Если объект капитального строительства не оформлен в собственность

Как узаконить самострой

Все граждане, которые построили что-либо на земельном участке без разрешения, рано или поздно, но в любом случае вынуждены решить проблему: как узаконить (оформить) самострой.

Что такое самовольное (незаконное) строение?

Это любое строение, сооружение, которое возведено:

• 1. Без получения необходимых разрешений на строительство (без уведомления);
• 2. Без проектной документации на строение;
• 3. На самовольно занятом земельном участке. То есть, на земельном участке, на который вообще не оформлены ваши права (такой участок называется «самозахват». В начале нужно оформить этот самозахват земельного участка . И только после этого оформлять права на самовольное строение);
• 4. Категория земли не разрешает вообще ни какого строительства на участке. Например, на землях в категории «земли сельскохозяйственного назначения»: пашни, сенокосы, виноградники и другие сельскохозяйственные угодья. Например, земельный участок, выделенный в счёт сельскохозяйственного земельного пая, не подходят для строительства. (Как оформить земельный пай написано в другой статье);
• 5. На земельном участке, используемом не по целевому назначению. Например, вы построили даже на правильно оформленном земельном участке такое здание (строение), которое НЕ разрешено было строить именно на этом участке. То есть, наименование самовольной постройки отличается от вида разрешенного использования (далее ВРИ) земельное участка;
• 6. С нарушением градостроительных и санитарных требований;
• 7. На земельном участке, предоставленном государственными (или иными) организациям, которые не имеют полномочий на изготовлении таких решений о предоставлении земли гражданам в собственность (например, председателем СНТ или директором завода);
• 8. На земельном участке, предоставленном без проведения аукциона, если такое предоставление возможно было только по результатам аукциона;
• 9. На земельном участке, предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков;
• 10. Без предварительного согласования мест размещения земельного участка, если требуется его проведение.

Представьте, например, вы построили 3-х этажный магазин (или сауну для коммерческих целей, или СТО) на дачном участке, и решили сделать по совету соседа: сначала построить, а потом по «упрощенке» оформить землю и магазин одновременно.

ПОКУПКА ДОМА БЕЗ ДОКУМЕНТОВ! Почему продавец не хочет оформлять право собственности? Что делать?

Такой магазин является самостроем, так как: во первых — на дачах не разрешено строительство магазинов, (домов отдыха для коммерческих целей), а уж тем более СТО, и во-вторых, на садовом участке запрещено строительство любых зданий выше 2-х этажей.

Все собственники земельных участков с надеждой спрашивают: а можно ли сначала построить, а потом узаконить построенное?

Можно. Но после 1 марта 2019 года узаконить самовольную постройку стало возможно только в судебном порядке!

Как лучше всего оформить индивидуальный жилой или садовый дом, чтобы не попасть под статус «самострой»?

Эти рекомендации распространяются не на СТАРЫЙ жилой дом, а на садовые или индивидуальные жилые дома, которые вы хотите построить начиная с этого года.

Если наследник вступил в наследство но не оформил право собственности

• Пример, если вы берете участок в аренду: заключить с администрацией договор аренды земельного участка для строительства необходимого вам ОКСа (объект капитального строительства) Все последующие пункты применимы и к участку в собственности;
• Взять в лицензированной проектной организации проект здания;
• Получить у администрации разрешение на возведение этого объекта по утвержденному проекту. В соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации это называется «уведомление о начале строительства», но по сути — это то же самое разрешение на строительство. Оно, кстати, действует в течение десяти лет;
• Построить индивидуальный жилой или садовый дом в соответствии с одобренным проектом. Если в ходе строительства вы изменяете параметры строительства, то перед этим необходимо будет подать в администрацию соответствующее уведомление об изменениях в проекте дома, и так же получить согласование на это;
• Составить на готовое здание технический план;
• Вызвать комиссию, чтобы они приняли постановление о воде ОКСа в эксплуатацию;
• Поставить объект на кадастровый учет;
• Зарегистрировать на него свое право собственности.

Уверяем вас, что лучше всего СРАЗУ законным образом оформлять здания, строения и сооружения. Сразу получать разрешение на строительство (уведомление) и согласовывать изменения в проекте. Это обойдется вам значительно дешевле и легче, чем давать взятки суду, что может быть опасно, бесполезно, или же все равно разоблачат через 4 года и заставят снести.

Далее мы расскажем, что далеко не каждую самовольную постройку удается узаконить по суду или по «упрощенке» — так называемой «дачной амнистии» .

И в любом случае — самовольное строительство запрещено и влечет наложение штрафа.

Правительство Российской Федерации внесло в Госдуму пакет законопроектов о самовольных постройках в целях борьбы с самовольными постройками, которые могут затронуть интересы многих россиян. Так как самостроем может быть признан и жилой дом, и коттеджный посёлок, и огромный бизнес-центр и дачный домик, и гараж, и многоквартирный жилой дом, построенный на участке с ВРИ «для ИЖС», и баня, и киоск, все что угодно, которое нарушает хотя-бы одно из выше перечисленных условий.

Итак, как оформить самовольное строение по суду?

По суду можно оформить самострой только с соблюдением четких правил и критериев:

• Земля должным образом оформлена на вас в собственности или аренде. Пример: гражданин, который около 20 лет владел пристройкой, возведенной НЕ на его собственном, а на соседнем государственном участке, обратился в суд с просьбой признать пристроенную часть дома законной и его собственной на основании «приобретательной давности» сроком более 15-ти лет. Но суд отказал именно из-за того, что земля под домом НЕ принадлежит гражданину ни на каком виде права: нет ни собственности, ни аренды. Участок был чужим — государственным.
• Земельный участок в принципе предназначен для строительства (категория земель это позволяет);
• Строение соответствует ВРИ земельного участка и не противоречит ему;
• Строение соответствует всем градостроительным нормам и регламентам, которые действовали на момент появления здания. Незаконно построенный объект так же должен соответствовать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.
• Построен только тот объект, и такое количество и площадь, которые разрешены во ВРИ земельного участка или оговорены в договоре аренды. Например: если в кадастровом паспорте земельного участка во ВРИ разрешено построить, например, кафе, магазин, отель или нечто подобное, а вы решили увеличить площадь имеющегося здания. Либо возвести дополнительные пристройки, либо добавить этажей магазину или кафе. То узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.

Следует отметить, что выиграть в суде дело о признании права собственности на самовольную постройку можно только если в деле будет очевидны следующие документы и факты:
показывающие, что хозяин самостроя в начале сам пытался его узаконить всеми возможными способами его. Например, просил разрешение на строительство, обращался в нужные инстанции. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт его действий направленных чтобы узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но возникли какие-то проблемы и поэтому он обращается за помощью в суд.

Но если истец не предоставит суду доказательств, что он добросовестный собственник земельного участка, и вовсе не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то он однозначно его проиграет. Возможно, суд отклонит такой иск в самом начале.

Поэтому, торопитесь скорее узаконить свои самовольные постройки, теперь уже через исковое заявление в суд, которое мы поможем вам грамотно составить. Так как шанс оформить право на самовольную постройку есть у каждого, ибо Верховный суд заявил: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Лучший способ защитить свои постройки от принудительного сноса — это как можно скорее оформить правильно документы на земельный участок и на все ваши строения, не доводя дело до суда.

Что будет если не узаконить самовольное строение?

Если же вы не оформите право собственности (или аренды) на земельный участок под самовольным строением, или не получите разрешение на его строительство, или же проиграете дело в суде по оформлению самостроя, и если эти нарушения будит длиться достаточно долго и будут носить системный характер, то «внезапно» на земельный участок приходят сотрудники «земельного контроля» с проверкой.

Они проверят ваши правоустанавливающие документы на строения и на земельный участок. Если при проверке документов и фактов они обнаружат один из признаков незаконной постройки, то последуют следующие санкции за незаконное строительство на земельном участке:

• Комиссия земельного контроля составит Акт об обнаружении нарушений Земельного законодательства Российской Федерации. Сделает вам предписание — «устранить выявленные нарушения» с указанием конкретных сроков для устранения этих нарушений.
• Спустя некоторое время комиссия снова посетит ваш участок с целью узнать, выполнили ли вы их предписание. То есть, либо оформили разрешение и узаконили самострой, либо снесли незаконное строение на данном участке.

Если ситуация на тот момент времени осталась без изменений, то далее последует:

• 1. Штраф до 50 тысяч рублей;
• 2. С 1 июля 2018 года хозяину земли, который не снес незаконное сооружение в установленный срок, грозит изъятие земельного участка. В Гражданском Кодексе РФ скоро появится норма, разрешающая лишать гражданина права собственности на землю при неисполнении хозяином участка решения Суда о сносе или реконструкции постройки в установленный предписанием срок.
• 3. Если комиссия застанет вас в разгар строительства здания без разрешения, то вы не приобретете права собственности на здание и не сможете поменять участок (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). То есть распоряжаться и пользоваться самостроем будет нельзя: он должен быть или снесен, или реконструирован. Причём, если проверяющие органы увидят процесс незаконного строительства, то суд тут же наложат Запрет на строительство незаконного сооружения не только на ответчика, но и на строителей. И строители будут обязаны подчиниться (ибо решение суда — это закон) и прекратить незаконную стройку на земельном участке.

Оплачивать снос естественно будет тот, кто строил этот объект.

Сроки, которые дают на снос незаконных построек, постоянно уточняются: сейчас определен лишь максимальный — 12 месяцев. Правительством предлагается установить минимальный срок для сноса незаконного строения в три месяца, а на перестройку отводить от 6 месяцев до 3 лет. При этом правительство хочет дополнить КоАП новой статьей, которая обещает за неисполнение решения в отношении самостроя, к примеру, штраф для физических лиц или индивидуальных предпринимателей в размере от 20 тысяч до 50 тысяч рублей.

Живой пример: в 2016-м году на берегу Обского моря в Новосибирской области проверяющая комиссия нашла незаконную базу отдыха площадью 879 кв.м. Часть строений и заборов уже демонтировали. И это было обнаружено кроме нескольких самовольно возведенных коттеджей. Восемь правонарушителей были привлечены к дисциплинарной ответственности, 13 — оштрафованы.

Защитите свои постройки от принудительного сноса — оформите правильно документы на земельный участок и на все ваши строения!

Если же вы только собираетесь приобрести земельный участок, а это всегда дорогая сделка, то обращайтесь к нам, юристам по земельным делам, мы убережем вас от покупки самостроя или от здания, которое потом могут признать самостроем.

Приходите к нам — квалифицированным юристам по земельному праву на юридическую консультацию , мы проверим документы на земельный участок, выясним, какие у него проблемы, изучим предписание проверочной комиссии земельного контроля и предпримем все меры по устранению всех замечаний, чтобы избежать изъятия земли и узаконить самовольное строение. В результате консультации вы получите пошаговый план по решению вашей проблемы и примите решение: заказать у нас услугу «Оформление земли в собственность» или же оформить документы самостоятельно по нашему плану.

Мы узаконим жилой дом, и дачный домик, и гараж, и баню, и павильон, и киоск. Если у Вас есть какие либо вопросы, задайте их сейчас нашему онлайн-консультанту. Все консультации бесплатны.

Источник

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом

Судебная практика за начало 2022 года показала, что приобретение незарегистрированного дома большой риск для покупателя. Новый собственник рискует потерять средства и стать участником судебного спора.

Кадастровые инженеры и юристы ГКИ «Недкадастр» рассказали, как совершать сделки, если дом не оформлен и почему лучше попросить продавца оформить дом перед подписанием договора.

Риски при покупке незарегистрированного дома

Весомым риском при приобретении незарегистрированного дома является невозможность поставить его на кадастровый учёт, так как он не был построен в соответствии с градостроительными нормами. Например, не соблюдено минимальное расстояние от забора, дороги, красной линии или охранной зоны. В этом случае большой процент судебных споров заканчивается решением о сносе постройки.

Остальной процент от таких сделок оспариваются. Причины разные: от принадлежности недвижимости к общему имуществу супругов до банкротства, при котором собственники бизнеса продажей имущества пытаются вывести объект из банкротной массы. Среди рисков:

• Нарушение закона, который запрещает продавать земельные участки без находящихся на нём строений и, как следствие, признание договора купли-продажи недействительным.
• После подписания соглашения происходит переход права собственности только на земельный участок, дом не будет являться предметом договора, что заставляет задуматься о прозрачности сделки.
• Получение жалобы на имя нового владельца от соседей из-за нарушений в строительстве дома.

Ещё одно неприятное последствие — признание покупателя недобросовестным. В этом случае имущество изымается без компенсации. Чтобы избежать рисков, необходимо проверить имущества на возможные нарушения, зарегистрировать постройку и приобрести статус добросовестного приобретателя недвижимости.

Ответственность покупателя при покупке неоформленного дома

Покупатель при приобретении незарегистрированного дома берёт ответственность на себя. Все риски описанные могут оправдаться, а также добавятся новые, если не проверить продавца земельного участка. Юристы проверяют историю перехода права, межевой план и сведения, прописанные в расширенной выписке из ЕГРН.

Из-за незнания многие покупатели сталкиваются с откровенным мошенничеством и впоследствии остаются без денег и имущества. Становятся участниками споров с требованием изъять земельный участок из незаконного владения. При этом такой иск не предусматривает возврат денежных средств покупателю.

Снос не оформленных в собственность домов

Снос неоформленных в собственность строений в 2022 году существенно напугал владельцев частных домов.

Причиной таких решительных действий стали изменения в правилах регистрации недвижимости и налоговые службы. Федеральный закон № 218-ФЗ обязывает регистрировать и ставить на кадастровый учёт все капитальные объекты. К ним относятся жилые и нежилые строения, дачные и садовые домики, а также гаражи и другие хозпостройки.

Если строение не зарегистрировано в Росреестре, владельцу приходит письмо о необходимости пройти процедуру кадастрового учёта и регистрации. Поэтому, если владелец участка в течение шести месяцев никак не отреагирует на уведомление, местным муниципалитетом может быть подан иск о признании таких построек самовольными, и на основании полученного решения суда постройки будут снесены.

Неоформленные в собственность объекты создают неудобства не только государству, но и самим владельцам. Ведь продать, обменять, сдать в аренду или подарить такой объект можно только тогда, когда есть документы на него. А если владелец — госслужащий, который обязан декларировать свои доходы и недвижимое имущество, то у правоохранительных органов возникает масса вопросов в отношении незарегистрированных объектов.

Оформление права собственности на дом до покупки

Для регистрации дома кадастровые инженеры выезжают на территорию, привязывают контур строения к земельному участку и заносят данные в публичную кадастровую карту. Затем делают замеры каждого помещения и фиксируют их названия (тамбур, спальня, гостиная), осуществляют замеры всего дома и переносит это на бумагу.

Так получается поэтажный план и экспликация (наименование помещений). В итоге, собрав всю информацию, формируют технический план. К тому же для его составления необходимо разрешение на строительство, которое инженеры помогут получить, если его нет. После того как план сформирован его передают в Росреестр и ставят объект на учёт. Когда вся работа проделана, оформляют право собственности на дом.

Технический план для постановки на кадастровый учёт

Сформировать технический план вправе только кадастровый инженер с квалифицированным аттестатом. В техплане содержится информация о расположении строения, количестве этажей и площади объекта, а также включены поэтажные планы здания. Заверяется техплан электронной цифровой подписью кадастрового инженера. По новым требованиям в техническом плане расположение объекта показывают при помощи геодезических координат. Это позволяет с абсолютной точностью установить нахождение объекта, указанного в техплане.

Техпланы в отношении любых видов недвижимости оформляются по унифицированной форме и требуются в следующих случаях:

• постановка строения на кадастровый учёт;
• ввод объекта в эксплуатацию;
• проведение реконструкции;
• исправление кадастровых ошибок;
• судебные разбирательства с участием объекта недвижимости.

Процедура постановки на учёт в кадастре и регистрации права зависит от того, какой вид разрешённого использования земли.

Кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» подготовят технический план на основании имеющихся документов на строение. Дополнительно нужно представить технический паспорт объекта, если он был оформлен ранее, а также проект дома и разрешение на строительство. В случае отсутствия разрешительной документации и согласований, от собственника потребуется декларация с описанием объекта недвижимости.

Источник