Для комплексного освоения в целях жилищного строительства и рекреационного использования что это

мероприятия, включающие в себя: подготовку документации по планировке территории (проектов планировки и проектов межевания); выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; осуществление строительства.

• Telegram
• Whatsapp
• Вконтакте
• Одноклассники
• Email

Еще термины по предмету «Землеустройство и кадастр»

Биоклиматический потенциал

комплексный анализ обеспеченности регионов теплом и влагой.

Граница землепользования

граница, в пределах которой землепользователь имеет право использовать земельный участок.

Граница объекта землеустройства

условная линия на поверхности земли и проходящая через нее замкнутая поверхность, устанавливающая пространственный предел распространения ограничительного признака (ограничения), возникшего вследствие наличия обременяющего фактора (обременения).

Похожие

• Инвесиции в жилищное строительство
• Жилищно-гражданское строительство
• Индивидуальное жилищное строительство
• Земельным участком
• Сроки освоения земельного участка, отведенного под застройку
• Земельный участок, отведенный под строительство, считается полностью освоенным
• Оборот земельный участков
• Объединение земельных участков
• Перераспределение земельных участков
• Площадь земельного участка
• Правообладатели земельных участков
• Принадлежность земельного участка
• Раздел земельного участка
• Состав земельного участка
• Часть земельного участка
• Владелец земельного участка
• Конфискация земельного участка
• Местоположение земельных участков
• Наложение земельных участков
• Арендаторы земельных участков

Научные статьи на тему «Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства»

1. Целевое финансирование государства

по уплате платежей) – это ресурсы не только в форме денежных средств, но и в виде иного имущества (земельные.

«Оперативное совещание при Губернаторе и заседание Правительства Вологодской области 23.12.2019г.»

участки и различные природные ресурсы).
В данном Положении учитывается финансирование капитальных расходов, которые связаны со строительством.
Территориальные программы предназначены для преобразования регионов, а также комплексное освоение и применение.
А вот цели и ресурсы программ подотраслевого уровня ограничиваются рамками отдельных отраслей.

2. Использование земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства

3. Исследование английских и голландских форматов аукционов в жилищном строительстве

В данной научной статье автор исследовал форматы аукционов, которые проводятся в жилищной сфере. В том числе при предоставлении земельных участков для жилищного строительства и их комплексного освоения; при заключении договоров о развитии застроенных территорий и безвозмездном срочном пользовании земельными участками Фонда для строительства жилья экономического класса, их аренды, в том числе для комплексного освоения в целях строительства такого жилья.

«Система градостроительной документации»

Источник: spravochnick.ru

Комплексное освоение территории.

Комплексное освоение территории с 2015 г. подразумевает не только случай жилищного строительства, но и любые другие случаи строительства. Договоры по комплексному освоению территории разделены сейчас на два взаимосвязанных договора: договор аренды земельного участка (регулируется ЗК РФ) и договор о комплексном освоении территории (регулируется ГрК РФ). Договор комплексного освоения территории может быть расторгнут с застройщиком только по решению суда, никаких соглашений сторон здесь не предусматривается. Кроме того, в настоящее время необходимо разрабатывать графики освоения территории с детальной регламентацией каждого мероприятия в целях более эффективного освоения земельных участков.

С 1 марта 2015 г. все земельные участки, которые касаются комплексного освоения территорий, жилищного строительства, образования участков в границах планировочной структуры для размещения многоквартирных домов, подтверждаются проектом межевания территории.

Необходимо отметить, что в России намечается кардинально новый подход к вопросам территориального планирования, в том числе с привлечением зарубежного опыта и инновационных технологий.

Попытка применения новых идей (западного опыта) планирования была осуществлена голландскими специалистами в г. Перми при разработке стратегического мастер-плана (СМП). В настоящее время такой документ, как СМП, отсутствует в системе градостроительной документации, поэтому эти документы не имеют юридической силы и могут рассматриваться только в качестве общего руководства или основы для разработки иных градостроительных документов, например разработки в рамках концепции мастер-плана градостроительного плана с учетом требований законодательства.

Стратегический мастер-план представляет собой видение перспективного развития города, определяющее его основные пространственные параметры, показатели и принципы развития, обозначает стратегию достижения поставленных задач, усиление роли градостроительной политики и методологию реализации долгосрочной стратегии развития города.

Исследователи отмечают, что если взглянуть с позиций структурнофункционального моделирования на новейшие мастер-планы зарубежных городов, то можно обнаружить ряд устойчиво повторяющихся трендов (основных блоков функций):

• — целеполагание;
• — адаптация;
• — интеграция;
• — поддержка моделей поведения.

Необходимо обозначить, что мастер-план ни в коей мере не замена генеральному плану, он представляет собой стратегию, концепцию развития мегаполиса. Мастер-план, предваряет генеральный план, в результате чего город получает самые современные планировочные решения социальных, экономических, транспортных, строительных, рекреационных проблем и вопросов землепользования.

В ходе подготовки мастер-плана горожане из пассивных наблюдателей превращаются в партнеров городского правительства, повышается доверие к власти. Каждый житель ощущает свою причастность к созданию документа и понимает, что будущее города зависит от него 1 . Кроме того, наличие мастер-плана города может выступать гарантом развития для инвесторов, четко обозначив ему точки интереса.

СМП даст возможность более полно учитывать экономические характеристики, в частности проводить зонирование территории с учетом прогнозируемых потребностей основных отраслей экономики города и участников различных сегментов рынка недвижимости. Привлечение внимания к аналитическим и прогнозным работам на рынке недвижимости, а также использование их результатов при создании мастер-плана территории мегаполиса поможет снизить риски принятия необоснованных менеджерских решений и повысит эффективность управления земельно-имущественным комплексом [1] [2] .

Однако, основываясь на зарубежном и в особенности российском опыте разработки мастер-планов, необходимо учесть следующие факторы [3] :

• — любая инновационная технология нуждается в пропаганде и разъяснении не только для специалистов, но и для жителей города (в противном случае может быть повторен негативный опыт Перми);
• — к разработке должно быть обязательно привлечено местное профессиональное сообщество, что позволит учесть местные и исторические тенденции развития данной территории, а также культурный и исторический опыт развития страны или региона;
• — необходимо наличие политической воли и политической ответственности перед жителями;
• — одним из стратегических направлений должно являться усиление роли ведения кадастровых и землеустроительных работ, обеспечивающих информационную основу планирования, в целях более эффективного управления земельными ресурсами города.

С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ, привнесший существенные перемены в ГрК РФ и устанавливающий требования к документам по планировке территории, а также расширяющий список средств, которые позволяют осуществлять комплексное развитие территории.

Также с новым законом появилась и новая территориальная зона, названная «Комплексное и устойчивое развитие территории», в рамках которой проводится деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства, направленная на создание условий для наиболее эффективного использования различных земельных участков.

Комплексное и устойчивое развитие территории призвано обеспечить максимально эффективное использование земельных участков, которые на данный момент заняты ветхими и аварийными жилыми домами, гаражами и заброшенными промышленными зонами.

Комплексное и устойчивое развитие территории на данный момент осуществляется по одной из четырех форм:

• — развитие застроенной территории (ст. 46.1—46.3 ГрК РФ), которое подразумевает восстановление участков с ветхими (несоответствующими градостроительному регламенту), аварийными и подлежащими сносу многоквартирными домами, если возможность передачи земельных участков для муниципальных нужд отсутствует;
• — комплексное освоение территорий (ст. 46.4 ГрК РФ), проводящееся при первичном выделении земельного участка из публичных земель. При этом публичные слушания в отношении проектов планировки и межевания не требуются;
• — комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ), применяемое при строительстве вне- площадной инфраструктуры на публичных землях за счет правообладателей или арендаторов земельных участков (при этом до истечения срока аренды должно остаться не менее пяти лет). Публичные слушания также не проводятся;
• — комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ), используемое при необходимости реновации территории с ветхим нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем с изъятием участка и его передаче для коммерческого использования.

Необходимость в реформировании градостроительной области назревала долгое время, и предпосылками этих изменений стали недостаток свободных публичных земель, подходящих для крупной жилищной и коммерческой застройки; то, что аренда земельного участка потеряла инвестиционные черты (например, ограничили возможность изменения целей предоставления участка или вида разрешенного использования).

В качестве первого решения еще в 2006 г. в ГрК РФ была включена модель договора развития территорий как механизм совместной государственной и частной работы в сфере градостроительства, созданный для разрешения проблем по расселению из аварийного жилья. Основной проблемой этой программы стало правило, по которому дома расселяются по дате постановки на учет в статусе аварийных, что привело к малой заинтересованности инвесторов в точечной застройке, а также к социальной напряженности среди жителей аварийных домов.

Первым удачным решением в данной ситуации стало внедрение механизма развития застроенных территорий, задачей которого является комплексное расселение аварийных многоквартирных домов. Несмотря на относительно недавнее введение (2009 г.), некоторые муниципальные образования уже имеют опыт успешной реализации проектов развития застроенных территорий. Но и здесь не обошлось без проблем, так как интересные условия для застройщика оборачиваются тем, что зачастую на территориях, которые освобождаются после сноса аварийных строений, невозможно построить многоквартирные дома по современным требованиям, поскольку изначально дома строились в соответствии с другими градостроительными нормативами, пожарными и санитарными нормами.

На данный момент комплексное и устойчивое развитие территории является основной движущей силой развития территорий. С начала действия закона было представлено уже множество различных проектов развития заброшенных объектов промышленной и других зон.

Подводя итог, необходимо отметить, что территориальное планирование — важнейший метод планирования использования земельных ресурсов, применяемый на федеральном, региональном и местном уровнях.

Территориальное планирование направлено на обеспечение согласованного со стратегическими целями планирования устойчивого, комплексного развития Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

В настоящее время документы территориального планирования позволяют увязать планы по развитию территорий с бюджетным планированием и обеспечить реализацию их путем выполнения мероприятий, предусмотренных государственными программами, федеральными целевыми программами, решениями главных распорядителей средств федерального, регионального и местного бюджетов, программами комплексного развития систем коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и инвестиционными программами организаций коммунального комплекса (при наличии).

Источник: studme.org

Статья 46.4 ГрК РФ. Договор о комплексном освоении территории

1. Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

2. Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

3. По договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье — договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 — 4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

4. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

5. Условиями договора о комплексном освоении территории являются:

1) сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение);

2) обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (далее в настоящей статье — лицо, заключившее договор), подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов;

3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;

4) обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

5) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию;

6) обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства;

7) обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки;

8) срок действия договора;

9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в том числе обязательства, предусмотренного пунктом 7 настоящей части.

6. Договор может содержать:

1) способы и размер обеспечения выполнения обязательств, вытекающих из договора;

2) обязательство лица, заключившего договор, передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица; перечень данных объектов и условий их передачи;

3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов капитального строительства наряду с указанными в пункте 6 части 5 настоящей статьи объектами в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; максимальные сроки осуществления строительства;

4) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры за границами земельного участка, в отношении которого заключен договор, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границе такого земельного участка к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таком земельном участке; максимальные сроки выполнения данного обязательства;

7. Стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

8. Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

9. Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.

Комментарии к ст. 46.4 ГрК РФ

Текст комментария: Отв. ред Н.Н. Мельников «КОММЕНТАРИЙ К ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 29 ДЕКАБРЯ 2004 Г. № 190-ФЗ»

Авторы: Мельников Н.Н., Амелин Р.В., Борисов А.А., Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Иванов А.В., Майборода В.А., Макаров О.В., Начичко Ж.А., Поваров Ю.С., Беляев М.А., Гемпик Е.А., Калинин А.А., Коновальчикова С.С., Котухов С.А., Султанов Р.С.

1. В комментируемой статье сосредоточены нормы, устанавливающие правовое регулирование договора о комплексном освоении территории.

В.В. Шарапов справедливо отмечает, что комплексное освоение земельных участков и развитие застроенной территории (предусмотрено ст. 46.2 ГрК РФ) являются двумя альтернативными процедурами застройки территорий населенных пунктов. «Выбор в пользу той или иной процедуры зависит от ряда факторов, в том числе от масштабов планируемой строительной деятельности, экономических и юридических предпочтений инвестора, от проводимой в конкретном населенном пункте градостроительной политики, а также от некоторых обстоятельств (застроена территория или еще только подлежит застройке)» .

Шарапов В.В. Развитие застроенных территорий // Право и экономика. 2008. N 2. С. 25.

До 1 января 2015 г. ст. 30.2 ЗК РФ предусматривала предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. По мнению Е.А.

Галиновской, особенности заключения, изменения и реализации договора аренды земельных участков в целях их комплексного освоения связаны со спецификой действий всей процедуры, направленной на конечный результат — застройку территории. Если «обычные» отношения строительства предполагают возведение одного, двух, нескольких объектов без обязательного объединения застройки в один организационный цикл, то комплексное освоение предполагает именно эту связь. Таким образом, отношения по комплексному освоению земельного участка в большей степени подходят не для точечной застройки, а для возведения, например, жилого квартала, микрорайона и т.п. Это привлекает внимание инвесторов и застройщиков, и следует согласиться с тем, что внесение изменений в законодательство и распространение комплексного освоения на иные виды застройки, кроме жилья, вполне целесообразно . Предусмотренный настоящей статьей и заключаемый в настоящее время договор о комплексном освоении территории не является договором аренды в чистом виде (см. также п. 2 комментария к настоящей статье), однако перечисленные особенности в полной мере характеризуют его назначение.

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

См.: Галиновская Е.А. Использование земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства // Имущественные отношения в РФ. 2012. N 1. С. 44 — 49.

В ч. 1 комментируемой статьи предусмотрены мероприятия, которые включает в себя комплексное освоение территории. Такими мероприятиями являются:

1) подготовка документации по планировке территории (о порядке подготовки документации по планировке территории см. комментарий к ст. ст. 45, 46 ГрК РФ);

2) образование земельных участков в границах данной территории (см. п. 4 комментария к настоящей статье);

3) строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13 ст. 1 ГрК РФ).

Объекты транспортной инфраструктуры представляют собой технологический комплекс, включающий в себя, в частности, железнодорожные, автомобильные вокзалы и станции, метрополитены, тоннели, эстакады и мосты, порты, аэродромы, аэропорты, участки автомобильных дорог, железнодорожных и внутренних водных путей и иные обеспечивающие функционирование транспортного комплекса здания, сооружения, устройства и оборудование, определяемые Правительством РФ (Федеральный закон от 9 февраля 2007 г. N 16-ФЗ «О транспортной безопасности»).

К объектам коммунальной инфраструктуры в соответствии с п. 24 ст. 1 ГрК РФ относятся технологически связанные между собой объекты и инженерные сооружения, предназначенные для осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства, а также объекты, используемые для обработки, утилизации, обезвреживания, захоронения твердых коммунальных отходов.

К объектам социальной инфраструктуры следует отнести объекты образования, дошкольного воспитания, здравоохранения, социального обеспечения, бытового обслуживания, торговли, культуры, спорта, досуга, иные социально значимые объекты обслуживания населения (см., например, п. 10 ст. 1 Закона г. Москвы от 27 апреля 2005 г. N 14 «О Генеральном плане города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы)»).

В рамках рассмотрения споров по поводу того, является ли заключенный сторонами договор договором о комплексном освоении территории, суды должны устанавливать наличие в договоре согласованных сторонами условий, определенных в комментируемой статье в качестве существенных (п. 5).

Пример: суд удовлетворил требование администрации городского округа о взыскании задолженности по уплате арендных платежей в рамках заключенного с обществом договора аренды земельного участка. Довод общества о неправомерном применении администрацией городского округа корректирующего коэффициента, поскольку земельный участок используется для комплексного освоения в целях жилищного строительства, судом был отклонен. Как установил суд, из условий договора аренды земельного участка не следует то обстоятельство, что названный договор заключен в целях строительства объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; условиями договора не предусмотрено обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки территории и проект межевания территории; не установлены максимальные сроки подготовки таких документов или выполнения иных обязательств по комплексному освоению земельного участка. Следовательно, упомянутый договор не может быть признан договором комплексного освоения территории (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 июля 2015 г. по делу N А41-19834/14).

2. Частью 2 комментируемой статьи устанавливаются особенности заключения договора комплексного освоения территории. Соответствующий договор не предусмотрен гражданским законодательством, которое в то же время не устанавливает закрытого перечня договоров на основании принципа гражданского законодательства свободы договора (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Е.С. Смурова приходит к выводу о самостоятельности договора о комплексном освоении территории и выделяет следующие его признаки:

— во-первых, самостоятельный предмет договора, имеющий сложный характер (состоящий из двух элементов: материального — введенные в эксплуатацию объекты инфраструктуры; юридического — разработанная документация);

— во-вторых, направленность договора — реализация инвестиционного проекта и общественно значимая цель (обеспечение благоприятных, комфортных условий проживания и безопасной среды жизнедеятельности путем строительства и ввода в эксплуатацию объектов инфраструктуры в границах территории);

— в-третьих, особый субъектный состав .

См.: Смурова Е.С. Правовая природа и структура договора о комплексном освоении территории (сравнительный анализ с договором о развитии застроенной территории) // Вестник Санкт-Петербургского университета. Серия 14. Право. 2015. N 3.

Соответствующий договор заключается по результатам аукциона между исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и:

— юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;

— юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе;

— заявителем, признанным единственным участником такого аукциона;

— единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Согласно п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ в случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

3. В ч. 3 комментируемой статьи содержится определение договора о комплексном освоении территории. По договору о комплексном освоении территории одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные комментируемой статьей по комплексному освоению территории, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств.

Исходя из данного определения, можно сделать вывод о том, что данный договор является двусторонним, взаимным, возмездным, консенсуальным.

Стороной договора является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, тогда как другая сторона данного договора не поименована. Исходя из приведенного определения договора, данная сторона договора обладает элементами правового статуса как застройщика, так и инвестора (см. также п. 1 комментария к ст. 46.2).

4. Частью 4 комментируемой статьи определен объект комплексного освоения. Таким объектом является территория:

1) в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории;

2) в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абзац 1 ст. 606 ГК РФ). Земельный участок может быть объектом договора аренды (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Земельные участки (за исключением изъятых из оборота) могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 12 ст.

22 ЗК РФ).

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ).

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (образуемые земельные участки) в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», за исключением случаев, указанных в п. п. 4 и 6 ст. 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном ГрК РФ.

5. Частью 5 комментируемой статьи определены существенные условия договора о комплексном освоении территории. Согласно положениям гражданского законодательства (п. 1 ст. 432 ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, при отсутствии в договоре существенных условий такой договор считается незаключенным.

Предусмотрено девять существенных условий договора, которые в обязательном порядке включаются в договор о комплексном развитии территории:

1) сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение);

2) обязательство лица, заключившего договор, подготовить и представить проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, соответствующий установленным градостроительным требованиям;

3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству.

Благоустройство территории поселения (городского округа) представляет собой комплекс предусмотренных правилами благоустройства территории поселения (городского округа) мероприятий по содержанию территории, а также по проектированию и размещению объектов благоустройства, направленных на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, поддержание и улучшение санитарного и эстетического состояния территории (абзац 16 ч. 1 ст. 2 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»);

4) обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

5) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории, если это входит в их компетенцию;

6) обязательство сторон договора осуществить строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории;

7) обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки;

8) срок действия договора;

9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Положения договора, касающиеся отдельных обязательств, взятых на себя его сторонами, должны также определять максимальные сроки исполнения таких обязательств, что также относится к существенным условиям договора.

6. Частью 6 комментируемой статьи определены существенные условия, которые могут быть включены в договор. Данные условия устанавливаются по соглашению сторон. Перечень таких условий не является исчерпывающим.

В частности, к ним отнесены способы и размер обеспечения выполнения обязательств, вытекающих из договора.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Таким образом, гражданским законодательством предусмотрен открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств.

7. Часть 7 комментируемой статьи закрепляет обязательство сторон договора установить график осуществления мероприятий по освоению соответствующей территории с указанием сроков начала и окончания соответствующих мероприятий. Данный график заключается в качестве дополнительного соглашения к договору о комплексном освоении территории в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории.

8. Подготовка документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) осуществляется в границах земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории. Утвержденный в соответствии с ГрК РФ проект межевания территории является документом, на основании которого осуществляется образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (подп. 1 п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ).

На основании подготовленного проекта межевания территории осуществляется постановка образованных участков на государственный кадастровый учет (ч. 7 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). По общему правилу , земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (образуемые земельные участки) в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исключения предусмотрены п. п. 4 и 6 ст. 11.4 ЗК РФ.

Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

Прекращение существования земельного участка не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором о комплексном освоении территории, это прямо закреплено в ч. 8 настоящей статьи. Иное препятствовало бы выполнению мероприятий, предусмотренных указанным договором.

9. Часть 9 комментируемой статьи исключает возможность расторжения договора о комплексном освоении территории во внесудебном порядке. Расторжение такого договора осуществляется только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Данное положение направлено на обеспечение стабильности договора о комплексном освоении территории.

Важно отметить, что наряду с указанными в п. п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

+7 (499) 703-46-71 — для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 — для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Источник: rulaws.ru

Текст книги «Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры»

1) нераспланированные, неурбанизированные территории (включая защищаемые неурбанизируемые территории), а также нераспланированные свободные пространства (ландшафты, поверхности земли), не разделенные границами, которые обозначают дороги, улицы, элементы планировочной структуры (кварталы, микрорайоны, районы), земельные участки. Это территории без земельных участков (если не считать «земельным участком» такую, например, территорию, как лес, что может не согласовываться с позицией формально-юридических определений);

2) распланированные, урбанизированные территории – распланированные и застроенные пространства (ландшафты, поверхности земли), разделенные границами, которые обозначают дороги, улицы, элементы планировочной структуры (кварталы, микрорайоны, районы), земельные участки (застроенные или незастроенные). Эти территории суть совокупности земельных участков;

3) сочетание первого и второго – сочетание нераспланированных, неурбанизированных и распланированных, урбанизированных территорий.

С позиции девелопмента есть три типа земельных участков:

1) большие земельные участки («земельные участки – территории»), определенные в границах первичных элементов планировочной структуры: кварталов, микрорайонов, районов, предназначенных для дальнейшего разделения на «элементарные» земельные участки (см. ниже, и. 2). Это «ячейки» планировочной структуры, которые существуют нераздельно с «сетями» связи: улицами, дорогами (линейными земельными участками – см. ниже, и. 3).

Границы одних («ячеек») – это красные линии, которые являются одновременно и границами других («сетей» дорог, улиц). Создание «ячеек» порождает «сеть» дорог, улиц и, наоборот, создание элементов «сети» (дорог, улиц) порождает «ячейки». Это «ячеисто-сетевая» структура поселений, городов.

Такие большие земельные участки – «ячейки» планировочной структуры – имеют две формы проявления их «судьбы»: долговременное физическое существование и кратковременное юридическое существование. Физическое существование таких образований отличается большой длительностью, оно почти «вечно»: будучи однажды созданными, такие образования начинают долгое существование вплоть до уничтожения (что происходит редко), когда возникает необходимость в кардинальном преобразовании улично-дорожной сети («перекраивание» улиц и кварталов для тотальной реконструкции). Юридическое существование таких образований кратковременно. Созданное однажды посредством планировки территории, такое образование проходит стадии формирования посредством землеустроительной документации (вынос границ на местность на основании координат, определенных документацией по планировке территории), затем государственного кадастрового учета и обычно предоставления прав застройщику-девелоперу, который осуществляет разделение большого земельного участка на несколько (много) «элементарных» земельных участков в пределах квартала, микрорайона. С момента государственного кадастрового учета таких «элементарных» участков большой земельный участок прекращает юридическое существование, превращается в совокупность «элементарных» земельных участков в границах квартала, микрорайона и в качестве такой совокупности – элемента планировочной структуры – продолжает долгое существование как физический объект;

2) «элементарные» земельные участки (их упорядоченные совокупности в пределах кварталов, микрорайонов, районов); земельные участки вне элементов планировочной структуры (но всегда «привязанные» к дорогам и улицам); земельные участки, имеющие правообладателя – частное лицо. В роли «частного лица» может выступать и публичная власть, когда ее представитель использует земельный участок для выполнения полномочий публичной власти. «Элементарный» земельный участок – это и есть собственно земельный участок.

При условии рациональной планировки он не подлежит дальнейшему разделению. В процессе длительного существования таких земельных участков (менее длительного, чем существование «ячеек» планировочной структуры) возможно, а иногда и целесообразно их преобразование: разделение, изменение границ, объединение с последующим установлением новых границ (в случаях реконструкции, нового строительства на месте сносимых объектов). Но на момент завершения процесса планировки территории (после выполнения проекта планировки и проекта межевания) устанавливается на достаточно длительное время образ рационально организованной жизни, воплощенный в планируемых конкретных объектах, размещаемых в пределах «элементарных» земельных участков, границы которых определяются не на краткий период времени, а надолго. В случаях больших объектов границы «элементарных» земельных участков могут совпадать с границами кварталов, т. е. определяться красными линиями. Это, например, случаи размещения промышленных предприятий как упорядоченной совокупности (комплексов) функционально взаимосвязанных объектов – зданий, строений, сооружений, располагаемых на одном земельном участке большой площади;

3) линейные земельные участки. Они предназначены для размещения линейных объектов улично-дорожной сети и линейных объектов сетей инженерного обеспечения. Обычно в пределах поселений, городов такие линейные объекты совмещены в пределах улиц, дорог, границы которых определяются красными линиями в составе проектов планировки территории.

5.5. Правовые механизмы развития незастроенных (свободных) и застроенных территорий

В предыдущем разделе было показано одно из возможных отличий (помимо масштаба деятельности) института обеспечения строительства на «элементарном» земельном участке от института развития территорий. В первом случае используются возможности созданных не застройщиком внешних (по отношению к «элементарному» земельному участку) сетей инженерного обеспечения. Во втором, напротив, такие сети создаются самим застройщиком-девелопером для обеспечения нескольких (многих) «элементарных» земельных участков, которые будут созданы в пределах территории развития.

По действующему в настоящее время законодательству России правовой институт развития территорий не полон – формально он распространяется только на жилищное строительство. В отношении жилищного строительства применяются две разновидности института развития территорий (впоследствии аналогичные правовые институты законодательно должны быть распространены и на иные виды строительства, не только на жилищное):

1) институт комплексного освоения земельного участка – территории (большого земельного участка как элемента планировочной структуры), свободного от прав третьих лиц;

2) институт развития застроенных территорий, обремененных правами третьих лиц.

5.5.1. Правовой институт комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства

В Земельный кодекс РФ Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» введены новые статьи 30.2 и 38.2, регламентирующие институт комплексного освоения земельных участков.

Согласно данным статьям комплексное освоение в целях жилищного строительства включает следующие действия:

1) подготовку документации по планировке территории;

2) выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;

3) осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Возникает вопрос: почему идет речь о подготовке документации по планировке территории, ведь мы имеем дело с земельным участком, а применительно к одному земельному участку документация по планировке территории не подготавливается, такая документация подготавливается применительно к территории? Дело в том, что предоставляется большой земельный участок для его дальнейшего разделения на участки меньшего размера. Способом такого разделения является подготовка документации по планировке территории.

Земельный участок предоставляется в аренду, а не в собственность, потому что предоставляемый большой земельный участок, по существу, является планировочным элементом территории (кварталом, микрорайоном), в пределах которого должны быть образованы земельные участки общего пользования, не подлежащие приватизации (передаче в собственность), – дороги, проезды, скверы, бульвары и пр. Поэтому получается двухэтапный процесс: на первом этапе предоставляется в аренду большой земельный участок; на втором этапе приобретается в собственность совокупность вновь образованных (посредством документации по планировке территории) земельных участков меньшего размера (за исключением земельных участков, выделенных как составляющие элементы территорий общего пользования).

Для того чтобы определить, откуда берется земельный участок для комплексного освоения, необходимо обратиться к градостроительному законодательству. Земельный участок для предоставления в целях комплексного освоения появляется в результате действий по планировке территории, и такого рода действия регламентируются не земельным, а градостроительным законодательством. Большой земельный участок является элементом планировочной структуры – кварталом или микрорайоном. Границы квартала или микрорайона определяются красными линиями, которые устанавливаются проектами планировки. Проекты планировки подготавливаются на основании правил землепользования и застройки, генеральных планов поселений, городских округов.

Заинтересованными в подготовке проектов планировки для выделения больших земельных участков, подлежащих дальнейшему разделению (межеванию), и оплате планировочных работ могут быть как органы публичной власти, так и девелоперы – инициаторы освоения новых территорий.

Администрация, которая инициирует подготовку проекта планировки для выделения большого земельного участка, предназначенного для предоставления девелоперам на аукционе, подготавливая проект планировки, может действовать по двум схемам, используя: 1) уполномоченное подразделение администрации, 2) привлеченную на договорной основе консультативную организацию. В обоих случаях первоначально используются бюджетные средства, которые затем компенсируются за счет поступлений денежных средств, направляемых в бюджет победителями аукционов за приобретаемые ими права на земельные участки.

Инициатором подготовки проекта планировки и проведения аукциона может выступить девелопер (на конкурсной основе), желающий освоить соответствующую территорию для строительства. В этом случае мы имеем дело с вариантом партнерства публичной власти и девелопера при реализации проектов развития территорий, который более подробно будет проанализирован далее в разделах, посвященных маркетингу, планировке и экономической оценке территорий для девелопмента. В любом случае инициатива девелопера должна поощряться и не должна быть наказуема. Для этого в соответствующих нормативных правовых актах должна быть зафиксирована норма, согласно которой инициатору подготовки проектной документации компенсируются соответствующие затраты в случае, если такой инициатор не стал победителем следующего за такой подготовкой аукциона по предоставлению прав на подготовленный земельный участок – территорию.

Базовые нормы закона, обусловливающие предоставление больших земельных участков для их последующего деления (межевания) и комплексного освоения (в целях жилищного строительства), нуждаются в развитии и дальнейшей детализации (на региональном и местном уровнях), а также в обеспечении методическими материалами.

5.5.2. Правовой институт развития застроенных территорий

Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» посредством введения нового института «развитие застроенных территорий» (ст. 46.1—46.3 Градостроительного кодекса РФ) урегулировал деятельность инвестора на реконструируемых территориях. До введения данного института применялась общая норма: земельные участки для строительства жилья предоставляются без исключений только на аукционах. Получалось, что инвестор развивал застроенную территорию, освобождал ее от прав третьих лиц (посредством покупки имущества у собственников квартир или нежилых помещений, переселения людей, проживающих по договору социального найма, сноса данных объектов), и такой земельный участок должен быть выставлен на аукцион. Применение процедуры развития застроенных территорий позволило преодолеть столь нелепую ситуацию.

Можно говорить о том, что институт развития застроенной территории – это первый прецедент законодательного закрепления на федеральном уровне определенных гарантий для инициативного инвестора, вкладывающего деньги в формирование и подготовку земельных участков для жилищного строительства. Пока это касается только реконструкции территорий, занятых муниципальным ветхим фондом и объектами, не соответствующими градостроительному регламенту. Возможно, в перспективе определенные гарантии появятся и у инициативных инвесторов в отношении остальных территорий при их подготовке и формировании в целях жилищного строительства.

В соответствии с институтом развития территорий территория может быть признана подлежащей развитию лишь при наличии правил землепользования и застройки. При этом на территории должны находиться аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома и (или) дома, запланированные к сносу, реконструкции на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления.

Право на развитие застроенной территории приобретается на открытом аукционе. По результатам аукциона заключается договор о развитии застроенной территории. В извещении о проведении аукциона указываются все существенные условия такого договора.

К существенным условиям относятся и основные обязательства победителя аукциона, а именно:

• подготовка проектов планировки и межевания территории;

• передача муниципалитету квартир для переселения граждан-нанимателей;

• изъятие путем выкупа квартир в аварийных домах.

Принципиальным моментом является то, что законодатель не установил дополнительных оснований для изъятия путем выкупа жилых помещений и земельных участков. Изымать можно только жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, как это установлено ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Федеральным законом дозволяется обременять победителя аукциона – инвестора иными существенными условиями, в том числе строительством социальной инфраструктуры, выполнением работ по строительству (реконструкции) инженерной инфраструктуры. Однако прямо запрещено требовать строительства жилья для передачи третьим лицам (так называемая доля города).

После выполнения существенных условий инвестор обладает исключительным правом приобрести необходимый для застройки земельный участок в пределах реконструируемой территории без торгов, бесплатно в собственность или в аренду (по его выбору).

Введение института развития застроенных территорий направит в правовое русло негативную практику применения очень популярных в Москве и многих крупных городах инвестиционных контрактов, на основании которых ранее осуществлялись расселение территорий и их застройка. Инвестиционные контракты как юридический документ не определяли права инвестора и не защищали его интересы[40] 40
Более подробно см.: Правовые вопросы межевания и преобразования застроенных территорий жилого назначения/Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е., Гудзь T.B., Сафарова М.Д., Якубов М.О. М.: Фонд «Институт экономики города», 2006.

[Закрыть] . Практически все держалось на договоренностях с муниципалитетом. Поэтому на смену инвестконтрактам должен прийти четко описанный в законе новый вид договора: смешанный гражданско-правовой договор о развитии застроенных территорий.

5.6. Общие принципы и место партнерства публичной власти и девелоперов при реализации комплексных проектов развития территории в целях жилищного строительства

В табл. 5.1 представлена общая схема работы с территорией в целях реализации комплексного проекта развития территории в рамках системы градорегулирования, начиная от территориального планирования и заканчивая эксплуатацией построенных объектов, и предлагаемое место партнерства публичной власти и частных девелоперов.

Место партнерства публичной власти и частных девелоперов при развитии территорий в целях жилищного строительства

Из таблицы видно, что в отличие от традиционной схемы реализации комплексных проектов развития территории в курсе предложено проанализировать возможность партнерства публичной власти и девелоперов в четырех сферах работы с территорией:

1) на стадии подготовки документации по планировке территории (градостроительная подготовка земельных участков);

2) на стадии формирования земельного участка-территории и подготовки всех необходимых документов для проведения аукциона по его предоставлению для комплексного освоения;

3) на стадии подготовки документации по планировке для выделения публичных земель и отдельных земельных участков из общего земельного участка-территории и их формирование;

4) на стадии обеспечения земельного участка-территории сетями коммунальной инфраструктуры.

Третья из приведенных стадий-действий представляет собой не партнерство, а скоординированную работу публичной власти и девелопера по градостроительной подготовке, формированию и регистрации прав на земельные участки, образуемые из крупного земельного участка-территории, переданного на аукционе в аренду девелоперу.

При этом девелопер обеспечивает подготовку градостроительной документации, посредством которой определяются границы земельных участков:

а) публичных земель и земель, не подлежащих застройке, которые впоследствии должны быть сформированы и зарегистрированы публичной властью;

б) подлежащих застройке участков, которые девелопер после формирования выкупит в собственность для последующей застройки или продажи. По указанным основаниям третья стадия-действие не будет в дальнейшем анализироваться как место для партнерства публичной власти и девелоперов. Стадии обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой (стадия-действие IV) было уделено должное внимание в предыдущих разделах. В дальнейшем основное внимание будет уделено стадии градостроительной подготовки участков для аукциона с подготовкой всех необходимых документов (стадии-действия I–II).

5.6.1. Партнерство публичной власти и частных девелоперов на этапе градостроительной подготовки и формирования земельных участков-территорий

В данном подразделе ставятся задачи зафиксировать законодательные нормы применительно к случаям подготовки, формирования, особенностям предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Также ставится задача выявить и обсудить вопросы, которые возникают при анализе схем, отображающих законодательные нормы, и которые должны учитываться при последующей отработке организационно-технологических схем градостроительной подготовки земельных участков.

В соответствии с российским законодательством для предоставления земельного участка под жилищное строительство необходимо выполнить действия по градостроительной подготовке и формированию земельного участка, что включает:

• территориальное планирование (определяется общее развитие территории и целевое назначение земель – одна из семи категорий);

• планы реализации документов территориального планирования (план действий публичной власти по реализации документов территориального планирования, в первую очередь по развитию систем коммунальной инфраструктуры и строительству капитальных объектов муниципального значения);

• градостроительное зонирование (определяется разрешенное использование – правовой режим земельных участков и объектов недвижимости);

• подготовка программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры и на ее базе инвестиционных программ отдельных предприятий коммунального комплекса по развитию систем коммунальной инфраструктуры в соответствии с планом реализации генерального плана;

• массовая оценка (переоценка) земельных участков с учетом градостроительных регламентов;

• планировка территории с помощью подготовки проектов планировки и межевания в целях:

а) выделения элементов планировочной структуры: кварталов, микрорайонов и отдельных земельных участков;

б) установления характеристик и параметров планируемого развития элементов планировочной структуры;

в) установления границ застроенных земельных участков, незастроенных земельных участков, планируемых к предоставлению физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; подготовка градостроительных планов земельных участков, содержащих информацию:

• о границах земельных участков с обозначением координат переломных точек;

• границах зон действия публичных сервитутов;

• минимальных отступах от границ земельных участков, обозначающих места, вне пределов которых запрещается возводить здания, строения, сооружения (пятно застройки);

• градостроительном регламенте территориальной зоны расположения земельного участка;

• наличии в границах земельного участка зданий, строений, сооружений, которые не соответствуют градостроительному регламенту;

• установленных градостроительной документацией: планировке территорий, границах зоны резервирования, изъятия, в том числе путем выкупа части земельного участка для государственных, муниципальных нужд;

• возможности либо невозможности деления участка на несколько участков меньшего размера.

Юридическое возникновение земельного участка, его предоставление:

• подготовка землеустроительной документации на основе градостроительного плана земельного участка;

• государственный кадастровый учет земельного участка;

• определение возможных максимальных нагрузок по коммунальным ресурсам, включение освоение участка в программу комплексного развития коммунальной инфраструктуры и инвестиционные программы организаций коммунального комплекса;

• определение технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение;

• предоставление земельного участка частным лицам через аукцион (торгуется только цена) в собственность или аренду (по усмотрению публичной власти, предоставляющей земельный участок).

С точки зрения партнерства публичной власти и девелоперов особенно важно то, что законодательством допускается инициатива заинтересованных девелоперов в части инициативной подготовки земельных участков (на конкурсной основе) для их последующего выставления на аукцион.

Данное произведение размещено по согласованию с ООО «ЛитРес» (20% исходного текста). Если размещение книги нарушает чьи-либо права, то сообщите об этом.

Источник: iknigi.net