Экспертиза степени готовности объекта незавершенного строительства

Экспертиза незавершенного строительства Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

Аннотация научной статьи по строительству и архитектуре, автор научной работы — Желтухина Анна Алексеевна

В статье рассмотрена актуальность проведения строительно-технической экспертизы объектов незавершенного строительства, показаны основные причины необходимости комплексного обследования данных сооружений. Были отражены факторы появления ОНС и дальнейшего роста их количества в стране. Также был приведён краткий пример строительно-технической экспертизы объекта незавершенного строительства. И в целом, обусловлены значимость и особенности производства строительно-технической экспертизы ОНС.

Похожие темы научных работ по строительству и архитектуре , автор научной работы — Желтухина Анна Алексеевна

Совершенствование методов производства судебной строительно-технической экспертизы объектов незавершённого строительства

Особенности строительно-технической экспертизы объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства

Продаётся объект незавершенного строительства. Возможен перевод в жилой фонд!!!

Совершенствование методов оценки объектов незавершённого строительства военной инфраструктуры с учетом их технического состояния

Текст научной работы на тему «Экспертиза незавершенного строительства»

Желтухина Анна Алексеевна, студентка ОСУН ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский московский государственный строительный университет», Москва, Россия

ЭКСПЕРТИЗА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Аннотация: В статье рассмотрена актуальность проведения строительно -технической экспертизы объектов незавершенного строительства, показаны основные причины необходимости комплексного обследования данных сооружений. Были отражены факторы появления ОНС и дальнейшего роста их количества в стране. Также был приведён краткий пример строительно-технической экспертизы объекта незавершенного строительства. И в целом, обусловлены значимость и особенности производства строительно-технической экспертизы ОНС.

Ключевые слова: экспертиза, незавершенное строительство, эксперт, строительство.

Annotation: The article considers the urgency of construction and technical expertise of unfinished construction projects, the main reasons for the need for a comprehensive survey of these facilities are shown. The factors of the emergence of OUC and the further growth of their number in the country were reflected. A brief example of construction-and technical expertise of the unfinished construction project was also given. And as a whole, the significance and peculiarities of production of construction and technical expertise of the OUC are determined.

Keywords: expertise, unfinished construction, expert, construction.

Строительно-техническая экспертиза недостроенных зданий и сооружений в последние годы получила довольно широкое распространение.

Техническое обследование объектов незавершённого строительства проводится экспертами- специалистами с целью установить и документально подтвердить тот факт, что объект исследования (квартира, коттедж, многоэтажный жилой дом) действительно является объектом незавершенного строительства и требует достройки.

Строительная экспертиза

Важно отметить, что наиболее часто встречающееся на практике — это, как раз, обследование с целью достройки незавершенного объекта, так как такой объект не может быть использован для проживания, а может быть только достроен. Это можно подтвердить, ссылаясь на положения п.1 СП 13-102-2003, где сказано, что основанием для обследования объектов незавершенного строительства и проведения технической экспертизы может служить необходимость возобновления прерванного строительства.

По данным Федеральной службы государственной статистики на II квартал 2017 года число зданий и сооружений, находящихся в незавершенном строительстве в Российской Федерации составило 90342, из них приостановленных и законсервированных 11800 зданий и сооружений. В целом, динамика уменьшения количества ОНС положительная по сравнению с 2015 и 2016 годами, но всё же значительное количество объектов числится в составе ОНС в течение довольно длительного времени.

Резкий рост незавершенного строительства зафиксирован еще в XX веке, а именно в 90-х годах. В условиях перехода к рыночным отношениям многие звенья строительства в то время не могли качественно и в сжатые сроки адаптироваться к новым условиям. Ситуации объективного и субъективного характера, происходящие в строительном комплексе, формировали значительные объемы объектов незавершенного строительства. Это относилось, в большей степени, к сфере жилищного и социального строительства. [2; 3]

На данный момент причин медленного ввода в эксплуатацию ОНС в нашей стране также немало. На коллегии Счетной палаты Российской Федерации были выделены следующие факторы:

— системные недостатки при формировании и реализации Федеральной адресной инвестиционной программы (ФАИП);

— отсутствие должного контроля со стороны ведомств за исполнением государственных контрактов на строительство и работой подконтрольных им организаций;

— несвоевременное или неправомерное отражение фактов хозяйственной деятельности в учетных регистрах бухгалтерского и бюджетного учёта в части незавершённого строительства, из чего может следовать искажение учётных данных и всей отчетности.

Анализируя данные о том, что большое количество объектов строительного комплекса находятся в длительной «заморозке», можно сделать вывод о снижении прочностных показателей и характеристики объектов из-за отсутствия работ.

Основными проблемами, возникающими при возобновлении работ на объектах незавершенного строительства, являются:

1) Изменения свойств грунтов основания при периодическом воздействии дождевых и талых вод, промерзании грунтов и возникновении в связи с этим деформаций фундамента и надземных частей зданий и сооружений;

2) Деструкция строительных материалов и прочности конструкций;

3) Отсутствие части или всей проектной документации на незавершенный объект;

4) Возможное изменение назначения объекта строительного комплекса после перерыва строительных работ;

5) Аварийное состояние объекта.

Для решения вышеперечисленных возможных проблем, необходимы детальное обследование и строительная-техническая экспертиза. С учетом значительной сложности, а также важности результатов, экспертиза незавершенного строительства должна проводиться исключительно специально

уполномоченными экспертами, имеющими высокую квалификацию и специальные знания в различных областях строительства.

Строительно-техническая экспертиза объекта незавершенного строительства — это комплекс мероприятий по оценке технического состояния строительных конструкций с целью выработки на основе этой оценки решений о необходимости проведения ремонтных работ, реконструкции или сноса [1, с.44]. Правильно проведенную и выполненную экспертизу можно считать важнейшим мероприятием, на результатах которого будут основываться дальнейшие действия собственника данного объекта для определения его судьбы.

Структура и масштаб необходимых работ при проведении экспертизы в каждом конкретном случае определяются программой работ на основе технического задания заказчика. Для того чтобы производство экспертизы позволило получить максимум достоверных данных об объекте, эксперты осуществляют экспертизу при помощи различных методов. Методика работы экспертов при обследовании ОНС специфична. И заключение об обследовании незавершенного строительством сооружения составляется на основании результатов, которых эксперт достиг путём использования необходимых методов проведения экспертизы:

После проведения обследования объекта незавершенного строительства эксперт в зависимости от вида дефекта или повреждения конструкций в заключении может предложить и описать план исправительных мероприятий для устранений всех производственных неполадок при возобновлении работ.

В ходе осуществления деятельности экспертных организаций происходили такие ситуации, что вопреки заключению экспертов, владельцы недостроенных зданий продолжали строительство. Одним из таких примеров может послужить строительно-техническая экспертиза незавершенного строительством сооружения в городе Воскресенск, Московской области.

Эксперты проводили обследование основных строительных конструкций, определяли их несущую способность и возможность дальнейшей достройки. В

ходе экспертизы были выявлены такие дефекты конструкций, которые могли привести к последующему разрушению. В заключение экспертов было указано, что состояние конструкций неудовлетворительное, и достройка жилого здания не может быть продолжена. Несмотря на это, владелец продолжил осуществлять достройку дома, и в результате при возобновлении строительно-монтажных работ произошло обрушение (источником данных является официальный сайт экспертного центра «Индекс») [4].

В завершении можно сделать вывод о том, что качество проведенной экспертизы и объективность сформулированных выводов о техническом состоянии объекта незавершенного строительства и его конструктивных элементов оказывают большое влияние на результаты проектирования и обеспечения в дальнейшем эксплуатационной надежности и долговечности рассматриваемого объекта. Только по результатам технической экспертизы можно принять правильное решение о дальнейших перспективах долгостроя. Этим и отмечается значимость и актуальность строительно-технической экспертизы ОНС.

1. Гроздов В. Т. Вопросы строительства зданий после длительного перерыва в производстве строительно-монтажных работ / Центр качества строительства. СПб, 1998. C. 44.

2. Научно-практический рецензируемый журнал «Теория и практика судебной экспертизы». Диссертации по проблемам судебной строительно-технической экспертизы: C. 156-161.

3. Чайковская С. А., Смиренская Е. В. Понятие объекта незавершенного строительства // сб. ст. по матер. XX междунар. науч.-практ. конф. — Новосибирск: СибАК, 2013.

Источник

Экспертиза незавершенного строительства

В Российской Федерации множество незаконченных строительных объектов самого различного типа. Многие из них представляют явный или скрытый потенциал, могут быть привлекательными инвестиционными объектами. При рассмотрении вопросов приобретения таких объектов покупатели и продавцы нуждаются не только в получении исчерпывающей информации об объекте, но и в обновлении документации, во многих случаях – в обновлении подключения центральных коммуникаций. Независимая экспертиза незаконченного строительства в «Наука и Право» даст всю подробную необходимую Вам информацию об объектах. Поможет решить нормативные вопросы.

УЗНАТЬ СТОИМОСТЬ ЭКСПЕРТИЗЫ

Экспертиза незавершенного строительства в «Наука и Право»: основные интересующие клиентов вопросы

Независимая экспертиза незавершенных объектов поможет выяснить все о возможностях возобновить строительство, возобновить подключения к коммуникациям, и узнать все о возможностях использования незавершенных объектов. Использование, окончание работ и введение в эксплуатацию многих незаконченных объектов может принести большую прибыль, поэтому экспертиза а данной области очень востребована. Многие объекты расположены в районах, имеющих большой экономический потенциал, но строительство их было приостановлено или законсервировано из-за нестабильной экономической ситуации.

Существует ряд признаков, по которым эксперты могут отнести интересующее Вас сооружение к объектам незавершенного строительства – ОНС. Вы в любой момент можете обратиться к нашим специалистам и получить по поводу Вашего объекта предварительные бесплатные консультации. Для получения статуса ОНС в отношении сооружений и зданий проводится судебная экспертиза незавершенного строительства. От ее результатов и заключения зависят дальнейшие возможные действия владельца объекта:

• разобрать объект на строительные материалы;
• снести объект – для этого оценивается его ликвидационная стоимость;
• продолжать вести строительство и достраивать объект, вводить в эксплуатацию;
• продавать в виде не сданного в эксплуатацию объекта;
• использовать как инвестиционный объект.

Какие вопросы возникают чаще всего в связи с незавершенными объектами строительства?

• целесообразно ли продолжать строительство объекта;
• какое время могут занять работы по завершению строительства;
• какова будет примерная стоимость завершения строительства;
• в каком состоянии находятся несущие и другие конструкции объекта;
• в каком состоянии находятся подключения объекта к основным коммуникациям;
• нужно ли обновлять документацию на объект;
• и другие вопросы.

Независимая экспертиза незаконченного строительства в ЭК «Наука и Право»: цели и задачи исследования

• Определение того, какой правовой статус может быть присвоен объекту, может ли он быть признан ОНС, то есть объектом незавершенного строительства;
• определение степени возможности продолжить строительство;
• изучение состояния конструктивных элементов;
• проведение операций по укреплению конструктивных элементов здания, внесение изменений в проект;
• исследование на предмет дефектов, разрушений и деформаций с определением их причин и созданием рекомендаций по их ликвидации;
• обследование после перенесенных зданием катастроф, аварий, стихийных или техногенных бедствий;
• разработка плана для проведения реконструкций, модернизаций, ремонтных работ или продолжения строительства;
• оценка – всего незавершенного объекта, работ, которые уже были сделаны, или работ, которые требуется произвести для введения объекта в эксплуатацию;
• определение объема и качества уже произведенных строительно-монтажных работ;
• выяснение того, можно ли использовать строение для определенных целей, в том числе согласно первоначальному проекту, и с изменением функциональности;
• выяснение того, в каком состоянии находится документация на объект;
• соответствие текущего состояния здания его проектно-сметной документации.

Экспертиза незавершенного строительства в «Наука и Право»: как проводится исследование

• после предварительных бесплатных консультаций по объекту, с нашей организацией заключается договор на проведение экспертных работ;
• экспертам передается вся имеющаяся документация на объект. Документы анализируются, уточняется правовой статус объекта, выясняется, возможно ли, согласно законодательным и техническим нормативам, продолжать строительство и вводить объект в эксплуатацию, использовать его для определенных целей;
• происходит изучение проектной документации;
• выезд экспертов на место, визуальный осмотр здания. Инструментальное обследование с помощью специальной аппаратуры. Возможно лабораторный анализ материалов. В случае с консервацией строительного объекта – для него ниже вероятность получения повреждений;
• в случае обнаружения дефектов, разрушений и деформаций – информация о них собирается и вносится в документы, для дальнейшего внесения в экспертное заключение;
• определяется степень готовности здания или сооружения к завершению строительных работ и вводу в эксплуатацию;
• в случае обнаружения дефектов и разрушений определяются работы, необходимые для их ликвидации;
• определяется объем строительно-монтажных работ, который потребуется для завершения строительства и для ввода объекта в эксплуатацию.

Экспертиза незаконченного строительства в «Наука и Право»: категории состояния конструкций и зданий

Что касается технического состояния конструкций здания, существуют градации, на которые оно подразделяется при проведении оценки состояния независимыми экспертами. Эти градации следующие:

Источник

Оценка незавершенного строительства

Любую коммерческую или жилую недвижимость по окончании работ нужно сдавать в эксплуатацию. Затем после регистрации собственник вправе распоряжаться зданием (сооружением) по своему усмотрению. Но что предпринять, если строительство в отведённые проектом сроки завершить не получилось? Можно ли совершать сделки с объектом, возведение которого не завершено? Ответы на эти вопросы вы получите в предложенной статье.

Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение

Спасибо!

Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.

Навигация по странице:

Рекомендации

Навигация по странице:

Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение

Спасибо!

Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.

Рекомендации

Любую коммерческую или жилую недвижимость по окончании работ нужно сдавать в эксплуатацию. Затем после регистрации собственник вправе распоряжаться зданием (сооружением) по своему усмотрению. Но что предпринять, если строительство в отведённые проектом сроки завершить не получилось? Можно ли совершать сделки с объектом, возведение которого не завершено? Ответы на эти вопросы вы получите в предложенной статье.

Для оценки ОНС необходимо выполнение следующих условий:

• обязательная регистрация права собственности в соответствии со ст.ст. 130 и 131 ГК РФ. Поскольку данное имущество относится к недвижимому. Отнесение таких объектов к недвижимому имуществу связано с размещением их на определённом ЗУ и невозможностью перемещения их без причинения существенного ущерба;
• наличие разрешения на проведение строительства и соответствие конкретного ОНС существующим проектным документам, в том числе и полученному ГПЗУ. Иначе лицо, которым велось строительство, не имеет права распоряжаться этим недостроенным зданием на основании п.1 ст. 222 ГК РФ.

При невыполнении вышеперечисленных условий не может производиться оценка в отношении конкретного ОНС (например, не может определяться стоимость объекта для его продажи в дальнейшем).

Как проводится оценка незавершенного строительства

Гражданское законодательство не запрещает в некоторых случаях зарегистрировать права собственности и на недострой. Затем можно совершать сделки в отношении объекта незавершённого строительства (ОНС). Для этого проводится оценка незавершённого строительства.

Оценка объекта незавершённого строительства позволяет определить:

• виды работ, финансовых расходов, которые потребуются для завершения строительно-монтажных (СМР) или реконструкционных работ;
• балансовую цену всех активов юридического лица;
• рыночную цену для продажи строения при банкротстве компании, передачи имущества в залог или при его продаже.

Оценка незавершённого строительства позволит руководителю принять решение или о продолжении и завершении СМР, или о консервации строения на предусмотренное законом время. Кроме этого, проще будет найти покупателя, если по результатам выполненных работ строение можно будет эксплуатировать и получать от этого доходы.

Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение

Спасибо!

Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.

Нормативная база для проведения экспертизы

Оценка стоимости незавершенного строительства осуществляется в соответствии с нормами ГрК РФ, а также №153-ФЗ. В этом законе отражены требования, предъявляемые к сотрудникам, оказывающим оценочные услуги и готовящим необходимые документы.

В зависимости от цели, для которой был построен объект, его функциональных характеристик, также используют:

• ГОСТ 31937-2011, устанавливающий правила контроля за техническим состоянием строения, а также методы его обследования;
• СП 54.13330.2016 при оценке недостроя в виде многоквартирного жилого дома;
• Стандарт ФСО №7, в котором отражены требования для подготовки нужных документов и оформления заданий;
• другие правила и стандарты при обследовании отдельных видов недостроенных объектов.

Методы проведения экспертизы

Если дом полностью достроен, то его цену можно определить, используя метод рыночной оценки. Характеристики готового здания сравнивают с аналогичными по функциям и параметрам. Цену же недостроенного здания таким способом оценить проблематично, т. к. найти в каталоге аналогичное строение на той же стадии незавершёнки очень трудно. Строительная экспертиза незавершённого строительства недостроя проводится с учётом использования метода доходности и метода фактических затрат на СМР.

С этой целью специалисты-оценщики с учётом технического задания заказчика определяют стоимость незавершённого строительства путём:

• совершения расчётов всех предыдущих и будущих возможных расходов на СМР;
• изучения проектных, технических и разрешительных документов, которые предоставлены на недостроенное здание;
• установления причин, которые вынудили приостановить строительные или реконструкционные работы.

В каких случаях может потребоваться экспертиза незавершенного строительства

Оценка объекта незавершённого строительства понадобиться, если:

• недостроенный дом нужно срочно выгодно продать или его кто-то захотел купить;
• собственник решил демонтировать строение;
• необходимо продолжить работы;
• нужно получить банковский кредит, а недострой внести в качестве залога возврата денег;
• цена строения реально изменилась, поэтому его надо срочно переоценить;
• надо оформить здание в качестве взноса учредителей в уставной капитал юридического лица;
• необходимо подготовить документы, провести презентацию для потенциального инвестора, готового купить строение.

На практике встречаются ещё другие причины, когда понадобится оценка незавершенного строительства. Они зависят от конкретной ситуации, от вида здания, его функциональных особенностей.

Способы и методики оценки незавершенного строительства

Экспертиза незавершенного строительства проводится с использованием нескольких методик.

Доходный метод. Используется при оценке недостроенного здания, которое может приносить прибыль как до окончания СМР, так и после их завершения.

Затратный метод. Вместе с фактическим состоянием строения, его естественным износом учитывается цена купленной земли, а также другие понесенные и предстоящие расходы.

Сравнительный подход. С учётом изучения рынка спроса и предложений анализируются недостроенные здания аналогичной категории со схожими характеристиками, а также с похожими стадиями возведения.

Оценка стоимости объектов незавершенного строительства может включать в себя иные подходы и способы оценки, в том числе несколько комбинаций из этих вариантов.

Обследования для оценки ОНС

Оценка незавершенного строительства возможна только после:

• выявления степени износа установленных конструкций, а также уже проложенных коммуникаций;
• определения состояние стен, пола, потолочных перекрытий, лестничных маршей, инженерных систем;
• изучения характеристик ЗУ, т. к. от его рыночной цены зависит конечная цена для ОНС.

Чем больший процент готовности ОНС, тем больший объём необходимых исследований нужно проводить.

Во время обследования специалисты:

• визуально осматривают здание;
• частично могут вскрывать конструкции;
• проводят инструментальную диагностику, испытания сетей.

После обследования составляются акты, дефектные ведомости, проводятся расчёты, оформляются протоколы, схемы, чертежи, другие графические материалы. Готовый документ исследований передаётся эксперту, в обязанность которого входит оценка стоимости объектов незавершенного строительства.

Этапы оценки незавершенного строительства

Чтобы правильно провести оценку недостроенного здания, нужно передать оценщику вместе с техническим заданием:

• разрешение на начало СМР;
• подготовленный первоначально и утверждённый проект;
• техдокументацию;
• документы о праве собственности на ЗУ;
• выписку из Единого госреестра недвижимости в случае регистрации недостроя в Росреестре.

Этап 1. Изучение прав на недостроенный объект и ЗУ участок и определения причин прекращения СМР

Сначала оценщики изучают нужные документы, разрешения, согласования. Установив причины прекращения работ, они предлагают заказчику подписать договор на оценочные услуги. Экспертиза незавершенного строительства продолжается с учётом стадий уже законченных СМР и других важных факторов.

Этап 2. Вопрос определения точных технических показателей объекта

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства зависит от технических характеристик строения.

На этом этапе сотрудники оценочной службы определяют:

• срок приостановления СМР с учётом процента готовности проекта;
• степень завершенности всех важных элементов конструкций и проводимых работ;
• состав элементов конструкций, их качество;
• стандартные технические характеристики ОНС с учётом проведённых ранее обследований на основании смет, расчётов, иных переданных заказчиком образцов документов.

Этап 3. Выбор и использование методов при проведении экспертизы объекта незавершённого строительства

Особенности оценки незавершенного строительства зависят от выбранной методики исследования. Выполняя предусмотренные договором функции, оценщики:

• знакомятся с проектными документами, изучают смету, рабочую документацию, устанавливают, насколько реальные затраты соответствуют объёму выполненных работ;
• проверяют, насколько правильно были проведены расчёты при закупке материалов, а также оборудования;
• выявляют причины, которые привели к отклонению от сметной или же проектной документации;
• прогнозируют возможные отклонения от сметной, проектной документации в случае продолжения СМР.

Оценка объекта незавершенного строительства заканчивается выводом эксперта. В нём он указывает конкретную цену недостроя, а также предлагает лучший вариант дальнейшего использования здания.

Если целесообразно, то эксперты могут рекомендовать принять одно из следующих решений:

• продолжить работы, откорректировав первоначальную смету;
• завершить возведение здания по первоначальному проекту и, сохранив уже готовые элементы строения, достроить другие части дома по новому разработанному проекту;
• завершить работы, произвести демонтаж здания, очистив земельный участок, использовать его по иному назначению.

Этап 4. Согласование выводов с заказчиком и оформление отчётного документа

Оценка незавершенного строительства заканчивается передачей сделанного оценщиком отчёта. Заказчик получает все расчёты и обследования вместе с рекомендациями с одним или с несколькими вариантами дальнейшего использования земельного участка и находящегося на нём недостроя. В отчёте указывается общая стоимость объекта с учётом временных рамок, когда эта сумма может быть актуальной.

После этого отчёт можно будет использовать не только для доработки проекта, но и для:

• оформления внутренних бухгалтерских отчётов;
• подготовки совершения сделки по купле-продаже;
• ведения переговоров с инвесторами.

Если собственник примет решение сносить недостроенный объект, то для указанных видов работ надо обязательно заказывать изготовление отдельного проекта.

Источник