Документы для постановки на учет объекта незавершенного строительства

Содержание

Постановка на учет объекта незавершенного строительства ОНС в 2021 году

Постановка на учет объекта незавершенного строительства (ОНС) осуществляется через Росреестр. После переноса в ЕГРН данных об ОНС и присвоении ему кадастрового номера, объектом можно распоряжаться, в том числе продавать, вносить в уставный капитал юридических лиц. Для постановки на учет нужно оформить технический план, где будут описаны характеристики и координаты ОНС, указана его степень готовности. Основным руководящим документом для этого является Приказ МЭР № 953.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Читайте в статье, при какой степени готовности можно поставить на учет объект незавершенного строительства, как оформляется технический план, что будут проверять в Росреестре при внесении сведений в ЕГРН.

Нужно ли ставить на учет объект незавершенного строительства

Обычно на кадастровый учет ставятся уже готовые объекты недвижимости. в том числе здания, жилые и нежилые помещения, машино-места. У них подтверждаются признаки изолированности и обособленности, полная готовность к эксплуатации. Незавершенный объект тоже можно поставить на учет. Основными критериями, подтверждающими возможность прохождения учета. являются:

Технический план для дома. Постановка на кадастровый учёт. Техплан на дом

соответствие общим требованиям для объектов недвижимости (прежде всего, это неразрывная связь с землей);
наличие разрешения на строительство здания (оно выдается после того, как проект прошел экспертизу);
определенная степень готовности объекта. т.е. у здания должны быть основные конструкции и элементы.

Росреестр не выезжает на объект, чтобы убедиться в его существовании, наличии определенных характеристик. Для подтверждения перечисленных фактов используются только документы. Заявителю нужно представить документы на участок, разрешение на строительство. технический план на ОНС.

Объект незавершенного строительства можно поставить на кадастровый учет, если у него подтверждена определенная степень готовности. Она определяется кадастровым инженером при оформлении технического плана.

Необходимость ставить на учет объект до полного завершения строительства может быть связана со следующими целями:

чтобы привлечь инвесторов к завершению стройки, подтвердить им результат первых этапов строительных работ;
чтобы продать ОНС новому застройщику, который продолжит работу;
чтобы признать право собственности на незавершенный объект, чтобы урегулировать спор по договорам;
чтобы выставить незавершенный объект на торги в исполнительном производстве, при банкротстве застройщика;
чтобы получить кредит под залог недостроенной недвижимости.

По своему статусу ОНС будет отличаться от обычного объекта только невозможностью его эксплуатировать. В остальном, отличий практически нет. Для незавершенного объекта можно достаточно просто определить рыночную стоимость, продать его или использовать как средство для привлечения инвестиций, завершения работ. ОНС можно поставить на баланс как основное средство, что увеличит активы компании.

Постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет

Комментарий эксперта. Как правило, решение о постановке ОНС на учет принимает заказчик работ, застройщик или иное уполномоченное лицо. Также обязанность прохождения учета может быть возложена судебным решением. Например, это будет актуально при банкротстве, где активы должника выставляются на торги. При постановке на учет обязательно проверят законность строительства, наличие прав на участок.

№ п/п	Документы, которые используются при постановке на учет объекта незавершенного строительства	Описание
1	Правоустанавливающий документ на земельный участок	Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор аренды
2	Проект на строительство	Нужен для оформления технического плана на объект незавершенного строительства. В Росреестр проект подавать не нужно.
3	Разрешение на строительство	Этот документ подтверждает, что возведение ОНС осуществлялось после прохождения экспертизы и проверок в Госстройнадзоре.
4	Технический план.	Основной документ, на основании которого объекты незавершенного строительства на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования ОНС.

Что включает кадастровый учет ОНС

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Когда учет завершится, в реестре появится запись о кадастровом номере объекта. Это основной идентификатор недвижимости. Также из ЕГРН можно получить данные об основных параметрах объекта, о его координатах. Подтверждающим документом, который получит заявитель, будет выписка ЕГРН.

После постановки на кадастровый учет может возобновиться дальнейшее строительство. Когда объект будет достроен, нужно вновь заказать технический план, пройти учет в Росреестре.

Налог на имущество по НЗС для юрлиц

Объекты НЗС, находящиеся в распоряжении юрлиц, не являются предметом обложения налогом на имущество, если они не готовы для использования в процессе производства. Факт готовности определяет само юрлицо. Однако это не означает, что объект НЗС можно сколь угодно долго держать в стадии незавершенного.

Особенно опасен в этом отношении этап опытной эксплуатации. Если на этом этапе не осуществляется необходимая доработка объекта (не продолжают вкладываться средства в доведение его технических характеристик до проектных), а в производстве продукции он систематически участвует, то безопаснее ввести его в состав основных средств и обложить налогом на имущество. В противном случае ИФНС может признать его объектом налогообложения, и суд с ней согласится (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14).

Объекты, которые юрлицо строит самостоятельно, привлекая для этого заемные средства, будут иметь разную стоимость в бухгалтерском и налоговом учете в связи с разным учетом процентов. Важно сохранить эту разницу при вводе объекта в эксплуатацию. Обе стоимости по-своему важны: налоговая — для расчета амортизации, которая учтется при определении налога на прибыль, а бухгалтерская — для расчета налога на имущество, если не появится обязанности считать этот налог от кадастровой стоимости.

О том, когда возникает обязанность по расчету налога от кадастровой стоимости, читайте в статье «По каким объектам недвижимости налоговая база рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости?».

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Документ	Ссылка
1	Образец заявления о согласовании перепланировки
2	Образец заявления о выдаче разрешения на строительство
3	Образец заявления о проведении экспертизы и обследований ОНС
4	Рекомендации о подготовке документов на экспертизу ОНС
5	Образец акта освидетельствования скрытых работ
6	Техническое задание на разработку проекта
7	Образец технического плана
8	Образец технического заключения о состоянии несущих конструкций

Что такое оценка недвижимости

Процедура оценки недвижимости представляет собой процесс определения ее цены для конкретных целей. Ее результат пригодится не только при продаже квартиры, но и в других случаях:

заключение договора ее страхования;
получение наследства;
выполнение некоторых решений судебных инстанций и так далее.

Стоимость объекта зависит от многих факторов:

типа строения;
предназначения постройки;
состояния недвижимости;
местоположения дома;
окружающей инфраструктуры;
площади жилища.

Ознакомьтесь детальнее, как происходит оценка недвижимости.

Учет после завершения строительства

После постановки ОНС на учет можно продолжить его строительство. Так как это влечет изменения параметров объекта, соответствующие корректировки нужно внести и в ЕГРН. С этой целью заказчик:

после завершения строительных работ обращается в Госстройнадзор, получает разрешение на ввод в эксплуатацию;
на достроенное здание оформляется технический план;
документы сдаются в Росреестр, где на учет поставят возведенное строение;
сведения об ОНС будут аннулированы в ЕГРН, так как там появится информация о достроенном объекте.

В целом, процедура постановки на учет достроенного объекта не сильно отличается от ОНС. Для подготовки техплана инженер выезжает на место, проводит обмеры и координирование, заполняет документы. По итогам учета заявитель получает выписку ЕГРН.

Согласовать сроки и стоимость работ можно с нашими специалистами по телефону.

№ п/п	Документ	Ссылка
1	Образец заявления о согласовании перепланировки
2	Образец заявления о выдаче разрешения на строительство
3	Образец заявления о проведении экспертизы и обследований ОНС
4	Рекомендации о подготовке документов на экспертизу ОНС
5	Образец акта освидетельствования скрытых работ
6	Техническое задание на разработку проекта
7	Образец технического плана
8	Образец технического заключения о состоянии несущих конструкций

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Обследование объекта незавершенного строительства	от 13 000 руб.
2	Подготовка документов для постановки ОНС на кадастровый учет	от 25 000 руб.
3	Оформление технического плана на ОНС	от 15 000 руб.
4	Сопровождение кадастрового учета и регистрации ОНС	от 17 000 руб.
5	Разработка проектов на завершение строительства ОНС	от 35 000 руб.

НЗС и налог на имущество

Незавершенное строительство (НЗС) — это объект, по которому не закончены строительные работы. НЗС может находиться как в одной из стадий строительства, так и в стадии опытной эксплуатации или быть приостановленным, законсервированным либо прекращенным. В любом случае это означает, что окончательная стоимость объекта не сформирована, и он не готов к полноценной эксплуатации по тому назначению, для которого создается.
Но несмотря на некую неполноценность такого объекта, по нему может возникать обязанность уплаты налога на имущество как у физических, так и у юридических лиц.

Основные положения по этому налогу содержит Налоговый кодекс РФ (гл. 30 — для юрлиц, гл. 32 — для физлиц).

Налог на имущество организаций имеет статус регионального, а налог с физлиц — местного. Поэтому особенности налогообложения устанавливаются не только НК РФ, но и нормативкой субъектов РФ и муниципалитетов, которая может определять особенности налоговой базы, дифференциацию налоговых ставок (в пределах, определенных НК РФ), введение дополнительных льгот.

Эксперты КонсультантПлюс детально разъяснили нюансы налогообложения незавершенного строительства имущественным налогом. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно переходите в Готовое решение.

Особенности оценки жилых помещений

Оценка жилья предполагает установление его рыночной стоимости с учетом всех значимых характеристик. При ее проведении специалисты анализируют следующие критерии:

размер квартиры;
общую этажность дома;
расположение оцениваемого объекта;
его состояние;
наличие или отсутствие ремонта;
удобство транспортной развязки;
количество собственников, жильцов и так далее.

Узнайте подробнее, кем и по каким правилам осуществляется оценка жилой недвижимости.

Какие объекты считаются недостроенными

Незавершенное строительство – это строительный объект, на который выдано разрешение и понесены расходы, но пока не введенный в эксплуатацию и не сданный заказчику. Недострою присущи следующие признаки:

объект и его собственника можно идентифицировать;
строение сооружено или находится в процессе возведения;
перемещение объекта без его обесценивания или потери функциональных качеств невозможно;
выполнение работ не прекращено либо здание не сдано в эксплуатацию;
строительство завершилось или длится по сей день на основании оформленной должным образом документации.

На территории РФ расположено множество таких объектов:

жилые дома;
здания промышленного назначения;
нефтедобывающие, артезианские и прочие скважины;
недвижимость, которая рассматривается как элемент благоустройства;
функциональные сооружения: мосты, эстакады и другое;
передаточные устройства: линии электропередач и связи, трубо- и водопроводы, тепловые и газовые сети.

Процедура определения стоимости

Можно выделить следующие этапы проведения оценки незавершенного строительства:

заключение договора с организацией или экспертом;
сбор и анализ данных;
осуществление оценочных мероприятий;
обобщение результатов и определение стоимости объекта;
составление отчета.

Перед тем как приступить к процедуре, необходимо определить:

Состав объекта.
Существующие на него права.
Лиц, которые могут на них претендовать.
Причины, по которым строительные работы не были закончены.

Иногда строительство приостанавливается из-за финансовых трудностей, падения спроса на рынке недвижимости, ошибок или недочетов в проектах, а также по другим основаниям юридического или технического характера. Выявление этих причин способствует более глубокому анализу и установлению точной цены объекта.

Следующий этап – исследование технических характеристик объекта:

площади строения и его конструктивных элементов;
степени завершенности постройки каждого из элементов;
износа конструктивных систем и возможности их использования после возобновления строительства.

Далее оценщик должен определить самый эффективный способ использования объекта в будущем. Это позволит ему установить наиболее выгодную цену для владельца. Как правило, во внимание принимаются следующие варианты:

завершение строительства согласно первоначальному плану;
изменение возведенных конструкций и их перепрофилирование в новом плане;
снос или демонтаж объекта для использования участка по другому назначению.

В завершении составляется отчет об оценке жилого дома – документ, с которым можно обращаться в суд и другие государственные органы для проведения операций с недвижимостью.

Источник

Как поставить на кадастровый учет нежилое здание — алгоритм действий

Сделки с нежилыми помещениями осуществляются ежедневно. Физические лица и компании продают офисы, торговые точки, гаражи и прочие объекты, которые не предназначены для проживания. Но для проведения таких сделок требуется регистрация объектов в Росреестре (кадастровом органе). Вопрос в том, как поставить на кадастровый учет нежилое здание, какие бумаги для этого подготовить, и какой из способов выбрать для передачи заявления. Эти и ряд других вопросов рассмотрим ниже.

НАЗНАЧЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ КАДАСТРОВОГО ПАСПОРТА (ВЫПИСКИ)

В 2018 году кадастровый паспорт не выдается, а вместо него предоставляется выписка с полной информацией об объекте недвижимости. В техническом документе содержатся сведения о кадастровом номере сооружения и дате его получения, адресе, прошлых номеров кадастра, этажности, площади, а также назначении и виде объекта. Кроме того, в выписке можно найти кадастровую цену, владельцев, план и прочие параметры. Для получения выписки можно обратиться в МФЦ, Росреестр лично или через Интернет. Кроме того, доступны и другие варианты, которые рассмотрим ниже.

КОГДА НЕОБХОДИМО ПОСТАВИТЬ НЕЖИЛОЕ ЗДАНИЕ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ?

Потребность в регистрации нежилого здания или объекта незавершенного строительства объясняется многими причинами. Так, по действующему законодательству объект должен быть учтен в кадастре при наличии обособленности (отгороженности) от другого сооружения. Если помещение относится к нежилым, для него отсутствует требование, касающееся отдельного входа (как в случае с жилыми сооружениями).

На практике нежилой объект может возникнуть по причине выделения из уже существующего здания, в случае объединения группы объектов, их реконструкции и выполнения иных действий. При этом в выписке прописывается кадастровый номер недвижимости, из которой произошло выделение (преобразование) объекта. В случае изменения статуса сооружения (к примеру, при его переводе в нежилой статус) меняется ряд параметров объекта — вид и назначение.

Кроме того, в большинстве случаев перевод подразумевает восстановительные работы. Вот почему нежилой объект часто приходится ставить на кадастровый учет. Такие мероприятия обязательны в случае перепланировки. Если человек выполнил такую работу, но не зарегистрировал ее с учетом законодательства, возможен отказ в регистрации. При этом хозяина могут заставить вернуть объект к первоначальному виду.

КАК ПОСТАВИТЬ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ НЕЖИЛОЕ ЗДАНИЕ?

Регистрация нежилого сооружения или иного объекта (к примеру, недостроя) производится в несколько шагов.

Документы

Первый этап оформления подразумевает сбор необходимого пакета бумаг. В него входят:

Паспорт заявителя.
Заявление с просьбой поставить объект незавершенного строительства или нежилое здание на кадастровый учет. Подача заявления доступна любому человеку. Это может быть владелец или иное лицо, на которого оформлена нотариальная доверенность. Заявка составляется на специальном бланке, который можно найти на официальном ресурсе Росреестра, взять в МФЦ или кадастре.
Технический план объекта. Это может быть незавершенка, нежилая постройка (помещение) или иное сооружение. Чтобы оформить техплан, требуется прийти в кадастровый орган и оформить соглашение с инженером. При выборе специалиста важно удостовериться в наличии у него соответствующего аттестата. Получить перечень аттестованных специалистов можно на ресурсе Росреестра.

Кроме упомянутых бумаг, потребуются и иные документы для постановки здания на кадастровый учет — документы, подтверждающие право на владение объектом, а также доверенность (для представителя).

Подача документов

Как только все бумаги собраны, требуется передать их в уполномоченный орган для прохождения процедуры регистрации. Заявление и рассмотренная выше документация передается следующим образом:

Через официальный ресурс Росреестра. Это наиболее удобный вариант, позволяющий решить поставленную задачу через Интернет. Все, что требуется — перейти на ресурс организации и выбрать соответствующий пункт в разделе электронных услуг.
МФЦ. При наличии возле места проживания многофункционального центра можно обратиться в него и получить необходимую услугу. Чтобы избежать очередей, рекомендуется заранее записаться на прием. При этом оформление заявления осуществляется с помощью сотрудника организации. В этом случае можно минимизировать число ошибок. Чтобы избежать временных затрат, рекомендуется сразу уточнить о возможности предоставления опции.
Кадастровая палата. Люди, которые являются консерваторами по натуре, обращаются в кадастровый орган лично. Чтобы не стоять в очередях, стоит заранее записаться на прием. Это можно сделать двумя путями — набрать номер телефона центра Росреестра или перейти в раздел «Офисы и приемные» на официальном ресурсе.
По почте. Еще один способ подразумевает пересылку заявления и документации почтой. При выборе такого метода нужно быть готовым, что сроки оформления будут продлены. Отправка осуществляется после заверки документов нотариальным органом, а также проведения описи бумаг.

В любом из рассмотренных выше способов заявителю доступен контроль проверки статуса заявления через проверку статуса запроса. Сделать это можно через официальную площадку Росреестра. При этом способ подачи документации не имеет особого значения.

Готовые документы, подтверждающие факт постановки на кадастровый учет нежилого здания или сооружения незавершенного строительства, отправляются несколькими способами. Доступные варианты — на указанный при оформлении почтовый ящик, передаются лично заявителю или его представителю. Услуга предоставляется бесплатно в срок до 18 дней.

ПРИОСТАНОВКА РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВКИ ИЛИ ОТКАЗ В РЕГИСТРАЦИИ

На этапе передачи заявления и документации уполномоченный орган рассматривает пакет и принимает решение о возможности его принятия для дальнейшего изучения. В определенных случаях работники регистрационного органа приостанавливают рассмотрение заявления. Это возможно в следующих случаях:

Данные об объекте, которые переданы заявителем, и информация в реестре не совпадают. Исключением являются ситуации, когда регистрация проводится после внесения правок в документацию.
Адрес нежилого здания, которое подлежит регистрации, частично или в полном объеме совпадает с расположением иного объекта. Исключением являются ситуации, когда иное здание преобразуется в нежилое.
Заявка или передаваемые бумаги не соответствуют нормам законодательства. Кроме того, отказ вероятен в случае предоставлении неполного пакета бумаг.

Во всех рассмотренных случаях заявитель может исправить ситуацию и поставить нежилое здание на кадастровый учет после устранения замечаний.

В некоторых случаях уполномоченный орган и вовсе отказывает в регистрации. Такая ситуация возможна при таких обстоятельствах:

Здание преобразуется из одного или группы сооружений, по отношению к которым невозможно выделение или разделение доли.
Сооружение, которое планируется поставить на кадастровый учет, не относится к объектам недвижимости.
В техплане стоит подпись лица, которые не имеет полномочий для решения такой задачи.
Сооружение, на регистрацию которого подано заявление, сформировано из объекта, который внесет в кадастр. При этом сведения о нем имеют временный характер.
Объект не изолирован и не обособлен от других объектов.

ИТОГИ

Зная, как поставить на кадастровый учет нежилое здание или зарегистрировать объект незавершенного строительства, можно сэкономить время и деньги. После проведения упомянутых процедур объект можно менять, продавать, сдавать в аренду, закладывать или выполнять иные действия. При этом сама процедура проходит в несколько шагов — подготовка необходимого пакета бумаг и его передача одним из доступных способов. Результат — постановка объекта на учет и возможность проводить с ним различные операции.