Азбука потребителя: Участие в долевом строительстве жилья. Урок № 7. Нарушение сроков передачи объекта долевого строительства
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства (потребитель) объект не позднее срока, который предусмотрен договором (такой срок должен быть единым для всех потребителей, которым застройщик обязан передать объекты, входящие в состав (или в состав блок-секции многоквартирного дома (МКД), имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования) МКД (иного объекта недвижимости).
Передача застройщиком объекта и принятие его потребителем должно осуществляться после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не позднее предусмотренного договором срока. При этом договором может быть установлено право на досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.
В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Передача застройщиком объекта долевого строительства ➤порядок приема квартиры 2022 ➤➤AVA Group Анапа
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у потребителя, принявшего жилое помещение от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, с момента передачи помещения по передаточному акту (или иному документу), а у застройщика – с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч.2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).
Порядок передачи объекта долевого строительства
1. Уведомление потребителя о принятии объекта.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта или не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта (если он предусмотрен договором) обязан направить потребителю сообщение о завершении строительства и о готовности объекта к передаче, а также предупредить о необходимости принятия объекта и о последствиях такого бездействия.
Сообщение может быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному потребителем почтовому адресу или вручено лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за месяц до установленного договором срока передачи.
Потребитель, получивший сообщение обязан приступить к принятию объекта в указанный в договоре срок, а если такой срок не установлен в течение 7 рабочих дней со дня получения документа.
До подписания передаточного акта(иного документа о передаче) потребитель вправе потребовать от застройщика составления акта с указанием несоответствия объекта установленным законом требованиям или условиям договора и отказаться от подписания до исполнения застройщиком обязанностей, установленных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ). О несоответствии объекта установленным законом требованиям или условиям договора см. подробнее урок «Качество объекта долевого строительства».
2. Уклонение потребителя о принятия объекта.
Если потребитель уклоняется от принятия объекта или отказывается принять объект (кроме вышеуказанных случаев), а застройщик обладает сведениями о надлежащем извещении потребителя (возвращено заказное письмо об отказе в получении адресатом или в связи с отсутствием адресата по указанному адресу), то он вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта (исключение — досрочная передача) по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта.
При этом риск случайной гибели объекта признается перешедшим к потребителю со дня составления одностороннего акта (или иного документа о передаче объекта).
3. Изменение сроков передачи объекта, установленных договором.
Если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за 2 месяцадо истечения срока обязан направить такую информацию потребителю и предложение об изменении договора. Изменение срока передачи объекта осуществляется в порядке, установленном ст. 452 Гражданского кодекса РФ.
Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации. При этом законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства. (п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
Следовательно, если потребитель не согласен с изменением срока передачи ему объекта долевого строительства, то застройщик вправе требовать изменения условий договора в судебном порядке (п. 2ст. 452 Гражданского кодекса РФ).
При этом понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (п. 2 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
4. Инструкция по эксплуатации объекта.
При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства , которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Предоставление потребителю документов должно осуществляться в наиболее доступной для последнего форме, которая может быть предусмотрена договором участия в долевом строительстве.
Ненадлежащим исполнением обязательств по передаче объекта застройщиком:
— отказ или уклонение застройщика от передачи объекта;
— передача потребителю объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на ввод (даже при условии его письменного согласия);
— передача объекта без инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.
Способы защиты прав потребителей :
1. Обращение к застройщику с претензией.
За нарушение передачи объекта в предусмотренный договором срок застройщик уплачивает потребителю неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ [1] (действующей на день исполнения обязательства) от цены договора за каждый день просрочки в двойном размере.
При расчете неустойки нужноопределить ставку рефинансирования, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу квартиры (Определение Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26).
Пример расчета неустойки: Стоимость приобретенного потребителем объекта – 4 500 000 рублей. Срок сдачи объекта по договору – 25.05.2017 г. Изменение срока передачи объекта в установленном законом порядке сторонами согласовано не было. По состоянию на 31.08.2017 г. обязательства по передаче объекта застройщиком не исполнены. Просрочка составила 98 дней, ставка рефинансирования на 25.05.2017 (дата исполнения обязательства, предусмотренная договором) — 9 %. Расчет неустойки:
4 500 000 руб. * 1/300*9,25% * 98 дней = 132 300 руб. * 2 = 271 950 руб.
При этом, размер неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон (см. п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ от 04.12.2013).
Кроме этого, за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по договору потребитель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков в полном объеме (например, убытки, связанные с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства и др.).
2. Обращение в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки по договору УДС, возмещения убытков (если они имеются и их можно подтвердить) и компенсации морального вреда (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей»). Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
· бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство.
· в случае, если застройщику предварительно была предъявлена претензия о выплате нестойки и данные требования не были удовлетворены в добровольном порядке, суд взыскивает с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.При этом перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
· расторжении договора УДС в одностороннем порядке в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта в срок, превышающий установленный договором на 2 месяца (ст. 9 Закона № 214-ФЗ). При этом, необходимо учитывать, что неустойка за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче объекта при расторжении договора уплате не подлежит (см. п.29 Обзора).
3. Административная ответственность.
Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (кроме случаев, когда выдача не требуется (см. ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ) влечет за собой административную ответственность по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.
С целью привлечения застройщика к административной ответственности по вышеуказанной статье потребителю необходимо обращаться в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (620004, г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 101).
При этом в соответствии с пп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» для проведения внеплановой проверки Департаментом государственного жилищного и строительного надзора потребителю необходимо соблюсти претензионный порядок и к жалобе приложить доказательства подтверждающие факт того, что обращение потребителя не было рассмотрено исполнителем либо требование заявителя не были удовлетворены в добровольном порядке.
[1] С 26 марта 2018 г. размер ставки рефинансирования составляет 7,25% — Информация Банка России от 23.03.2018.
ИсточникСмена застройщика
Смена застройщика, если речь идет о долевом строительстве, — процесс всегда стрессовый и рисковый. Дольщики в такой ситуации уже довольно долго находятся в ожидании, и, как правило, срок сдачи дома просрочен. Уведомление о смене застройщика в этом процессе является долгожданным событием, которое на практике возможно только после согласованной и адекватной работы властей нескольких уровней.
В каких случаях происходит смена застройщика?
Важно! Следует иметь ввиду, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
- Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
- Позвонить:
- Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74
В основном смена застройщика – это мера, которая необходима при серьезных финансовых проблемах девелопера. Директор ли организации не справился с обязанностями и допустил шаги, которые привели к финансовой несостоятельности, или же произошли события, которые управляющее лицо предусмотреть не могло – в любом случае для дольщиков наступает сложное время. Сюда же можно включить требование смены застройщика при строительстве многоквартирного дома при финансовых махинациях и подключение к процессу правоохранительных органов.
Законодательно препятствий у застройщика передать право на строительство нет. Каких-либо перечней оснований и регуляций российское законодательство также не ввело. На практике же юристы отмечают несколько ситуаций, когда застройщик меняется:
| Добровольная передача обязательств | В этой ситуации застройщик просто передает свои права и обязанности другому юридическому лицу. Встречается достаточно редко. |
| Превышение сроков обязательств по договорам дду | Смена застройщика в процессе строительства долевого участия происходит из-за проблем организации. Болезненный и затянутый по времени процесс для дольщиков. Обычно происходит из-за юридических и финансовых трудностей |
| Застройщик прекращает финансирование объекта, происходит банкротство застройщика | Опасный вариант, нередко в таком случае появляются обманутые инвесторы. Смена застройщика по ДДУ происходит при помощи органов власти. |
| Другие вынужденные обстоятельства | Организация теряет право на деятельность, происходит вмешательство правоохранительных органов |
В современных реализациях нас в основном интересует второй и третий пункт смены застройщика в процессе строительства. Процедура регулируется законом о защите прав потребителей, федеральным законодательством, в том числе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и гражданским кодексом.
Процесс на словах выглядит просто – одно юридическое лицо передает свои обязательства другому юридическому лицу – девелопер меняется, дольщики получают свое жилье (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). По факту все выглядит иначе.
Застройщик должен передать свои права и обязанности не кому угодно. Так как у девелопера масса обязательств перед дольщиками, то новый застройщик должен попадать под определенные требования ФЗ-214. Кроме того, на практике смена застройщика происходит уже на стадии банкротства, и болезненный для дольщиков процесс проводит арбитражный управляющий.
Кроме того, есть опасность, что новый застройщик будет требовать у дольщиков дополнительного финансирования. Согласно ФЗ-214, это сейчас едва ли ни единственный законный повод увеличить требования к цене договора. Поэтому если вы как дольщик не готовы к лишним тратам, не подписывайте никаких дополнительных соглашений и будьте готовы отстаивать свои права в суде.
Итак, из наиболее актуальных причин смены застройщика можно выделить три:
- банкротство;
- нарушение сроков сдачи новостройки;
- появление существенных недостатков в строительстве объекта и смена застройщика для недопущения их в последующем.
Порядок смены застройщика
Здесь применяется 24 глава ГК РФ – смена лиц в обязательстве. Девелопер (им, кстати, может быть как юридическое, так и физическое лицо) передает все свои права и обязательства другой компании. Существует документ, который закрепляет этот процесс – договор уступки. По гражданскому законодательству при этом все договора долевого участия и иные договора, регламентирующие права и обязанности, продолжают действовать на тех же условиях, что и раньше, но уже с новым лицом.
Старый застройщик обязан передать новому несколько видов документов:
- техническая документация на объект;
- вся документация на прилегающие объекты (объекты водо-, газо-, электро-снабжения);
- технические условия (они действительны на весь срок разрешения на строительство, при этом не менее двух лет, новый застройщик обязательно должен проверить эти данные);
- проектные декларации с соответствующими изменениями (если объект начал строиться после принятия поправок к ФЗ-214 от 2017 года, то изменения в проектную декларацию должны вноситься ежеквартально, соответственно, передаются и обязательные изменения, и изменения, которые внес застройщик самостоятельно);
- вся документация по дополнительным соглашениям с дольщиками.
Самое главное – это основание для переуступки прав дольщика. Образец нотариального согласия дольщика на смену застройщика составляется новым девелопером совместно с юристом и предоставляется всем обладателям договора долевого участия на подпись.
При смене застройщика в строительстве могут возникнуть проблемы из-за отсутствия действующего и актуального разрешения на строительство.
В такой ситуации застройщику придется улаживать этот момент в местных муниципальных органах, отвечающих за выдачу разрешения. Такое обычно происходит, если старый застройщик довольно сильно просрочил дату сдачи новостройки. Мы рекомендуем дольщикам проверить наличие разрешения на строительство и не подписывать никакие документы в случае его отсутствия.
Права дольщика
Если дольщик столкнулся с ситуацией смены застройщика – ключевое, что он может сделать – это проконтролировать ситуацию. Важно, чтобы переуступка права на его долевое имущество не была передана без его ведома. Что, как это ни грустно признавать, довольно стандартная ситуация для России последнего десятилетия.
Важная составляющая передачи – это официальное заявление новой компании о том, что обязательства принимаются. Дольщик также имеет право получить такую информацию. Документ, который официально создает застройщик, так и называется – обязательство перед инвесторами долевого строительства о передаче им жилых помещений.
Если дольщик столкнулся с ситуацией, когда компании пытаются создать переуступку прав без согласия и концессии перед ними, согласно ст. 391 ГК РФ они имеют право немедленно потребовать признать переуступку между компанией ничтожной. К сожалению, это процесс также долгий и происходит через судебные разбирательства. Дольщик в ситуации смены девелопера может воспользоваться правом вернуть свои инвестиции в долевое строительство. Это работает в ситуации, когда заключен договор долевого участия в соответствии с требованиями федерального закона № 214.
Инвестор имеет право и на попытку взыскать проценты за пользование его денежными средствами. В соответствии со ст.6 ФЗ-214 это называется неустойкой. Требовать стоит разницу между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью договора. Судебная практика показывает, что всю стоимость получить не удастся, но меньшую сумму ссудить с застройщика возможно. Иск подается как к старой компании — девелоперу, так и к новой.
Как проходит процедура при банкротстве застройщика
Банкротство компании происходит в соответствии с федеральным законом о банкротстве — №127. С помощью процедуры банкротства, для финансового оздоровления ситуации возможно с помощью арбитражного управляющего заменить старую компанию, перед которой есть кредитные обязательства, на новую. Новый девелопер должен соответствовать всем требованиям 214-ФЗ – проверка проводится тщательно.
Новый девелопер подает иск в Арбитражный суд, в котором рассматриваются требования кредиторов к старому застройщику и дело о банкротстве. В своем заявлении новый девелопер просит возложить на него обязательства перед дольщиками и также дать возможность приобрести имущество будущего банкрота.
К сожалению, в этой ситуации переход долга старого девелопера автоматически переходит на новое юрлицо, поэтому уведомление дольщиков не предусмотрено. Более того – дольщик в этой ситуации ограничен в правах – несмотря на то, что он требовал от старого застройщика денежные средства, то теперь от нового застройщика он может получить только то долевое имущество, которое прописано в рамках договора долевого участия. Денежные претензии и претензии об уплате пени могут быть предъявлены только юридическому лицу, которое банкротят.
В процессе по привлечению нового застройщика используются законодательные акты местного уровня. В Москве — закон 84/2010-ОЗ. В других регионах – свои нормативные акты местного значения.
Если возникла ситуация, когда новый застройщик в процессе банкротства не появился, не забудьте подать документы в местное министерство, отвечающее за долевые процессы – дольщику необходимо попасть в специальный реестр обманутых дольщиков для получения помощи от государства и органов власти.
Последствия и возможные риски
К сожалению, в ситуации, когда происходит смена застройщика, может возникнуть несколько негативных последствий.
Доплата
Это может быть как требование для достройки квартир, так и требование заплатить для передачи готовых объектов. В такой ситуации нужно смотреть на каждый конкретный случай.
Если вы не подписывали договор переуступки – можно идти в суд. Если подписали – нужно изучать содержащиеся в нем пункты, так как если он основан на финансовом оздоровлении объекта, то включить туда требования доплаты – законно. Такое зачастую происходит при формировании ЖСК для достройки дома.
Двойные продажи квартир
Достаточно негативный случай мошенничества, сейчас практически не встречающийся из-за действий законодателя по обязанности регистрировать все объекты в регистрационной палате. Новый застройщик получает объект, переделывает проектную документацию и начинает продавать новые квартиры.
Проблема в том, что юридически это уже новые объекты, с другой площадью, поэтому судебные разбирательства в таком случае проходят намного тяжелее.
Долгострой
Если обратиться к проблемам обманутых дольщиков, то можно найти объекты в стране, которые возводятся по 20 и более лет. При этом проанализировав их, можно увидеть, что застройщик менялся в таких домах по несколько раз. Надежды получить свое жилье или деньги в таком случае практически нет.
Конечно, не стоит сразу подозревать застройщиков, которые решили обменяться обязательствами, в мошенничестве. Но проверить все документы и контролировать ситуацию с первого этапа намного эффективнее, нежели дожидаться окончательного подтверждения мошенничества и обращаться в суд и правоохранительные органы.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
Источник