Достройка объекта незавершенного строительства это

Недостроенный объект передали фонду защиты прав дольщиков: что делать залоговым кредиторам?

После 1 июня 2019 года получилось, что если при банкротстве застройщика имущество передается фонду защиты прав дольщиков для продолжения строительства, то залоговые кредиторы лишались своих прав, в том числе на денежную компенсацию. КС РФ решил, что новые правила не соответствуют Конституции и объяснил, что можно предпринять, пока в закон не внесут поправки.

На практике встречаются ситуации, когда застройщик банкротится, и суд передает его имущество региональному фонду защиты прав дольщиков (далее – фонд), чтобы тот достроил дом. При этом залоговые кредиторы остаются без прав на помещения в этих домах, которые были у них в залоге. КС РФ рассказал, как решить эту проблему (Постановление КС РФ от 22.07.2022 № 34-П).

Суть проблемы

С 1 июля 2019 года перестало действовать положение о том, что недостроенный объект можно передать другому лицу для завершения строительства только после погашения требований залоговых кредиторов либо с их согласия. В этот период ввели требование о переходе на проектное финансирование и использование застройщиками эскроу-счетов (ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ и п. 11 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее – Закон о банкротстве).

В итоге лица, которые кредитовали застройщиков до этой даты, при передаче объекта фонду для завершения строительства оказались лишены возможности согласовать такую передачу, а также получить денежную компенсацию. Это ухудшает положение залоговых кредиторов. Ими могут быть:

• кредиторы, которым земельный участок и объект незавершенного строительства были переданы в ипотеку по договору;
• приобретатели нежилых помещений, заключившие с застройщиком договоры участия в долевом строительстве;
• юридические лица, заключившие договоры участия в долевом строительстве независимо от того, какой тип помещений (жилые или нежилые) они намеревались приобрести.

Фонд подал заявление о намерении стать приобретателем прав застройщика на два земельных участка с находящимся на одном из них недостроенным 22-этажным жилым домом (с офисными помещениями и автостоянкой). Суд удовлетворил это требование. Залоговые кредиторы возражали: из-за передачи имущества фонду залог прекратился и они лишились возможности получить какую-либо компенсацию за изъятые из конкурсной массы активы застройщика.

Аналогичные ситуации рассматривались в делах № А07-21667/2017 и № А32-36020/2017

Решение КС РФ

Чтобы разобраться в этой проблеме, ВС РФ подал запрос в КС РФ, а залоговый кредитор по одному из дел – жалобу. Они заявили о том, что нужно проверить конституционность:

Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ, , п. 5 ст. 201.10, абз. 2 п. 2 ст. 201.15, подп. 1 п. 8 ст. 201.15-1, п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве.

КС РФ признал оспариваемые нормы неконституционными, указал, что нужно внести поправки, и пояснил, что делать, пока поправки не внесут.

Основные выводы КС РФ

• Из-за введения в июле 2019 года поправок залоговые кредиторы лишились своих прав без выплаты компенсации. Это недопустимо.
• Только законодатель вправе придать закону обратную силу. При этом в его тексте должно быть специальное указание о таком действии во времени.
• Признание оспариваемых норм неконституционными само по себе не означает восстановление залоговых прав кредиторов, не являющихся дольщиками и получивших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования. Нужно защитить права залоговых кредиторов посредством иных правовых механизмов. Законодатель должен внести поправки, которые защитят права залоговых кредиторов.
• Дело заявителя (залогового кредитора) должно быть пересмотрено. Но это не должно привести к отмене решений о передаче недостроенных объектов региональным фондам для их завершения.

Также КС РФ указал, что пока поправки не примут, должен работать такой механизм:

• лица, которые ранее являлись залоговыми кредиторами застройщика, могут потребовать от фонда задолженность по обеспеченному залогом обязательству и проценты (без возобновления начисления процентов), но не более стоимости предмета залога на день принятия решения суда о передаче фонду имущества;
• фонд должен удовлетворить требования в следующем порядке: он должен распределить между залоговыми кредиторами, обязательства перед которыми не погашены, пропорционально размеру этих обязательств части выручки от реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства. Размер соответствующей части выручки установит суд. Он должен учесть объем работ для достройки дома и другие расходы. Фонд, если это возможно, должен принять меры по увеличению площади помещений, чтобы максимально удовлетворить за счет этих помещений требования залоговых кредиторов;
• независимо от реализации помещений фонд должен выплатить деньги залоговым кредиторам по обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома (связанным с предоставлением объекта недвижимости, предоставлением кредита или инвестиций), а также лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства. Сумму выплаты тоже установит суд. Если выплат не хватит, то залоговый кредитор сможет заявить требование в рамках дела о банкротстве застройщика.

Мария Славич,

старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнeры»

Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ залоговые кредиторы были лишены преимуществ своего залогового статуса, на которые они были вправе рассчитывать, вступая в отношения с обанкротившимся впоследствии застройщиком.

Признанные неконституционными нормы переходных положений вызывали вопросы не только на предмет их соответствия Конституции РФ. Их логику сложно было объяснить и с точки зрения здравого смысла.

Так, указанные положения допустили возможность при производимой арбитражным судом для окончания строительства объекта «замене застройщика» не выплачивать в пользу залоговых кредиторов (чьи права требования были обеспечены залогом подлежащего передаче новому застройщику имущества) денежные средства в размере, на который они были бы вправе претендовать при реализации предмета залога с торгов.

При этом условие о соблюдении прав залоговых кредиторов сохранили для случая передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка для достройки в созданный участниками строительства ЖСК (ст. 201.10 Закона о банкротстве). То есть участники строительства, которые приняли решение достроить объект за счет собственных средств, должны произвести выплаты в пользу залоговых кредиторов, а Фонд – нет.

Безусловно, законодатель преследовал благую цель в виде экономии денежных средств Фонда, но всему есть предел. КС РФ расставил все на свои места.

Интересно другое, Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ положения Закона о банкротстве (§7 главы IX о банкротстве застройщика) были дополнены ст. 201.15.2-2. Эта статья предоставила Фонду право в случае, когда он принял решение не финансировать окончание строительства объекта, а выплатить денежные средства участникам строительства, все равно претендовать на передачу ему прав на объект незавершенного строительства и земельный участок. Таким образом, Фонд получил преимущественное право на удовлетворение за счет такого имущества требований, перешедших к нему от участников строительства при производстве им выплаты.

Так вот в случае, если арбитражный суд удовлетворяет ходатайство, и объект с земельным участком передается Фонду, то залоговые кредиторы также не вправе претендовать на производство в их пользу выплат в счет обеспеченного залогом требования, то есть аналогичным образом лишаются всех преимуществ своего залогового статуса.

Вместе с тем положения ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве (а именно п. 4 и п. 25) не были предметом рассмотрения КС РФ, поскольку не применялись в деле заявителя. Однако, представляется, что данные нормы также не соответствуют Конституции РФ. Поэтому при применении их в конкретном деле обоснованным со стороны арбитражного суда будет направление в соответствии с п. 3 ст. 13 АПК РФ запроса в КС РФ о проверке их конституционности.

Кроме того, данным постановлением КС РФ подтвердил ранее неоднократно высказанную им позицию о том, что дольщики нежилых помещений не могут иметь неденежное требование к застройщику-банкроту. Названные лица вправе претендовать на удовлетворение только в денежной форме посредством включения их требований в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

Позиция КС РФ о текущих платежах

В Постановлении от 22.07.2022 № 34-П еще рассматривался вопрос о сумме текущих платежей, которую должен был перечислить фонд. Конкурсный управляющий считал, что фонд должен заплатить все текущие платежи, поскольку после передачи имущества фонду у банкрота не останется других активов, за счет которых можно погасить текущие обязательства. Но фонд считал, что он вправе перечислить деньги только на судебные расходы по делу о банкротстве, расходы на вознаграждение конкурсному управляющему, на оплату деятельности лиц, привлеченных конкурсным управляющим.

КС РФ указал, что оспариваемые положения Закона о банкротстве не соответствуют Конституции РФ в той мере, в какой они не допускают возмещение фондом всех расходов, направленных на завершение конкурсного производства. При этом в любом случае фонд должен оплачивать труд работников, которые занимаются достраиванием объекта.

Источник

Незавершенка в обмен на бонусы. Почему застройщики берутся за достройку чужих долгостроев?

По мере приспосабливания рынка жилого строительства к действующему законодательству появляется все больше схем достройки проблемных объектов. Однако больше всего застройщиков интересует бонус в виде дополнительного земельного участка.

Практические предложения по ослаблению политических рисков в связи с проблемой дольщиков в российских регионах:

• увеличение банка муниципальной земли за счет передачи дополнительных территорий под будущую застройку;
• ускорение процесса принятия региональных законов о земельных компенсациях застройщикам, готовым принять проблемные объекты на свой баланс;
• расширение использования целевых федеральных программ, в частности, ФЦП «Жилище», на цели строительства дорог и проведения остальной инженерной инфраструктуры к новым участкам, что увеличит муниципальный земельный банк и значительно увеличит его стоимость;
• расширение возможностей получения компенсаций подключения к сетям и оплату технических условий проблемных домов за счет федеральных и региональных субсидий при условии жесткого контроля соответствия тарифам, установленным в регионе;
• мониторинг действий правоохранительных органов в отношении менеджмента и контролирующих акционеров застройщиков, допустивших просрочку сдачи объектов в эксплуатацию, для избежания случаев полной остановки деятельности строительных компаний и ухудшения положения дольщиков, заключивших договоры.

Источник: «Минченко консалтинг»

Количество обманутых дольщиков в России демонстрирует перманентный рост, хотя власти прикладывают усилия для достройки проблемных объектов. В докладе «Источники и риски протестной активности в 2018 г.», подготовленном в компании «Минченко консалтинг», рискам долевого строительства также уделено внимание, а среди регионов, где проблема недооценена, назван Петербург. Эксперты полагают, что Смольный сосредоточен «на тактике раздачи обещаний и замалчивания проблем». Стратегия неэффективна и непоследовательна. Власти обещали не выдавать новые разрешения на строительство проблемным застройщикам, но выдают их компаниям, только появившимся на рынке. «Таким образом, риск роста недоверия к обещаниям властей вполне реален, в то время как ставка делается на политический авторитет вместо экономических решений, а поиск внешнего инвестора, способного резко изменить ситуацию к лучшему, затянулся. Диалог властей с заинтересованными группами дольщиков носит формальный характер», — указано в докладе.

Эксперты полагают, что для решения проблемы обманутых дольщиков необходимо не только совершенствование законодательства в области долевого строительства, которое уже во многом к началу 2018 года проведено, но и поддержка, в т.ч. бюджетная, регионов и, возможно, даже муниципальных образований в их усилиях.

Действующее законодательство предполагает возможность вмешательства властей, только когда в отношении застройщика введена процедура наблюдения, компания очищена от сомнительных сделок и долгов, составлен подтвержденный судом реестр пайщиков, создан ЖСК, который владеет землей, составлена смета достройки, поясняет заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин. Другой вариант – когда застройщик добровольно переоформляет объект на ЖСК.

Предполагается, что после этого можно привлечь другого инвестора. Однако если застройщик отказывается от помощи властей, навязывать ее – непозволительно. В любом случае процедура банкротства занимает много времени, поэтому достройка каждого объекта происходит, по сути, в ручном режиме.

«Схема достройки проблемного объекта каждый раз индивидуальна, в первую очередь, это зависит от состояния проблемного жилого дома и процента его готовности. Обычно проводится общий мониторинг завершения строительства объекта, признанного проблемным, как то: еженедельный выезд на строительную площадку, оценка состояния объекта, юридическое сопровождение, выявление не обремененных активов застройщика. После этого разрабатывается общий механизм завершения строительства проблемного дома», — пояснили в комитете по строительству Петербурга.

Где вы, инвесторы?

Найти инвестора для достройки объекта всегда сложно. Иногда уже пообещавший свою помощь инвестор после углубленного изучения документов по объекту или самого объекта отказывается участвовать в проекте или выдвигает дополнительные условия. Например, застройщик ЖК «Силы природы», компания O2 Development, несколько раз объявляла о том, что нашла инвестора. Банк «Россия», который, наконец, согласился выдать кредит в 950 млн рублей на достройку, поставил условия: банкротство застройщика и 200 млн рублей от ЛенОблАИЖК, контролирующего достройку. А от самого знаменитого долгостроя Петербурга – ЖК «Охта Модерн», отказались уже несколько компаний.

Власти Москвы даже взяли на себя достройку нескольких проблемных объектов (за счет бюджета), не найдя инвесторов. Но в каждом случае необходимо банкротство застройщика. Беда в том, что иногда, кроме процедуры банкротства, начинается также уголовное дело против первых лиц компании, выясняются неприглядные нюансы схемы финансирования, или, к примеру, увода средств дольщиков из проекта. Объект может попасть под арест по решению суда, что затормозит его завершения и, конечно, передачу квартир дольщикам.

Минстрой предпринимает попытки упростить передачу объекта инвестору. «С 1 января этого года мы ввели новый порядок: если есть хоть один обманутый дольщик и начата процедура банкротства, то сразу объект уходит в конкурсную массу. Появляется спецсчет, объект незавершенного строительства можно «достать» из конкурсной массы, сформировать реестр пострадавших граждан», — рассказал в одном из интервью заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. По его словам, решение появилось благодаря «шишкам», набитым в период санации СУ-155.

Осенью прошлого года Ленобласть предложила свои поправки в ст. 6 214-ФЗ, где речь идет о сроке передачи застройщиком объекта дольщикам. Если срок по договору нарушен более чем на год, застройщик обязан в течение пяти дней обратиться к дольщикам с предложением создать ЖСК и передать ему права на земельный участок и объект незавершенного строительства. В случае невыполнения этого требования застройщик подлежит принудительной ликвидации по заявлению уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ – такая норма уже содержится в ч. 2 ст. 23 закона. Принцип простой: «Не достроил — уйди», комментируют в правительстве Ленобласти.

На кону – экономика и репутация

Далеко не каждая компания берется за достройку проблемного объекта, и, разумеется, не каждый раз. «Достраивать объекты всегда сложно, нужно иметь достаточно мощностей и опыта чтобы оперативно и правильно разобраться в ситуации и сдать объект в максимально короткие сроки», — комментирует Андрей Кузнецов, руководитель группы компаний «СТОУН».

Однако, по его словам, есть не только материальные риски, но и репутационные. В частности, уложиться в сроки, пусть даже перенесенные, почти нереально: надо не только обеспечить сам процесс строительства, но и разобраться с документацией, которая часто бывает в ненадлежащем виде, получить необходимые разрешения или продления, обеспечить объект инфраструктурой. «Все перечисленные обстоятельства могут привести к увеличению сроков и подстегнуть новую волну недовольства со стороны дольщиков. И претензии будут направлены именно в адрес того, кто на текущий момент занимается объектом», — поясняет он.

Виталий Виноградов, директор по продажам и маркетингу компании «Лидер Групп» также указывает на экономику проекта. По его мнению, всегда есть риск допустить ошибку в аудите, которая приведет к тому, что проект будет экономически не интересным. «Провести ревизию и на 100% правильно оценить объект – что было построено, кому было продано, в каком состоянии находится – очень трудоемкий процесс», — уточнил он.

Главные бонусы

«Какой именно способ будет выбран, зависит от экономики проекта, от возможности увеличения технико-экономических показателей проекта, от цены квадратного метра в том или ином субъекте», — говорит Стасишин.

Не получила большого распространения схема достройки с помощью ТСЖ или ЖСК. Во-первых, государство активно отторгает ЖСК. Во-вторых, властям приходится оказывать не только моральную помощь дольщикам/пайщикам, но также помогать в поисках подрядчика и финансировать – хотя бы частично, строительство инженерной инфраструктуры. В-третьих, в любом случае покупателям квартир придется раскошелиться.

Очевидно, что новому застройщику требуются преференции. «Застройщикам, которые берутся достраивать объекты незавершенного строительства, городские и областные органы госвласти могли бы предоставить преференции в виде освобождения от части инфраструктурных платежей, либо от необходимости строить социальные объекты – школы и детские сады», — полагает Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб».

Как правило, земельный участок выступает бонусом – зато новый застройщик всегда получает право продать еще не реализованные квартиры и коммерческие помещения. Кроме того, застройщиков интересуют налоговые льготы или льготы на аренду земли, что власти не везде и не всегда могут предложить.

Иногда происходит пересмотр проекта в сторону увеличения площадей – например, застройщику разрешено нарастить высоту, или построить дополнительный корпус, если позволяет размер земельного участка. По мнению Виноградова, увеличение площади – самый неинтересный бонус, поскольку влечет за собой изменение площади тех квартир, которые уже проданы. «Более того, не всегда есть возможность увеличивать площадь, поскольку есть прямая взаимосвязь с социальной составляющей – например, местами для парковки», — подчеркивает он.

В Ленобласти принят 107-й областной закон о помощи обманутым дольщикам, который предполагает выделение компенсационных участков застройщику, завершающему проблемные дома. Кроме того, власти области могут пойти на первоочередной выкуп детских садов и школ по программе «Социальные объекты вы обмен на налоги» или взять на себя обязательства по улучшению дорожной инфраструктуры в проектах застройщиков, которые завершают проблемные дома. В частности, без участия O2 Development правительство области договорилось с УК «Мурино» о подведении сетей водоснабжения и канализования к границам участка «Сил природы» без аванса со стороны застройщика.

Комитет по строительству Петербурга, в сою очередь, кроме помощи в поисках инвестора или кредитного учреждения, помогает застройщику согласовать подключение объекта к сетям, а также обеспечивает взаимодействие со всеми исполнительными органами государственной власти.

По словам Кузнецова, сейчас застройщики при завершении проблемных объектов могут пойти на бартерные сделки. «У нашей компании есть опыт работы с проблемными объектами в условиях дефицита финансирования. Чаще всего, когда мы приходим на долгострой, рассчитывать на поступления денежных средств от продажи не приходится, потому что люди в проблемных объектах готовы покупать лишь за бесценок, а иногда и совсем не готовы. В таких случаях нам помогает бартерная схема, когда стройку ведут субподрядчики за квартиры, а квартиры эти они продают уже когда дом достраивается. Т.е. привлекается финансирование субподрядных организаций. Но для того чтоб подрядчики согласились работать за квартиры на проблемных объектах, приходится давать им очень большие скидки», — рассказал он. Кузнецов подчеркивает: на таких условиях иногда даже получается уложиться в первоначальные сроки.

Самый привлекательный бонус – земля, которую также можно считать бартером, только со стороны властей. «Самая понятная мотивация для застройщика взяться за проблемный объект – это получение земельного участка под застройку или преференций по реализуемым проектам. Например, если девелопер арендует землю – можно урезать или сократить взносы в счет достройки. Вариантов масса», — полагает Виноградов. Целый ряд региональных властей идут по этому пути – предоставляют застройщику, который берется за незавершенный объект, участки целевым назначением. Также действуют власти Ленобласти. Например, компания «Лидер» за завершение проблемного долгостроя в Гатчине получает землю, Колтушская строительная компания – за достройку ЖК «Чудная долина», «Алгоритм девелопмент» – за достройку ЖК «Азбука» в Щеглово и т.д.

Новый вариант

Новым механизмом достройки проблемных домов теоретически может выступить «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», который начал работу осенью прошлого года. Застройщики перечисляют 1,2% цены каждого договора долевого участия в фонд. На собранные средства будут использованы для достройки проблемных объектов или для выплат компенсаций дольщикам. Однако действие фонда будет распространяться только на объекты, по которым застройщики перечислили средства, то есть не затронет текущие долгострои.

«Если Фонд будет работать так, как он задуман, – не будет сбоев и злоупотреблений деньгами, то, скорее всего, он будет эффективен. Сама по себе идея разумная», — размышляет Виноградов. Однако, по расчетам НИУ ВШЭ, средств, собранных Фондом за год, хорошо если хватит на достройку одного-двух объектов. Аналогичного мнения придерживается Белоусов: «За те два-два с половиной года, которые застройщикам дали на переход к проектному финансированию, Фонд не успеет аккумулировать достаточное количество средств, чтобы достраивать проблемные объекты. Особенно это касается завершения строительства старых долгостроев, вызывающих наибольшее количество нареканий со стороны дольщиков. Поэтому вряд ли Фонд станет эффективным инструментом достройки подобных объектов».

Источник