Переуступка прав: особенности сделок
Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.
Переуступка или цессия… Что все это значит?
Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию).
Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.
Виды переуступки
Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.
Что такое договор уступки права требования?
В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.
Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.
Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).
«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.
Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.
Договор цессии или уступка права требования по договору долевого участия! Образец договора.
Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?
Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.
«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.
Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.
В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
Выгода для продавца и риски для покупателя
Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).
В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.
Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.
ИсточникПереуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя
Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.
Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.
Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Бонусы переуступки
Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
ИсточникУступка по договору участия в долевом строительстве: как провести сделку.
В современных условиях у людей все чаще возникает необходимость в покупке жилья.
Разумным решением становится приобретение квартиры в новостройке на этапе строительства.
Ритейлеры предлагают различные варианты оформления покупки будущего жилья, в том числе, путем уступки требования (цессии) по заключенному ранее договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее – ДДУ).
О том, как оформляется такая сделка, погорим в этой статье.
Сторонами договора уступки требования (цессии) являются цедент (текущий участник ДДУ) и цессионарий (новый участник ДДУ).
Перед подписанием договора уступки требования необходимо осуществить юридическую проверку «чистоты» самого объекта (в том числе, земельного участка, где строится объект), застройщика, а также цедента.
1). Проверить застройщика–юридическое лицо в открытых источниках. Это сайт Федеральной налоговой службы, картотека арбитражных дел и судов общей юрисдикции, сервис «Банк данных исполнительных производств».
Основаниями для беспокойства будет наличие сведений о крупных задолженностях, о судебных делах, где застройщик выступает ответчиком, судебные споры между участниками долевого строительства, наличие поданных заявлений о банкротстве.
Также следует запросить и исследовать документы застройщика, в том числе, устав, разрешение на строительство, проектную декларацию на объект, проверить основания для использования земельного участка, на котором строится объект. Обычно земельный участок предоставляется на праве аренды или бессрочного пользования, реже участок находится в собственности застройщика. В договоре аренды следует проверить цель предоставления – под застройку объекта.
2). Проверить цедента.
Если цедентом является юридическое лицо, проверка производится по алгоритму, указанному в п. 1.
Кроме того, необходимо убедиться в праве цедента распоряжаться объектом вашей будущей сделки – цедент должен предоставить заключенный и зарегистрированный ДДУ.
Также нужно проверить полномочия лица, которое будет подписывать договор от имени цедента (если цедент – юридическое лицо либо физическое лицо, действующее через представителя).
Если цедент – физическое лицо, необходимо дополнительно проверить его паспорт и запросить нотариальное подтверждение, что лицо не состоит в браке либо нотариальное согласие супруга на заключение сделки, если лицо состоит в браке.
Желательно затребовать документы о том, что лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Некоторые особо бдительные участники сделки просят также представить справку об отсутствии судимости.
Следует запросить выписку из реестра о зарегистрированных Договорах долевого участия, которая представляет собой выписку о земельном участке, на котором ведется строительство многоквартирного дома. Застройщик в ней указывается как правообладатель участка, а зарегистрированные договоры ДДУ перечисляются в ней в качестве обременений прав на сам участок. Дольщики там указаны в качестве лиц, в пользу которых зарегистрированы эти обременения. Рядом с каждым дольщиком указан его номер договора ДДУ.
3). Проверить объект.
Если объект уже достроен, но не сдан в эксплуатацию, необходимо сверить сроки передачи квартиры по условиям ДДУ. Если имеется просрочка, то есть основания полагать, что у застройщика могут возникнуть задержки и далее.
В картотеке дел судов общей юрисдикции и арбитражных судов можно проверить, подавали ли другие участники долевого строительства иски к застройщику.
Если до сдачи объекта еще есть время, нужно проверить земельный участок, на котором будет возведен объект.
В том числе, узнать, не ведется ли судебный спор в отношении земельного участка, запросить правоустанавливающие документы, провести визуальный осмотр объекта долевого участия.
Информацию о зарегистрированных правах на недвижимость и об обременениях содержит Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН, реестр). Реестр ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр. В выписке должны быть зарегистрированы права застройщика на земельный участок, и обременения в виде залога (если такое условие прописано в ДДУ).
Вы можете бесплатно воспользоваться двумя сервисами на сайте Росреестра:
1) «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Нужно набрать кадастровый номер и узнать адрес объекта и кадастровую стоимость;
2) «Публичная кадастровая карта». В ней можно проверить земельный участок.
Как провести сделку:
В соответствии со ст. 48 Закона о регистрации № 218-ФЗ от 13.07.2015 государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется на основании заявлений сторон договора. В регистрирующий орган также необходимо представить сам договор об уступке права требования и справку, подтверждающую полную оплату цены договора, выданную застройщиком либо банком, через который осуществлялись платежи.
Если расчеты цедентом были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор (соглашение) о переводе долга на нового участника.
Важно соблюдать правило о предварительном согласии застройщика на перевод долга.
Также, если в ДДУ это прямо указано, сама цессия также может предполагать согласие застройщика.
Если цедент оформил ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.
Оплата по договору цессии обычно производится наличными денежными средствами (с оформлением расписки), путем закладки средств в банковскую ячейку либо путем выдачи банковского аккредитива.
При закладке денежных средств в ячейку важно как можно более конкретно прописать условия доступа к ячейке цедента (путем предоставления зарегистрированного договора цессии и подтверждающей выписки из ЕГРН), а также для цессионария, если сделка по какой-то причине не была завершена.
Итак, документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах — оригинале и копии):
1) документ, подтверждающий оплату по договору либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;
2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если такое согласие предусмотрено договором долевого участия);
3) письменное соглашение с застройщиком о переводе долга (если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);
4) нотариально заверенное согласие супруга цедента, если ДДУ заключался в период брака и не имеется брачного договора либо соглашения о разделе имущества супругов, которыми установлено отсутствие прав супруга на объект;
5) письменное согласие залогодержателя, если право требования находится в залоге;
6) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (если имеется ипотека);
7) документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя заявителя);
8) документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя;
9) документ об оплате государственной пошлины — 350 рублей;
10) договор уступки права требования со всеми приложениями и дополнениями.
При этом нет необходимости предоставлять договор участия в долевом строительстве, на основании которого совершается уступка, поскольку экземпляр данного договора уже находится в органе регистрации прав.
Регистрация сделки длится 7 рабочих дней.
Заключая договор цессии, важно понимать, что цедент не отвечает перед цессионарием за исполнение застройщиком своих обязательств.
Источник