Документы необходимые для строительства объекта недвижимости

Документы необходимые для постройки дома на своем участке(ИЖС)

Большинство граждан России мечтают перебраться из задымленного мегаполиса в загородное жилье, и когда участок под индивидуальное строительство уже куплен, возникают некоторые юридические вопросы. Не каждый знает Градостроительный кодекс РФ, тем более правила и документы, которые будут необходимо для строительства дома на купленном участке в 2017 году. В нашей статье мы постараемся заполнить все пробелы связанные с вопросом:Какие документы нужны для строительства дома? Дополнительно расскажем вам про ответственность граждан РФ, которые возводят самовольные постройки.

Общие понятия категорий земель

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:

  Для всех регионов РФ: +7 (800) 511-86-74

Для начала давайте разберемся с вами какие существуют виды земель для частной застройки, вот их список:

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• дачное строительство;
• ЛПХ (приусадебный участок личного подсобного хозяйства с правом строительства);
• блокированная жилая застройка.

В большинстве случаев разрешительные документы будут практически идентичными для списка, написанного выше, но все же мы рекомендуем уточнять информацию потому что в нашей статье мы рассматриваем ситуацию на примере с ИЖС. Напомним, что все это регламентируется Градостроительным кодексом РФ.

Общие понятия категорий земель

Документы необходимые в первую очередь

После покупки земельного участка(далее-ИЖС), если вы это не уточнили раньше, нужно проверить стоит ли ваш участок на кадастровом учете, и если ответ отрицательный, то перед застройкой нужно обязательно поставить его на этот учет. Проблем с этим возникнуть не должно за исключением того, что потребуется сделать межевание этой земли. Благо что на этот случай у нас припасена статья, про то какие документы понадобятся для межевания, прочитайте там все описано по шагам.

Внимание! Только после постановки на учет в реестр вашего участка вы сможете запросить кадастровый план в Росреестре вашего населенного пункта.

Другим немаловажным документом в процессе возведения дома служит инженерно-технический проект, который вы можете заказать в соответствующей организации, в этом документе расписанные все технические данные для проведения пусконаладочных или же монтажных работ. Это очень важный документ, который нужно будет предоставлять в органы коммунальных, пожарных, газовых служб, а также в потребительский надзор.

Инженерный проект включает в себя следующие пункты:

• ситуационный план;
• чертежи проекта;
• топографический снимок участка;
• расчетная документация (смета);
• генплан участка застройки;
• пояснительная записка;
• план всех помещений (подвал, этажи и др.);
• фундамент в разрезе;
• план конструкции крыши и перекрытия;
• план фундамента;
• план стропильной системы накрытия.

Перечень документов при строительстве на ИЖС

В случае если ваша земля еще не оформлена вам потребуется предоставить в органы самоуправления:

Технический план и технический паспорт на объекты недвижимости.

• заявление (в котором указываете для каких целей нужна территория, место расположение и площадь участка);
• копия паспорта собственника;
• документы, подтверждающие владение земельным участком (акт купли-продажи, мены, дарения на землю, либо подтверждение от местных органов о том, что земля передана в ваше пользование);
• кадастровый план (перед подачей обязательно заверить).

Указанные документы выше нужно сдать в Федеральную регистрационную службу. Только после получения соответствующей бумаги из регистрационной службы можно переходить к оформлению самого разрешения.

Ознакомьтесь с видео инструкцией по получению разрешения:

Теперь перейдем к пакету документов, которые прописаны в пунктах 1,2,3 статьи 51 части 9 Градостроительного кодекса РФ. В котором сказано, что для получения разрешения на строительство дома нужны следующие документы:

• документы, подтверждающие право на пользование участком (договор купли-продажи или иное);
• градостроительный план на землю;
• паспорт владельца участка;
• заявления с просьбой о проведении строительных работ;
• схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
• копию инженерно-технического проекта;
• если к проектировке заказывалась в проектной организации, то нужна копия их лицензии.

Помните, что если окажется что лицензия проектной организации будет недействительна в получите отказ в выдаче разрешения до устранения причины отказа.

Внимание! При возведении дома в коттеджном поселке, нужно получить согласие соседей с вашим проектом, даже если все технические нормы соблюдены.

После рассмотрения вашего заявления и вынесения по нему положительного решения вы как застройщик должны получить на руки следующие документы:

• постановление администрации;
• акт установленных границ и местоположения участка;
• свидетельство разрешающее застройку;
• план этажей и объект в разрезе;
• ситуационный план;
• копия генерального плана;
• технические условия на подключение к электрическим, газовым и другим сетям.

Если у бывшего собственника уже имелось разрешение на строительство дома, повторно, его оформлять не нужно. Срок действия данного документа составляет 10 лет.

Дополнительно рекомендуем оформить кадастровый паспорт вашего участка, который вы также можете заказать в Росреестре, хотя он вам и не понадобиться в процессе строительства.

Законодательство о самовольном строительстве

Многие предприимчивые собственники земель возводят дома без оформления соответствующих документов на разрешение, и все сводиться к тому что незаконную постройку приходиться сносить.

Все эти граждане не задумываются что согласно статье 222 ГК РФ самовольная постройка – это жилое строительство на земле не предназначенной для этого либо с нарушением установленных законов и иных нормативно-правовых актов. И в соответствии с ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях за это может быть наложен штраф.

Возведение самовольной постройки, создаст проблемы будущему владельцу с подключением к инженерным коммуникациям, так же в юридической практике бывали случаи что постройку нужно было сносить либо возведенный дом нельзя было зарегистрировать.

Самовольное строительство — это плохо. И суд в большинстве случаев будет на стороне администрации, и может понадобиться приличная сумма для узаконивания вашей постройки (не факт что исход будет положительный). Дальше опишем несколько пунктов которые приравнивают возведенный объект к разряду самовольных:

1. При возведении не соблюдены нормы санитарной-гигиены.
2. Нарушение строительных норм.
3. Нет разрешения на строительство от местных органов администрации.

Также в законодательстве есть пункты в которых говориться что застройщик, самовольно построивший здание не сможет его продать, подарить и провести другие подобные сделки.

Снос самовольной постройки в Сочи

Технические требования СНиПов к ИЖС

Технические требования нормативов к ИЖС прописаны в СП 55.13330.2011 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», СП 20.13330.2011 «СНиП 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия», СП 22.13330.2011 «СНиП 2.02.01-83* Основания зданий и сооружений», СНиП 23-01-99* «Строительная климатология», СП 52.13330.2011 «СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение» и многими другими.

Разумеется, мы не будем перечислять их все а приведем список только самых важных:

• высота здания не должна превышать трех этажей;
• площадь вашей постройки не должна быть больше 1500 кв.м.;
• на участке допустим только один жилой дом;
• соблюдение дистанции при возведении объекта до коммуникаций, соседних домов и других сооружений в соответствии со СниПом РК 3.01-02-2001.

Нужно учесть такие нюансы как расстояние от дороги до несущей стены должно быть более 5 метров, а до соседнего участка более 3 метров. Между постройками на самом участке не меньше 2 метров.

Внимание! Если при покупке на участке имеются зеленые насаждения, то вырубить их можно только после разрешения лесной инспекции и районной администрации.

Технические требования СНиПов к ИЖС

Краткий вывод

Из вышесказанного ясно что если имеешь представление о том какие документы нужны для постройки дома, то можно и составить план действий, куда идти или обратиться в первую очередь. Также нужно не забывать, что вся документация, связанная со строительством, имеет срок действия в 10 лет если не оговорено иное. За этот период нужно организовать начало строительства, иначе собираем документы заново.

Когда стройка окончена, нужно получить бумагу от межведомственной комиссии что все соответствует инженерно-техническому проекту, также проходит проверку технический паспорт и оценка экспертом. После органы самоуправления рассматривают это дело и дом вводиться в эксплуатацию (сроки данной процедуры занимают от двух до шести месяцев).

И только после этого можно рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности. Если в течении десяти лет стройка не окончена, то имеется риск конфискации имущества, за исключением если объект готов на 95%, то такое жилье уже считается пригодным для жилья. Если все же не успели, то необходимо зарегистрировать незавершенную стройку, что исключит риск конфискации.

Если у вас остались вопросы, или хотите поделиться своим опытом пишите об этом в комментариях к статье.

Источник

Какие документы должны быть у застройщика?

У покупки квартиры на первичном рынке есть масса плюсов. Среди них цена недвижимости, планировка, готовность помещения к отделке и многое другое. Но радость от новоселья и главное, — его сроки напрямую зависят от профессионализма и надёжности застройщика.

Многие люди опасаются инвестировать средства в первичное жильё, вспоминая примеры известных долгостроев и обманутых дольщиков. Однако проблемы отдельных строительных компаний не должны похоронить вашу мечту о строительстве квартиры. Главное с умом подойти к выбору девелопера.

Для этого полезно изучить всю доступную информацию о застройщике в открытых источниках. Публикации аналитических изданий и сайтов по недвижимости, отзывы риэлторов и, конечно, форумы дольщиков. В Интернете ни одна недобросовестная компания не сумеет сохранить видимость хорошей репутации — пострадавшие клиенты обязательно выведут мошенников на чистую воду.

Сбор мнений интернет-пользователей и экспертов — это предварительный фильтр, который должен убедить вас, что с застройщиком можно иметь дело. После этого наступает главный этап проверки — изучение документации.

Действия:

Определяем обязательный список документов

Процесс строительства сопровождается огромным количеством документации. Чтобы сбить с толку дотошного клиента, недобросовестный застройщик может предоставить для ознакомления десятки второстепенных бумаг, но при этом скрыть самые важные. Поэтому необходимо точно знать, что запрашивать. Будущего дольщика должна интересовать как информация о застройщике, так и данные о проекте строительства.

Заранее составьте список необходимых документов:

1. 1 Учредительные документы застройщика
2. 2 Лицензия застройщика
3. 3 Разрешение на строительство
4. 4 Проектная документация по объекту
5. 5 Правоустанавливающие документы на землю
6. 6 Финансовые документы

Уточняем свои права

Перед тем как явиться в офис застройщика, вы должны быть уверены в своих правах и общаться с представителями компании спокойно, но твёрдо. Клиент вправе запросить необходимые документы на основании ст. 19, ст. 20, ст. 21, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов».

В спорной ситуации вы можете смело ссылаться на этот нормативный акт.

В идеале застройщик должен без лишней волокиты предоставить для ознакомления все запрашиваемые бумаги — в его интересах проявить благонадёжность на первых же этапах взаимодействия с клиентом. Но на деле вам могут и отказать — это должно немедленно насторожить потенциального покупателя. Однако, прежде чем навсегда покинуть офис строительной компании, уточните полномочия сотрудника, который отказался предоставить документы. Возможно, дело не в злом умысле застройщика, а в некомпетентности отдельного менеджера.

Требуйте предоставить оригиналы или нотариально заверенные копии документов. Отсканированные версии или ксерокопии могут оказаться подделкой.

При анализе документов лучше воспользоваться помощью профессионала. Пригласите компетентного юриста или риэлтора, который занимается новостройками. Такого специалиста можно найти на любом уважаемом сайте недвижимости. Например — воспользоваться сервисом «Дежурные риэлторы» на сайте ГдеЭтотДом.РУ.

Рис. Пример сервиса «Дежурные риэлторы» на портале недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Проверяем учредительные документы

Первый шаг проверки застройщика — знакомство с учредительными документами компании. К ним относятся:

1. 1 Устав фирмы
2. 2 Свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ)
3. 3 Свидетельство ОГРН
4. 4 Свидетельство ИНН

Проверьте правильность сведений о фирменном наименовании компании, её фактическом и юридическом адресе. Уточните данные об учредителях и совладельцах юридического лица — не только ФИО, но и процент голосов каждого из этих людей в органах управления компании.

Запросите информацию о строительных проектах, в которых компания принимала участие в последние три года. Вам должны предоставить сведения об адресе этих объектов недвижимости и фактических сроках их ввода в эксплуатацию.

Не забудьте проверить документы и доверенности, на основании который представитель компании ведёт с вами переговоры и предлагает заключить договор.

Это базовый список, который не является исчерпывающим. При необходимости чиновники вправе запросить дополнительные документы. К примеру, в случае приватизации жилья для оформления технического паспорта дополнительно понадобятся:

Если какие-либо данные кажутся вам подозрительными или противоречат информации, которая публикуется на официальном сайте компании, это повод взять паузу и всё перепроверить.

Проверяем лицензию застройщика

Если учредительные документы не вызывают у вас сомнений, можно изучить лицензию застройщика и разрешение на строительство. Следует обратить внимание на вид лицензии и номер, а также уточнить, каким органом она выдана. Но главное, что должно вас волновать, — это срок действия лицензии застройщика. Необходимо обязательно увидеть оригинал документа и удостовериться в том, что он всё ещё действует.

Разрешение на строительство важно запросить, чтобы убедиться, на какой объект оно выдано. Иногда застройщики параллельно ведут несколько проектов, хотя оформили документы только на один. Также важно уточнить срок, на который выдано разрешение, — может оказаться, что оно давно устарело.

Знакомимся с проектной декларацией

Проектная декларация — это основной документ вашего будущего дома. Застройщик обязан разместить её в публичном доступе для ознакомления всех потенциальных инвесторов. Важнейшая часть декларации — заключение Государственной строительной экспертизы. Оно должно подтверждать, что проект соответствует всем установленным нормативам и техническим регламентам. Всю информацию, которую компания предоставит вам о будущей стройке, нужно тщательно проверить на соответствие проектной документации.

В проектной декларации должны быть указаны:

1. 1 Цель проекта строительства, его этапы и сроки
2. 2 Разрешение на строительство и на землю
3. 3 Адрес объекта недвижимости
4. 4 Число квартир в многоквартирном доме и их технические характеристики
5. 5 Состав общего имущества, которое перейдёт в общую долевую собственность всех жителей дома
6. 6 Функциональное назначение нежилых помещений, которые не входят в общую долевую собственность
7. 7 Предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию и государственный орган, который выдаст соответствующее разрешение
8. 8 Финансовые риски проекта и меры по их страхованию
9. 9 Планируемая стоимость строительства
10. 10 Перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам
11. 11 Способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору
12. 12 Сведения об иных инвестиционных средствах для строительства дома

Проверяем правоустанавливающие документы на землю

Земля под домом должна интересовать будущего дольщика не меньше, чем стены и коммуникации. Если с правоустанавливающими документами на участок что-то не в порядке, готовое здание могут годами не вводить в эксплуатацию.

Застройщик может законно работать на основании двух типов документов. Это свидетельство о праве собственности на землю, либо договор долгосрочной аренды участка. В первом случае вы должны внимательно сравнить данные в свидетельстве с учредительными документами компании. Во втором — убедиться, что срок действия аренды не истечёт, пока дом не достроят и не введут в эксплуатацию.

Учтите, что предполагаемые и фактические сроки окончания строительства всегда различаются. Дом официально считается долгостроем, лишь, когда задержка превышает три года. Поэтому аренда участка должна быть с запасом.

Изучая правоустанавливающие документы, обратите внимание на их реквизиты. Если речь идёт об аренде, уточните сведения о собственнике земли. Но самые важные параметры, которые вы должны проверить, — это адрес участка, кадастровый номер и площадь.

Проверяем финансовые документы застройщика

Приступать к анализу финансового состояния застройщика можно после того, как все прочие документы вас удовлетворили. Однако по значимости этот этап далеко не последний. Устойчивое положение компании — одна из основных гарантий того, что дом возведут качественно и в срок.

Потенциальный дольщик имеет полное право почувствовать себя аудитором. Проанализировать финансовое состояние застройщика можно на основании утверждённых годовых отчётов и бухгалтерской документации за три предыдущих календарных отрезка. Если компания на рынке совсем недавно, требуйте сведения за весь фактический период деятельности. Данные о распределении прибыли и убытков подтвердят эффективность и надёжность девелопера красноречивее любых слов.

Проверка документов строительной компании — непростое, хлопотное и ответственное дело. Оно потребует от вас много времени и внимания, а возможно, и затрат на услуги риэлтора или юриста. Однако это именно тот случай, когда скупой платит дважды. Не экономьте силы и средства — халатность в этом вопросе может обернуться гораздо большими потерями, если застройщик окажется мошенником. Грамотный подход и тщательное изучение бумаг позволят вам спать спокойно и уверенно готовиться к будущему новоселью.

Источник