Для чего нужен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства

Техплан для ввода объекта в эксплуатацию

Технический план для ввода объекта в эксплуатацию — это базовый документ, на основании которого комиссия согласовывает ОКС. Он также необходим для постановки недвижимости на государственный учет в Росреестре и регистрации права собственности. Порядок оформления, требования к содержанию и особенности технического документа рассмотрим в этой статье.

Технический план для ввода объекта в эксплуатацию: Что это за документ?

Технический план — это документ установленной формы, который содержит сведения об объекте капитального строительства, на основании которых уполномоченная госинстанция выдает согласие на использование строения. Этот вид технической документации также используется для регистрации прав собственности на недвижимость в Росреестре.

Ввод ОКС в эксплуатацию является обязательной процедурой, которая является завершительной стадией строительства многоквартирного дома или иного объекта капитального строительства. Ее обязан пройти каждый застройщик, желающий оформить имущественные права на здание, помещение, сооружение и завершить строительство. Получение разрешение на использование объекта позволяет собственнику полноценно распоряжаться недвижимостью, заключать юридические сделки, использовать по целевому назначению.

Подготовленный технический план позволяет изучить параметры строения, проверить качество объекта недвижимости и его соответствие установленным строительным, санитарным нормам, схеме застройки. Даже незначительные отклонения от действующих нормативов могут привести к разрушению здания, деформации конструкции. Это, в свою очередь, может нанести ущерб здоровью людей.

Состав техплана объекта

Текстовая

В текстовом разделе технического описания характеристик объекта недвижимости содержатся такие пункты:

• Информация о земле;
• Информация о технических параметрах здания (площадь, количество этажей);
• Строительная декларация;
• Список документов, на основании которых изготовлен техплан;
• Итоговое заключение разработчика;
• Реквизиты застройщика и исполнителя.

Графическая

Второй раздел техническоой документации включает картографические материалы на объект капитального строительства. В документе изображен поэтажный чертеж объекта капитального строительства, схема помещений с расшифровкой условных обозначений. Графические изображения позволяют определить расположение отдельных помещений (квартир) в доме, установить их квадратуру и особенности планировки здания.

С какой целью получают технический план

Данный вид технической документации нужен застройщику для получения разрешения на начало использования объекта строительства, а также внесения информации о строении в базу Единого реестра недвижимости. На основании этих данных госрегистратор фиксирует информацию об объекте, присваивает ему кадастровый номер и регистрирует права собственника. Внесение технических характеритсик объекта в ЕГРН является необходимым при возведении новостройки, проведения переоборудования здания, реконструкции дома. Техплан также является необходимым документом в отношении учета объекта незавершенного строительства. Порядок оформления подобных строений идентичен ОКС, которые введены в эксплуатацию.

Техническая схема и текствое описание параметров здания или земли нужны, если владелец имущества планирует проводить сделки по отчуждению собственности или иные юридические действия. Техническая схема позволяет определить точное местоположение строений в границах надела. Это помогает избежать пограничных споров с соседями. Также бланк требуется, если вы хотите оформить прописку в возведенном доме.

Образец техплана

Кто готовит технический план объекта для ввода в эксплуатацию

Разрабатывать техническую документацию вправе квалифицированные инженеры-геодезисты. Исполнители могут работать или состоять в штате профильной геодезической компании. Полномочия специалистов регламентируются ФЗ РФ № 218 и № 221.

Если вы обращались в госструктуру за подготовкой различных технических документов, вы знаете, что это занимает много времени и сил. Поэтому лучше отдать предпочтение представителям специализированных компаний. При выборе подрядчика нужно учитывать наличие лицензии, опыта, допуска СРО и используемому оборудованию.

Наши специалисты вам помогут оперативно сделать различные виды технической документации. Представители компании берутся за заказ любого уровня сложности и гарантируют соблюдение дедлайна.

Этапы подготовки техплана для приемки здания

Оформление технического плана для ввода ОКС в эксплуатацию состоит из таких шагов:

1. Поиск подрядчика и подписание договора — исполнитель анализирует исходные данные, составляет смету и график исследорваний, согласовывает условия с заказчиком;
2. Сбор необходимых документов — чтобы изготовить техплан, специалисту по инженерным изысканиям нужно изучить правоустанавливающий документ на объект недвижимости, ГПЗУ, схему застройки, разрешительную документацию на строительство здания;
3. Полевой этап — в назначенное время подрядчик выезжает на объект и проводит замеры строения, осуществляет геодезическую съемку объекта, исследует характеристики строения;
4. Камеральный этап — на основании результатов обмера ОКС исполнитель подготавливает техническую документацию и согласовывает его с заказчиком;
5. Согласование технического плана с государственными ведомствами — документ отправляется на проверку в уполномоченные инстанции, где проходит анализ на соответствие установленным нормативам;
6. Регистрация в Росреестре — если фактические параметры ОКС соответствуют нормам и графику застройки, надзорный орган разрешает ввод дома в эксплуатацию. Техплан направляется в Росреестр. Строение ставят на кадастровый учет;
7. Выдача выписки из ЕГРН — завершающим этапом регистрационных действия является получение собственником выписки из Росреестра. Справка подтверждает наличие учетной записи в кадастре и полномочия правообладателя.

Если в технической документации были обнаружены несоответствия или ошибки, госрегистратор имеет право приостановить регистрацию. В этом случае кадастровый инженер должен устранить недочеты, подготовить новый экземпляр и повторно направить документ на согласование.

Образец разрешения на введение здания в эксплуатацию

Стоимость и сроки подготовки технического плана

Время, необходимое для изготовления техплана для введения в эксплуатацию зависит от объема исследований и размера объекта. Стоимость подготовки документа включает оплату следующих видов кадастровых мероприятий:

• Проведение замеров отдельных конструкций строения и подготовка поэтажной схемы;
• Подготовка геоосновы с указанием ее параметров;
• Оформление технического плана на основании исходной документации.

На цену услуги также влияют площадь строения, месторасположение здания, количества и вида строений, расположенных на земле и иных характеристик. Стоимость услуги в ГЕОМЕР ГРУПП — от 10 000 рублей. Рассчитать смету для конкретного ОКС можно по телефону, онлайн или на бесплатной первичной консультации в офисе компании.

Где можно заказать изготовление в сжатые сроки?

Если вы хотите быстро получить технический план для ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, лучше доверить его разработку профессионалам из ГЕОМЕР ГРУПП. Представители фирмы располагают необходимым спецоборудованием, практическими навыками и знаниями в области инженерных изысканий. Мы гарантируем качество конечного результата с соблюдением сроков, указанных в договоре. Заказчик получает на руки техническмй план в двух форматах: электронный и бумажный экземпляр.

Источник

Момент включения актива в состав основных средств

Начисление налога на имущество связывается с фактом отражения имущества в бухгалтерском учете в качестве основного средства. Однако законодательство о бухгалтерском учете (ПБУ 6/01) не дает точного ответа, в какой момент следует признать имущество основным средством.

В статье на основе анализа судебной практики рассматриваются различные подходы к определению момента включения объекта капитального строительства в состав основных средств.

Недвижимое имущество вводится в эксплуатацию с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

В соответствии с п. 1, 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства […] в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного […] объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации и является основанием для ввода объекта в эксплуатацию.

Следовательно, в целях соблюдения требований градостроительного законодательства моментом окончания строительства и моментом ввода объекта в эксплуатацию является дата получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Именно после указанной даты разрешается эксплуатировать объект в соответствии с нормами градостроительного законодательства.

Анализ налогового и бухгалтерского законодательства, судебной практики подтверждает, что, по общему правилу, именно получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию является основанием для включения стоимости основного средства в налоговую базу по налогу на имущество.

В соответствии со ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое […] учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В Положении по бухгалтерскому учету основных средств (ПБУ 6/01) предусмотрены 4 условия для включения актива в состав основных средств (п. 4 ПБУ 6/01):

1. Предназначение актива для использования в деятельности организации (производство продукции или передачи в аренду);
2. Эксплуатация в течение срока, превышающего 12 месяцев;
3. Предназначение актива для получения организацией экономической выгоды в будущем;
4. Организация не планирует продажу актива.

Как видно из приведенных условий, основным содержательным критерием для включения актива в состав основных средств является его предназначение для использования в производстве или передачи во временное пользование (в аренду).

Обычно здание, сооружение, законченное строительством, предназначено для использования по своему назначению только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, поскольку эксплуатация здания без разрешения не допускается.

Указанной логикой руководствуются суды, рассматривая вопрос о моменте включения актива в состав основных средств и, следовательно, в базу по налогу на имущество.

Так, например, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 17.12.2008 г. по делу № А21-1145/2008 рассмотрел следующую ситуацию.

30.09.2005 г. между налогоплательщиком и арендатором был заключен договор аренды недвижимого имущества, акт приемочной комиссии был подписан в ноябре 2005 года. Налогоплательщик включил недвижимое имущество в состав основных средств, начиная с 01.12.2005 г., с этой же даты начал исчислять налог на имущество. Налоговая инспекция посчитала, что необходимо начинать уплачивать налог с октября 2005 г., т.е. после заключения договора аренды. Суд признал позицию налогоплательщика правомерной, указав следующее:

«Здания могут быть зачислены в состав основных средств только после их приемки в эксплуатацию в установленном порядке. Согласно пункту 8 постановления Совета министров СССР от 23.01.1981 N 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией. Таким образом, Общество передавало в аренду объекты, которые правомерно учитывались на счете 01 после оформления и утверждения акта от 10.11.2005» [1].

Аналогичный вывод можно сделать из анализа Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 г. № 91н).

В соответствии с п. 23 Методических рекомендаций основные средства принимаются к учету по первоначальной стоимости. В первоначальную стоимость включаются затраты, связанные с приведением актива в состояние, пригодное для использования (п. 32 Методических рекомендаций).

Поэтому пока не будут выполнены мероприятия, связанные с приведением актива в состояние, пригодное для использования, перевод его в состав основных средств не будет являться правомерным, поскольку не сформирована первоначальная стоимость. В частности, к таким мероприятиям должно относиться получение всех разрешений, устраняющих юридические препятствия для использования объекта основных средств.

Однако дата получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является безусловным основанием для возникновения налоговых последствий.

Анализ судебной практики показывает, что включение здания в состав основных средств в момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию является лишь юридической презумпцией [2] определения момента ввода в эксплуатацию (и начисления налога на имущество).

Как показывает судебная практика, эта презумпция может быть опровергнута в двух случаях:

• если объект начал фактически использоваться до даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию, или
• если объект не может использоваться по своему назначению после получения разрешения на эксплуатацию.

Фактический момент ввода в эксплуатацию возникает до получения разрешения

Судебная практика применения налогового законодательства исходит из принципа автономности налогового законодательства [3] и концепции приоритета существа над формой.

Ни налоговое, ни бухгалтерское законодательство не связывают перевод актива на 01 счет (включение в состав основных средств) с тем, были ли соблюдены требования отраслевого законодательства (например, в сфере строительства). Единственный содержательный критерий перевода актива в состав основных средств, как указывалось выше, — это его готовность (предназначение) для использования в деятельности организации. Если актив начал эксплуатироваться до даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию, то, очевидно, что этот актив готов для использования в деятельности организации.

Поэтому, с точки зрения бухгалтерского и налогового законодательства, в рассмотренной ситуации именно дата фактического ввода должна иметь правовое значение для начисления налога на имущество.

Поскольку такой вывод (о фактической эксплуатации объекта до получения разрешения на его эксплуатацию) указывает на нарушение налогоплательщиком норм градостроительного законодательства, то факт эксплуатации объекта до даты получения разрешения должен доказывать налоговый орган.

В некоторых случаях это не составит для инспекции особого труда. Например, в ситуации, когда организация, созданная только с целью эксплуатации актива, начинает отражать выручку от реализации товаров (услуг), произведенных при помощи этого актива.

В этой ситуации, по нашему мнению, дополнительным аргументом в пользу того, что актив не является основным средством, будет выступать документально подтвержденный довод о том, что актив используется в пуско-наладочных работах, связанных с опробованием под нагрузкой, например, несущих конструкций, фундамента, оборудования. В этом случае не происходит фактического использования актива в качестве основного средства, а ведутся работы по доведению актива до состояния, необходимого для использования.

Фактический момент ввода в эксплуатацию возникает после получения разрешения

По общему правилу, обязанность по уплате налога на имущество не может зависеть от усмотрения налогоплательщика по вопросу, когда именно начинать фактическую эксплуатацию объекта недвижимости.

Однако возможны ситуации, когда получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует об объективной возможности использовать актив в целях, указанных в подп. 1 п. 4 ПБУ 6/01. В частности, если после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект недвижимого имущества не может использоваться по назначению.

Указанной ситуации была дана оценка Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 16.11.2010 г. № ВАС-4451/10.

Из обстоятельств дела следует, что налогоплательщиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности ан гостинично-административный комплекс. Однако после получения разрешения (и регистрации права собственности) здание требовало существенных капитальных вложений (в отделку помещений). В связи с этим налогоплательщик считал, что здание объективно не способно использоваться в деятельности организации, поскольку не соответствует своему предназначению.

«Строительство корпуса здания и последующая его внутренняя отделка должны рассматриваться как единый процесс создания гостинично-административного комплекса, по завершению которого и возникает объект, отвечающий признакам основного средства».

Однако ФАС СЗО посчитал правомерным доначисление налога на имущество с момента регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в июле 2007 г.

Президиум ВАС РФ в результате рассмотрения настоящего дела поддержал выводы, изложенные в Решении Арбитражного суда первой инстанции.

[1] К аналогичному выводу пришел ФАС Уральского округа в Постановлении от 30.09.2009 г. № Ф09-7348/09-С3

[2] Т.е. предположением о наличии какого-либо факта (в нашем случае – факта ввода объекта в эксплуатацию) при доказанности другого факта (в нашем случае – факта выдачи разрешения

[3] Например, этот принцип был положен в основу Постановления Президиума ВАС РФ по делу № 5600/07 от 18.09.2007 г., принятому в пользу налогоплательщика

Источник