Эскроу счет в долевом строительстве учет

Для корректного ведения учета в каждом случае нужно предпринять ряд мер для определения доходов, например, вести раздельный учет расходов на организацию строительства и на само строительство, указать суммы НДС и многое другое.

Доход в этом случае — разница между ценой объекта, которая указывается в Договоре долевого участия, и расходами на строительство, и он признается по мере исполнения договоров ДДУ на передачу инвестиционного объекта (помещения). Момент возникновения дохода от оказанных застройщиком услуг, определяется датой выполнения двух условий — наличие подписанных документов о передаче последнего помещения и завершение расходования денежных средств, которые Застройщик получил по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

И такой вариант определения дохода является оптимальным, так как он распределяется по всему периоду, в зависимости от количества переданных помещений. Соответственно, и налог на прибыль будет распределяться в течение периода строительства, пока не будут проданы и переданы в эксплуатацию все помещения на объекте.

Эскроу-счет в долевом строительстве.

Эскроу-счет в долевом строительстве

С 1.07.2019 все компании-застройщики, которые ранее продавали квартиры в еще недостроенном доме (долевое строительство), обязаны делать это через эскроу-счета. Причины введения поправок в закон понятны. Последние годы по всей стране прокатились массовые протесты обманутых дольщиков. Люди потеряли деньги, так и не получив жилье. Застройщики разорились, стройки заморожены.

Многие из покупателей взяли ипотеку и продолжают ее выплачивать.

Чтобы снизить риски и обезопасить дольщиков, были приняты поправки в закон о долевом строительстве. Как он будет работать, покажет время. Пока говорить рано. Эксперты опасаются, что вырастут цены на жилье. Причины просты.

Строительные компании потеряют доступ к деньгам дольщиков, поэтому вынуждены будут строить на свои или привлекать заемные средства. А это проценты, которые, скорее всего, переложат на плечи конечного потребителя, т. е. покупателей недвижимости.

В случае использования эскроу-счетов при долевом строительстве участниками договора будут:

1. Застройщик (юридическое лицо) – компания, которая получила разрешение на строительство жилого дома.
2. Покупатель – физическое или юрлицо, которое подписало ДДУ и полностью или по частям вносит деньги в счет его оплаты.
3. Банк – организация, которая входит в специальный реестр Центробанка и получила право открывать эскроу-счета для долевого строительства.

С помощью условного депонирования удастся избежать случаев, когда строители:

• использовали полученные от покупателей квартир деньги по одному объекту для достройки других домов;
• закрывали свои дыры в бюджете, гасили кредиты и пр.;
• проводили сомнительные операции, никак не связанные со строительством дома.

Особенности эскроу-счета по ДДУ:

• банк-агент для открытия счета выбирает застройщик, а не покупатель;
• деньги больше не будут напрямую поступать строительной компании, только уполномоченному банку на специальный счет;
• деятельность застройщика становится более прозрачной (все денежные операции контролируются Центробанком);
• компании обязаны раскрывать информацию обо всех лицах, которые влияют на их решения (бенефициары), а те, в свою очередь, будут отвечать перед дольщиками имущества;
• деньги со счета застройщику переведут, когда он сдаст дом и выдаст ключи хотя бы по одной квартире.

Информация о застройщиках (контакты, реквизиты, учредители и бенефициары, ежеквартальная бухгалтерская отчетность) и объектах строительства (проектные декларации) для физических лиц теперь доступна на едином интернет-портале “наш.дом.рф”.

Вопросы и нюансы

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше?

Банковскую ячейка, аккредитив и эскроу — различия:

Банковская или депозитная ячейка — это сейф в банке. Арендатор ячейки помещает в нее финансовые средства. Регистрируется договор купли-продаж. После выполнения условия продавец получает доступ к ячейке.

Вам может быть полезно: Правила оформления договора купли-продажи

Аккредитив — это услуга, предоставляемая банками, по контролю взаиморасчётов между продавцом и покупателем. При выполнении всех условий договора купли-продажи денежные средства поступают продавцу.

Что будет если обанкротится банк в котором открыт счет?

Финансовые средства застрахованы в размере всей суммы, но не более 10 миллионов рублей. Покупателю вернется полная стоимость квартиры, если она не превышает 10 миллионов рублей.

Что будет если обанкротится застройщик?

Средства остаются на эскроу-счете. Возможно совместно с дольщиками выбрать новую строительную компанию и заключить с ней новый договор.

Можно ли заключить ДДУ без эскроу-счета

С 1 июля 2019 года большинство застройщиков не могут получать деньги напрямую от дольщиков. Деньги должны быть выплачены не на счет застройщика, а в банк на счет эскроу. Работать по старой схеме можно только при соблюдении некоторых условий и при реализации проекта, утвержденного до вступления в силу новых правил. Но необходимо выполнить 2 условия:

• Продать 10% квартир.
• Построить объект на 30%.

Как планируется начислять проценты

Согласно тексту закона, переданного на рассмотрение, планируется ввести следующие параметры выплат:

• Начислять проценты банки обязаны ежемесячно.
• Ставка по эскроу счету устанавливается на уровне среднерыночной. Если бы законопроект был принят прямо сейчас, выплаты составили около 5% годовых.
• Для начисления процентов открывается дополнительный счет.

Таким образом, если срок строительства 2 года, стоимость квартиры – 3 000 000, ставка по счету эскроу 5, то после получения квартиры покупатель также получит 300 000 рублей начисленных процентов. Соответственно, чем дольше срок возведения и чем дороже квартира, тем больший доход получат покупатели.

Учет в строительстве

Существует два варианта решения этой задачи:

Первый — классическая схема, при которой бухгалтер, в основном, руководствуется ПБУ 2/2008 («Учет договоров строительного подряда»). В доходы Застройщика вносится стоимость объекта строительства на момент, когда объект передают дольщику. Сразу в расходах необходимо учесть себестоимость объекта, которая сформируется из прямых расходов. Полная стоимость объекта, указанная в договоре, и определяется как налоговая база по НДС, то есть выручка облагается НДС в общем порядке. Что касается вычета, то

Заказчик может, как правило, принять к вычету весь НДС по материалам и работам, а также другим услугам, предоставленным при выполнении строительства.

Второй вариант — когда Застройщик заключает договор с Генподрядчиком, и, по сути, выполняет функции по организации строительства. Выручка при таком варианте определяется каждый отчетный период, исходя из сметы. При этом для расчета затрат Застройщик может использовать свои нормативы. Отметим, что обязательным условием является долгосрочность строительства. Расходы из части организации строительства списываются в момент определения выручки за отчетный период.

В чем минусы эскроу-счетов?

Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.

Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.

Комментарий Самолета

Доход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее. Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.

Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.

Законопроект

Команда депутатов из ЛДПР в конце ноября текущего года вынесла проект нового закона на рассмотрение. В случае успешного прохождения по всем инстанциям, планируется внести дополнения в гражданский кодекс. Если закон будет принят, банки, ведущие счета эскроу, должны будут в обязательном порядке начислять проценты на находящиеся там средства покупателей. Накопленную сумму можно будет потратить по своему усмотрению. По мнению авторов проекта, процентов по эскроу счетам должно хватить на ремонт или покупку новой мебели.

Авторы проекта надеяться на успех, потому что принятие документа не потребует дополнительного финансирования со стороны бюджета.

Кому разрешат остаться в старой схеме

К маю правительство должно окончательно определиться с критериями для проектов, которым позволят достраиваться по договорам долевого участия. Проект этого постановления уже готов.

Планируется, что это коснется домов, уровень строительной готовности которых превышает 30% и где 10% квартир продано по ДДУ. «По нашим подсчетам, послабления коснутся более 18,6 млн кв. м строящегося в московском регионе жилья», – комментирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.

Представители компаний приветствуют эти меры. Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель», считает, что благодаря им у застройщиков «появится дополнительное время, чтобы перестроить свои бизнес-модели, достроить ЖК по привычной схеме, плавно переходя к новой модели финансирования. Все это поможет избежать резкого скачка цен».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, называет такой шаг властей логичным, поскольку безальтернативный переход всех компаний на работу со счетами эскроу не имеет смысла. «Допустим, застройщик успел продать до 1 июля 2019 года 50% квартир, потратив полученные напрямую деньги дольщиков. После этой даты средства будут поступать на эскроу-счет, то есть финансировать проект придется из собственных или кредитных средств. Выходит, что половина дольщиков будет защищена счетами эскроу, тогда как вторая половина – нет. Резкий переход на проектное финансирование подразумевает определенные риски для экономики проекта. Поэтому безопаснее дать возможность для завершения строительства по старым правилам».

Что же это такое – эскроу счета в разрезе закона ФЗ-214?

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Банки, которые открывают эскроу-счета, называют эскроу-агентами. Они выполняют роль гаранта-посредника между дольщиком и Застройщиком, контролируя выполнение условий договора (ДДУ) между ними.

Сам договор на открытие эскроу-счета – трехсторонний. Три его участника – это депонент (кто передает деньги – дольщик), бенефициар (кто их получает – Застройщик) и эскроу-агент (банк), который все это контролирует. Договор эскроу при покупке новостройки не требует удостоверения у нотариуса.

Принцип действия эскроу счетов описан в ст. 860.7 ГК РФ. Их применение в долевом строительстве регламентируется федеральным законом в . Список банков, уполномоченных на использование счетов эскроу в целях обеспечения расчетов по ДДУ, утверждается Правительством РФ и ежемесячно публикуется на сайте Банка России – здесь.

Порядок (алгоритм) покупки квартиры в новостройке через счет эскроу

Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так. При покупке квартиры в новостройке, и заключении Договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить (, ФЗ 214). Но деньги он передает не Застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни Застройщик, в течение всего срока строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам по Актам приема-передачи, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.

Весь алгоритм покупки квартиры в новостройке через эскроу-счет можно разбить на 10 шагов:

1. Застройщик получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет для проектного финансирования стройки.
2. Застройщик запускает продажи в строящемся доме.
3. Дольщик, покупая квартиру в новостройке, подписывает с Застройщиком договор ДДУ.
4. Застройщик, дольщик и банк заключают трехсторонний договор об открытии счета эскроу.
5. Застройщик и дольщик регистрируют ДДУ в Росреестре (регистрируются т.н. права требования).
6. Дольщик после регистрации вносит деньги (в т.ч. ипотечные) на счет эскроу.
7. Эти средства блокируются на эскроу-счете на весь период строительства дома (пока не будут выполнены указанные в ДДУ условия).
8. Застройщик завершает строительство и сдает дом в эксплуатацию.
9. Счет эскроу разблокируется банком и деньги переводятся на расчетный счет Застройщика.
10. Дольщик оформляет готовую квартиру в свою собственность.

Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, и по своей сути мало чем отличается от расчета через аккредитив.

Чем счет эскроу отличается от аккредитива в сделках с недвижимостью?

Основное отличие эскроу счета от аккредитива при покупке квартиры в том, что:

• аккредитив строго зарегулирован законом, а эскроу-счет допускает больше свободы в условиях договора между сторонами сделки;
• за открытие аккредитива банк берет комиссию, а эскроу-счет для дольщика бесплатный (, ФЗ-214);
• сумма на счете эскроу для оплаты квартиры по ДДУ страхуется агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн. руб., а деньги на аккредитивном счете эта страховка не покрывает.

Ну и в целом, эскроу-счет лучше «заточен» под проведение расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Эскроу-счета в строительстве

Теперь Застройщики заключают Договор долевого участия с покупателями (дольщиками), но деньги переводятся не на счета застройщиков, как это было ранее, а на эскроу-счета — специальные счета аккредитованных Центробанком кредитных организаций. Средства находятся там до тех пор, пока не будут выполнены обязательства по Договору долевого участия, то есть жилье построено и передано покупателю.

Нововведение вступило в силу еще в июле 2019 года, но многие Застройщики, особенно те, которые в настоящий момент находятся в стадии подготовительных работ, а значит, и в стадии разработки учетной политики, до сих пор не в полной мере понимают, как правильно и оптимально вести учет.

Резюмируем

В целом эксперты уверены – опасаться рынка новостроек сегодня не нужно. Не надо бояться ни ДДУ, ни эскроу.

Более того, например, Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»), считает, что сейчас удачный момент для покупки: цена квадратного метра в Москве только процентов на 10 выше, чем в 2016 году (чуть менее 200 тысяч рублей), а средняя ипотечная ставка сопоставима с показателем 2017 года (около 10% годовых). Вопрос заключается в том, на каком этапе заходить в проект. Можно дождаться, скажем, первых этажей. Олег Сухов рекомендует покупать жилье на завершающей стадии, у надежного застройщика.

Этапы работ по счету эскроу и их отражение в учете.

1. Открытие счета эскроу

Покупатель недвижимости предоставляет заключенный договор участия в долевом строительстве банку и открывает счет эскроу. Застройщик предоставляет в банк правоустанавливающие документы. Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу. В долевом строительстве условиями выступают: ввод дома в эксплуатацию и получение как минимум одного из участников строительства квартиру в собственность.

2. Зачисление средств

Покупатель недвижимости вносит на счет эскроу денежную сумму, которую должен передать застройщику после заключения сделки купли-продажи.

Продемонстрируем, как в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО отразить данные операции.

В бухгалтерском учете отражаем эту информацию на забалансовом счете 009

Дт 009.СЭ «Средства дольщиков на счетах эскроу».

Для более точного учета в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО добавлен субсчет 009.СЭ.

3. Сделка

Продавец и покупатель без участия банка осуществляют намеченную сделку купли-продажи.

Данная операция в бухгалтерском учете не отражается.

6. Передача документов

Застройщик предоставляет в банк акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию, которые подтверждают наступление условий по договору.

7. Передача квартиры дольщику

Передача квартир отражается документами «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» и «Акт приема-передачи помещения».

8. Выручка от продажи квартиры

Выручка от продажи квартиры — это разница между ценой договора и стоимостью строительства.

Выручка от продажи отражается документом «Закрытие счета 86.33»

9. Наступление права пользования счетом

Банк проверяет предоставленные документы. Если с ними все в порядке, переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

12. Остаток средств

Остаток средств со счета-эскроу поступил на расчетный счет Дт. 51 Кт. 76.33.3 (76.33.4) «Расчеты с дольщиками (инвесторами) по средствам на финансирование строительства».

Представленные методы ведения бухгалтерских операций, реализованы в специализированной программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО/Заказчик.

Основные возможности программы:

• Учет помещений и площадей инвестиционных объектов
• Учет договоров инвестирования и долевого участия
• Учет с применением счетов эскроу
• Учет содержания заказчика-застройщика
• Организация синтетического учета затрат на строительство, готовых объектов и расчетов с инвесторами и дольщиками
• Раздельный учет НДС по строительству инвестиционных объектов
• Распределение общих затрат по объектам

Как автоматизировать бизнес-процессы компании-застройщика? Примеры внедрения и интеграции от экспертов компании “Первый Бит”:

Остались вопросы по программе? Получите бесплатную консультацию у специалистов в Вашем городе.

Что это такое SLA
Исполнительный лист на вашего сотрудника

Важная информация про эскроу-счет

Детальное разъяснение термина «эскроу» предоставлено в кодексе РФ (ст.№860.7). Под ним подразумевается регистрация специализированного счета в банке. Он будет вести учет и блокировку финансовых средств, предназначенных для передачи 3-му лицу – застройщику.

Но деньги переведут лишь в случае появления оснований, обусловленных договором: после сдачи объекта в эксплуатацию и документальном подтверждении этого (согласно ст. 926.3 ГК, банк вправе проверить). В данной ситуации банк выступает независимым агентом, выполняя при взаиморасчетах соответствующие функции. Несет ответственность не только за сохранность капитала, но и за его своевременную передачу строительной компании, когда для этого возникают соответствующие обстоятельства, описанные в договоре (ст.926.1 ГК).

Если интерпретировать на доступном для понимания языке, то получается, что эскроу – это своеобразный сейф, где хранятся деньги. Их невозможно использовать до момента, пока не придет время рассчитываться за готовую квартиру. То есть, депонирование (хранение) капиталовложений осуществляется банком с целью проведения взаиморасчетов, которые будут безопасны для всех участников сделки – как для дольщика, так и для застройщика. Пока дом не сдан, все средства принадлежат дольщику и он вправе их забрать при несоблюдении условий сделки (например, если девелопер обанкротился и объект заморожен). Застройщик, в свою очередь, также получает определенные гарантии того, что покупатель в указанный срок оплатит полную стоимость жилья, согласно договору.

Важно! Дольщик имеет полное право расторгнуть документ в судебном порядке, если:

• застройщиком внесены серьезные изменения в проектную декларацию;
• назначение нежилых блоков или общественного имущества в здании поменялось;
• когда строительство временно приостановлено либо полностью прекращено.

Кроме того, у покупателя есть права на расторжение договора и вывод средств, когда задержка при сдаче комплекса составляет два и более месяца. Пополнить или закрыть счет в одностороннем порядке невозможно.

Заключение

Счет эскроу – относительно новый финансовый инструмент для нашей страны, хотя на Западе для обеспечения надежности сделок применяется давно. В России впервые он начал использоваться в 2014 году, а активное развитие этого сегмента произошло в 2019-м, когда эскроу-счет стал обязательным для долевого строительства жилья по закону №214-ФЗ.

Механизм действия счета эскроу напоминает аккредитив или банковскую ячейку: на него вносятся деньги покупателя, а продавец получает к ним доступ только после того, как сделка состоялась и получены все необходимые документы. Отличие от аккредитива прежде всего в том, что в случае с эскроу банк – полноценный участник сделки, гарант ее совершения.

Договор счета эскроу отличается от обычных договоров открытия банковского счета только тем, что его заключают три стороны: продавец, покупатель и банк.

Главная сфера применения эскроу-счетов – долевое строительство. Введение с июля 2019 года обязательного использования условного депонирования позволяет защитить покупателя от банкротства застройщика и потери денег. Внесенные на счет эскроу средства блокируются до окончания строительства, доступа к ним застройщик не имеет.

Взамен этого банк предоставляет строительной компании кредит, который погашается после ввода дома в эксплуатацию. Дольщик, в свою очередь, также не может забрать свои деньги до тех пор, пока стройка не закончена либо не расторгнут договор. Таким образом обеспечивается надежность сделки и стабильность экономического положения ее сторон.

Есть у счета эскроу и недостатки. Главный из них – высокая стоимость ведения такого счета для застройщика и необходимость платить проценты по кредиту, что повышает стоимость жилья для конечного потребителя и выдавливает с рынка небольшие компании с малым количеством объектов в работе.

Источник: kredit-on.ru

Эскроу-счета застройщика: новые правила долевого строительства

Эскроу-счета – специальные банковские счета, необходимые для сопровождения кредитования девелоперов при проектном финансировании строительства.

Применение данных счетов обусловлено необходимостью защиты денежных средств дольщиков. 01.07.2018 в Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» были внесены изменения, обязывающие застройщиков использовать счета эскроу с 01.07.2019. Законопроект включает и другие требования к строителям.

Схема работы счетов эскроу С 1 июля 2018 года в России вступили в действие поправки к Закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванном регулировать строительство жилья в Российской Федерации. Согласно этим поправкам, все застройщики обязаны с 1 июля 2019 года продавать недвижимость с применением эскроу-счетов.

Важно! В переходный период (с 01.07.2018 по 30.06.2019) возможно использование двух механизмов продаж недвижимости: по договору долевого участия и с применением счетов эскроу.

Для того чтобы точнее понять, что это, счета эскроу, следует разобраться в схеме их работы. По действующей в настоящий момент схеме ДДУ денежные средства граждан, приобретающих недвижимость в новостройках, поступают непосредственно на счета застройщика. Согласно новому механизму, деньги дольщика будут поступать на специальные эскроу-счета в банках, аккредитованных Центробанком, и лишь после сдачи недвижимости поступят на счет застройщика.

Однако, где же застройщику брать средства для строительства? Для этого банк с целью финансирования строительства выдает кредит до 100% суммы, требуемой для выполнения проекта. Процентная ставка не регламентируется законом и устанавливается банками самостоятельно в зависимости от величины собственного вклада застройщика в проект, а также от привлекательности и экономической эффективности этого проекта. Годовая ставка будет уменьшаться по мере продвижения строительства и увеличения количества проданных квартир или домов.

После сдачи недвижимости деньги покупателей, заблокированные на эскроу-счетах, в требуемом объёме направляются на погашение кредита, выданного строительной компании, а остаток перечисляется на счет застройщика. Застройщик получает свои деньги после сдачи дома в эксплуатацию и оформления в собственность одной квартиры из этого дома В случае невыполнения обязательств или банкротства строителей денежные средства вернутся покупателям.

Для покупателя недвижимости схема покупки по новому законодательству будет такой:

· выбор объекта недвижимости и аккредитованного банка; заключение договора ДДУ (нотариальное заверение не требуется), в котором в обязательном порядке прописано, что все расчеты осуществляются через счета эскроу;

· регистрация ДДУ в Росреестре;

· сбор документов. Банк потребует справку о зарплате и копию трудовой книжки, заверенную работодателем;

· открытие ипотечного договора и оплата первого взноса (в случае покупки в кредит); перечисление в банк суммы, равной полной стоимости квартиры, прописанной в договоре (при покупке за наличные);

· подписание акта приема-передачи и оформление жилья в собственность по завершении строительства.

Справка! При приобретении недвижимости в ипотеку первый взнос, вносимый клиентом, также зачисляется на эскроу счет.

Новые требования к застройщикам.

При применении застройщиком новой схемы расчетов уже в переходном периоде законодательство предусматривает длинный перечень заниженных требований к:

· опыту работы и количеству сданного в эксплуатацию жилья; наличию уже имеющихся кредитных обязательств;

· наличию 10% собственных средств;

· отчислениям в компенсационный фонд; количеству осуществляемых застроек и т.д.

Кроме того, согласно законодательству, застройщики обязаны в течение двух месяцев, т.е. до 30.09.2018, заключить договор на счет эскроу по всем объектам застройки, разрешение на строительство которых было получено до 01.08.2018. В этом же банке должен открываться расчетный счет. Все копии документов, предоставляемые строительной компанией в банк, согласно регламентированному законом реестру, должны быть заверены нотариусом.

Когда начнут работать

Изменения в законопроекте 214 ФЗ о счетах эскроу вступили в силу 01.08.2018. Это значит, что уже в настоящий момент застройщики могут использовать новую схему расчетов. Однако обязательно использовать счет эскроу в строительстве необходимо лишь с 01.08.2019.

В течение переходного периода банки должны подготовить свои предложения для строителей и покупателей.

Справка! Первый кредит под застройку по новой схеме расчетов выдан Сбербанком компании «Брусника» в апреле 2018 года на строительство в Тюмени жилого квартала.

Старые и новые риски.

Новый законопроект предусматривает защиту дольщиков от потери денежных средств. Однако многие эксперты предполагают, что риски для граждан во многом возрастут:

· банкротство или отзыв лицензии у банка. Если депозиты, размещенные в финансовых учреждениях, защищены законом, то в отношении эскроу-счетов такого закона не существует. В настоящий момент законодательством не предусмотрено, каким образом дольщикам будут возвращены их средства, в случае банкротства банка или отзыва у него лицензии;

· рост цен. Финансирование строительства при помощи кредитных средств, взамен денег дольщиков, приведет к удорожанию стоимости квадратного метра, т.к. строительные компании будут вынуждены платить проценты по кредиту. Эксперты ожидают рост цен на недвижимость в новостройках уже во второй половине 2018 года;

· повышенные тарифы на услуги подрядчиков, т.к. банк будет ограничивать выбор подрядной организации;

· нарушение сроков строительства. Поскольку банки по новому закону имеют право отказывать застройщикам в осуществлении операций по счетам, а механизм обжалования подобных отказов пока не разработан, сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут затягиваться. Кроме того, банкам выгодно максимально долго не открывать счета эскроу, что приведет к тому, что они будут всячески препятствовать ходу строительства;

· серые схемы. Юристы полагают, что введение эскроу-счетов вынудят многих недобросовестных застройщиков разрабатывать новые серые схемы, чтобы привлечь клиентов низкими ценами.

Плюс и минусы

Как и любое нововведение, изменение схемы расчетов при покупке недвижимости в новостройках имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести:

· отсутствие проволочек между сдачей дома в эксплуатацию и регистрацией жилья в собственность;

· облик города не омрачается долгостроями;

· гарантия готовности не только квартиры, но и инфраструктуры;

· простота оформления документов.

Минусы счета эскроу в долевом строительстве:

· уменьшение количества застройщиков, т.к. многие компании не смогут выполнить требования банков и нового законодательства;

· существенное удорожание квадратного метра;

· ограниченный список банков для получения ипотечного кредита;

· теряется возможность экономии и покупки более дешевой недвижимости на стадии котлована.

Отличие от обычного ДДУ.

Если говорить простыми словами, то разница между договорами по старой и новой схеме заключается в том, что дольщики при использовании счетов эскроу практически не будут взаимодействовать с застройщиком, за исключением моментов заключения сделки и акта о приеме-передаче квартиры.

Денежные средства по договору переводятся не строительной компании, а на спецсчет в банке, и застройщик получит их лишь в случае выполнения своих обязательств. Ипотечный кредит в этом случае необходимо брать в том же банке, где произошло открытие счета эскроу. Таким образом, список банков для получения ипотеки существенно сужается.

В случае обычного ДДУ дольщик никак не защищен от потери денежных средств и возможности остаться без квартиры. Новый формат предполагает страхование 1 миллиона 400 тысяч рублей на счете эскроу. В настоящий момент Правительством рассматривается возможность увеличения суммы гражданской страховки до 10 миллионов руб., что обеспечит для большинства покупателей полную защиту.

Списки уполномоченных банков.

Центробанк РФ аккредитовал 55 финансовых учреждений для работы по новой схеме расчетов с дольщиками. Однако, в настоящий момент лишь два банка подготовили кредитные предложения для застройщиков. Это Сбербанк и банк «Российский капитал».

Сбербанк предлагает следующие условия:

· сумма займа – до 85% от стоимости проекта;

· процентная ставка индивидуальная и снижается по мере увеличения продаж.

«Российский капитал» предлагает:

· сумму кредита – до 300 млн руб.;

· максимальная процентная ставка – 12%;

· снижение ставки до 3% по мере продвижения строительства и увеличения продаж; сокращенные сроки принятия решения – до 20 рабочих дней.

Источник: spsi-sro.ru

Счет эскроу в долевом строительстве-2021: что это и как работает?

Отнесение денежных средств участников строительства на счетах эскроу к средствам целевого финансирования позволит не учитывать эти средства в налогооблагаемой базе по налогу на прибыль застройщиков.

Расчеты застройщика, которые будут возмещены из средств участников долевого строительства, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования.

Использованием по целевому назначению будет признаваться возмещение денежными средствами со счетов эскроу расходов застройщика в связи со строительством МКД и иных объектов согласно ДДУ.

Ранее действовавшая ранее редакция Налогового кодекса (НК РФ) не относила имущество в виде аккумулированных на счетах организации застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов к средствам целевого финансирования, не учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

www.abnews.ru

По данным Банка России на 1 октября 2020 года остатки средств на счетах эскроу составили 730,5 млрд руб. Еще 46,1 млрд руб. застройщики получили с раскрытых счетов эскроу за все время с начала работы по новым правилам.

Изменения в НК РФ будут применяться к правоотношениям, возникшим с 1 января 2020 года.

• Другие публикации по теме:
• ЦБ: объем денежных средств на счетах эскроу превысил 730 млрд руб.
• Средства, аккумулированные на счетах эскроу, будут отнесены к целевому финансированию застройщика
• Москва — абсолютный лидер по числу сделок с использованием счетов эскроу
• Регионы-лидеры по приросту объема проектов с эскроу — Тюменская, Новосибирская и Воронежская области
• Эскроу охватили треть строек страны
• ДОМ.РФ: почти каждая третья многоэтажка в РФ строится с использованием счетов эскроу
• Количество открытых счетов эскроу превысило 50 тыс. (графики)
• ЦБ: объем жилья, возводимого с использованием счетов эскроу, за полгода вырос в пять раз

Разъяснения по работе с эскроу-счетами. Опасности нового режима долевого строительства

Работа с эскроу-счетами

С 1 июля 2019 года все девелоперы были обязаны работать по новой схеме долевого строительства жилья.

Он предусматривает применение эскроу-счетов. Коротко порядок можно охарактеризовать так. В банке открывается специальный счет, на который зачисляются средства клиентов.

Застройщик сможет получить эти деньги только после того, как квартиры будут переданы покупателям.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, как и перечень документов, требующихся для получения госуслуг, остается прежним.

Что такое эскроу-счет простыми словами? Это значит, что денежная сумма (иные ценности) передаются от покупателя к продавцу (или от одной стороне к другой, между которыми заключен договор о купле-продаже или иной сделке) с особого счета в банке только после того, как были исполнены обязательства по договору.

В данном случае — только после сдачи объекта недвижимости в эксплуатация застройщик сможет получить деньги покупателя недвижимости со счета в банке. Таким образом, обманутых дольщиков станет меньше, так как получить деньги на долевое строительство и скрыться до сдачи готового жилья застройщик уже не сможет.

Банк выступает третьей стороной, держателем и гарантом сохранности денежных средств.

Эскроу-счета избавят граждан от недобросовестных застройщиков

Результаты работы по новой схеме в течение первых недель показали, что многие граждане не поняли суть новых правил, и порой не знают, как они должны действовать, в чем особенности эксроу-счетов.

Что стало тому причиной – неважно.

Вполне возможно, что свою роль сыграли слишком подробные разъяснения с использованием значительного числа терминов, которые не нужны человеку, не имеющему специальной подготовки.

Каких-то особых сложностей в новом порядке нет. Все договора долевого участия, представленные на государственную регистрацию после 1 июля нынешнего года, заключаются с использованием эскроу-счетов, которые открываются в уполномоченных банках.

Договора долевого строительства (многоквартирный дом, иной объект недвижимости), который не введен в эксплуатацию и представлен на регистрацию после названой даты, заключаются только с использованием эксроу-счетов.

Преимущества перехода на эскроу-счета согласно закону 214-ФЗ о долевом строительстве.

В случае, когда договор долевого участия (долевое строительство в многоквартирном доме, ином объекте недвижимости), не введенном в эксплуатацию, представлен на регистрацию после 1 июля, при этом речь идет о доме, не соответствующем критериям, установленным правительством, отчисления делаются в компенсационный фонд.

Если договор долевого участия в отношении объекта долевого строительства в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), не введенном в эксплуатацию, представлен на регистрацию после 01.07.

2019 и заключен в отношении дома, который соответствует установленным правительством критериям, по договорам, предметом которых являются жилые помещения, уплачиваются отчисления в компенсационный фонд.

К чему приводят сбои в работе электронных систем

К сожалению, из-за сбоя в работе электронных систем Российского реестра, многие российские граждане встретились с серьезными затруднениями. Они затронули и новый порядок долевого строительства.

Нарушения работы электронных систем стали причиной значительных потерь среди клиентов и даже финансовых убытков при регистрации сделок по недвижимости.

Росреестр заверяет, что на 21 июля неполадки в системе устранены, но работу ЕГРН полностью установить не удалось.

Сбой в работе компьютерной программы базы Росреестра, как следует из предварительных данных, охватил 49 российских регионов. В наибольшей степени пострадали: Волгоград, Пермь, Пенза, Иркутск, Кострома, Орел и Чита.

Причина сбоя – обновление электронного оснащения работы ЕГРН. Значительное число МФЦ не могли принимать заявления, поскольку не могли оказывать запрашиваемые услуги.
В меньшей степени пострадали Санкт-Петербург и Москва. На работе с недвижимостью в них сбои Реестра не отражаются. В Московской области отмечаются жалобы на работу компании. Но такие случаи бывают всегда.

Из официального сообщения следует, что сбои в работе Росреестра аккумулированы, однако восстановить удалось только данные сделок во время самого сбоя. Полностью работа ЕГРН не восстановлена.

Причина – потеря информации в значительном объеме. Для полного восстановления программ потребуется много времени.

Число заявления от граждан и юридических лиц, которые сейчас обрабатываются, приближается к миллиону.

Нарушение работы информационных систем Рореестра произошло в главном центре обработки сведений (ЦОД) Ростелекома. Оно отрицательно сказалось на сделках с недвижимостью. Финансовые потери граждане ощутили из-за срывов сроков регистрации. В наибольшей степени это коснулось банковской системы ипотечного кредитования, так как сроки регистрации там четко оговорены в нотариальных договорах.

По оценкам юристов, доказать виновность Ростелекома будет сложно, так как технический сбой стал результатом неполадок в системе, не зависящих от человеческого фактора.

Больше половины жилья будут строиться по серым схемам

Но вернемся непосредственно к новой схеме долевого строительства жилья.

Так как деньги, внесенные дольщиками, застройщики могут использовать только после передачи квартир покупателям, а во время строительства они должны использовать собственные средства и кредиты, такой порядок не может не отражаться на стоимости квадратного метра жилья.

В таких условиях застройщики начали искать способы, за счет которых они могут обойти схемы продажи квартир с использованием эскроу-счетов. Один из такой вариантов – договор переуступки собственности.

По данным Росреестра, в июне число зарегистрированных договоров долевого участия составило 11,7 тысячи. Этот показатель вдвое превышает существовавший на тот же период прошлого года. Как следует из данных аналитиков компании «Метриум», возросла активность юридических лиц. Число договоров, заключенных с их участием, составило 4,09 тысячи, что на 164 % больше прошлогоднего показателя.

Плюсы и минусы участия в долевом строительстве — мнение эксперта.

Значительные объемы предложения застройщиками переводятся на аффилированных юридических лиц. Это делается для того, чтобы затем продавать квартиры по договорам переуступки прав собственности. Такая схема покупки жилья используется не только в Москве, но и в ряде других крупных городов.

Данному вопросу посвящена научная статья «Использование счетов эскроу и целевой проектной эмиссии как неинфляционный способ финансирования инвестиционных проектов». Авторы: А.С. Галушка, А.К. Ниязметов. Посмотреть текст статьи.

По данным Минстроя, с использованием эксроу-счетов пока будет строиться приблизительно 30% жилья. Все остальное застройщики, попав под новые правила, будут реализовывать по серым схемам. Ожидается, что на новый порядок удастся перейти только через 2 года.

Эскроу-счета: что такое, почему ввели, какие плюсы и минусы для покупателя

26.08.2019

Эскроу-счет — это финансовый инструмент, представляющий собой банковский счет, на котором хранятся деньги, имущество или документы до исполнения одной из сторон взятых на себя обязательств или наступления определенных обстоятельств. Данный инструмент используется для защиты интересов сторон при заключении сделки.

Государство РФ начало реформу долевого строительства еще в 2017 году для того, чтобы помочь дольщикам защитить вложенные в покупку квартиры деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами.

Основная часть этой реформы — новый механизм финансирования строительства. Ранее застройщики напрямую от покупателей получали деньги и осуществляли на них строительство дома. В случае банкротства строительной компании дольщики не получали свои квартиры и теряли деньги.

Теперь девелопером предстоит осуществлять строительство объектов на собственные средства или пользоваться кредитными инструментами. Застройщик получит деньги от дольщиков только после введения дома в эксплуатацию. Это защитит покупателей от недостроев.

В сфере первичной недвижимости эскроу-счета будут введены с 1 июля 2019 года как новый способ расчета между дольщиком и застройщиком.

В качестве посредника в этой финансовой операции будет выступать банк, на эскроу-счет в котором поступят средства от покупателя и будут храниться там до момента выполнения застройщиком взятых на себя обязательств, т. е.

сдачи дома в эксплуатацию. Если же обязательства не будут выполнены, деньги вернутся на счет покупателя.

До 1 июля 2019 года у застройщиков есть возможность добровольно перейти на сделки по эскроу-счетам и отказаться от стандартного долевого строительства. При переходе раньше обязательного срока девелоперы получили ряд преимуществ, таких как выплата компенсаций и обязательное соблюдение ряда требований о целевом использовании средств, полученных от дольщиков.

Еще одно важное нововведение — это отчисления в размере 1,2% от стоимости каждого ДДУ в специальный компенсационный фонд, которое осуществляется застройщиком.

С помощью средств фонда будут погашаться задолженности перед дольщиками и достраиваться жилые дома в случае банкротства застройщика.

Это обеспечит финансовую стабильность системы долевого строительства и повысит защищенность покупателей.

После введения эскроу-счетов процесс покупки квартиры будет выглядеть следующим образом:

Застройщик открывает расчетный счет в банке после получения разрешения на строительство жилого комплекса

Покупатель и застройщик заключают договор об участии в долевом строительстве

Покупатель, застройщик и банк подписывают договор счета эскроу в трехстороннем порядке

Счет эскроу открывается банком

Деньги вносятся на счет эскроу покупателем

Средства хранятся в банке до введения дома в эксплуатацию

Застройщик получает деньги от банка на свой счет

Покупатель регистрирует право на квартиру в новом доме

Самый весомый плюс введения эскроу-счетов для расчетов между застройщиком и покупателем — это защищенность средств последнего.

Деньги будут надежно храниться в выбранном банке и смогут перейти застройщику только после сдачи дома.

И если кредитная организация вдруг прекратит свою деятельность, то покупатель получит страховую выплату в полном размере стоимости квартиры (но только до 10 млн. рублей).

Не действуют нормы списания средств для должников

Средства, зачисленные на эскроу-счет, предназначены лишь для осуществления расчетов по ДДУ и не могут быть списаны по другим обязательствам и долгам перед кредиторами. Этот счет не может быть арестован государственными органами и даже через суд с него невозможно истребовать средства. Но эти правила не будут действовать на квартиру, которую дольщик получит после сдачи дома в эксплуатацию.

Нет комиссий и дополнительных платежей

Инструмент эскроу-счетов будет бесплатным для дольщиков. Закон полностью освобождает покупателя от различных платежей и комиссий, связанных с открытием счета. Необходимо только заполнить заявление, заключить договор и перевести деньги на счет.

Повышение цен на квартиры

В связи с тем, что банки будут требовать оплату за услугу предоставления счета и проценты за кредитование застройщика, последний будет вынужден закладывать эти затраты в стоимость квартир.

Средства не индексируются

Деньги будут храниться на эскроу-счете довольно продолжительный срок, который может достигать нескольких лет. Начисление процентов по этому счету происходить не будет. Если застройщик не закончит строительство дома по каким-либо причинам, деньги будут возвращены покупателю в 100% объеме. Но в итоге инфляция “съест” несколько процентов этой суммы и дольщик все равно понесет потери.

Нет определенности во взаимоотношениях между сторонами

Пока эскроу-счета активно не используются в расчетах между застройщиком и покупателем, поэтому нет четкого понимания, как будут происходить эти взаимоотношения в разных ситуациях. Допустим, если фактическая площадь квартиры будет расходиться с заявленной.

4. Ограничение страховой выплаты

При банкротстве банка дольщик сможет получить не более 10 млн. рублей страховой выплаты, даже если сумма на эскроу-счете была в два или три раза больше.

Что такое Эскроу счёт — поправки к Закону № 214-ФЗ

Инвестирование в строительство – выгодный способ приобретения недвижимости. Пока дом возводится, цена квадратного метра значительно ниже, чем после завершения. С июля 2019 года все строительные компании, использующие средства граждан, должны будут использовать эскроу — счета.

Что такое Эскроу счёт?

Что это и как работает

Это специальный счёт в банке, на котором копятся денежные средства дольщиков. То есть, человек решает купить жильё на этапе строительства. Он вкладывает сумму, оговорённую застройщиком. До июля 2019 года эти деньги сразу вкладывались в процесс, гарантия получения квартиры или возврата средств были, но довольно шаткие.

Теперь строительные компании, получая разрешительную документацию на возведение многоквартирного дома, должны будут в обязательном порядке обратиться в банк для открытия и использования эскроу — счёта.

Все деньги должников будут копиться на этом счёте. Банк выступает в роли хранителя денежных средств.

Как только дом будет сдан в эксплуатацию и начнётся выдача ключей, застройщик получит все скопленные деньги.

Для возведения дома строительная компания может использовать свои личные средства или же обратиться в банк за кредитом. При «размораживании» эскроу — счёта, деньги будут распределены так:

• сначала будет гасить проценты по кредиту;
• потом его «тело»;
• то, что останется – чистая прибыль застройщика.

Те строительные компании, которые получили документы на возведение дома до июля 2019 года, пока могут не использовать эти счета. Но об этом они должны поставить потенциальных дольщиков в известность.

Когда человек собирается покупать квартиру в строящемся доме, он должен обратиться в банк с заявлением об открытии счёта, на который он положит деньги, равные сумме договора. Возможен взнос наличными или перевод с другого банка. Далее:

• оформление необходимых документов и передача ДДУ на регистрацию в Росреестр;
• при завершении сделки и получении соответствующего подтверждения из Росреестре, средства со счёта покупателя переводятся на эскроу — счёт, открытый в банке продавца;
• если во время сделки происходит заминка, средства так и лежат на счёте покупателя. Они не могут быть никуда переведены, пока не поступит подтверждение сделки.

После проверки эскроу — счёта, продавец получает доступ к деньгам, но только после выполнения своих условий договора ДУ.

Законодательное регулирование

Нововведение в виде эскроу — счетов стало поправками к Закону № 214-ФЗ, регулирующему долевое участие в строительстве многоквартирных домов физических лиц. Основными стали:

• обязательное наличие такого счёта;
• застройщик должен работать на рынке России не менее 3 лет;
• общая площадь квартир, которые были построены и удачно сданы дольщикам не менее 10 тысяч кВ. м;
• доля административных расходов не должна превышать 10% от всей суммы сметы на строительство дома;
• доля авансовых трат – не более трети;
• сдача дома в эксплуатацию в строго установленные сроки.

Согласно этим поправкам, вновь созданные строительные организации не смогут привлекать граждан для инвестирования. Возводить дом им придётся, либо на собственные деньги, либо на заёмные.

Если застройщик не выполнит свои обязательства, обанкротится и стройплощадка превратится в долгострой, деньги дольщикам должны будут вернуть. С 2018 года застройщик может выбрать один из подходящих ему вариантов:

1. делать взносы в компенсационный фон в размере 1,2% от того показателя, который прописан в договоре;
2. использовать эскроу — счёт.

С 01.07.2019 года осталась возможность использовать только последний сценарий. Мнение экспертов таково – нововведение отразится положительно на обеих сторонах долевого строительства. На практике, ожидается повышение цен на новостройки.

Плюсы и минусы эскроу — счёта

Основное преимущество перехода российских застройщиков на эскроу — счета в том, что так можно решить проблему долгостроя. Каждый год количество объектов, которые перешли в эту стадию только возрастает. Темпы роста уже не такие устрашающие, как несколько лет назад, но они есть. Государство разрабатывает и принимает различные меры для того чтобы ситуация улучшилась.

Но есть и недостатки новых правил строительства с участием средств от граждан. Это:

• Банк будет взимать некую сумму за открытие счёта. Номинально – это будет делать продавец. По факту – эта сумма будет заложена в стоимость квадратного метра, и платить её будет покупатель. Как следствие – подорожание квартир в новостройках.
• Положенные на счёт сумы не будут индексироваться, инфляция роли не играет. При наступлении обстоятельств для возврата денег дольщикам, последние потеряют некоторые суммы. Для того чтобы банк произвёл возврат, нужно решение суда. Этот процесс может затянуться на несколько лет. На полученные обратно деньги уже вряд ли получится купить квартиру, аналогичную той, которая была «потеряна».
• Трёхсторонние отношения застройщик/банк/дольщик пока чётко не регламентированы. Речь идёт о той ситуации, когда в процессе строительства меняется площадь помещения, за которое была внесена определённая сумма. Изменение в меньшую сторону, банк должен вернуть некую сумму. Но этот вопрос пока открыт.

Внимательно нужно читать и изучать все бумаги, которые предоставляет застройщик на возводимый объект. Стоит уделить внимание не только репутации строительной компании, но и репутации банка.

Каким банкам можно доверять

Номинально 55 российских банков готовы работать по эскроу — счетам, а по факту только 2 – «Сбербанк» и «Российский капитал». Стать клиентом этих кредитных учреждений может лишь тот застройщик, который отвечает требованиям. Процентная ставка определяется индивидуально, исходя из репутации застройщика.

Главное требование для выдачи кредита под строительство и открытие эскроу — счёта – это соответствие требованиям закона:

• опыт более 3 лет;
• площадь возведённых домов более 10 тысяч кВ. м;
• отсутствие судимости у руководства;
• хорошая репутация. Это понятие условное, его будет определять банк.

Чем больше денег просит застройщик в кредит, тем выгоднее условия для него будут.

Нежилое помещение — Нормативное регулирование

Страхование

Деньги покупателя, заложенные на эскроу — счёт, страхуются в обязательном порядке со дня их размещения. Если банк, по каким — либо причинам, не сможет вернуть их покупателю, это сделает страховая компания. К таковым причинам можно отнести:

• отзыв у агента лицензии на ведение деятельности;
• введение моратория на удовлетворение требований кредиторов.

Возврат происходит в размере 100% заложенных средств, но не более 10 млн. рублей одноразово.

Возврат происходит в течение 20 рабочих дней с того момента, как покупатель напишет заявление и приложит к нему документы, подтверждающие его право на получение своих денег.

Отказ от банка может быть оформлен в том случае, если на руках у дольщика уже есть выписка из ЕГРН о том, что объект недвижимости уже оформлен в его собственность.

Темпы роста объектов долгостроя увеличиваются с каждым годом. Государство разрабатывает и предпринимает определённые меры для снижения количества новых проблемных объектов. Обязательное использование эскроу — счетов поможет снизить долю недостроя в будущем, но не решит проблемы тех объектов, которые уже таковыми являются.

Вопросы — ответы

Чем эскроу — счёт лучше ДДУ? Сейчас занялся покупкой квартиры в строящемся доме, а застройщик говорит, что они «ушли от ДДУ, перешли на эскроу — счета». Что это значит?

Одно не исключает другое. Согласно Закону 214-ФЗ, использование таких счетов при долевом строительстве стало обязательным с июля 2019 года. Для покупателя это не несёт дополнительных трат или неудобств.

Осуществляйте свою сделку, как планировали (через ячейку или аккредитив), а эскроу — счёт – это проблема застройщика, а не Ваша.

Он необходим для получения покупателем больших гарантий, что объект не станет долгостроем.

Слышал, что все застройщики с июля 2019 года обязаны использовать эскроу — счета. Я выбрал себе квартиры в строящемся ЖК, а строительная компания говорит, что работают «по — старому». Законно ли это?

Да, но при соблюдении некоторых условий. Объект недвижимости должен быть построен уже на треть, и десятая часть квартир в нём уже должна быть распродана. То есть, документы на строительство данного многоквартирного дома были получены ещё до введения правок в Закон № 214-ФЗ. Попросите застройщика подтвердить условия работы без эскроу, и спокойно покупайте квартиру.

Не могу разобраться! Застройщик говорит, что пока строится, сделка возможна через эскроу — счёт. Как только дом будет введён в эксплуатацию, она будет совершаться в обычно режиме. В чём разница?

Использование эскроу — счёта обязательно для продавца в том случае, если многоквартирный дом ещё строиться. То есть, гражданин выступает соинвестором строительства. Заключается ДДУ. После того как дом будет введён в эксплуатацию, застройщик свои обязательства выполнит. Уже будет заключаться не ДДУ, а договор купли — продажи.

Для него специальный счёт не нужен.

Существуют ли какие — либо риски у дольщиков, покупающих квартиры с использованием таких счетов? Вроде как, наоборот, для этого они и были разработаны, чтобы снизить риски долгостроя?

Всегда есть риск, что у банка, который является агентом, ЦБ РФ отзовёт лицензию. Но риск есть лишь в том случае, если покупателем заложена сумма более 10 млн. рублей. Если меньше, то она будет возвращена в полном объёме. Если же больше, то 10 млн. – это максимум. Который могут вернуть.

Возврат будет происходить за счёт средств страховой компании.

Как взыскать долг по исполнительному листу без приставов

Счета эскроу: что это такое

Введение эскроу-счетов призвано защитить участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. С 1 июля 2019 года все застройщики в РФ перешли к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.

Что же это такое эскроу? В чем состоит выгода этого счета для всех сторон сделки по купле-продаже квартиры? Снижаются ли риски для покупателя квартиры быть обманутым и потерять квартиру, еще не став ее собственником? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в статье.

Суть эскроу-счета

В течение многих лет государство спокойно наблюдало за тем, как застройщики обманывали дольщиков, фактически забирая у них их деньги и оставляя без квартир. К 2018 году ситуация обострилась настолько, что не замечать её стало уже невозможно.

И Правительство после мучительных раздумий предложило реформу механизмов финансирования и рефинансирования жилищного строительства, реализация которой должна обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, минимизировав появление новых обманутых дольщиков.

• Целью всего этого, по-видимому, было пресечение обмана дольщиков на рынке жилья, особенно когда вопрос обманутых дольщиков затрагивает жилье, строящееся по ипотечным программам с использованием кредитов.
• С 1 июля 2019 года эскроу-счета стали обязательны для привлечения денег по всем проектам жилищного строительства, в том числе по договорам долевого участия.
• Так, что же такое эскроу-счета?

Счет эскроу — это особый банковский счет. На него покупатель квартиры зачисляет деньги, предназначенные для оплаты квартиры. На этом счете деньги блокируются.

Передача средств продавцу возможна только при выполнении условий, перечисленных в договоре между покупателем и застройщиком. Банк выступает в качестве гаранта. Он проверяет качество исполнения обязательств каждой из сторон.

То есть, говоря простыми словами, в сделке появляется еще одно звено контроля — это банк.

Такая схема, по мнению авторов нововведений, должна защитить дольщиков в случае банкротства компании-застройщика или срыва сроков строительства. Основная цель введения эскроу-счетов, прежде всего, снижение рисков в случае банкротства застройщика и срыва сроков строительства.

Если в течение срока действия эскроу-счета условия, указанные в договоре (в частности, договоре долевого участия), не выполняются, то деньги возвращаются покупателю.

Но пока договор действует, покупатель не имеет доступа к деньгам на счете даже в случае крайней необходимости. Привлеченные средства до ввода строительного объекта в эксплуатацию замораживаются в уполномоченных банках на эскроу-счетах.

А вместо этих средств банки дают застройщикам в долг свои деньги в рамках проектного финансирования.

В случае расторжения, прекращения или одностороннего отказа одной из сторон (дольщика или застройщика) от договора, денежные средства, внесенные на счет эскроу, возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком, и они получат назад свои деньги либо получат квартиры, если никаких проблем при строительстве не возникнет.

Обращаем внимание на то, что денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов.

Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн рублей.

Как и на открытие и ведение любого счета, эскроу-счет также регулируется договорными отношениями, предусмотренными ст. 926.1 Гражданского кодекса РФ.

Договор об открытии эскроу-счета подписывается каждой из трех сторон, а именно:

• покупателем квартиры, так как именно его деньги вносятся на счет;
• продавцом квартиры;
• агентом, то есть банком.

В договор включаются следующие условия:

• предмет или сумма денежных средств, подлежащая зачислению, с указанием валюты;
• порядок действий банка (как гаранта) после того, как стороны сделки исполнят свои обязательства;
• права и обязанности покупателя и продавца;
• порядок разрешения споров. Если покупатель и продавец находятся в разных регионах, можно указать, в каком суде будет рассматриваться иск в случае, если стороны не смогут решить проблему в досудебном порядке;
• порядок и условия расторжения договора;
• реквизиты всех сторон, заключающих договор, в том числе банка-агента.

Как это работает

Рассмотрим работу эскроу-счета при покупке квартиры по ипотечной сделке с использованием договора долевого участия.

Сделка с задействованием счета эскроу проводится следующим образом:

• покупатель подбирает квартиру, заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). В нем обязательно указывается, что расчеты ведутся через эскроу-счет;
• покупатель квартиры обращается в банк для получения ипотечного кредита;
• после одобрения со стороны банка заемщик и банк подписывают кредитный договор;
• оформляется и подписывается договор на открытие эскроу-счета. На него зачисляются и первоначальный взнос, и заемные средства. Но это происходит после регистрации обременения (залога) в Росреестре;
• застройщик завершает строительство, получает технический и кадастровый паспорта, сдает дом, подписывает акт приема-передачи квартиры с покупателем.

После внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о том, что заемщик (он же покупатель) становится собственником приобретенной квартиры, соответствующие документы передаются банк. После надлежащей проверки банк перечисляет денежные средства застройщику.

Счет-эскроу может использоваться не только в схемах с долевым строительством. Он может быть использован при ипотечной покупке квартиры на вторичном рынке.

Если банк после изучения документов потенциального заемщика и продавца дает согласие на ипотечный кредит, то денежные средства (заемные и первоначальный взнос) зачисляются на эскроу-счет.

Продавец квартиры получает их только после регистрации сделки в Росреестре.

Плюсы и минусы эскроу-счетов

Как и все в нашей жизни, эскроу имеют свои преимущества и недостатки, плюсы и минусы. Рассмотрим их кратко.

Начнем с плюсов:

• покупатель и продавец квартиры получают защиту от мошеннических действий противоположной стороны. Если обязательства по договору не выполнены, то деньги возвращаются покупателю;
• деньги на эскроу-счет перечисляются по безналичному расчету, поэтому нет необходимости носить наличные и рисковать ими;
• при отзыве лицензии у банка покупатель квартиры может получить до 10 млн рублей в качестве возмещения от агентства по страхованию вкладов;
• открытие эскроу-счета стоит дешевле аренды банковской ячейки или обслуживания аккредитива. Это является положительным моментом в случае покупки квартиры на вторичном рынке.

Теперь о минусах:

• не все банки могут предоставлять услугу по открытию счетов эскроу;
• даже если у застройщика положительная деловая репутация, он не сможет использовать средства с такого счета для оплаты стройматериалов, заработной платы персонала и т.п. Застройщики используют иные способы финансирования, берут кредиты в других банках и т.п. Это неизбежно приводит к удорожанию возводимого жилья, а в некоторых случаях и к удорожанию полной стоимости кредитов для застройщиков. Естественно, что это бьет по карману ипотечного заемщика (покупателя квартиры);
• в случае если у банка отозвана лицензия, собственник получит не более 10 млн рублей в качестве возмещения. Если речь идет о крупной покупке, то на эскроу-счете может находиться и большая сумма. Но и строительство жилых комплексов идет годами. Как следствие, повышается риск потери денег для заемщика (покупателя). Минимизировать риск можно путем открытия нескольких эскроу-счетов в разных банках, но в этом случае значительно усложняется процедура уплаты и перечисления денег застройщику;
• в России еще не сложилась судебная практика по делам, связанным с применением эскроу-счетов. Поэтому при возникновении спорных ситуаций могут возникать трудности, связанные с отсутствием прецедентов, на которые можно было бы опираться при принятии решений.

Попробуем резюмировать все вышесказанное выше.

На каждого отдельного покупателя квартиры по договору долевого участия (ДДУ) открывается отдельный счет. Открыть совместные счета нельзя. В договоре ДДУ обязательно прописывается, что расчеты ведутся с применением эскроу-счета. Указывается сумма средств, срок их резервирования, а также условия расторжения договоров.

Деньги на счете сохраняются (депонируются) на период, превышающий договорный срок строительства на 6 и более месяцев. Для застройщика это является страховкой на случай непредвиденных проблем или форс-мажора.

Если же застройщик не укладывается в установленный срок депонирования денежных средств, то договор ДДУ автоматически расторгается. У заемщика остается возможность получить свои средства обратно. Основаниями возврата денег заемщику являются следующие случаи:

• срок депонирования окончен, а дом не сдан в эксплуатацию;
• ДДУ расторгнут либо по соглашению сторон, либо по решению суда;
• застройщик признан банкротом, не имеет средств для завершения строительства;
• дольщик отказался от ДДУ.

Дадим пояснения относительно последнего случая (отказа дольщика от ДДУ). Основаниями такого отказа являются:

• наличие требования банка о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенные по указанному договору земельный участок (право аренды или субаренды земельного участка) и строящийся на этом участке объект недвижимости;
• признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
• вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика.

Эскроу – не панацея?

Является ли введение счетов эскроу тем ключиком, который позволит в одночасье решить проблему обманутых дольщиков и установить ситуацию на рынке, одинаково устраивающую всех участников?

Что-то нам подсказывает, что, да, мошенничества со стороны застройщиков станет меньше. Но при этом появятся новые обстоятельства, несущие негатив, прежде всего, заемщикам — будущим покупателям квартир. Поговорим об этом подробнее.

Во-первых, стоимость квартир, покупаемых по ДДУ, может вырасти. Это может быть связано с тем, что сократится количество застройщиков. Дело в том, что условия, на которых банк предоставляет застройщику проектное финансирование, утверждены законодательно. У застройщика должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. метров жилья, 20% собственных средств и т.д.

Во-вторых, граждане могут начать сталкиваться с ограничением выбора банков, в которые можно подавать заявки на получение ипотечного кредита.

В-третьих, механизм счетов эскроу не дает возможности полноценно профинансировать строительство, потому что у застройщика нет доступа к деньгам. Не исключено, что это обстоятельство повлияет на широту распространения данной схемы.

В-четвертых, основная проблема, порождаемая счетами эскроу, состоит в разнице между процентами, которые платят за ипотечный кредит дольщики, и кредитом, по которому платит застройщик. То есть банк собирает деньги с дольщиков, а застройщику предоставляет кредит. Очевидно, что застройщику эта банковская прослойка не нужна.

Сказанное выше свидетельствует о том, что счета эскроу, может, и решат главную проблему – проблему появления новых обманутых дольщиков. Но при этом могут появляться новые не очень приятные как для застройщиков, так и для дольщиков моменты. При этом крайними, как это обычно бывает, окажутся дольщики.

Покупаем новостройку с использованием счета эскроу

Квартиры в домах с высокой степенью готовности можно будет покупать по «старым» правилам, через некоторое время всем, кто приобретает жилье у застройщика, придется пользоваться эскроу-счетом.

Что такое «эскроу»?

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель закладывает туда деньги, а продавец получает доступ к этим деньгам при выполнении тех или иных обязательств. Очень похоже на расчеты с использованием банковской ячейки на вторичном рынке.

Только там покупатель кладет в купюры в ячейку, а продавец получает ключ от этой ячейки при условии предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.

В случае же с новостройками роль «ячейки» будет выполнять специальный счет, а условием получения денег продавцом-застройщиком станет ввод дома в эксплуатацию.

«Покупатель открывает в банке счет эскроу, куда направляет свои денежные средства (либо сразу все, либо в рассрочку в зависимости от договоренностей с Застройщиком).

Данные денежные средства хранятся на счете эскроу-агента до момента завершения строительства дома и регистрации собственности хотя бы на 1 квартиру из этого дома, – поясняет Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век».

– То есть Застройщик, которому в будущем предназначаются деньги, сможет получить их лишь при выполнении вышеуказанных условий».

Таким образом, это просто новая схема расчетов. Раньше по договору долевого участия (ДДУ) дольщик направлял средства напрямую на расчетный счет застройщика, теперь – между покупателем и застройщиком появился банк, эскроу-агент.

Между банком, застройщиком и физическим лицом заключается трехсторонний договор.

Как выбрать банк?

БАНК ВЫБИРАЕТ ЗАСТРОЙЩИК. При проведении сделки с использованием эскроу-счета выбирать банк вам не придется. Это сделает за вас застройщик. Эскроу-счет будет открыт в том банке, которые обеспечит проектное финансирование строительства новостройки. Более того, банк будет указан в договоре долевого участия.

50 БАНКОВ. Функции агента эскроу может выполнять далеко не каждый банк. На сегодняшний день вреестре банков, имеющих возможность открытия эскроу-счетов для долевого строительства, около 50-60 банков. Среди них все крупные: Сбербанк, ВТБ, Дом.рф и проч.

Другое дело, что наличие того или иного банка, к которому «привязан» дом, может повлиять на решение по выбору объекта.

Ведь счет эскроу – это, по сути, вклад дольщика, на который распространяются все те же риски, что и на любые вклады и счета.

Так что надежность банка – далеко не последняя характеристика, которую следует рассматривать, выбирая новостройку. По крайней мере, при стоимости квартиры свыше 10 млн.

10 МЛН РУБ. — ЗАСТРАХОВАННАЯ СУММА. «На эскроу-счета распространяется защита АСВ, при этом максимальный объем все же ограничен 10 млн рублей, – продолжает Дмитрий Соболев. – Соответственно, при возникновении проблем у банка, в котором находится эскроу-счет, гражданину гарантируется возврат денежных средств. Но только в пределах 10 млн рублей».

Понятно, что когда речь идет о квартире высокого класса или просто хорошем столичном районе, уложиться в «гарантийную» сумму не получится. Но для покупки квартиры массового сегмента в большинстве регионов этого хватит. Что же касается регионов с самой дорогой недвижимостью, то разговоры о повышении застрахованной суммы идут, но решение пока не принято.

Как проходит сделка

Технически процесс происходит довольно просто.

1. Подписываете и регистрируете договор долевого участия.
2. Далее дольщик идет в банк, который указан в договоре, ему открывают счет эскроу.

Документы, которые необходимо при себе иметь для открытия счета эскроу в банке:

• удостоверение личности,
• оригинал ДДУ.

«Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченном на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ», – поясняетДмитрий Соболев.

Для ипотечников открытие эскроу-счета вовсе не означает «привязку» к данному банку. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита можно оформить ипотеку в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом, аккредитованном банке. В таком случае сумма просто переводится из одного банка в другой безналичным расчетом.

Защита для дольщика

Схема совершения сделки посредством эскроу-счета призвана обеспечить защиту дольщиков сразу в двух направлениях.

ДЕНЬГИ ДОЛЬЩИКОВ НЕ ТРАТЯТСЯ. Прежде всего, сама стройка будет происходить не на деньги дольщиков. Средства покупателей квартир не попадут в руки застройщика до тех пор, пока он не введет дом к эксплуатацию. Соответственно, если девелопер окажется недобросовестным или допустит просчеты в бизнесе, и стройка будет заморожена, деньги дольщиков потрачены не будут.

ДЕНЬГИ МОЖНО ВЕРНУТЬ В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ. Второе – использование эксроу-счета позволит в случае возникновения проблем с проектом расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику незамедлительно.

Нынешние «драконовские» меры по выплате неустоек застройщиками за нарушения сроков выполнения своих обязательств малоэффективны. Получить определенные судом сотни тысяч и даже миллионы рублей обычно не удается: счета застройщика просто-напросто пусты. В новой системе человек получает те самые деньги, которые он положил на эскроу-счет при подписании договора.

Если объект не достроен в предусмотренный срок, то гражданин получает право на расторжение договора и возврат средств с эскроу-счета.

Если же дольщик решит дожидаться квартиру, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Впрочем, надо заметить, что на эскроу-счет не начисляются проценты. Так что если, скажем, через три года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на первичном рынке вырастут, то купить аналогичный объект не получится.

Цена вопроса

БЕСПЛАТНО. Открытие и обслуживание счета эскроу ничего не стоит для покупателя.

ДОПУСЛУГИ. В качестве дополнительных расходов для дольщика может быть оплата услуг представителя застройщика по сопровождению открытия эскроу-счета.

В этом случае оплачиваются стоимость такого сопровождения и нотариальная доверенность. Впрочем, оплата оформления документов при заключении ДДУ и сейчас существует.

Так что, скорее всего, открытие эскроу-счета в большинстве компаний просто войдет в перечень комплексной услуги.

На этом все расходы по приобретению квартиры в новостройке с использованием эксроу-счета заканчиваются.

Однако, нельзя не упомянуть, что в целом жилые проекты, реализуемые по этой схеме будут несколько дороже. «Поскольку застройщик на этапе строительства не имеет доступа к деньгам дольщиков, он вынужден вести строительство с привлечением кредитных средств, что, в конечном счете, приводит к росту себестоимости жилья», – поясняет Дмитрий Соболев.

В совокупности с сокращением количества девелоперов при переходе схему эскроу это, безусловно, вызовет рост цен. Участники рынка расходятся в объеме удорожания, возможно, рост будет на 10-30% в горизонте двух лет.

Источник: www.xn—-stbghbmigp.xn--p1ai