом. Операции, образующие метод, представляют собой практическое применение знаний закономерностей объективной действительности для получения новых знаний.
Методика экспертизы (экспертного исследования) — система методов (приемов, технических средств), применяемых при изучении объектов судебной экспертизы для установления фактов, относящихся к предмету определенного рода, вида и подвида судебной экспертизы.
Методы экспертизы основываются на соответствующих научных методах; характере и свойствах объекта экспертизы; опыте решения практических задач, в том числе на алгоритмических правилах и разработанных самим экспертом приемах изучения объектов экспертизы.
Принято различать методы исследования, применяемые в науке при разработке теоретических и экспериментальных проблем, и методы, применяемые в экспертной деятельности. Однако это деление весьма условно, так как используемые в экспертной практике методы также имеют научный характер, поскольку основываются на достижениях науки и техники.
Научная обоснованность экспертного метода, т.е. его надежность с точки зрения получения достоверных результатов, имеет важное значение для его практического применения. Кроме этого возможность применения метода экспертизы в судебно-экспертной деятельности определяется в больше степени требованием допустимости к применению в уголовном судопроизводстве. Это требование подразумевает соответствие метода букве и духу закона, т.е. принципам процесса установления истины при расследовании и судебном рассмотрении уголовных дел, поскольку прямого ограничения эксперта в выборе методов в законе не имеется, за исключением случаев, когда объектом является человек, а также безопасностью проведения исследования. Например, многие специальные естественно-научные методы для их реализации требуют высокого электрического напряжения, использования вредных для здоровья реактивов или излучений, что выдвигает на первый план при их применении требования соблюдения техники безопасности.
Применяемые экспертные методы должны отвечать требованиям законности и этичности, поскольку используются в сфере судопроизводства. Поэтому они должны отвечать конституционным принципам законности и нравственным критериям общества, т.е. не ущемлять прав граждан, не унижать их достоинства, исключать угрозу и насилие и не приводить к нарушению норм процессуального права.
Методы экспертного исследования также должны отвечать требованию сохранения объекта в том виде и состоянии, в котором он поступил на экспертизу. Разрушение, уничтожение объекта разрешается только в крайних случаях по согласованию со следователем (судом), назначившим экспертизу.
К неразрушающим методам исследования вещественных доказательств относят такие, которые никак не влияют на объект и не требуют для их реализации пробоподготовки. Но поскольку в ряде случаев на объект приходится оказывать определенное воздействие, применяются методы, не разрушающие объект, но изменяющие его состав, структуру или отдельные свойства.
В судебной экспертизе приходится применять также методы, не разрушающие образец, но требующие для его изготовления разрушения или видоизменения объекта, или методы, полностью или частично разрушающие образец или объект исследования.
Срок производства экспертиз регламентируется нормативными актами, поэтому метод экспертизы должен выбираться для его использования с учетом этого критерия. Таким образом, далеко не все технические средства и методы, применяемые в различных областях науки и техники, могут использоваться в экспертной практике. Методы экспертизы должны быть рентабельными, т.е. затраченные силы и средства должны соизмеряться с ценностью полученных результатов.
Результаты применения методов должны быть очевидны и наглядны для всех участников судопроизводства.
Основными оценочными показателями любого метода исследования с точки зрения целесообразности его использования являются:
— сложность, определяемая объемом работы, напряженностью труда, квалификацией исследователя и влиянием этих обстоятельств на результаты;
— экономичность, определяемая затратами на оборудование, подготовку специалистов и непосредственно на проведение исследования;
— влияние на объекты исследования, определяемое возможностью повторного проведения исследования;
— безопасность, определяемая влиянием на здоровье исследователя и степенью вероятности несчастных случаев;
— эффективность (действенность) характеризующаяся возможностью получения достоверных результатов, определенных с достаточной точностью, при использовании минимального объема необходимого времени.
При рассмотрении понятия методов судебных экспертиз следует осветить вопрос об источниках их формирования.
Метод может быть разработан в той же области научного знания, которая является базовой для производства экспертизы одного или нескольких видов, и создан для собственных научно-практических исследований в этой науке. К таковым, например, относятся большинство физических, химических и биологических методов исследования, применяемых в соответствующих науках и после адаптации ставших экспертными методами.
В структуре экспертного метода необходимы три элемента — обосновывающая, операционная и техническая части
2.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки
Исследование объектов недвижимости с целью их оценки регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и имеет свои специфические черты. Рассматривая объект недвижимости, эксперт обязан учесть все факторы, формирующие его стоимость: местоположение, инфраструктуру, транспортную доступность и состояние окружающей среды в данном месте. При осмотре эксперт должен внимательно изучить техническое состояние объекта и определить его износ на дату осмотра. Но самая главная часть работы при оценке недвижимости заключается в изучении состояния местного рынка недвижимого имущества и текущих ценовых тенденций в разных секторах этого рынка. При проведении анализа рынка, эксперт должен учитывать и существующие на дату оценки макроэкономические показатели и их динамику, поскольку общеэкономическая ситуация в стране непосредственно влияет и на рынок недвижимости.
Для расчета стоимости недвижимости эксперт может применять разные методы оценки. Выбор методов диктуется, прежде всего, целями и задачами оценки, а также наличием (или отсутствием) необходимой информации. Далее мы приводим краткие описания сути различных оценочных подходов (под подходом подразумевается совокупность родственных методов оценки, объединенная использованием какого — либо одного фундаментального качества недвижимости), используемых для оценки недвижимости для того, чтобы помочь пользователю сформировать начальное представление о механизмах формирования стоимости недвижимого имущества.
Затраты на создание объекта определяют его стоимость — в этом заключается суть так называемого «затратного» (т.е. основанного на расчете затрат) подхода к оценке недвижимости. Действительно, инвестор не продаст, например, здание за сумму, меньшую чем сумма затрат на строительство этого здания плюс среднеотраслевая норма прибыли на инвестиции. В то же время, покупатель вряд ли купит это здание за сумму, существенно (т.е. больше чем на среднеотраслевую норму прибыли) превосходящую затраты на строительство этого здания — ведь тогда становится выгодным просто построить аналогичное здание. Таким образом, считается, что действующие каждый в своих интересах продавец и покупатель сойдутся в цене на здание, примерно равной сумме затрат на строительство здания плюс разумная прибыль инвестора за инвестиции в строительство. Данная величина цены и считается рыночной стоимостью объекта, полученной с помощью затратного подхода к оценке.
Попробуем применить этот подход для оценки здания и участка земли под ним. Сначала определим стоимость земельного участка. Для этого сравниваются величины цен предложений аналогичных участков, выставленных на продажу на открытом рынке по состоянию на дату оценки. Далее рассчитывается стоимость строительства нового аналога оцениваемого здания — это делается либо составлением сметы строительства, либо по специальным справочникам укрупненных показателей строительства; после чего из получившейся суммы нужно вычесть накопленный износ здания.
Наконец, нужно прибавить к стоимости земельного участка полученную стоимость строительства (с учетом износа) и увеличить полученный результат на размер разумной прибыли инвестора, скажем 30-50% (прибыль инвестора рассчитывается экспертом, но описание методик определения прибыли инвестора выходит за рамки настоящей работы). Полученный таким образом результат является рыночной стоимостью здания, рассчитанной с помощью затратного подхода.
Для оценки коммерческой (т.е. предназначенной непосредственно для извлечения дохода) недвижимости хорошо работает так называемый «доходный» подход — совокупность оценочных методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования недвижимого имущества.
Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости. При этом предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимостью. Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
При оценке недвижимости с позиции доходного подхода, к доходам от использования объекта относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Здесь следует подчеркнуть, что эти доходы — прогнозные величины, рассчитанные экспертом на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово — экономическое состояние самого оцениваемого объекта недвижимости и той рыночной среды, в которой он находится.
Суть всех доходных методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал.
Как уже упоминалось выше, доходные методы оценки в основном применяются к недвижимости, основное назначение которой — приносить доход своему собственнику. Применение этого подхода к объектам, не предназначенным напрямую для извлечения дохода, может привести к получению не точных результатов оценки.
Сравнительный подход, который еще иногда называют «рыночным» — это совокупность методов оценки недвижимого имущества, основанных на сравнении с объектами — аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах продажи или предложения. Объектом — аналогом называется объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичные качества.
При применении сравнительного подхода рассматриваются аналогичные оцениваемому объекты недвижимости, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами, т.к. очень трудно найти два абсолютно похожих объекта. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался для продажи на открытом, конкурентном рынке.
Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста
Содержание и форма заключения судебного эксперта-строителя, так же как и заключений экспертов других специальностей, в общих чертах регламентируются процессуальным законом (ст. 204 УПК РФ, ст. 86 ГПК РФ, ст. 86 АПК РФ, ст. 26.4 КоАП), ФЗ о ГСЭД (ст. 25) и конкретизируются в ведомственных инструкциях, методических рекомендациях, специальной литературе и диссертационных работах.
Рассматривая заключение судебного эксперта-строителя, мы стремились к максимально полному его описанию, которое, с одной стороны, опиралось бы на положения общего характера, а с другой — раскрывало отражаемые в заключении характерные черты экспертизы данного рода.
Заключение эксперта (комиссии экспертов) дается в письменном виде. Сведущее лицо дает заключение от своего имени, подписывает его и несет за него личную, в том числе уголовную (ст. 57 УПК РФ, ст. ст. 307, 310 УК РФ, ст. 80 ГПК РФ, ст.
55 АПК РФ) либо административную (ст. 26.4 КоАП) ответственность. Указанный документ состоит из вводной части, исследовательской и выводов; выделяется также предшествующая выводам его синтезирующая часть. Что касается структуры заключения специалиста (ч. 3 ст. 80 УПК РФ) и его письменной консультации (ч. 3 ст.
188 ГПК РФ), то в настоящее время она еще не определена ни законодательно, ни в ведомственном порядке. Представляется, что эти документы также должны состоять из трех частей: вводной, мотивировочной и заключительной (ответы на поставленные вопросы).
Заключениям экспертов, оформляемым в экспертных учреждениях, предшествует письменная отметка о том, что его сотруднику в соответствии с ч. 2 ст. 199 УПК РФ, ч. 2 ст. 80 ГПК РФ, ч. 4 ст. 82 АПК РФ руководителем учреждения разъяснены его права, обязанности и ответственность за дачу заведомо ложного заключения (ст. 307 УК РФ) и разглашение данных предварительного следствия (ст. 310 УК РФ).
Применительно к административному процессу — за отказ или за уклонение от выполнения своих обязанностей (ч. 6 ст. 25.9 КоАП).
Здесь же должны быть подпись эксперта и дата получения указанных разъяснений. Это может оформляться и отдельным документом (подпиской эксперта), прилагаемым к заключению.
Во вводной части заключения эксперта приводятся необходимые установочные данные, индивидуализирующие проведенные исследования и определяющие их направление.
Здесь указывается, в связи с каким делом назначена экспертиза (номер дела и его наименование), род (вид) экспертизы, номер и дата составления (подписания) заключения, дата поступления материалов на экспертизу, название органа, назначившего экспертизу (фамилия, инициалы судьи либо следователя, в отношении последнего — звание и классный чин), постановление (определение), на основании которого производится экспертиза, и дата его принятия, приводятся сведения об эксперте.
В исследовательской части заключения эксперт излагает ход и результаты проведенного им исследования.
При производстве дополнительной экспертизы им дается пояснение о том, чем (результатами каких выполненных действий) устранена неполнота или неясность первичной экспертизы, либо констатируется невозможность этого.
При производстве повторной экспертизы проводится сопоставление полученных выводов с выводами первичной экспертизы, приводятся и конкретизируются результаты такого сопоставления.
В данной части описываются использованные экспертом методы исследования, технические средства и условия их применения, дается научное объяснение установленным фактам, а также характеризуются объекты исследования с указанием их состояния. Излагая общеизвестные научные и научно-технические положения, используя апробированные методы и методики исследования, их достаточно только упомянуть и перечислить.
Специфические научные положения, малоизвестные, относительно недавно используемые на практике методы и средства должны быть подробно охарактеризованы, со ссылкой на литературные источники, справочники, технические паспорта и пр. Говоря об описании хода исследования, необходимо выделить следующие наиболее общие его стадии, изложение которых обязательно приводится в исследовательской части заключения (ниже представлена обобщенная модель указанной части заключения эксперта-строителя, включающая в себя описание хода решения основных задач ССТЭ).
Выводы — итоговая часть заключения эксперта и специалиста, где кратко формулируются ответы на поставленные перед ними вопросы. В заключении специалиста выводы резюмируют изложенное в мотивировочной части этого документа, в заключении эксперта — воспроизводят результаты исследования, изложенные в предыдущей части. Поэтому было бы ошибкой вместо ответов на вопросы ограничиваться простой ссылкой на исследовательскую часть, как это делают некоторые эксперты. Такое повторение не является излишним: оно облегчает органу (лицу), назначившему экспертизу, и участникам процесса ознакомление с заключением эксперта и его оценку.
На каждый из вопросов должен быть дан ответ по существу либо указано с соответствующей мотивировкой на невозможность его решения. Вывод об обстоятельствах, по которым эксперту не были поставлены вопросы, но которые им установлены в процессе исследования в порядке экспертной инициативы, излагаются в конце этой части заключения.
3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ИССЛЕДОВАНИЯ
Мне, эксперту ФИО, разъяснены права и обязанности судебного эксперта, изложенные в ст.85 ГПК РФ.
Об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ предупрежден.
Подпись эксперта: _____________ ФИО
30 апреля 2013 г.
3.1 Вводная часть
ХХ апреля 2013 года для производства судебной оценочной экспертизы поступило определение Арбитражного суд Республики Татарстан от 18.04.2013 г. по делу А65-ХХХХ/2013 и документы на земельный участок.
Сведения об эксперте-оценщике.
Адрес: г. Набережные Челны, ул. Ш.Усманова, д 69 кв 145.
Паспорт 92 03 № 187173 выдан Электротехническим ОВД г. Набережные Челны Республики Татарстан 17 июля 2002 года.
Оценщик состоит в саморегулируемой организации согласно сертификата действительного члена саморегулируемой организации Российского Общества Оценщиков № 06П-05899 от 02 июня 2006 года. Адрес СРО РОО: 105066, Москва, 1-й Басманный переулок, д.2А, офис 5.
Оценщик включен в реестр РОО под № 4007 имеет свидетельство о праве заниматься оценочной деятельностью на территории Российской Федерации.
Имеется профессиональное базовое образование в области оценки:
— диплом на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости бизнеса ПП №439814 от 18.10.02г. Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Плеханова на имя ФИО
Повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» Российская федерация (г.Казань), свидетельство рег. №-277/09 от 02 октября 2009 г.
Гражданская ответственность оценщика застрахована в в ОСАО «ИНГОССТРАХ» и ОАО «Альфастархование» полис № 4376 от 23.07.2012 г. страховая сумма 300 000 рублей, ОСАО «ИНГОССТРАХ» полис № 433-172-024784/13 от 15.04.2013 г. страховая сумма 3 000 000 рублей .
Стаж работы в области оценки составляет 10 лет.
Вопросы, поставленные перед экспертами:
Определить рыночную стоимость Жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу Республика Татарстан, Тукаевский район, Биклянское с/п, с. Биклянь, ул. Ахметшина, д. 92.
На экспертизу предоставлено:
Технический паспорт выполненный Тукаевским участком МРФ № 8 МСАЖКХ РГУП БТИ РТ от 01.06.2010 г
Свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом 16-АЕ № 531861 от 11.03.2011 г.,
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок 16-АЕ № 531862 от 11.03.2011 г.
Кадастровый паспорт земельного участка № 1600/301/10-193129 от 11.05.2010 г.
Исследование проводится методом сопоставления представленных судом материалов гражданского дела с результатами исследования объекта в натуре, путём математических вычислений на основе нормативных требований в области оценки объектов недвижимого имущества.
Статус заключения: Официальный документ, имеющий доказательственное значение.
Объекты оценки — объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревание. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Метод оценки — последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Земельный участок — это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющие качественные характеристики земельного участка.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно ст.130 ГК РФ относится земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.
Домовладение — жилой дом, другие строения, сооружения и элементы благоустройства, расположенные на отведенном в установленном порядке земельном участке, имеющем определенные границы. Предназначено для постоянного круглосуточного проживания. Имеет почтовый адрес и обособлено от других смежных участков. Земельный участок является элементом домовладения в том случае, если этот участок — собственность владельцев строений, сооружений и прочих элементов домовладения.
Определение права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с пользованием, владением, распоряжением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.
3.2.1 Анализ наилучшего наиболее эффективного использования
Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями.
При выборе «наилучшего и наиболее эффективного использования объекта» учитывались следующие факторы:
1) Оцениваемый объект является индивидуальным жилым домом, находится в хорошем техническом состоянии. На дату осмотра в жилом доме проживают. В помещениях жилого дома выполнена хорошая отделка. Приусадебный участок огорожен.
2) Подъезд к жилому дому осуществляется легковым автотранспортом.
3) Объект оценки расположен в большом сельском районе незначительно удален от города .
При рассмотрении вопроса о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка с имеющимися улучшениями учитывались следующие критерии анализа:
Законодательно разрешенное использование.
Каких-либо законодательно установленных и документально подтвержденных ограничений на использование оцениваемого объекта и на земельный участок не выявлено, оценивается в целях залога под кредитные ресурсы — в таком виде как есть, т.е. как индивидуальный жилой дом, то планируемое использование не нарушает какие — либо имеющиеся законодательные ограничения.
Физически возможное использование.
Объемно-планировочные характеристики и техническая оснащенность инженерными коммуникациями делают физически осуществимыми варианты использования оцениваемого объекта в качестве индивидуального жилого дома.
Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование.
В рыночных условиях возможные варианты использования, как позволяющие получить определенный доход, являются финансово возможными. Определение варианта использования, дающего максимальную продуктивность данной собственности, как улучшенной, выполняется сравнением стоимости будущих выгод, которые могут быть получены от использования оцениваемой недвижимости. Местоположение земельного участка подходит для размещения индивидуального жилого дома, и должно обеспечивать доходность землепользования, и тем самым создавать стоимость.
Проведенный анализ наиболее эффективного и оптимального использования земельного участка с улучшениями позволяет сделать вывод о том, что по единственно разрешенному использованию наилучшим использованием оцениваемого объекта является текущее использование в качестве жилого.
3.2.2 Анализ рынка объектов исследования
Райцентр: Набережные Челны (Яр Чаллы)
Территория: 1729,49 кв. км
Численность населения: 37,2 тыс. человек
Тукаевский район расположен по Нижней Каме, на территории Восточного Закамья. Рельеф района равнинный. Из почв преобладают выщелоченные и оподзоленные черноземы, коричнево-серые и дерново-карбонатные почвы. На территории района имеется несколько, разрабатываемых месторождений нефти.
Основную часть территории района занимают земли сельскохозяйственного назначения — 119,3 га. Тукаевский район находится в пределах угольного бассейна (Камбасс), угольные пласты находятся на значительной глубине и весьма обводнены, потому их разработка не производится. Торф известен у населенных пунктов Ильбухтино, Тлянче-Тамак, Кузкеево, у исчезнувшей деревни Батраково.
В ряде мест торфы насыщены известняковыми растворами (известняковые торфы), их употребляют для удобрения и известкования кислых почв. Современные и затопленные долины р.Кама содержат мощные и многочисленные месторождения инертных стройматериалов гравия, песка. Здесь есть месторождения известняков, бентонитов (глин морских отложений, пропитанных гипсом).
Практически в любой точке района можно извлечь минерализованную воду. Леса в Тукаевском районе находятся в ведении 4 лесхозов. Лесистость района ниже, чем в среднем по республике и составляет чуть более 12%. Основные породы — дуб, липа, береза, осина. Имеются хвойные — ель, сосна.
Город, центр Тукаевского района, расположен в северо-восточной части РТ, порт на левом берегу р. Кама, в 17 км к северо-востоку от ж.-д. ст. Круглое Поле (линия Агрыз-Акбаш). Центр Тукаевского (в 1930 — 1976 гг. — Челнинского) района. Расстояние до Казани 225 км. Крупный узел автомобильных дорог: автодороги из Набережных Челнов в Елабугу, Казань, Нижнекамск, Заинск-Альметьевск, Сарманово-Мензелинск.
Ведущие промышленные предприятия: ОАО «Набережночелнинский комбинат хлебопродуктов» — одно из крупнейших агропромышленных предприятий республики, в состав комбината входят элеватор емкостью 95 тысяч тонн зерна, две мельницы, комбикормовые и крупяные заводы; ОАО «Набережночелнинский завод ЖБИ Мелиорации» основан в 1976 году с проектной мощностью 60 тыс. куб. метров железобетонных изделий в год для нужд мелиоративного строительства. В настоящие время завод выпускает широкую номенклатуру железобетонных изделий более 150 наименований: плиты перекрытия, фундаментные блоки, кольца смотровых колодцев, сваи, железобетонные изделия для автодорог, опоры ЛЭП и другие; ОАО «Набережночелнинский элеватор» занимается приемом, хранением, сушкой и переработкой зерновых и масличных культур, производством круп. В последние годы введен в эксплуатацию комбикормовый завод производительностью 720 тонн комбикорма в сутки. В 2010 году сдан в эксплуатацию новый мини-завод по производству рапсового масла холодного отжима, производительностью 50 тонн масла в сутки. ООО «Челны-мясо» — предприятие по переработке мяса и пищевых субпродуктов крупного рогатого скота, свиней, овец, коз, животных семейства лошадиных, производство продуктов из мяса.
Источник: www.refmag.ru