Арендодатель передает арендатору материальный актив (недвижимость или иное имущество) во временное владение и пользование на возмездной основе (за определенную плату). Основное, но не единственное условие исполнения договора арендатором – своевременно платить за временное владение и/или пользование, а также сохранить первоначальные свойства имущества в процессе его эксплуатации, с учетом нормального износа. Поговорим о юридическом аспекте расторжения договора аренды арендатором.
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Договоры бывают срочными и бессрочными, которые заключаются на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ). Если вы арендуете недвижимость на срок более 11 месяцев, то договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре или МФЦ в порядке, регламентированном ФЗ №218 от 13 июля 2015 года.
Стороны вправе отказаться от бессрочного договора аренды недвижимого имущества в любое время. Нужно предупредить своего партнера за 3 календарных месяца. Для другого имущества срок меньше – 1 месяц (п.2 ст.610 ГК РФ). После истечения указанного временного периода договор признается расторгнутым (п.2 ст.450.1 ГК РФ).
Договор аренды нежилого помещения / адвокат про договор аренды
Односторонний отказ недопустим, если документе не содержится прямой оговорки о такой возможности, и у арендатора (или арендодателя) нет веских причин для расторжения договора.
Стороны могут заранее договориться об условиях прекращения срочного договора. В соглашении может содержаться пункт о том, что инициирующая его расторжение сторона обязана выплатить другой стороне компенсацию (п.3 ст.310 ГК РФ).
Если пункт о потенциальных причинах одностороннего отказа отсутствует, то расторжение до истечения срока действия договора допускается:
по соглашению сторон;
Арендатор, при расторжении договора в судебном порядке, обязан получить письменный отказ Арендодателя о расторжении договора в срок, установленный договором, или дождаться истечения 30 суток с момента соответствующего письменного запроса (п.2 ст.452 ГК РФ).
Основания для расторжения договора аренды
По ст.620 ГК РФ у арендатора должны быть законные основания для прекращения договора (п.2 ст.450 ГК РФ), в частности:
наличие препятствий со стороны арендодателя в пользовании имуществом;
наличие скрытых недостатков, если такие дефекты нельзя было обнаружить при осмотре имущества, они отдельно не были оговорены арендодателем при заключении договора, и они препятствуют полезному пользованию;
неосуществление арендодателем капитального ремонта в согласованные или в разумные сроки;
невозможность дальнейшего пользования объектом из-за его непригодного состояния, возникшего по причине внешних обстоятельств или по вине другой стороны соглашения.
Договор может содержать другие условия, которые признаются «существенными». При выявлении нарушений сторона, наделенная подобным правом, может требовать немедленного расторжения по решению суда (см. п.2 ст.450 ГК РФ).
Обратите внимание! Досрочное освобождение помещения (до прекращения, установленного договором действия аренды) само по себе не является основанием для прекращения договора аренды. Такова позиция ВС РФ (п.13 Письма ВАС РФ №66 от 11 января 2002 года). Арендная плата продолжит начисляться, а задолженность арендатора – расти.
Имейте в виду, что арендодатель может потребовать через суд:
арендную плату за весь период аренды помещения;
уплату пеней и штрафов в соответствии с законодательством РФ и по письменному соглашению;
компенсацию убытков (упущенной выгоды).
У арендатора должны быть веские причины для отказа, или он заплатит компенсацию (ч.3 ст.310 ГК РФ и Определение ВС РФ №305-ЭС15/6784).
Основания для одностороннего расторжения договора содержатся в разделах «Порядок расторжения» или «Заключительные положения». Если оговорки в документе нет, то нужно постараться прийти к мирному соглашению. Суд – это последняя инстанция. Обращение в него уместно только при наличии правового основания, так как истец рискует потратить ресурсы и получить отказ.
Не забывайте, что арендодатель может подать встречный иск в случае:
невнесения обеспечительного труда
многократных грубых нарушений (в частности, использование имущества не по его назначению);
снижения качества недвижимости в период пользования и(или) владения (например, приведение помещения в аварийное состояние);
невнесения арендной платы в обговоренную дату более двух сроков подряд;
несогласованной сдачи объекта имущественных прав в субаренду;
Если вы сомневаетесь в наличии основания(ий) для расторжения договора аренды, то стоит получить юридическую консультацию. Это позволит арендатору избежать множества трудностей и затрат при обращении в суд.
Соглашение о расторжении договора аренды
Если вам удалось договориться мирно, то нужно заключить соглашение, которое подтвердит факт прекращения ваших обязанностей перед арендодателем. Данный документ также указывает на то, что у сторон расторгаемого соглашения нет претензий друг к другу, и они не возникнут в будущем.
Документ оформляется по аналогии с основным договором и заверяется у нотариуса, после чего регистрируется в Росреестре (через МФЦ) в случаях, установленных действующим законодательством РФ.
Ключевыми пунктами соглашения являются:
дата расторжения договора аренды;
дата передачи помещения арендодателю;
сроки возврата депозита и компенсации затрат на ремонтные работы (если подобная выплата полагается);
срок перечисления задолженности по арендной плате (при ее наличии).
Начисление арендной платы прекратится после того, как арендатор вернет арендодателю помещение по акту возврата помещения и получит от него подпись в своем экземпляре документа. Останется лишь исполнить неисполненные обязательства (если таковые имеются).
Если достигнуть соглашения не получилось
При одностороннем расторжении бессрочного договора нужно уведомить арендодателя за 1-3 месяца до даты его прекращения, в зависимости от типа имущества (ст.610 ГК РФ).
Алгоритм действий следующий:
Составить письменное уведомление с причиной и сроками возврата депозита, а также возмещением за ремонтные работы.
Направить арендатору заказное письмо с отметкой о вручении и описью вложения либо вручить уведомление лично под подпись.
В назначенный срок вернуть помещение на основании письменного двустороннего акта возврата помещения.
Обратиться в Росреестр для проведения регистрационной процедуры.
Алгоритм действий по прекращению срочного договора через судебную инстанцию:
Оформить так называемое «Соглашение о расторжении» (это обязательный пункт, см. ч.2 ст.452 ГК РФ).
Направить документ арендодателю аналогичным способом (по закону на ответ ему дается 30 дней, но можно указать и более короткие сроки, в том числе, установленные договором аренды).
Получить официальный отказ или дождаться истечения 30 суток.
Собрать доказательства нарушений. Если речь идет об аварийности помещения или несоответствии нормам СанПиН, то требуется экспертиза, а при гибели или порче имущества по вине арендодателя – справка от МЧС.
Составить исковое заявление с подробным объяснением претензий к ответчику и ссылками на законодательные нормы. Подать иск в арбитражный (для юр.лиц) или в суд общей юрисдикции (для физ.лиц) суд. Рекомендуется доверить подготовку документа юристу во избежание ошибок.
Оплатить госпошлину и подать документы в судебную инстанцию.
Присутствовать на всех заседаниях.
Дождаться вынесения решения. Оно вступит в силу через 1 месяц после его вынесения. С этого момента договор будет официально признан расторгнутым.
В случае удовлетворения искового заявления, передать вступившее в законную силу решение суда на регистрацию в Росреестр.
Вывезти свое имущество и передать недвижимость арендодателю: обязательно получить от ответчика подпись на акте возврата помещения.
Последствия прекращения договора аренды
В случае успешного решения вопроса, арендодатель вернет арендатору депозит (ч.2 ст.381.1 ГК РФ). Соглашением могут быть предусмотрены другие условия. Например, сумма может пойти в счет компенсации или погашения платы за последний месяц аренды.
Арендодатель компенсирует затраты на ремонтные работы, если ранее дал на их проведение письменное согласие (см. ч.2 ст.623 ГК РФ).
Если арендодатель отказывается подписывать акт возврата помещения даже после вынесения судом решения о прекращении договора, то это незаконно (см. п.2 ст.655 ГК РФ).
В таких ситуациях нужно выполнить следующие действия:
Определить дату возврата недвижимости – назначить встречу с арендатором минимум 2 раза в письменном виде с уведомлением о вручении, чтобы у вас были доказательства обращения.
Подписать акт приема-передачи со своей стороны в присутствии свидетелей – третьих (незаинтересованных) лиц.
Опечатать и составить акт опечатывания помещения.
Отправить акты приема-передачи и опечатывания, а также ключи от помещения арендодателю заказным письмом с отметкой о вручении и описью вложения.
Остались вопросы? Обратитесь к юристам из международной компании «РосКо». Оставить заявку на индивидуальную консультацию можно на сайте rosco.su.
Источник: rosco.su
Судебная практика о признании договора аренды незаключенным
Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.
Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?
Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.
Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:
- Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
- Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.
Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п.
7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).
Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.
Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:
- не согласовано одно из существенных условий;
- нет доказательств принятия исполнения.
Несогласованность предмета аренды
Для аренды существенными условиями являются:
- объект;
- размер арендной платы (в некоторых случаях);
- выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).
Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.
Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:
- арендодатель знал, какое имущество он передает;
- арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.
Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.
Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.
На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.
Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?
Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).
В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).
Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).
Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:
- суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
- договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.
В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).
Последствия признания договора аренды незаключенным
Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:
- требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
- применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.
В качестве исключения могут применяться условия:
- о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
- возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
- неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
- об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).
Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).
Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.
Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя
Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:
- имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
- имущество существенно ухудшается арендатором;
- арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
- арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.
В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:
- Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
- Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
- Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
- Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).
Расторжение договора по инициативе арендатора
Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:
- Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
- У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
- Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
- Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).
Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.
Итоги
Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Источник: nalog-nalog.ru
Если договор аренды признан недействительным а разрешение на строительство есть
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 19 мая 2017 г. N 305-ЭС17-2608
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Администрации городского округа Серпухов Московской области и Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов (г. Серпухов) на постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2016 по делу N А41-13398/2016,
Общество с ограниченной ответственностью «Домовой +» (далее — Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), к Администрации города Серпухова Московской области, именуемой в настоящее время администрацией городского округа Серпухов Московской области (далее — Администрация), и Комитету по управлению имуществом города Серпухова Московской области, именуемому в настоящее время Комитетом по управлению имуществом городского округа Серпухов (далее — Комитет), о признании права собственности Общества на объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетона строительным объемом 27 куб. м, на площади 67 кв. м, лит. Б, 1, 2, на сооружение в виде канализационных сетей лит. Г1 протяженностью 27 кв. м и лит. Г2 протяженностью 8 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:58:100203:35 по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского; о признании недействительным отказа ответчиков, оформленного уведомлением от 04.12.2015 N Зк-2/1815, от исполнения договора аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 и от 22.03.2013 и применении последствий недействительности сделки путем признания договора аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 с последующими дополнительными соглашениями действующим; о признании договора аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок.
Комитет заявил встречный иск об обязании Общества возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:58:100203:35.
Арбитражный суд Московской области решением от 30.05.2016 признал договор аренды земли с последующими дополнительными соглашениями к нему действующим на неопределенный срок, в остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказал.
Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 06.09.2016 отменил решение от 30.05.2016 в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок, в удовлетворении данного требования Общества отказал, в остальной части решение оставил без изменения.
Арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.12.2016 отменил постановление от 06.09.2016 в той части, которой апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, а также изменил решение от 30.05.2016 и признал недействительным уведомление арендодателя от 04.12.2015 N ЗК-2/1915 об отказе от договора, в остальной части оставил судебные акты без изменения.
Администрация и Комитет, ссылаясь на нарушение окружным судом норм материального и процессуального права, обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре постановления суда округа от 22.12.2016 в кассационном порядке.
Дело 12.04.2017 истребовано из Арбитражного суда Московской области.
Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Администрации и Комитета вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Глава города Серпухова постановлением от 16.10.2009 N 2151 предоставил Обществу в аренду на один год земельный участок площадью 3160 кв. м с кадастровым номером 50:58:100203:35, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского, для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории; поручил Комитету заключить с Обществом договор аренды земельного участка, а Обществу зарегистрировать договор и получить разрешение на строительство.
Во исполнение указанного постановления Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земли от 26.11.2009 N 6068-I-1-2010 на срок до 31.07.2010.
Администрация выдала Обществу разрешение N RU50317000-124 на строительство на указанном участке автостоянки с кафе и для благоустройства прилегающей территории (площадь застройки 53,79 кв. м, строительный объем — 88,0 куб. м, 1-этажное строение) сроком действия 31.08.2012.
На основании подписанных сторонами дополнительных соглашений от 13.09.2010 и от 22.03.2013 срок аренды земельного участка был продлен с 01.08.2010 по 31.08.2012 и с 01.09.2012 по 31.08.2015.
Во исполнение постановлений Главы города Серпухова от 17.08.2010 N 1613 и от 18.03.2013 N 347 срок разрешения на строительство продлен до 31.08.2015.
До окончания срока действия договора аренды Общество обратилось в Администрацию с заявлением о его продлении.
Администрация в письме от 18.11.2015 отказала Обществу в продлении договора аренды, сославшись на отсутствие установленных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) оснований для заключения нового договора аренды испрашиваемого земельного участка без проведения торгов. Кроме того, Администрация указала, что предоставленный Обществу земельный участок имеет вид разрешенного использования «для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории», однако при осмотре участка установлено, что его часть в нарушение условий договора аренды используется Обществом не по назначению, поскольку на ней расположена мойка.
Арендодатель 04.12.2015 направил Обществу уведомление, в котором сообщил об отказе на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) от договора аренды земельного участка, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, и о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления, о наличии у арендатора обязанности по правилам статьи 622 ГК РФ возвратить земельный участок арендодателю. Данное уведомление получено Обществом 11.12.2015.
Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды и признании договора аренды действующим на неопределенный срок, ссылаясь на следующее: на спорном земельном участке в соответствии с выданным разрешением на строительство возведены объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетона строительным объемом 27 куб. м на площади 67 кв. м и канализационные сети; на участке полностью завершены работы по устройству твердого покрытия автостоянки, возведен капитальный забор, подведен свет; автостоянка находится на спорном земельном участке на законных основаниях, используется по назначению и является сложной недвижимой вещью; требования ответчиков, содержащиеся в уведомлении от 04.12.2015 об отказе от договора аренды, по существу, направлены на ликвидацию (снос) возводимого Обществом на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка объекта и нарушают права истца на продление арендных отношений на неопределенный срок.
Комитет, указывая на то, что договор аренды земельного участка прекращен на основании статьи 610 ГК РФ, обратился со встречным иском об обязании Общества возвратить по акту приема-передачи земельный участок.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, дополнительные соглашения, кадастровый паспорт земельного участка, разрешение на строительство, уведомление об отказе от договора, руководствуясь пунктом 1 статьи 222, статьями 606, 610, 615, 621, 622 ГК РФ, пунктом 5 статьи 1, статьей 39.6 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводам об обоснованности требования Общества в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок и об отсутствии оснований для удовлетворения остальных требований Общества и встречного иска Комитета.
Суд исходил из следующего: иск о признании права собственности является исключительным способом защиты, применяемым в тех случаях, когда отсутствует возможность зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке; Общество не представило доказательств, позволяющих установить факт возникновения у него в установленном порядке права собственности на объект незавершенного строительства, а также сведений о том, что оно обращалось в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации права и ему было отказано в регистрации права; поскольку по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование спорного земельного участка без возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора аренды земельного участка возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; арендодатель, направив Обществу уведомление об отказе от договора, реализовал свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, поэтому не подлежит удовлетворению требование Общества о признании незаконным уведомления арендодателя об отказе от договор аренды; вместе с тем ввиду нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства — фундамента здания и канализационных сетей, на которые выданы технические паспорта, до решения вопроса о судьбе этих объектов арендодатель не вправе требовать от арендатора возвращения земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ; учитывая, что стороны не подписали соглашение о расторжении договора аренды и не определили судьбу названных объектов, является правомерным требование Общества о признании договора аренды земельного участка с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок.
Апелляционный суд, установив, что признание судом договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок противоречит установленным по делу обстоятельствам о том, что возобновленный на неопределенный срок договор аренды прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента направления арендодателем Обществу уведомления об отказе от договора и получения последним данного уведомления, отменил решение суда первой инстанции в части признания договора аренды земельного участка с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок, отказал Обществу в удовлетворении данного требования; в остальной части оставил решение суда первой инстанции без изменения, признав его выводы законными и обоснованными.
Суд округа, посчитав, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, отменил постановление суда апелляционной инстанции от 06.09.2016 в той части, которой апелляционный суд отказал Обществу в удовлетворении требования о признании действующим на неопределенный срок договора аренды от 26.11.2009, изменил решение суда первой инстанции от 30.05.2016 и признал недействительным уведомление арендодателя от 04.12.2015 N ЗК-2/1915 об отказе от договора. Судебные акты первой и апелляционной инстанций в части отказа Обществу в иске о признании права собственности на не завершенный строительством объект — фундамент здания и канализационные сети, а также в части отказа Комитету в иске об обязании Общества возвратить земельный участок по акту суд округа оставил без изменения.
Суд округа сделал следующие выводы: на спорном участке, предоставленном Обществу по договору аренды для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории, находятся объект незавершенного строительства — фундамент здания и канализационные сети, возведение которых осуществлено на основании разрешения на строительство; выдачу документов, разрешающих строительство, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого действуют Администрация и Комитет, с размещением на публичном земельном участке объекта недвижимого имущества; уведомление о расторжении договора и, как следствие, требование о возвращении участка предполагают его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора; при таком положении уведомление арендодателя об отказе от договора является недействительным.
В кассационной жалобе Администрация и Комитет, ссылаясь на то, что окружной суд, признав недействительным уведомление арендодателя об отказе от договора аренды и признав этот договор действующим на неопределенный срок, неправильно применил нормы материального и процессуального права, просят отменить постановление от 22.12.2016 и оставить в силе решение суда первой инстанции от 30.05.2016 (в неотмененной апелляционным судом части) и постановление апелляционного суда от 06.09.2016, и указывая на следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Реализуя право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, Комитет направил Обществу уведомление от 04.12.2015 о прекращении договора аренды. Данное уведомление получено Обществом 11.12.2015.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Однако, несмотря на то, что положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ не содержат каких-либо специальных ограничений для реализации сторонами безусловного права на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, такому праву может быть противопоставлена лишь установленная законом обязанность арендодателя продлить договор аренды или заключить с арендатором новый договор при условии соблюдения последним определенных условий.
В рассматриваемой ситуации спор касается не досрочного расторжения договора аренды, а правомерности отказа арендодателя от продолжения арендных отношений, которые приобрели бессрочный характер.
На основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 ЗК РФ.
Между тем право собственности Общества на расположенные на спорном земельном участке фундамент и канализационные сети в установленном порядке не зарегистрировано, в связи с чем предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ основания для предоставления Обществу спорного участка в аренду без проведения торгов отсутствуют.
Поскольку норм права, возлагающих на арендодателя обязанность в любом случае продлить срок действия ранее заключенного с арендатором договора аренды или заключить с ним новый договор, не имеется, арендодатель правомерно отказался от спорного договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ. При таком положении сохранение правоотношений по спорному договору аренды на неопределенный срок будет противоречить требованиям действующего законодательства.
В такой ситуации реализация арендодателем предоставленного законом права на отказ от договора аренды в полной мере соответствует смыслу приведенных норм действующего земельного законодательства и не может быть квалифицирована как злоупотребление правом.
Приведенные в жалобе Комитета и Администрации доводы о существенном нарушении судом округа норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
жалобу администрации городского округа Серпухов Московской области и Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 20 июня 2017 года на 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Источник: legalacts.ru
Признание недействительным договор аренды нежилых помещений
от конкурсного управляющего ООО «Рент» Карлсон Е.Э.: Юрасова А.И., представитель по доверенности от 25.08.2020.
Акционерное общество «Энергоремонт» (далее – АО «Энергоремонт») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Энергомехколонна» (далее – ООО «ЭМК») о взыскании задолженности по договорам аренды нежилых помещений №04/17 от 09.01.2017 и № 04/16 от 11.01.2016г. в размере 2 766 312 рублей, в том числе: по договору № 04/16 – в размере 512 280 руб. за период июль 2016 года, сентябрь-декабрь 2016 года, по договору № 04/17 – в размере 2 254 032 руб. за период январь-декабрь 2017 года, январь-октябрь 2018 года.
Исковое заявление акционерного общества «Энергоремонт» принято к производству, делу присвоен № А73-15130/2019.
В соответствии с положениями статьи 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Рент», конкурсный управляющий ООО «Рент» Карлсон Екатерина Эдуардовна, Зеленяк Евгений Ярославович.
Общество с ограниченной ответственностью «Энергомехколонна» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рент» о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений №04/17 от 09.01.2017 и № 04/16 от 11.01.2016г.
Определением от 11.12.2019 исковое заявление ООО «Энергомехколонна» принято к производству, делу присвоен № А73-24061/2019.
Определением от 12.12.2019 дела № А73-15130/2019 и № А73-24061/2019 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен № А73-15130/2019.
В соответствии с положениями статьи 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ООО «Энергомехколонна» Леонов Александр Петрович.
Определением суда от 20.02.2020 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по обособленному спору (вх. № 16615) в рамках дела № А73-425/2019 по заявлению конкурсного управляющего ООО «Рент» Карлсон Е.Э. к ООО «Энергомехколонна» о признании сделки — договора цессии от 16.11.2018, заключенной между ООО «Рент» и АО «Энергоремонт», недействительной, применении последствий недействительности сделки в виде восстановления права требования ООО «Рент» к ООО «Энергомехколонна» в размере 2 766 312.00 руб. по договорам аренды нежилых помещений №04/16 от 11.01.2016 и №04/17 от 09.11.2017.
Определением от 20.10.2020 производство по делу возобновлено.
После возобновления производства по делу АО «Энергоремонт», ООО «ЭМК», конкурсный управляющий ООО «ЭМК» Леонов А.П., Зеленяк Е.Я., извещенные о времени и месте рассмотрения дела по правилам статей 121-123 АПК РФ, не явились, явку представителей не обеспечили. Заявлений, ходатайств от указанных лиц в суд не поступило.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО «Рент» возражала против удовлетворения требований, заявленных АО «Энергоремонт», ссылаясь на признание в судебном порядке договора цессии б/н от 16.11.2018 недействительным и восстановления права требования ООО «Рент» к ООО «ЭМК» в размере 2 766 312 руб. по договорам аренды нежилых помещений №04/17 от 09.01.2017 и № 04/16 от 11.01.2016г. Также возражала против удовлетворения требований ООО «ЭМК», полагает, что оснований для признания сделок недействительными не имеется, поддержала доводы, изложенные в отзывах.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц с соблюдением положений статьи 156 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя конкурсного управляющего ООО «Рент», арбитражный суд
Между ООО «РЕНТ» (Арендодатель) и ООО «Энергомехколонна» (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 04/16 от 11.01.2016г., в соответствии с которым Арендодатель сдает Арендатору в аренду производственные помещения (142,3 кв.м.) «База «Востокэнергомонтаж» (ВЭМ), назначение: объект не завершенный строительством (находящийся на стадии реконструкции), инв. № 130055, лит. Нет, по адресу: 681000, Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, шоссе Северное, д. 163/5.
Согласно п. 3.1. Договора аренды нежилых помещений № 04/16 от 11.01.2016г., за аренду указанного в п. 1 настоящего договора имущества Арендатор перечисляет Арендодателю плату 15 числа после каждого отчетного месяца в размере 720,00 рублей за 1 кв.м. в месяц.
Помещения переданы Арендатору по акту приема-передачи от 11.01.2016.
Между ООО «РЕНТ» (Арендодатель) и ООО «Энергомехколонна» (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 04/17 от 09.01.2017г., в соответствии с которым Арендодатель сдает Арендатору в аренду производственные помещения (142,3 кв.м.) «База «Востокэнергомонтаж» (ВЭМ), назначение: объект не завершенный строительством (находящийся на стадии реконструкции), инв. № 130055, лит. Нет, по адресу: 681000, Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, шоссе Северное, д. 163/5.
Помещения переданы Арендатору по акту приема-передачи от 09.01.2017.
Согласно п. 3.1. Договора аренды нежилых помещений № 04/17 от 09.01.2017г., за аренду указанного в п. 1 настоящего договора имущества Арендатор перечисляет Арендодателю плату 15 числа после каждого отчетного месяца в размере 720,00 рублей за 1 кв.м. в месяц.
Арендодателем обязательства по договорам исполнены надлежащим образом, что подтверждается актами приема-передачи помещений.
Арендатор не осуществлял арендные платежи, в связи с чем образовалась задолженность перед ООО «Рент» по оплате аренды по указанным договорам в общей сумме 2 766 312,00 рублей.
В обоснование требований и права на предъявление в суд требований о взыскании с ООО «ЭМК» задолженности по арендной плате по указанным договорам АО «Энергоремонт» ссылается на договор цессии б/н, заключенный 16 ноября 2018 года между ООО «РЕНТ» (Цедент) и АО «ЭНЕРГОРЕМОНТ» (Цессионарий), по условиям которого Цедент передал, а Цессионарий принял права (требования) оплаты задолженности по договорам аренды нежилых помещений № 04/16 от 11.01.2016г. и № 04/17 от 09.01.2017г., подписанных между Цедентом и ООО «Энергомехколонна» (Должник), в размере 2 766 312,00 рублей.
В адрес Арендатора АО «Энергоремонт» направлена претензия исх. № 012/568 от 19.06.2019г. с требованием погасить задолженность по договорам аренды нежилых помещений № 04/16 от 11.01.2016г. и № 04/17 от 09.01.2017г.
Претензия оставлена ООО «ЭМК» без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения АО «Энергоремонт» с настоящим иском в арбитражный суд.
Обращаясь с исковым заявлением о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений №04/17 от 09.01.2017 и № 04/16 от 11.01.2016г., ООО «ЭМК» указало, что договоры аренды нежилых помещений №04/17 от 09.01.2017 и № 04/16 от 11.01.2016г были заключены без цели достичь реального экономического результата, заключены исключительно для создания искусственного документооборота и искусственной задолженности перед ООО «Рент».
В обоснование данной позиции ООО «ЭМК» ссылается на опрос сотрудником ОЭБ и ПК УМВД России по г. Комсомольску-на-Амуре бывшего директора ООО «Энергомехколонна» Зеленяка Е.Я. Согласно данному опросу Зеленяк Е.Я. пояснил, что числился директором ООО «Энергомехколонна» до марта 2017 года, однако самостоятельно экономическую деятельность Обществом не осуществлял.
Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования АО «Энергоремонт» и исковые требования ООО «ЭМК» не подлежащими удовлетворению.
Отказывая в удовлетворении заявленных АО «Энергоремонт» требований, суд исходит из следующего.
В соответствии с положениями статей 309 , 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу положений статей 606 , 607 , 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, в том числе здания или сооружения за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.
Исходя из положений п.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Принцип свободы договора ( статья 421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.
Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий.
Согласно статье 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
В силу п. 2 ст. 390 ГК РФ при уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: — уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; — цедент правомочен совершать уступку; — уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; — цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования. В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Данная норма является диспозитивной и допускает возможность установления договором регулирования, отличного от определенного ею общего правила. Поэтому первоначальный кредитор, если предмет обязательства, из которого уступается право (требование), делим, вправе уступить новому кредитору принадлежащее ему право (требование) к должнику как полностью, так и в части.
Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
Основанием для предъявления исковых требований АО «Энергоремонт» о взыскании с ООО «ЭМК» задолженности по договорам аренды является подписанный между ООО «Рент» и АО «Энергоремонт» договор цессии б/н от 16.11.2018, по которому ООО «Рент» переуступила право требования к ООО «Энергомехколонна» АО «Энергоремонт».
Согласно п. 2.1 договора цессии б/н от 16.11.2018 года за уступаемые права цессионарий (АО «Энергоремонт») выплачивает цеденту (ООО «Рент») денежные средства в размере 2 766 312,00 рублей. Денежные средства в указанном размере выплачиваются Цессионарием Цеденту на расчетный счет, указанный в договоре в срок до 31.12.2018 года.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 04 сентября 2020 года по делу № А73-425/2019 в рамках обособленного спора № 16615 договор цессии б/н от 16.11.2018, заключенный между ООО «Рент» и АО «Энергоремонт» признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде восстановления права требования ООО «Рент» к ООО Энергомехколонна» в размере 2 766 312 руб. по договорам аренды нежилых помещений.
11.08.2020 конкурсный управляющий ООО «Рент» обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО «Энергомехколонна» задолженности в размере 2 766 312 рублей.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.08.2020 по делу № А73-20523/2018 заявление конкурсного управляющего ООО «Рент» Карлсон Екатерины Эдуардовны от 05.08.2020 № 997 принято к производству, рассмотрение заявление заявления назначено после введения в отношении ООО «ЭМК» процедуры, следующей за процедурой наблюдения.
Определение Арбитражного суда Хабаровского края от 04 сентября 2020 года по делу № А73-425/2019 в рамках обособленного спора № 16615 вступило в законную силу.
С учетом признания договора цессии б/н от 16.11.2018 недействительным и восстановления права требования ООО «Рент» к ООО «Энергомехколонна» в общем размере 2 766 312,00 руб. по договорам аренды нежилых помещений №04/16 от 11.01.2016, 04/17 от 09.01.2017, АО «Энергоремонт» утратило право требования к ООО «Энергомехколонна», в связи с чем исковые требования АО «Энергоремонт» удовлетворению не подлежат.
Отказывая в удовлетворении заявленных ООО «ЭМК» требований, суд исходит из следующего.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обладает заинтересованное лицо, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, и иные лица.
Способы защиты гражданских прав предусмотрены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом, использование других способов защиты права допускается только при наличии прямого указания закона.
Избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права ( ст. 9 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли ( пункт 2 статьи 166 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки ( пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ и разъяснений пункта 73 Постановления Пленума ВС РФ № 25 по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В иных случаях, упомянутых в пункте 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Обращаясь с иском о признании сделки недействительной по основанию, предусмотренному статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обязан доказать не только несоответствие сделки требованиям закона или иным правовым актам, но и свою заинтересованность в признании сделки недействительной.
Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица ( часть 2 статьи 174 ГК РФ).
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной ( пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Мнимые сделки относятся к категории ничтожных, поэтому такие сделки недействительны согласно положениям пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от признания их судом. В этой связи суд может констатировать факт недействительности ничтожной сделки не только в рамках отдельного искового производства, но и при рассмотрении иных споров, если придет к выводу о том, что недействительность сделки может непосредственно повлиять на его выводы по упомянутым делам.
Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 N 6136/11.
В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна. Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.
Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.
В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.
Мнимый характер сделки заключается в том, что у участников мнимой сделки отсутствует действительное волеизъявление на создание соответствующих ей правовых последствий, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения, но создают видимость таких правоотношений для иных участников гражданского оборота. Совершая сделку для вида, ее стороны правильно оформляют необходимые документы, однако фактические правоотношения из договора между сторонами мнимой сделки отсутствуют.
Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки обе стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, то есть порочность воли каждой из ее сторон. При этом для установления воли сторон оценке подлежит вся совокупность отношений сторон, в том числе обстоятельства, при которых заключалась сделка, а также действия сторон по ее исполнению.
Обращаясь с исковым заявлением о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений №04/17 от 09.01.2017 и № 04/16 от 11.01.2016г., ООО «ЭМК» указало, что договоры аренды нежилых помещений №04/17 от 09.01.2017 и № 04/16 от 11.01.2016г были заключены без цели достичь реального экономического результата, заключены исключительно для создания искусственной задолженности перед ООО «Рент». В обоснование требований ООО «ЭМК» ссылается на опрос сотрудником ОЭБ и ПК УМВД России по г. Комсомольску-на-Амуре бывшего директора ООО «Энергомехколонна» Зеленяка Е.Я. В ходе опроса Зеленяк Е.Я. пояснил, что числился директором ООО «ЭМК» до марта 2017 года, однако самостоятельно экономическую деятельность Обществом не осуществлял.
В материалы дела ООО «ЭМК» в подтверждение своей позиции представлен рапорт от 16.12.2019, согласно которому проверка проводилась по заявлению Тарасова О.Г. по факту возможного хищения состоящих на балансе ООО «ЭМК» 40-футовых рефрижераторных контейнеров в количестве 6 штук, а также по факту не возврата денежных средств по договору займа от 07.11.2016, заключенного между ООО «ЭМК» и ООО «ТЕПЛОСПЕЦКОНТРОЛЬ». Из представленных документов следует, что проверка проводилась в отношении действий ООО «ЭМК», которые не связаны с оспариваемыми договорами аренды нежилых помещений №04/17 от 09.01.2017 и № 04/16 от 11.01.2016. Обстоятельства заключения сторонами оспариваемых договоров и их исполнения не были предметом изучения в рамках вышеуказанных действий сотрудников ОЭБ и ПК УМВД России по г. Комсомольску-на-Амуре согласно рапорта от 16.12.2019.
Пояснения Зеленяка Е.Я. не могут являться опровержением факта заключения и исполнения по договорам аренды нежилых помещений №04/17 от 09.01.2017 и № 04/16 от 11.01.2016, поскольку они лишь касаются действий/бездействий опрашиваемого лица как директора ООО «ЭМК». Указание Зеленяком Е.Я. на то, что он не являлся реальным руководителем ООО «Энергомехколонна», не исключает возможность реальной экономической деятельности сторон по оспариваемым договорам аренды.
В пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, в частности, что о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. Сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.
Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, судом не установлено обстоятельств для признании оспариваемых договоров аренды недействительными по пункту 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательств наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо иных совместных действиях, направленных на причинение ущерба интересам ООО «ЭМК», в материалах дела не имеется.
Доказательств, объективно подтверждающих доводы о мнимости сделки, в материалы дела не представлено, исходя из того, что данные сделки были фактически реализованы сторонами, что подтверждается актами приема-передачи помещений, универсальными передаточными документами.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); в соответствии с пунктом 5 указанной статьи добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. По смыслу приведенных норм права для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).
Между тем, материалами дела не подтверждается наличие у сторон умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).
При этом, совершение сделок с заинтересованностью (в силу аффилированности участников сделки) не является само по себе проявлением злоупотребления правом.
Таким образом, суд исходит из совокупности установленных по делу обстоятельств и доказанности материалами дела надлежащим образом и в полном объеме отсутствия в данном случае всех необходимых и достаточных оснований для удовлетворения требований ООО «ЭМК», а также из отсутствия доказательств, свидетельствующих об ином ( статьи 9 , 65 , 71 АПК РФ). Иск ООО «ЭМК» о признании недействительными сделок удовлетворению не подлежит.
Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на истцов – АО «Энергоремонт» и ООО «ЭМК» и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, с учетом предоставленной отсрочки её уплаты при обращении в суд.
Руководствуясь статьями 167-170 , 176 АПК РФ, арбитражный суд
В удовлетворении исковых требований акционерного общества «Энергоремонт» отказать.
Взыскать с акционерного общества «Энергоремонт» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 36 832 руб.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Энергомехколонна» отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Энергомехколонна» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб.
Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.
Источник: vitvet.com