Долевое строительство это собственность

До недавнего времени не было регламента, регулирующего долевое участие, чем пользовались недобросовестные застройщики. С появлением ФЗ «О долевом участии» ситуация изменилась — дольщики получили некие гарантии, позволяющие вернуть средства в случае расторжения договора.

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между двумя сторонами: дольщиком и застройщиком. Документ преследует единственную цель — инвестирование возведения многоэтажного дома.

Заключение ДДУ: обязанности застройщика

• получить документы, разрешающие строительство;
• зарегистрировать право собственности на участок земли или оформить договор аренды;
• опубликовать документы, подтверждающие право на выполнение строительных работ, на сайте компании. Они должны предоставляться потенциальному дольщику по его требованию.

Дольщик при заключении договора должен предоставить только паспорт. В 2014 году ДДУ считается самым надежным способом приобретения жилья в строящемся доме.

Долевое строительство: право собственности. Как признать его в судебном порядке?

Преимущества ДДУ для инвесторов

1. Строгая регламентация текста договора. В нем указываются обязанности каждой из сторон. Детально описываются сведения об объекте: его метраж, номер квартиры, ее планировка. После подписания документа дольщик становится автоматически залогодержателем, а застройщик — залогодателем. В качестве имущества к залогу выступает земля. На нее обращено взыскание при невыполнении обязательств застройщиком.
2. Обязательная регистрация. ДДУ проходит регистрацию в органах кадастра и картографии. Это исключает возможности «двойной продажи» одного и того же объекта. ДДУ на один объект не будет зарегистрирован второго раз.
3. Финансовая ответственность. Нарушение сроков сдачи объекта чревато для застройщика денежной компенсацией дольщикам. Им достаточно обратиться в суд.
4. Гарантия качества. 214-ФЗ накладывает на объект пятилетнюю гарантию, которая покрывается застройщиком.

Риски для инвесторов

Замораживание строительства

В соответствии с 214-ФЗ инвестор является кредитором третьей очереди. При банкротстве строительной компании возврат его средств осуществляется только после удовлетворения требований банковских организаций, сотрудников фирмы и т.д. По статистике больше всего недостроев приходится на Ленинградскую, Московскую, Воронежскую области и Краснодарский край.

Обременение жилья

Для строительства застройщик может привлекать заемный капитал. Причем банки выдают траншами. В качестве залога используется строящееся жилье. При неисполнении обязательств перед кредитными учреждениями квартиры, проданные по ДДУ, получают обременение.

Двойная продажа

Возможна до регистрации ДДУ в уполномоченных органах. В соответствии с законом действительным признается документ, зарегистрированный первым. Другим инвесторам будет отказано в регистрации. Чаще всего к такой мошеннической схеме прибегают посредники.

Договор долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве

Они покупают жилье на стартовых этапах строительства по себестоимости и реализуют его через определенный период по рыночной цене нескольким покупателям. Первый, кто зарегистрировал договор, становится обладателем жилья. Остальным посредник возвращает стоимость объекта, указанную в договоре, то есть в несколько раз меньшую сумму, чем они заплатили.

Изменение проектной документации

Строительная компания может внести корректировки, не в лучшую сторону для инвестора. Они могут затрагивать планировку и общую площадь квартиры. После сдачи объекта дольщик может получить жилье, не соответствующее его заявленным требованиям. Судебный процесс может растянуться на несколько лет.

Повышение цены

Законодательство не признает строительство жилого дома в качестве инвестиционного проекта. В стоимость квартиры закладывается НДС в размере 18%. Порядок осуществления доплаты при увеличении площади жилого помещения определяется застройщиком. В некоторых случаях это приводит к серьезному повышению цены.

Перенесение сроков сдачи объекта

Строительная компания может отодвигать их на произвольный срок. Чтобы не выплачивать компенсацию дольщикам, она должна указать уважительную причину.

Когда дольщик имеет право расторгнуть договор?

Дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

• сроки передачи объекта нарушены более чем на два месяца;
• есть нарекания к качеству строительных работ;
• застройщик не может предоставить поручительство.

Если в роли дольщика выступает физическое лицо, то при расторжении ДДУ по его инициативе строительная компания возвращает ему все вложенные средства и оплачивает неустойку, равную 1/150 ставки рефинансирования. Это некая плата за пользование средствами инвестора.

Единственная причина, по которой застройщик может аннулировать договор, — нарушение оплаты по документу инвестором.

Случаи, когда ДДУ не имеет законной силы

Глава 9 ГК РФ содержит основания, по которым ДДУ не имеет законной силы. Это:

• Противоречие договора нормам законодательства. Возможно, если сделка заключена с компанией, не имеющей разрешительной документации на строительные работы.
• Подписание документа стороной, не наделенной соответствующими полномочиями.
• Привлечение к участию в сделке недееспособных или ограниченно дееспособных лиц.

Обязательные пункты ДДУ

Договор может быть составлен в произвольном порядке. Однако 214-ФЗ выделяет некоторые пункты, которые должны присутствовать в тексте документа в обязательном порядке.

1. Четкое описание инвестиционного объекта. В качестве него может выступать жилое и нежилое помещение. Оно должно быть описано максимально подробно, согласно проектной документации. В тексте указывается общая площадь, планировка, этаж, номер квартиры, расположение.
2. Точные сроки завершения строительства. В ДДУ должна быть указана конкретная дата, после которой инвесторы могут обратиться в суд.
3. Цена. Указывается полная стоимость недвижимости, схема и срок ее погашения.
4. Гарантия. Указывается, что застройщик несет гарантийные обязательства при эксплуатации жилого дома. Минимальный срок — пять лет. Меньшие сроки недопустимы.
5. Ответственность. Описываются действия, которые наступят при несоблюдении каждой стороной условий сделки: возможность расторжения, финансовая компенсация и т.д.

Перед подписанием документа инвестору не мешает изучить финансовую документацию застройщика. Особое внимание следует обратить на годовые отчеты за три и более года, бухгалтерский баланс, распределение прибыли и убытков.

Важно! Нельзя заключать ДДУ, если у застройщика нет разрешительных документов на строительство. В большинстве случаев инвесторы теряют свой капитал из-за нелегального строительства.

Право на земельный участок можно проверить по кадастровому номеру в Госреестре. Это позволит исключить двойные сделки.

Искусство маскировки

Недобросовестные застройщики до сих пор практикуют «серые схемы», позволяющие выдать за ДДУ другие механизмы.

1. Среди них самый распространенная мошенническая уловка — предварительный договор ДДУ. На него не распространяются гарантии 214-ФЗ. Предполагается, что это посредническое звено на пути к официальному ДДУ. Застройщик обязывается после возведения объекта заключить с инвестором официальный договор. На деле предварительный документ не наделяет дольщика правом собственности на жилье. Он не проходит регистрацию в уполномоченных органах, поэтому является красным светом для прямых продаж. Нередко по предварительному ДДУ объект продается несколько раз.
2. Заем средств под вексель. Схема предполагает оформление предварительного договора и соглашение о приобретении векселя. Стоимость ценной бумаги сопоставима с ценой, указанной в ДДУ. По сути, инвестор оплачивает покупку квартиры заранее. На самом деле, нет никакой связи между двумя этими документами. По окончании строительных работ застройщик может вернуть инвестору деньги, а не жилье. Причем, условием заключения официального ДДУ может быть цена, намного превышающая стоимость векселя. В результате выйдет, что дольщик одолжил деньги строительной компании на несколько лет без процентов.

Меры предосторожности

Первым делом нужно изучить нормы 214-ФЗ. Они позволят ответить на часто встречающиеся вопросы, связанные с долевым инвестированием.

Надежный застройщик — это лучший способ обезопасить себя от рисков инвестирования. При его выборе изучите внимательно финансовую отчетность и учредительные документы. 214-ФЗ наделяет дольщиков правом требования любой информации о деятельности строительного подрядчика. Можно ознакомиться с отзывами о компании, но доверять им 100% не стоит — негативная информация может быть оставлена конкурентами. Большую информативность, чем отзывы, представляет аудиторское заключение за последний год, отчет о прибылях и убытках, чистые активы застройщика.

Не стоит заключать другие схемы, кроме ДДУ. Они направлены на обхождении ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поэтому она них не распространяются никакие гарантии.

Рисков, связанных с ДДУ, множество. К сожалению, в 214-ФЗ до сих пор есть лазейки, которыми пользуются недобросовестные застройщики. Гарантия получения объекта в соответствии со всеми требованиями, указанными в законе, не всегда является стопроцентной. Эксперты рынка недвижимости предлагают потенциальным клиентам выучить нехитрое правило: «Передача денег только после зарегистрированного ДДУ». Только в этом случае можно сохранить свой капитал, время и нервы.

Источник: domananeve.ru

Как оформить доли в квартире

ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства. Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств. За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

В соглашении прописываются:

• нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
• методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
• права и обязанности каждой из сторон;
• ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
• цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
• сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
• технические характеристики будущего жилища и дома.

Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

Внимание! ДДУ подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Без внесения соответствующих сведений в реестр недвижимости он не имеет юридической силы

Государственная регистрация необходима для предотвращения различных махинаций с недвижимым имуществом и многократной продажи одной жилплощади.

Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

Плюсы и минусы

Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

К минусам ДДУ следует отнести:

1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

Особенности оформления

Установление долей возможно, как на этапе приобретения квартиры, так и в уже купленном жилье. Если семейная пара желает определить отдельные части в жилище, при его покупке, им следует только внести в договор пункт о наличии двух собственников и решить какая доля принадлежит каждому.

Как составить договор

Законодательство не предусматривает конкретной формы договора. Однако в нем должны указываться следующие обязательные сведения:

• дата и место сделки;
• сведения о продавце и приобретателях (муже и жене);
• характеристики покупаемого жилья;
• цена;
• способы оплаты;
• количество экземпляров.

У многих пар не возникают мысли о расставании или будущем разделе имущества. Однако, чтобы избежать проблем в случае если придется разводиться, каждый из супругов должен произвести оплату своей доли в квартире самостоятельно. На случай, если придется разрешать семейные проблемы в суде, покупателям следует сохранить любые бумаги, подтверждающие покупку своей части.

Подписанное соглашение купли-продажи необходимо передать в Регистрационную палату Росреестра. Регистрация производится Росреестром в течении 10 дней. Далее паре нужно получить выписку из реестра прав. В ней каждый супруг будет отражен в качестве владельца собственной доли.

Покупка квартиры в «гражданском» браке

Гражданское и семейное законодательство устанавливает в качестве общего только то имущество, которое нажито супругами, во время законного брака. Данное правило не распространяется на сожителей, не вступивших в брачно-семейные отношения. Владельцем имущества, купленного незарегистрированными партнерами, будет тот из них, кто прописан в договоре покупки.

Самый безопасный способ приобретения жилья в такой ситуации – покупка квартиры в долевую собственность, при которой каждый из сожителей будет иметь свою обособленную часть в жилье. Оба партнера получат отдельный документ о собственности. Далее каждый сможет распоряжаться своей долей самостоятельно. Однако здесь также действует правило преимущественной покупки.

Минусы предварительного договора купли-продажи

Росреестр не регистрирует предварительные договоры. Это значит, что теоретически никто не контролирует, сколько таких договоров застройщик заключил по одной квартире. Ориентироваться тут стоит только на репутацию застройщика. Крупные компании с именем не будут портить репутацию двойными продажами.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Если продавец уклоняется от передачи квартиры, его можно заставить сделать это только в суде. В отличие от непостроенного дома, квартира в построенном доме уже физически существует как объект недвижимости. Даже если продавец исчез, суд может обязать Росреестр зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Это гарантия защиты прав покупателя, пусть и требующая усилий.

Распределение вычета по ипотечным процентам

Если право на возврат налога возникло с 1 января 2014 года, то вычет по процентам распределяется в той же пропорции, как и вычет по квартире, на которую была получена эта ипотека. Это связано с тем, что до 2014 года вычет по процентам был частью вычета по приобретению жилья.

С 2014 года вычет по ипотечным процентам закреплен в Налоговом Кодексе в качестве отдельного основания для возврата налога. В связи с этим соотношение, выбранное для распределения вычета по квартире, никак не влияет на то, в каком процентном соотношении супруги решат разделить между собой возврат по выплаченным процентам. Если жилье приобретено после 1 января 2014 года, соотношение вычета с ипотечных процентов определяется супругами самостоятельно путем заключения отдельного Соглашения о распределении вычета. Но такой порядок распределения (два отдельных соглашения) только появляется, поэтому мы рекомендуем его не использовать (и делать одно соглашение — и на стоимость жилья, и на проценты по ипотеке), чтобы Ваш возврат оформили максимально быстро и без проблем.

Процесс оформления долевой собственности

Все операции с недвижимостью в России должны быть официально зарегистрированы в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Такое положение определено статьей 131 ГК РФ. Нотариусу, который заверяет соглашение о разделе недвижимости на доли, нужно будет заплатить 0,5% от стоимости предмета договора, но эта сумма не должна быть больше 20 000 рублей.

Оформить долевую собственность можно в МФЦ (многофункциональном центре) или в Росреестре. Нужно подготовить вышеупомянутые документы, заплатить пошлину и прийти в регистрирующий орган. Оплату можно произвести и на сайте Росреестра. Пошлина за регистрацию, согласно статье 333.24 НК РФ, составляет 2000 рублей.

Площадь доли жилья нужно определить и оформить с учетом:

• договора о разделе собственности;
• документов о приватизации, приобретении или наследовании недвижимости;
• брачного договора, где прописана доля каждого супруга;
• постановления суда о разделе имущества (если оно есть);
• домовой книги, где указаны все жильцы;
• скана паспорта с отметкой о прописке;
• письменного согласия совладельцев, заверенного нотариусом;
• технического паспорта на жилплощадь (вместе с планом).

Затем проверяют предоставленные документы, правила и очередность оформления собственности. На проверку уходит до 10 дней, после чего гражданин приходит в регистрирующий орган, куда сдавал документы.

Если все сделано в соответствии с законом, ему вручают свидетельство о владении части собственности в квартире (выписку из ЕГРН). Как при нотариальном заверении соглашения о разделе, так и при окончательном оформлении должны присутствовать все дольщики квартиры.

После законного приобретения доли гражданин сможет распоряжаться ею по своему усмотрению. Но при любых сделках он должен извещать других дольщиков, а при продаже доли первоочередное право покупки имеют остальные совладельцы жилья (ст. 247 ГК РФ).

За месяц до продажи их необходимо известить о планируемой сделке. Владелец также может увеличить свою долю собственности и оформить ее, если улучшил условия в квартире: например, сделал ремонт (ст. 245 ГК РФ).

Сроки для оформления бумаг

Как мы уже указывали ранее, на регистрацию нужно 7 рабочих дней. Этого времени должно быть достаточно, чтобы представители Росреестра выполнили все нужные действия и выдали свидетельство, подтверждающее право собственности. Это касается как квартир, так и домов, которые были куплены по ДДУ.

Процедура регистрации подразумевает определенные действия, среди которых можно выделить:

• заявление от будущего собственника;
• анализ и экспертиза бумаг на предмет наличия ошибок или исправлений;
• подтверждение подлинности;
• проверка наличия особых обстоятельств, которые могут привести к невозможности регистрация квартиры;
• изменение информации в реестре;
• оформление бумаг и выдача свидетельства.

Выписка из регистрационного органа должна иметь нужные подписи и печати. Что касается срока, то имеются в виду рабочие дни. Отсчет начинается с того дня, когда были приняты бумаги. В некоторых ситуациях оформление может затянуться по причине того, что некоторые бумаги не соответствуют требованиям или же у человека есть какой-то кредит. Если задержка законная, то на выявление всех нюансов может потребоваться до 3 месяцев.

Иногда оформлением документов занимается застройщик. Однако здесь есть несколько нюансов. В первую очередь, эта услуга платная. Более того, нередко застройщик требует от своих клиентов больше, чем стоит оформление, рассматривая это как возможность дополнительного заработка. Иногда за регистрацию компании требуют деньги при подписании договора.

Тем не менее, это является незаконным. Человек не должен платить за сомнительную услугу, причем строительство может затянуться или не закончиться вовсе. Также не стоит забывать о том, что застройщик может намеренно затягивать оформление документов, чтобы не выполнять часть работы.

В таких случаях гражданам будет выдана рекомендация самостоятельно заняться вопросом регистрации. С другой стороны, если застройщик порядочный и ответственно относится к своим обязательствам, то оформление права собственности будет выполнено в кратчайшие сроки. Цена оформления варьируется от 10 до 40 тыс. рублей. Если ваши права нарушаются, а регистрация намеренно затягивается, то необходимо обращаться в суд. Конечно же, будьте готовы к дополнительным затратам, но в некоторых случаях это является единственной возможностью для регистрации квартиры.

Долевая и совместная собственность — в чем разница?

Нач­нём с того, что род­нит эти два вида иму­ще­ствен­но­го пра­ва. По зако­ну и доле­вая, и сов­мест­ная соб-сть явля­ют­ся осно­ва­ни­ем для воз­ник­но­ве­ния пра­ва общей соб­ствен­но­сти. Ст. 244 дает поня­тие общей соб­ствен­но­сти (ОС) как доле­вой или сов­мест­ной. Теперь рас­смот­рии отли­чия.

Что такое общая долевая собственность

Общая доле­вая соб­ствен­ность (ОДС) — это общая соб­ствен­ность, при кото­рой опре­де­ле­на доля каж­до­го соб­ствен­ни­ка.

Что такое общая совместная собственность

Общая сов­мест­ная соб­ствен­ность (ОСС) — это общая соб­ствен­ность, кото­рая долей каж­до­го участ­ни­ка не опре­де­ля­ет. Вла­де­ние, поль­зо­ва­ние, рас­по­ря­же­ние иму­ще­ством про­ис­хо­дит сооб­ща. (Ст. 253 ГК РФ).

• Каж­дый из соб­ствен­ни­ков может совер­шить сдел­ку, если на это согла­сят­ся дру­гие участ­ни­ки.
• Раз­дел сов­мест­ной С., про­ис­хо­дит после пред­ва­ри­тель­но­го выде­ле­ния долей (Ст. 254 ГК) по пра­ви­лам раз­де­ла доле­вой соб­ствен­но­сти.
• Ана­ло­гич­но про­ис­хо­дит взыс­ка­ние, обра­щен­ное на ОСС: суд может потре­бо­вать выде­ле­ния и про­да­жи доли долж­ни­ка парт­не­рам по ОСС или дру­гим лицам.

Долевая собственность: преимущества и недостатки

По умол­ча­нию общая соб-сть явля­ет­ся доле­вой, за исклю­че­ни­ем преду­смот­рен­ных зако­ном слу­ча­ев, когда может быть уста­нов­ле­но толь­ко сов­мест­ная соб­ствен­ность.

У общей доле­вой соб­ствен­но­сти есть ряд пре­иму­ществ:

• воз­мож­ность каж­до­го участ­ни­ка рас­по­ря­жать­ся по сво­е­му усмот­ре­нию сво­ей долей;
• про­ще раз­де­лить иму­ще­ство при раз­де­ле;
• соб­ствен­ни­ки могут быть как в род­ствен­ных отно­ше­ни­ях, так посто­рон­ни­ми лица­ми, за исклю­че­ни­ем отдель­ных слу­ча­ев (напри­мер, сов­мест­но вла­деть жилым поме­ще­ни­ем могут толь­ко близ­кие род­ствен­ни­ки).

В то же вре­мя воз­ни­ка­ют ситу­а­ции, при кото­рых поло­же­ние доле­во­го соб­ствен­ни­ка ока­зы­ва­ет­ся невы­год­ным:

• напри­мер, род­ствен­ни­ки реши­ли про­дать квар­ти­ру и поде­лить выру­чен­ное от про­да­жи сооб­раз­но долям, не спро­сив при этом согла­сия у кого-то из участ­ни­ков ОДС;
• соб­ствен­ни­ка может не устро­ить раз­мер при­чи­та­ю­щей­ся доли;
• при форс-мажор­ной про­да­же одно­го из соб­ствен­ни­ков сво­ей доли он может поста­вить в затруд­ни­тель­ное поло­же­ние осталь­ных участ­ни­ков: если они на про­тя­же­ние меся­ца не выку­пят его долю, то поте­ря­ют часть обще­го иму­ще­ства — оно доста­нет­ся чужо­му чело­ве­ку.

Совместная собственность по закону

Закон преду­смат­ри­ва­ет слу­чаи, когда воз­мож­на толь­ко общая сов­мест­ная соб­ствен­ность:

• ОСС супру­гов;
• соб-сть КФХ (кре­стьян­ско­го фер­мер­ско­го хоз-ва);
• ОСС садо­вод­че­ских, дач­ных, ого­род­ных това­ри­ществ;
• иму­ще­ство, при­ва­ти­зи­ро­ван­ное род­ствен­ни­ка­ми.

Обла­да­те­ли и поку­па­те­ли доле­вой и сов­мест­ной соб­ствен­но­сти могут столк­нуть­ся с труд­но­стя­ми, воз­ни­ка­ю­щи­ми при её раз­де­ле или про­да­же. Это­му спо­соб­ству­ют неко­то­рые зако­ны граж­дан­ско­го кодек­са, порож­да­ю­щие раз­но­чте­ния.

Что можно сделать с долей

Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.

Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.

Если они согласятся, то порядок действий такой. Сначала нужно письменно предложить выкупить долю всем сособственникам. Если они откажутся или проигнорируют ваше предложение, вы можете продавать ее другим людям, но не раньше чем через месяц. И не дешевле, чем предлагали сособственникам.

Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.

Раньше доли в квартире продавали через нотариусов. С 1 августа 2019 года можно обойтись без них, если продавать все доли сразу. Но это не ваш случай, поэтому нотариус вам все-таки понадобится.

Очень важный и неочевидный нюанс: бывают случаи, когда одни собственники долей могут через суд заставить других собственников продать им доли. Но обратное действие невозможно: нельзя заставить кого-то купить вашу долю.

В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м2 нельзя навязать другим людям против их желания

И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет

Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. И таких решений много.

Предложить сособственникам взять вашу долю внаем. Например, составить договор, что сособственники будут платить вам ежемесячно ⅛ от средней стоимости найма аналогичных квартир в этом районе. Или что они соглашаются зарегистрировать родственника вашей дочери и сами будут оплачивать вашу часть ЖКУ. В зависимости от города, где находится квартира, это обойдется им в 1000—5000 Р, но на руки вы получите меньше.

Я вижу такие плюсы найма:

1. Формально у вас будет недвижимость и право в будущем выкупить такую долю этой квартиры, чтобы можно было пользоваться одной комнатой.
2. Расходов по квартире не будет.
3. Вы сами как собственница сможете зарегистрироваться в квартире в любой момент. Согласие других на это не нужно.

Минусы тоже есть:

Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут. Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас.

Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами. Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.

Как оформить соглашение об определении долей без нотариуса

В зависимости от формы права собственности супругов процесс выделения долей может быть осуществлен с участием нотариуса или без него.

• Если недвижимость была приобретена одним родителем до брака или второго родителя не имеется вовсе, то соглашение может быть составлено в простом письменном виде от имени собственника. Поскольку единоличный владелец вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение, в том числе произвести отчуждение его части другим гражданам.
• Если имущество было приобретено родителями в период брака и не оформлено в долевую собственность каждого при покупке, то такая недвижимость будет являться их совместным имуществом. Соответственно, выделить доли детям они смогут без участия нотариуса, если при оформлении сделки право совместной собственности не прекратится.

Законодательство устанавливает обязанность выделять доли в имуществе для того, чтобы родители не смогли недобросовестно воспользоваться средствами маткапитала и лишить детей права на жилье.

Супруги могут сохранить за собой право совместной собственности и выделить доли только детям. В итоге часть жилья будет находиться в совместной собственности супругов, а другая в долевой собственности детей. При такой форме владения требования законодательства выполняются, так как все члены семьи наделяются долями. Супруги — в равных частях в силу закона, дети — в зависимости от размера, указанного в соглашении.

Образец соглашения о выделении долей по материнскому капиталу

Строго установленной формы для соглашения в законодательстве не имеется. Данный документ будет иметь силу, при отображении в нем всех существенных и дополнительных условий о предмете договора и сторонах сделки.

Соглашение должно содержать в себе следующие сведения:

1. Информацию о собственниках жилья (ФИО, место жительства и др. паспортные данные).
2. Данные детей, указанные в паспорте или свидетельстве о рождении.
3. Информацию о квартире — основание возникновения права собственности, а также данные из выписки из ЕГРН.
4. Общая стоимость имущества и сумма использованных средств материнского капитала.
5. Способ приобретения (например, по кредитному договору).
6. Данные о обязательстве.
7. Размер выделяемых долей.

Образец соглашения о выделении долей 2020 года

Что это такое

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Выделяют два типа собственности – делимая или неделимая. В случае с делимыми объектами проблем чаще всего не возникает, они распределяются между гражданами. Иная ситуация с неделимыми объектами, каким несомненно является и дом.

Невозможно поделить на части строение, как и землю, на котором оно было построено, а значит, единственный способ – установить несколько собственников, каждый из которых имеет определенную долю в объекте недвижимости.

Основания, при наличии которых возникает право долевой собственности на жилую постройку:

1. Граждане или организация совершила сделку с домом – например, был оформлен договор купли – продажи, или имущество передано в дар, по наследству.
2. При наследовании имущества чаще всего определяются равные доли на нескольких граждан.
3. Право собственности на недвижимость может также быть установлено по решению суда.

Продавать, менять или пользоваться долей в доме гражданин не может до тех пор, пока не будет произведено официальное выделение его доли в объекте. В российском законодательстве содержится норма, в соответствие с которой любой гражданин, в том числе и не совершеннолетний, может претендовать на свою долю в общем имуществе, которая положена ему по закону, например, если осуществляется передача имущества по наследству.

После того, как долевая собственность будет закреплена за человеком, то есть, он официально признается собственником и получает соответствующий документ, он может использовать объект так, как посчитает нужным.

В частности: для проживания, сдачи в аренду, передачи по наследству или дарению. Последние три действия разрешены законом, но они могут осуществляться только после получения разрешения от других дольщиков, в особенности, если они проживают в доме.

Если гражданин планирует продать свою часть доли в общем доме, ему следует в первую очередь предложить выкупить ее остальным дольщикам. При этом рекомендуется отправлять уведомление в письменном виде, которое нужно также отксерокопировать и сохранить.

Кроме той комнаты, которая выделена в качестве личной доли для гражданина, каждый из проживающих в доме, имеет право пользоваться помещениями общего типа, такими, как кухня, кладовка, туалетная и ванная комнаты.

Также совместно могут использоваться те помещения, которые не предназначены для проживания, но были созданы для удовлетворения нужд всех жильцов, например, комната для занятий спортом, гостиная, комната для отдыха и чтения книг, просмотра телевизора.

Как выделить доли детям по материнскому капиталу

Исполнить требование законодательства и выделить доли детям, не удостоверяя договор у нотариуса, можно, если средства капитала направляются в качестве недостающей суммы на покупку жилья. Право на заключение подобной сделки возникает у родителей при наступлении ребенку 3 летнего возраста (после рождения которого возникло право на получение материнского сертификата).

В данном случае составлять обязательство и в дальнейшем обращаться к нотариусу для выделения долей нет необходимости, так как имеется возможность зарегистрировать право собственности сразу на всех членов семьи. Для этого стороны составляют договор купли-продажи, по условиям которого родители и дети будут выступать в роли покупателей жилья (закон не запрещает несовершеннолетним приобретать недвижимость). В данном договоре необходимо указать размер долей в имуществе каждого члена семьи, например, каждому по 1/4 квартиры.

При оформлении данной сделки в договоре купли-продажи указывается условие, согласно которому часть суммы будет оплачена продавцу из средств маткапитала. После подписания договора стороны регистрируют право собственности, однако недвижимость будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты договора.

После проведения регистрации права собственности покупатели должны обратиться с заявлением о выдаче средств капитала в ПФР. Если все оформлено должным образом, то Пенсионный фонд переводит средства на счет продавца, после чего стороны сделки должны снять обременение с жилья в Росреестре.

Распределение долей при использовании материнского капитала

П. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» гласит, что сделка по выделению долей должна быть удостоверена в нотариальном порядке. Относительно указанной нормы права нет разъяснений по поводу того, подлежит ли заверению сделка, в случае, если собственник единоличный или имущество находится в совместной собственности родителей.

Практика относительно данного вопроса неоднозначна. При отчуждении имущества, находящегося в праве совместной собственности, закон обязывает совершать такую сделку с нотариального согласия супруга, однако не указывает подлежит ли удостоверению сам договор. При этом согласие супруга требуется только для того, чтобы впоследствии второй собственник не смог оспорить такой договор. Исходя из этого можно сделать вывод, что нотариально удостоверять сделку отчуждения долей из права совместной собственности нет необходимости.

Данному правилу также придерживается управление Росреестра по республике Татарстан. В своем разъяснении от 12.08.2016 г. Управление сообщает, что сделка выделения долей, согласно ст. 7 ФЗ № 172, не подлежит нотариальному удостоверению, если имущество отчуждается из единоличной или совместной собственности.

Однако на практике Росреестр не всегда учитывает данные факты и не проводит регистрацию сделки по выделению долей из права совместной собственности без нотариального удостоверения. При этом в случае отчуждения имущества из единоличной собственности практика показывает, что переход права собственности регистрируются без нотариального удостоверения.

Разделить совместную собственность на доли

Документы, необходимые для раздела долей:

• правоустанавливающий документ о совместной собственности;
• копии паспортов граждан, чья собственность подлежит разделу;
• свидетельства о рождении детей в возрасте до 14 лет;
• иные документы по ситуации, о которых скажет юрист на приеме (свидетельство о браке, домовая книга, справка о регистрации, справки управляющих компаний об отсутствии задолженностей, согласие органов опеки и попечительства, справки ПНД и пр.) Они нужны не все и не всегда!

1. Раздел долей по договоренности (если все согласны)

При согласии всех сособственников, составляется договор или соглашение, по которому определяются доли в имуществе, которое по документам является совместным.

При составлении документов и дальнейшей регистрации прав на недвижимое имущество, важно учесть, каким образом такая совместная собственность появилась:

• по договору приватизации (договор передачи квартиры в общую совместную собственность граждан);
• как имущество супругов, нажитое в браке;
• по иным основаниям.

Документ о разделе (договор или соглашение) может быть по смыслу близкого содержания, но тоже имеет различие. А вот резко принципиальное различие будет иметь состав пакета документов в Росреестр. Чтобы не тратить время на приостановки и отказы в регистрации, обратитесь в нашу организацию за составлением правильных пакетов документов. Услуга дешевая, а результат быстрый и хороший!

2. Раздел долей в судебном порядке

Этот вариант применяется в следующих случаях:

• когда совладельцам не удалось достичь договоренности о разделе;
• если кто-то уклоняется от раздела долей;
• при отсутствии участника совместной собственности;
• при невозможности участия одного из граждан в суде по состоянию здоровья или иным причинам;
• когда место нахождения гражданина неизвестно.

Это исковой порядок решения. Заявление должно быть составлено так, чтобы Вам не отказали в иске. Следует помнить правило, что если суд отказал в исковых требованиях, по тем же основаниям нельзя подать второй раз

Поэтому важно все сделать правильно с первого раза

Полученное решение суда о разделе совместной собственности на доли, если это квартиры, дачи, земельные участки и иные объекты недвижимости, необходимо регистрировать в Росреестре.

3. У нотариуса после смерти одного из участников совместной собственности

Есть случаи, когда не нужно согласия второго участника совместной собственности, а в законном порядке нотариус изготавливает документы о долевой собственности пережившего гражданина.

Надо ли делить на доли вообще?

Если вы хотите продать, подарить или иным образом распорядиться своей долей имущества (передать по наследству, составить завещание), такой раздел в большинстве случаев необходим (хотя есть исключения, можно сделать по-иному).

Для налогообложения иногда режим совместной собственности более благоприятен. Лучше посоветоваться с нашими специалистами.

Сроки выполнения

Мы составляем проекты договоров и соглашений о разделе долей в совместном имуществе в течение нескольких часов, в зависимости от сложности документов.

Удаленная работа

Можем работать в он-лайн режиме. После ряда подготовительных работ необходимо подписантие у нотариуса или выдача доверенности на такие действия. В дальнейшем — регистрация в Росреестре.

Источник: znatokfinansov.ru

Объект долевого строительства

1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действующий в настоящее время в редакции Федеральных законов от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ и от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

Принятие этого Закона давно ожидалось и профессиональными участниками строительного рынка, и гражданами, стремящимися максимально обезопасить вложенные в строящееся жилье средства.

Однако Закон об участии в долевом строительстве не решил всех накопившихся проблем и продолжает оставаться одним из самых обсуждаемых.

Не останавливаясь подробно на всех достоинствах и недостатках принятого нормативного акта, мы ставим целью проанализировать данное Законом об участии в долевом строительстве определение понятия объекта долевого строительства и установить его соответствие иным нормативным актам.

Согласно ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства является «жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства».

Важно отметить, что в первой редакции Закона общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости не было включено в определение понятия «объект долевого строительства». Таким образом, были неясны основания приобретения права собственности на общее имущество многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, на что указывали многие авторы .

Например: Казакова А., Вилесова О. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации: регулирование института общего имущества многоквартирного дома и управления им // Приложение к ежемесячному юридическому журналу «Хозяйство и право». Приложение к N 4, апрель 2005. С. 22 — 25.

Итак, остановимся более подробно на определении понятия «объект долевого строительства», которое приводится в ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно этому Закону объектом долевого строительства является «жилое или нежилое помещение».

Единственное легитимное определение понятия «помещение» содержалось в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», который был отменен после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанном Законе, в ст. 1, помещение определялось как «единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования как жилых или нежилых помещений, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований».

Однако такое определение понятия, на наш взгляд, нельзя признать корректным. Во-первых, определение касалось только помещений, находящихся в жилых зданиях или связанных с ними объектах недвижимого имущества. Во-вторых, в законодательстве отсутствовало (и отсутствует до сих пор) определение понятия «комплекс недвижимого имущества». При этом в соответствии с указанным определением комплексом недвижимого имущества является жилое здание (многоквартирный дом).

В соответствии с определением понятия жилого помещения, данного в Жилищном кодексе Российской Федерации (ст. 16), к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ (выделено нами. — Н.Б.) и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)».

Корректность формулировки понятия «жилое помещение» и определение его видов вызвали дискуссию в юридической литературе. Не останавливаясь на ней подробно, тем не менее отметим, что в Законе об участии в долевом строительстве речь вряд ли идет о каком-либо ином виде жилого помещения, кроме квартиры.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу (недвижимость), права на которые подлежат государственной регистрации.

Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в том числе жилого или нежилого помещения, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, происходят с помощью кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости, что сопровождается присвоением объекту кадастрового номера.

Таким образом, исходя из деловой практики и имеющегося определения понятия, можно сделать вывод, что жилым и нежилым помещением считаются объекты недвижимого имущества, которые прошли процедуру кадастрового и технического учета и право собственности на которые подлежит государственной регистрации.

Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе в перечень недвижимых вещей, который дан в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, предлагается включить как жилые, так и нежилые помещения.

См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской.

М.: Статут, 2004. С. 12.

Итак, согласно действующему законодательству Российской Федерации жилые и нежилые помещения представляют собой такие объекты гражданских прав (вещи), которые существуют материально, могут являться объектами гражданских прав с момента их индивидуализации и оформления на них государственной регистрации права собственности.

Отсюда можно сделать следующие выводы.

Во-первых, жилые и нежилые помещения, представляющие собой в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объект долевого участия в строительстве, на момент заключения соответствующего договора не могут быть индивидуализированы, поскольку не построены и не прошли процедуру кадастрового и технического учета.

Во-вторых, жилые и нежилые помещения, будучи объектами долевого участия в строительстве, не являются объектами недвижимого имущества, а следовательно, и не могут считаться объектами гражданских прав.

Таким образом, определение понятия объекта долевого строительства, данное в Законе об участии в долевом строительстве, противоречит действующим нормативным актам и, в сущности, является юридической фикцией.

Кроме того, как следует из Закона об участии в долевом строительстве, объектом долевого строительства является «жилое или нежилое помещение, общее имущество В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И (ИЛИ) ИНОМ ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ. И ВХОДЯЩИЕ В СОСТАВ УКАЗАННОГО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И (ИЛИ) ИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. (выделено нами. — Н.Б.)».

Первое, на что в данном случае следует обратить внимание, — это утверждение, что многоквартирный дом является объектом недвижимости.

Однако в законодательстве указаний на это нет. Определение понятия многоквартирного дома в Жилищном кодексе Российской Федерации отсутствует. При этом в п. 6 Положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, устанавливается, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, как следует из указанного определения, многоквартирный дом — это совокупность двух и более квартир. Следовательно, многоквартирный дом состоит из одного вида жилых помещений — квартир, что также подтверждает ранее высказанную мысль о том, что, по сути, при определении объекта долевого строительства законодатель имеет в виду не все различные виды жилых помещений, а только квартиры.

Во-вторых, многоквартирный дом, не являясь объектом недвижимости, представляет собой совокупность объектов. Признание же многоквартирного дома объектом недвижимости привело бы к признанию необходимости государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости, иными словами, к необходимости признания многоквартирного дома объектом гражданских прав.

Также достаточно часто на практике возникают следующие вопросы: что именно понимается под иным объектом недвижимости в Законе об участии в долевом строительстве, распространяется ли действие Закона, к примеру, на строительство коттеджных поселков и прочих комплексов жилой застройки, состоящих из отдельных жилых домов и иных зданий и коммуникаций, составляющих, по сути, общее имущество владельцев жилых домов? Представляется, что, хотя в соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом является одним из видов жилого помещения, однако, поскольку сам комплекс таких жилых домов не считается объектом недвижимого имущества, жилой дом не может входить в состав другого объекта недвижимости (а следовательно, не может являться объектом долевого строительства).

Очевидно, что участие в долевом строительстве коттеджных поселков должно также регулироваться Законом об участии в долевом строительстве, поскольку, во-первых, как правило, привлечение средств граждан на строительство дома в коттеджном поселке осуществляется застройщиками по тем же самым договорам и на тех же ранних этапах строительства, что и при строительстве многоквартирного дома, а в некоторых случаях лишь при наличии прав застройщика на земельный участок. Во-вторых, в процессе строительства коттеджного поселка создается общее имущество: инженерно-технологическое (например, котельные) и иное оборудование, коммуникации, проходные и т.п. После окончания строительства и реализации всех построенных жилых домов (причем, как правило, с одновременным отчуждением земельного участка, расположенного под этим домом) нередко возникает вопрос, кому же принадлежит такое общее имущество, в том числе и земельные участки, расположенные под построенными объектами.

Кроме того, ранее действовавшей редакцией Закона устанавливалось, что «к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения». В настоящее время такая детализация в Законе об участии в долевом строительстве отсутствует, однако Закон предусматривает, что к иным объектам недвижимого имущества, на строительство которых застройщик в соответствии с Законом вправе привлекать денежные средства физических и юридических лиц, не относятся объекты производственного назначения.

На практике же их не всегда легко отграничить от объектов непроизводственного назначения. Так, если строится комплекс объектов недвижимого имущества (завод, фабрика), то часть зданий будет предназначена для размещения производственного оборудования, другая часть — для офисов. Некоторые здания, возможно, будут жилыми помещениями (например, общежитиями и т.п.).

При этом производственное оборудование и, например, офисные помещения могут находиться в одном здании. Какое помещение в данном случае должно рассматриваться как объект производственного назначения? Закон об участии в долевом строительстве, к сожалению, не позволяет ответить на этот вопрос. Здесь, вероятно, следует согласиться с Л. Зуйковой, которая отмечает, что «по-видимому, определять, какой из объектов может, а какой не может подпадать под сферу действия Закона, придется в каждом конкретном случае» . Вместе с тем, на наш взгляд, необходимо уточнить редакцию ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, указав, что действие Закона не распространяется на строительство комплексов недвижимого имущества технологического назначения.

Зуйкова Л. Старые проблемы нового закона // ЭЖ-Юрист 2005. N 19. С. 2.

При этом представляется целесообразным различать понятия «комплекс объектов недвижимого имущества» и «единый имущественный комплекс» (или «комплекс недвижимого имущества») .

С.А. Степанов, исследуя понятие «имущественный комплекс», приходит к выводу, что имущественный комплекс как объект гражданского права не должен отождествляться со сложной недвижимой вещью или совокупностью таких вещей.

Правоприменитель и законодатель, некорректно используя термины «недвижимый имущественный комплекс», «технологический комплекс» и т.д., вносят неопределенность в квалификацию сущности объекта. См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 223.

Комплекс недвижимого имущества представляет собой сложную вещь, которая состоит из объектов движимого и недвижимого имущества, объединенных единым хозяйственным назначением, и земельного участка (прав на земельный участок), на котором указанные объекты расположены (например, заводы, газо- и электростанции и пр.). При этом вещи, включенные в состав комплекса недвижимого имущества, во-первых, связаны общим назначением (организационно и технологически) и расположены на едином обособленном земельном участке, во-вторых, не имеют самостоятельной юридической судьбы. Государственная регистрация права собственности осуществляется уполномоченными органами на весь комплекс недвижимого имущества (без регистрации права собственности на объекты, входящие в комплекс недвижимого имущества).

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004.

С. 12) статью 134 Гражданского кодекса Российской Федерации предлагается дополнить указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества, который для признания его таковою должен отвечать критериям недвижимости, закрепленным в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В то же время представляется, что комплекс объектов недвижимого имущества, во-первых, не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, во-вторых, состоит из двух видов объектов недвижимого имущества: объектов недвижимого имущества, являющихся самостоятельными объектами гражданского оборота (принадлежат на праве собственности отдельным собственникам), и объектов, составляющих общее имущество комплекса, которые лишены оборотоспособности (принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам самостоятельных объектов).

Комплексами объектов недвижимого имущества, на наш взгляд, могут считаться: во-первых, многоквартирные дома, которые включают в себя жилые и нежилые помещения, а также общее имущество многоквартирного дома (вспомогательные (служебные) помещения и иное общее имущество, указанное в ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), во-вторых, единые комплексы жилой застройки (например, коттеджные поселки), состоящие из отдельных жилых домов и земельных участков (права на земельные участки), на которых они расположены (самостоятельные объекты), а также иных объектов недвижимого имущества и общего имущества данного комплекса (вспомогательных (служебных) помещений, инженерных коммуникаций и т.п.).

Касаясь вопроса общего имущества, необходимо отметить, что согласно п. 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает ДОЛЯ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ (выделено нами. — Н.Б.), которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Отношения, касающиеся возникновения собственности на общее имущество в ином объекте недвижимого имущества, Законом об участии в долевом строительстве не регулируются. Более того, сама конструкция общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома вызывает в правовой литературе множество дискуссий. В частности, обсуждаются следующие проблемы.

См., например: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 26 — 37; Казакова А., Вилесова О. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации: регулирование института общего имущества многоквартирного дома и управления им // Приложение к ежемесячному юридическому журналу «Хозяйство и право». Приложение к N 4, апрель 2005.

С. 35 — 41; Дроздо И.А. О правовой природе общей собственности // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 4. М., 2005. С. 182.

Во-первых, структура общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома не соответствует понятию традиционной общей долевой собственности. Это связано с тем, что у лиц, обладающих правом долевой собственности, отсутствует право совместного распоряжения объектом права долевой собственности, или право каждого из долевых собственников требовать выдела своей доли, или право преимущественной покупки доли другими сособственниками.

Во-вторых, для того чтобы у лица возникла доля в праве общей собственности на какое-либо имущество, необходимо, чтобы существовал объект, право собственности на который подлежит государственной регистрации: нельзя зарегистрировать долю в праве собственности на объект, который не внесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В-третьих, не существует единообразного понимания состава жилого помещения. Согласно одному подходу , жилые помещения относятся к сложным вещам, состоящим из главной вещи — самого помещения и принадлежности — доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Другой поход основан на том, что право не является вещью, а следовательно, не может являться составной частью сложной вещи.

Крашенинников П.В. Жилищное право. Издание четвертое, перераб. и доп. М., 2005. С. 9.

Фогель В.А. Особенности осуществления прав общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. N 12. С. 24.

Не останавливаясь подробно на видах объектов общей долевой собственности участников долевого строительства, предусмотренных ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, отметим, что вопрос о праве общей собственности на земельный участок, пожалуй, самый сложный в предлагаемом Законом об участии в долевом строительстве определении понятия объекта долевого строительства.

Так, нередко бывает, что застройщик возводит несколько жилых домов (в том числе так называемых многофункциональных жилых комплексов) на одном земельном участке. Следовательно, после того как объект будет сдан в эксплуатацию, собственники могут требовать выдела земельного участка, расположенного под их домом. Порядок оформления права собственности на земельный участок в настоящее время не урегулирован.

Если единый земельный участок, который является предметом договора аренды, будет размежеван, это будет означать юридическую гибель самого объекта недвижимого имущества (земельного участка), что приведет к прекращению договора аренды и невозможности осуществления строительства других объектов недвижимости.

Кроме того, на наш взгляд, касаясь вопроса о понятии объекта долевого строительства, необходимо остановиться и на понятии «объект незавершенного строительства» — в случае если строительство не будет завершено в установленный срок и/или застройщик осуществит регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Во-первых, необходимо отметить, что в настоящее время Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разрешен многолетний спор о порядке регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства. Так, ст. 25 указанного Закона предусматривает, что в случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Иными словами, в Законе нет указания на необходимость расторжения договора подряда при регистрации права собственности. Более того, из норм Закона можно сделать вывод о том, что право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит именно застройщику (для регистрации права собственности заявителя необходимы документы, подтверждающие его права на земельный участок).

Во-вторых, Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает возможности выделения (наличия) объекта долевого строительства внутри объекта незавершенного строительства (что логично, учитывая терминологию Закона).

В случае если строительство не будет завершено, интересы участника долевого строительства защищаются с помощью института законной ипотеки, рассмотрение которого не является целью настоящей работы.

Источник: kmcon.ru