Кадастровая оценка объектов недвижимости
Внешние и внутренние, качественные и количественные характеристики объекта оценки. Исходная рыночная информация о цене земельного участка, жилой или коммерческой недвижимости. Определение кадастровой стоимости и налога данных объектов, краткий отчет.
| Рубрика | Сельское, лесное хозяйство и землепользование |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 14.06.2010 |
| Размер файла | 33,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Содержание
Глава I. Характеристика объекта оценки
1.1 Общие сведения об объекте оценки
1.2 Виды функционального использования земельного участка
1.3 Внешние и внутренние, качественные и количественные характеристики объекта оценки
Изменение правил кадастровой оценки недвижимости
Глава II. Факторный анализ территории с учётом ценообразующих факторов
Глава III. Исходная рыночная информация о цене объектов недвижимости
3.1 Жилая недвижимость в многоэтажных домах
3.2 Жилая недвижимость малой этажности
3.3 Коммерческая недвижимость
3.4 Земельный участок для ведения садоводства
3.5 Земельный участок занятый гаражом
Глава IV. Определение удельных показателей кадастровой стоимости оцениваемых объектов
4.1 Определение УПКС для жилой недвижимости в многоэтажном доме
4.2 Определение УПКС для жилой недвижимости малой этажности
4.3 Определение УПКС для коммерческой недвижимости
4.4 Определение УПКСЗУ для ведения садоводства
4.5 Определение УПКСЗУ, занятого гаражом
Глава V. Определение кадастровой стоимости и налога оцениваемых объектов недвижимости
5.1 Определение кадастровой стоимости всех объектов оценки
5.2 Определение налога всех объектов оценки
Глава VI. Краткий отчёт о кадастровой оценки объектов недвижимости
Введение
Рынок недвижимости России стремительно развивается. Соответственно возрастает актуальность и востребованность оценки стоимости объектов недвижимости. На основе оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника. Отчет об оценке недвижимости является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы, в банки для получения кредита и другие организации.
Кадастровая оценка городской земли — совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.
Что такое кадастровая стоимость и как она определяется?
Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель — массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.
Целями проведения оценки является:
* создание государственной автоматизированной системы земельного кадастра;
* формирование налогооблагаемой базы земель поселений;
* уточнение схемы территориально-экономического зонирования;
* установление ставок арендной платы за муниципальные земли и т.д.
Методика кадастровой оценки земли состоит из следующих расчетных блоков:
1. Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих
доступность различных центров тяготения (объектов);
уровень развития транспортной инфраструктуры;
уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;
уровень развития социально-бытового обслуживания населения;
состояние окружающей среды;
историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;
инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.
2. Выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;
3. Выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;
4. Расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования
5. Распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера
6. Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок
Глава I. Характеристика объекта оценки
1.1 Общие сведения об объекте оценки
Для проведения оценки принимаются следующие объекты:
Объект в многоэтажной застройке: 3-х комнатная квартира, площадью 105 кв. м расположена по адресу Павловский тракт 126, 7/1, частная собственность;
Объект жилой недвижимости малоэтажной застройки: жилой дом 110 кв. м., по адресу п. Октябрьский, ул. Онежская, 5 соток земли, частная собственность;
Объект коммерческой недвижимости: действующий бизнес — салон красоты с 2001 года, 58 кв. м — 3 комн. Квартира 646 серии
Объект: Земельный участок 4,5 сотки, в черте города, садоводство «Машиностроитель», двухэтажный дом, парковка, баня, сад, рядом пруд, приличные соседи.
Объект: капитальный гараж на пос. Южный, подстанция («парус»), 3,6*8 м., земельный участок в собственности.
1.2 Виды функционального использования земельного участка
1.Дом расположен в индустриальном районе, квартира находится в 14-этажном доме: ТСЖ, территория огорожена, на территории дома есть зелёные насаждения, консьерж, видеодомофон, детская площадка во дворе дома, интернет, рядом поликлиника №9, детский сад, магазины: напротив Москва, Европа, в доме парикмахерская, продуктовый магазин, салон-магазин мужской одежды, фирма по устройству кондиционеров, вентиляций и теплового оборудования.
2.Жилой дом расположен на окраине посёлка Октябрьский, на улице с односторонней застройкой, частный дом, территория огорожена, в доме есть гараж.
3.Действующий бизнес салон красоты расположен в индустриальном районе, нежилое помещение под охраной, в жилом доме, отдельная автопарковка, наружная реклама, рекламная стела, произведён ландшафтный дизайн (отделка камнем, газон, фонтан), вокруг дома расположены многоэтажные дома.
4.Земельный участок с дачей, расположен в черте города, в садоводстве «Машиностроитель», на территории участка расположена парковка на 2 машины, баня, сад, территория огорожена.
5. Капитальный гараж, находящийся на земельном участке в собственности, на территории гаража смотровая яма и погреб
1.3 Внешние и внутренние, качественные и количественные характеристики объекта оценки
1.Дом кирпичный, межэтажные и межкомнатные перекрытия железобетонные, общая площадь квартиры 105 кв.м., улучшенная планировка, высота потолков 2.8, всего комнат 3, этажность 7/14, жилая площадь 55кв.м., кухня-студия 38 кв.м., 2 лоджии, 2 санузла, в доме 2 лифта, мусоропровод, установлен городской телефон, интернет, итальянская мебель, бытовая техника, вид из окна магазины «Европа», «Москва».
2.Дом газобетон-кирпич 110 кв.м., газовое отопление, освещение, санузел, городской телефон, внутренняя отделка.
3.Салон красоты общей площадь 58 кв.м., 3-х комнатная квартира 464 серии, возможна покупка дополнительно 2-х комнатной квартиры, 45 кв.м., для расширения помещения, помещение оборудовано для работы в сфере парикмахерского, ногтевого сервиса и косметических салонов.
4.На участке 2-х этажный дом с оцинкованной крышей, в доме свет, вода, парковка на 2 машины.
5. В гараже смотровая яма, погреб, свет, хорошая отделка, крыша залита осенью 2009 г, погреб, кран-балка, отопление, 220V
Глава II. Факторный анализ территории с учётом ценообразующих факторов
Квартира в многоэтажном доме
1.Доступность до центра города 6.3 км (1ч.15 мин — 2ч. 5мин пешком)
2.Уровень развития транспортной системы:
— рядом с домом находятся 3 остановки автобусов и маршрутных такси: «Магистральная», «Георгиева», «Рабочая», через которые проходят в среднем 14 маршрутов, такие как №3, 17, 35, 39 и т.д.
— дорожное покрытие асфальтовое стоимость проведения 70 руб./м2
3.Уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры: в доме предусмотрены водопровод: хол. водоснабжение 100 руб./м2, гор. водоснабжение 100 руб./м2. , централизованная канализация 100 руб./м2, централизованное отопление 250 руб./м2, электроснабжение 50 руб./м2, телефон (интернет) 50 руб./м2.
4.Уровень развития социально-бытового обслуживания населения:
1. Продуктовый магазин «Ассорти»
2.Парикмахерская «В малине»
3.Магазин салон «Гран-При»
4. Салон мужской одежды «Мистер Икс»
-детский сад №230, центр дошкольного образования -0.17 км
-городская поликлиника №9 — 0.09 км
-ТРЦ «Европа» — 0.32 км
-ТРЦ «Москва» — 0.13 км
5.Состояние окружающей среды в районе: происходит загрязнение воздушного бассейна и нарушение шумового режима автотранспортом, отсутствие водного и лесного массивов для отдыха населения
6. Историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки отсутствует.
Дом на земельном участке
1.Доступность до центра города 21.8 км (4ч. 21 мин — 7ч. 15 мин пешком)
2.Уровень развития транспортной системы:
— ближайшая остановка пос. Октябрьский находится в 620 м. от дома и через неё проходит маршрут №121.
— дорожное покрытие гравий стоимость проведения 30 руб./м 2
3.Уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры: в доме предусмотрены водопровод: хол. водоснабжение 100 руб./м 2 , автономная канализация 10 руб./м 2 , газоснабжение 250 руб./м 2 , электроснабжение 50 руб./м 2 , телефон 50 руб./м 2 .
4.Уровень развития социально-бытового обслуживания населения: в радиусе 1,5 км вокруг дома нет объектов социально-бытового обслуживания, школа №89 расположена в 2.3 км от дома.
5.Состояние окружающей среды в районе: в районе нет негативного воздействия на окружающую среду, имеются лесной и водный массив для отдыха жителей.
6. Историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки отсутствует.
Коммерческая недвижимость: Салон красоты
1.Доступность до центра города 7.75км (1ч. 32 мин — 2ч. 34 мин пешком)
2.Уровень развития транспортной системы:
— имеет хорошую транспортную развязку 4 трамвайных маршрута №2, 2к, 10, 11, около 25 маршрутов автобусов №9, 17, 19, 20, ближайшие остановки «магазин Птица», «Панфиловцев (Павловский тракт)», «Павловский тракт (ул.Попова)»
— дорожное покрытие асфальтовое стоимость проведения 70 руб./м2
3.Уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры: в доме предусмотрены водопровод: хол. водоснабжение 100 руб./м2, гор. водоснабжение 100 руб./м2, централизованная канализация 100 руб./м2, централизованное отопление 250 руб./м2, электроснабжение 50 руб./м2, телефон (интернет) 50 руб./м2.
4.Уровень развития социально-бытового обслуживания населения: салон расположен в 9-этажном жилом доме и в окружении многоэтажных жилых домов, рядом с магистральной улицей, что способствует активному притоку населения.
5.Состояние окружающей среды в районе: загрязнение воздушного бассейна.
6. Историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки отсутствует.
Земельный участок в садоводстве
1.Доступность до центра города 13.07 км (2ч. 36 мин — 4ч. 21 мин пешком)
2.Уровень развития транспортной системы:
— ближайшая остановка «Старый водозабор», через которую проходят 2 маршрута автобусов №28 и №
— дорожное покрытие грунтовка стоимость проведения 5 руб./м2
3.Уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры: в доме предусмотрены водопровод: хол. водоснабжение 100 руб./м2, автономная канализация 10 руб./м2, местное теплоснабжение , электроснабжение 50 руб./м2.
4.Уровень развития социально-бытового обслуживания населения:
-магазин ООО «Ватра» — 0.6 км,
-агрофирма «Цветы Алтая» — 0.68 км
-«Кованные изделия» — 0.68 км
5.Состояние окружающей среды в районе: в районе нет негативного воздействия на окружающую среду, имеются лесной и водный массив для отдыха жителей.
Объект гаражного строительства
1.Доступность до центра города 13.07 км (2ч. 36 мин — 4ч. 21 мин пешком)
2.Уровень развития транспортной системы:
— расположен рядом со Змеиногорским трактом и имеет оптимальную транспортную развязку.
— дорожное покрытие гравий стоимость проведения 30 руб./м2
3.Уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры: местное теплоснабжение, электроснабжение 50 руб./м2.
4.Уровень развития социально-бытового обслуживания населения: в данном районе не предусмотрено
5.Состояние окружающей среды в районе: для данного объекта не
Глава III. Исходная рыночная информация о цене объектов недвижимости
ИсточникКадастровая оценка ОКС: что рекомендуют профессионалы
«Кадастровая оценка объектов капитального строительства на современном этапе». Данную тему на своем семинаре раскрывает Андрей Бойко -практикующий оценщик, в активе которого более 1500 отчётов по оценке стоимости недвижимости, бизнеса, включая оценку нетиповых объектов. Кроме того, он является генеральным директором Центра экспертизы и оценки имущества (г. Санкт-Петербург).
— Андрей Юрьевич, чему посвящен ваш семинар?
— Семинар в целом посвящён определению кадастровой стоимости ОКС. Основан на опыте проведения кадастровых оценок, в том числе и ОКС. Будут раскрыты проблемы и слабые места кадастровой оценки, нюансы, способы разрешения проблем. Соответственно, интересантам в оспаривании будут видны слабые места, на что обращать внимание, как можно оспорить результат кадастровой оценки ОКС, не вызывая противления у государственных структур – заказчика кадастровой оценки.
Под кадастровой стоимостью ОКС понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии с ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, она определяется методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость определяется профессиональными оценщиками для объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
По окончании проведения оценки, оценщик составляет отчет об определении кадастровой стоимости, который проверяется экспертом и только при положительном отзыве эксперта отчет принимается заказчиком работ (государством).
На текущий момент узнать кадастровую стоимость для земельных участков можно через портал органов Росреестра (http://www.rosreestr.ru/).
— Кому он интересен?
— Целевая аудитория – это оценщики, в первую очередь, оценщики недвижимости. А кроме того, приглашаю сотрудников государственных структур, имеющих отношение к кадастровой оценке. Возможно, что-то будет интересно послушать гражданам – плательщикам налога или арендаторам недвижимости, в случаях, когда арендная плата увязана с результатами кадастровой оценки.
— Почему актуальна выбранная вами тема?
— Актуальность — это переход всей страны на налогообложение по кадастровой стоимости. Собственно, теперь результат кадастровой оценки будет касаться всех собственников без исключения. Плюс к тому, много недовольства в отношении качества кадастровой оценки, многие собственники не согласны с результатом, когда речь идёт о налогообложении их собственности. Наличествует большое количество судебных разбирательств и досудебных (в рамках работы комиссий) оспариваний результатов кадастровой оценки. Правительство собиралось перевести страну на единый налог на недвижимость (сейчас — раздельное налогообложение по земле и ОКС), но слишком многое не готово, хотя в ближайшее время попытки будут продолжены.
— Что самое главное в нем, на что стоит сделать акцент?
— По сути, будет рассказан процесс проведения кадастровой оценки от А до Я, разумеется, в упрощённом и адаптированном для восприятия виде. Закапываться в какие-то специфические детали самого производства работ не вижу смысла, но методы, способы, подходы будут рассмотрены достаточно подробно. Также будет уделено особое внимание исходным данным как части работы, содержащей весьма большое количество ошибок.
— Каковы причины ошибок в кадастровой оценке?
Основная причина ошибок – отсутствие (по сути) объекта оценки. К сожалению, данные Росреестра весьма далеки от совершенства. Характеристики объектов не установлены, самих характеристик, содержащихся в базе данных, явно недостаточно для проведения корректной работы.
На эти недостатки накладывается отсутствие единой методологии проведения работ, что приводит к весьма существенным расхождениям результата оценки, выполняемой разными исполнителями, даже при наличии корректных данных. Тем не менее, оценка проводится, переходный период (переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую) в обозримом будущем закончится. А значит, скоро многие, за исключением узкого круга специалистов, просто перестанут обращать на кадастровую стоимость внимание. Ведь, например, раньше немногих интересовала инвентаризационная стоимость, хотя во второй половине 90-х годов это был самый большой объём работ, связанный с переоценками для целей налогообложения. Мы сейчас проходим новый виток на несколько ином уровне, но в целом – история повторяется.
Справка
Инвентаризационная стоимость — это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги (согласно Инструкции МНС РФ от 02.11.1999 N 54 (ред. от 27.02.2003) «По применению Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 20.01.2000 N 2057).
Инвентаризационная стоимость определяется государственной службой оценки недвижимости — Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) либо Проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ), данные о ней указываются в Справке об инвентаризационной стоимости и техническом паспорте объекта.
— Какие практические знания даст ваш семинар?
— Специалисты-оценщики, возможно, вынесут для себя что-то новое в методах и способах расчёта, увидят, как можно применять методы при единовременной оценке большого количества объектов. Будут затронуты вопросы определения функционального и физического изнаса ОКС, расчета прибыли предпринимателя. Надо отметить, что прибыль предпринимателя р ассчитывается традиционно тремя подходами: Питерская школа ориентирована на компенсацию вменённых издержек — доходный подход. Московская — на сравнительный. Можно рассчитать аккумулированием всех составных частей (прибылью каждого из участников строительного производства).
Рассмотрев проблемы определения кадастровой стоимости ОКС, мы увидим слабые и сильные стороны этого вида работ, что даст возможность уточнять результаты кадастровой оценки в рамках оспаривания.
- 20% при инвестициях в строительство высококлассных производственно-складских объектов;
- 17% при инвестициях в строительство низкоклассных производственно-складских объектов ;
- 24% при инвестициях в строительство Бизнесс-центров класса А, В;
- 25% при инвестициях в строительство ТЦ, ТК, ТРК;
- 21% при инвестициях в строительство универсальных низкоклассных офисно-торговых объектов;
- 15% при инвестициях в строительство универсальных объектов сельскохозяйственного назначения;
- 26% при инвестициях в строительство квартир;
- 19% при инвестициях в строительство базы отдыха.
— Где взять информацию для расчета прибыли предпринимателя?
— Информация для расчётов берётся из баз данных или, как правило, из рыночных данных — открытых источников. К примеру, если речь о сравнительном подходе, то ПП рассчитывается соотношением всех фактических затрат на создание объекта, включая приобретение прав на земельный участок, к доходам от реализации этого объекта. Разность присваивается ПП. Большое количество таких сопоставлений позволяет сделать вывод о среднерыночной величине ПП.
Если говорить о расчёте техниками доходного подхода — компенсацией вменённых издержек, то влияющими факторами являются задаваемая норма отдачи на инвестиции в реализацию объекта (включая приобретение прав на ЗУ) и время реализации. Разумеется, время должно рассматриваться как необходимое и достаточное для создания объекта (за затягивание сроков строительства никто премию платить не будет). Информация берётся из нормативной литературы и открытых источников.
— Что вы порекомендуете по расчету данной характеристики (на что обращать внимание и т.д.)?
— Во-первых, учитывать её в расчётах, независимо от функционального назначения объекта. Во-вторых, проверять на адекватность используемые справочные данные (в оценочном сообществе достаточно часто встречаются справочники, указывающие величину ПП). Однако, отдавая должное коллегам — составителям справочников, применять проценты, коэффициенты, фиксированные значения, не зная, как они получены и к чему должны применяться — это, мягко говоря, значит лукавить.
Как приверженец Питерской школы, предпочитаю рассчитывать величину ПП методом компенсации вменённых издержек. Суть метода очень проста: человек, вложивший деньги на какое-то время, хочет получить свои деньги обратно, причём с некой прибылью. Собственно расчёт строится на графике инвестиций в создание объекта, учитывая срок каждой отдельной инвестиции до окончания проекта и нормы доходности, которая задаётся исходя из предпочтений исполнителя работ, сегмента рынка и условий на рынке на дату оценки.
— Как вы оцениваете законодательные тренды?
— Законодательство весьма активно меняется. В настоящий момент Советом по оценочной деятельности рекомендованы для апробации методические указания по кадастровой оценке. Напомню, что они разрабатывались для определения единых правил игры. Сами указания должны содержать алгоритм решения задачи кадастровой оценки, начиная от подготовки данных, заканчивая утверждением результатов. После апробации методические указания будут дорабатываться с учётом возникающих при выполнении работ трудностей и недоразумений.
— И напоследок: каковы тенденции в сфере кадастровой оценки ОКС?
— В настоящий момент активно лоббируется введение асессорской службы. Предполагается, что при муниципалитетах будут созданы государственные структуры, которые будут заниматься мониторингом рынка, проведением кадастровой оценки. У этой идеи есть как сторонники, так и противники. Если ещё в конце апреля бытовало мнение, что вопрос асессоров решён практически на все 100%, то сейчас маятник качнулся в другую сторону. Предсказать, чем закончится это противостояние, пока не берусь.
ИсточникКадастровая стоимость и кадастровая оценка – что это? Изменения 237-ФЗ с 01.01. 2020 года
Налог на недвижимость исчисляется с учетом установленных законом правил. Кадастровая стоимость — это основа налоговой базы на земельные участки, дома, квартиры и другие виды недвижимого имущества для исчисления налогов.
Откуда она берется, как проводится кадастровая оценка и чем регламентирована кадастровая стоимость законодательно в 2021 году? На все эти вопросы ответы содержатся в десятках нормативных актов, принятых на федеральном и местных уровнях. Обывателю разобраться в подобных вопросах достаточно сложно, однако заподозрить неверный расчет кадастровой стоимости может каждый. Кадастровая оценка должна быть объективной, а кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной.
Собственники могут оспорить кадастровую стоимость, тем самым избежать излишнего налогообложения.
Что такое кадастровая стоимость и кадастровая оценка (определение по закону)
Если говорить о понятиях кадастровая стоимость и кадастровая оценка, то наиболее уточненные определения содержатся в ст. 3 закона 237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке».
Кадастровая стоимость – это цена недвижимого имущества, подсчитанная в соответствии с установленными законом инструкциями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая оценка – это процесс определения государством кадастровой стоимости, которая состоит из этапов:
- Разработка и утверждение решения об осуществлении оценки;
- Непосредственное вычисление стоимости участков, домов, квартир и пр.;
- Свод данных в отчетную документацию;
- Оформление исходных данных в виде конечного результата.
Для чего к каждому объекту недвижимости присваивают кадастровую стоимость? Основная цель – для исчисления и взимания налогов, дополнительная цель – для иных нужд государства (например, для уточнения размера госпошлины).
Таким образом, кадастровая стоимость это не что иное, как оценка государством при помощи различных законных подходов и методов стоимости недвижимости.
Конечную определенную стоимость обосновывают, мотивируют и подтверждают установленным законом путем. При этом кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной.
Простыми словами, кадастровая стоимость имущества, это некая величина, которая взялась в результате оценочной деятельности.
Все объекты недвижимости, зарегистрированные в Росреестре, отражаются на публичной кадастровой карте. Узнать кадастровую стоимость отраженного на карте объекта не составит труда, так как сведения о ней находятся в свободном доступе.
Кто определяет кадастровую стоимость
До 1 января 2020 года у государства существовала возможность определять кадастровую оценку по одному из двух действующих законов: либо по 135-ФЗ (от 29.07.1998), либо по 237-ФЗ от 03.07.2016.
Этот переходный период определения кадастровой стоимости длился три года (2017, 2018, 2019).
По закону 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка должна проводиться с учетом методических рекомендаций, в установленные сроки и по правилам. Все это прописано в законодательстве.
Кто проводит кадастровую оценку и определяет кадастровую стоимость?
Ранее кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, результаты работы которых проверялись и утверждались государством.
С 1 января 2020 года полномочия по кадастровой оценке полностью переданы государственным бюджетным учреждениям (ГБУ), деятельность которых, в свою очередь контролирует и проверяет Росреестр. При этом с 01.01.2020 года кадастровая оценка проводится только по 237 закону.
В каждом субъекте РФ работает свое ГБУ, так, например в Московской области кадастровой оценкой занимается ГБУ «Центр кадастровой оценки», в Москве — ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Бюджетные учреждения тесно взаимосвязаны с органами Росреестра. По сути, когда имущество ставится на кадастровый учет Росреестр отправляет о нем сведения в территориальное учреждение кадастровой оценки, которое в свою очередь оценивает вновь учтенную недвижимость и ответ с результатами оценки поступает в Росреестр для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН.
Как рассчитывают кадастровую стоимость в 2021 году
Расчет кадастровой стоимости в 2021 году проводится с учетом требований 237 закона, Приказа Минэкономразвития от 12.05.2017 N 226 «Об утверждении методических указаний о гос. кадастровой оценке» и других нормативно-правовых актов.
Существует несколько методов кадастровой оценки – метод массовой оценки или индивидуальный метод. При этом используются различные подходы к оценке- затратный, сравнительный, доходный. Результаты оценки обосновываются и анализируются, при этом кадастровая стоимость не должна превышать рыночную (на момент оценки).
Таким образом, для расчета кадастровой стоимости выбирают наиболее оптимальный для данного региона, вида недвижимости, места нахождения и пр. факторов, подход и метод и с использованием специальных формул вычисляют стоимость объекта. Более подробно читайте в статье: «Как определяется кадастровая стоимость».
Где и как разрешаются споры о завышенной кадастровой стоимости
Если кадастровая стоимость вашего объекта (дома, земли, гаража, бани и т.п.) слишком отличается от рыночной и это влияет на сумму налогов, то ее можно уточнить или даже оспорить. Для этого есть несколько способов.
Если вы хотите просто уточнить, на основании чего установлена кадастровая стоимость вашего объекта недвижимости, вы можете обратиться с Заявлением о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости. Заявление может быть подано напрямую в ваше территориальное ГБУ, через МФЦ или Госуслуги.
Если вы хотите оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости, и уверены, что оценка стоимости ошибочна, то это можно сделать обратившись с заявлением об исправлении ошибок, сделанных во время определения кадастровой стоимости в непосредственно территориальное ГБУ (а также через МФЦ или портал Госуслуг).
Также существует возможность уменьшения кадастровой стоимости через суд. Подробнее о том, как это сделать читайте в статье «Как оспорить кадастровую стоимость».
Вместо вывода
Кадастровая стоимость и кадастровая оценка – мероприятия нужные прежде всего государству для того, чтобы пополнять казну. Как показывает практика и статистика, ошибки исчисления кадастровой стоимости явление часто встречающееся. При этом законодатель все же дает возможность отстаивать собственником свои нарушенные права даже если кадастровая стоимость официально утверждена.
Следует помнить, что кадастровая оценка объектов недвижимости по закону должна проводиться не реже раза в пятилетку, а это значит, что к моменту очередной оценки надо быть начеку.