Какие негативные моменты встречаются в практике покупок имущества на торгах?
Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка
1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Комментарий к Ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ
1. Комментируемая статья направлена на регулирование вопросов отчуждения такого особого вида недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства.
Следуя принципу о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, п. 1 комментируемой статьи закрепляет, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
При этом сам порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством РФ (см. подробнее Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства»).
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
Однако указанное требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
3. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Однако если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, то такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
4. Вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность средства выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
5. Предусмотренные комментируемой статьей правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
6. Применимое законодательство:
— ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (см. ч. 11 ст. 4);
— Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».
7. Судебная практика:
— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.06.2016 N Ф04-1161/2016 по делу N А75-6494/2015 (об обязании освободить земельный участок и передать его в первоначальном состоянии);
— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.06.2015 N Ф06-23088/2015 по делу N А55-13170/2014 (о признании незаконными отказов в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, возложении обязанности принять решение о регистрации права собственности на объекты недвижимости);
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2016 N 15АП-4236/2016 по делу N А53-32493/2015 (о взыскании задолженности по арендным платежам и пеней).
ИсточникРегистрация объекта незавершенного строительства . Право собственности на ОНС , как на недвижимость, подлежит регистрации в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ). Особенности регистрации ОНС установлены в ст. 40 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Регистрация права на ОНС позволит собственнику совершать сделки в отношении объекта , а значит ОНС становится оборотоспособен, то есть можно продать , подарить и совершить другие сделки. По общему правилу, регистрационный учет на объект недвижимости производится на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и документов о правах на земельный участок.
Риски торгов при банкротстве: что об этом нужно знать?
Какие негативные моменты встречаются в практике покупок имущества на торгах?
Торги, проведенные с нарушением правил, могут быть признаны судом недействительными (по иску заинтересованного лица). В каких случаях это может произойти?
Торги могут признать недействительными, если:
- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
- были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п.1 ст.449 ГК РФ).
Приведенный в п.1 ст.449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.
Как показывает практика, распространенными нарушениями продажи имущества на торгах являются:
- публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания);
- нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, об обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов (в т.ч. об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене).
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п.2 ст. 449 ГК РФ).
Продажа имущества «нужному» покупателю
Зачастую продажа имущества банкрота осуществляется в интересах определенного лица или группы лиц («нужного» покупателя). Например, в одном из рассматриваемых споров в рамках дела о банкротстве банка его кредиторы обратились с заявлениями о признании недействительными торгов по продаже имущества банка (акций банка «Пойдем!») и заключенного по их итогам договора купли-продажи недействительными.
Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Однако высшие судьи посчитали по-другому.
Задача проведения торгов состоит в необходимости на конкурентной основе определить наиболее лучшие условия за продаваемое имущество, что, в конечном счете, подчинено общей цели конкурсного производства как ликвидационной процедуры: получение наибольшей выручки для проведения расчетов с кредиторами.
Поэтому шаг снижения начальной цены, периодичность такого снижения, промежуток времени для подачи заявок и другие условия торгов должны определяться организатором исходя из наибольшего благоприятствования конкуренции для выявления максимально возможной цены соответствующего лота в конкретной ситуации.
Вместе с тем суды не проверили, отвечала ли длительность времени на подачу заявки для конкретного этапа публичного предложения, составляющая полтора дня, вышеперечисленным целям, имел ли потенциальный покупатель возможность успеть подготовить заявку со всеми прилагаемыми документами в столь сокращенный временной промежуток.
Коль скоро период подачи заявки составлял полтора дня, суды не дали оценки тому, насколько создание организатором торгов подобных условий участия в них могло повлиять на конкуренцию.
Не дали суды оценки и остальным доводам заявителей об иных процедурных нарушениях при проведении торгов, в частности, тому, что в ЕФРСБ не были размещены проекты договоров купли-продажи и задатка, в результате чего потенциальным участникам не были раскрыты все необходимые сведения, влияющие на принятие решения об участии или неучастии в торгах.
Также кредиторы обратили внимание на то, что проведение торгов «координировалось» Агентством со связанными лицами для определения, в конечном счете, «желаемого» покупателя.
Как отметила коллегия ВС РФ, нижестоящие суды проигнорировали существенные нарушения процедуры проведения торгов (срок для подачи заявки составлял всего 1,5 дня, были раскрыты не все сведения, торги были проведены для «желаемого» покупателя).
В связи с этим, дело направлено на новое рассмотрение (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 11.02.2019 г. № 305-ЭС16-20779(32)).
Отказ в допуске к участию в торгах
Основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. На практике встречаются ситуации, когда организатор торгов неправомерно отказал в допуске к участию в торгах по продаже имущества должника.
В этом случае суд может признать торги проведенными с нарушениями, а действия организатора торгов, который ограничил круг потенциальных покупателей, повлияв на результаты торгов, неправомерными.
Суд вправе определить фактического победителя торгов (постановление АС Дальневосточного округа от 11.11.2019 г. №А16-1799/2016).
Недостоверная информация о реализуемом имуществе
Существенная доля споров касательно проводимых торгов по банкротству связана с недостоверностью информации об объекте продажи.
В сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведения о составе имущества, его характеристиках (п.10 ст.110 Закона № 127-ФЗ). При этом недостоверное описание объектов реализации может привести к ситуации, когда до потенциальных покупателей не будут доведены достоверные сведения об имуществе, что может повлечь ограничение круга потенциальных покупателей (постановление АС Северо-Кавказского округа от 29.05.2018 г. №А25-840/2013).
Имущество, купленное на торгах, не всегда освобождается от прав третьих лиц
Но даже если компания победила на торгах, впоследствии может оказаться, что желаемый объект не освобожден от притязаний третьих лиц.
По общему правилу при продаже имущества на торгах в рамках дела о банкротстве прекращаются все права третьих лиц на это имущество (ст.352 ГК РФ, ст.138 Закона № 127-ФЗ, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.05.2016 г. № 308-ЭС16-1368).
Суть спора заключалась в следующем.
Между компанией (инвестором) и ГУ МВД заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве дома, по условиям которого ГУ МВД обязалось предоставить инвестору земельный участок по указанному адресу, а инвестор — построить жилой дом. Решением АС компания признана несостоятельной (банкротом) и в отношении нее открыта процедура конкурсного производства.
Имущество выставлено на торги с обременением в виде требования к покупателю принять на себя обязанность компании предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства согласно реестру требований кредиторов (в том числе о передаче жилых помещений).
По итогам проведенных торгов победителем признана компания-покупатель, с которым должник заключил договор купли-продажи прав и обязанностей застройщика по не завершенному строительством объекту. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за покупателем.
Во исполнение договора между участниками строительства, компанией-банкротом и покупателем заключено соглашение о переводе долга, согласно которому последнее обязалось исполнить перед участниками долевого строительства обязательства, связанные со строительством объекта.
При переходе права собственности на объект незавершенного строительства и права аренды на земельный участок к покупателю записи об ипотеках и о договорах участия в долевом строительстве были не погашены, в связи с чем покупатель обратился в суд.
По условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве компании, и заключенного по их итогам договора купли-продажи имущества (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры.
Однако имущество (например, объект незавершенного строительства) может выставляться на торги с обременением — в виде требования к покупателю принять на себя обязанность обанкротившейся компании предоставить жилые помещения или денежные средства участникам строительства (дольщикам-физическим лицам).
Очевидно, что наличие подобных обременений и повлияло на сумму состоявшейся на торгах сделки. Фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства с обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий компанией-банкротом осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика (определение ВС РФ от 05.12.2019 г. № 308-КГ18-16552 (2-5)).
Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально сопроводить весь процесс банкротства. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу:
Источник— Есть незавершенный объект строительства (половина квартир не продана и денег от их продажи хватило бы на достройку, но регистрации новых ДДУ остановлена по законодательству из-за 6 месячной просрочки). — Суд признаёт застройщика банкротом. — Дольщики не согласны на ЖСК. — Конкурсный управляющий выставляет незавершенный объект строительства на торги . Вопросы: 1. В случае торгов что происходит с требованиями дольщиков по передачи квартир? Таким дольщикам просто выплатят немного денег, вырученных на торгах ? 2. Есть ли способ в случае торгов не потерять квартиру? (например, чтобы покупатель жилого комплекса приобрёл только нераспроданные квартиры).
Вопрос такой: что происходит с объектом незавершенного строительства изъятого .
Вопрос такой: что происходит с объектом незавершенного строительства изъятого судом по обращению муниципального органа для реализации через публичные торги (аукцион) после прекращения договора аренды земельного участка, если аукцион признается несостоявшимся и муниципальное образование так же не воспользовалось своим правом приобретения незавершённого строительства по рыночной цене?
Ответы на вопрос:
Объект незавершенного строительства передается должнику, если взыскатель не воспользовался правом на оставлении объекта за собой
В соответствии с п.13 ст.87
Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 22.12.2020) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2021) в случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику
10. Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов.
11. Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. При наличии нескольких взыскателей одной очереди предложения направляются судебным приставом-исполнителем взыскателям в соответствии с очередностью поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов.
КонсультантПлюс: примечание.
С 27.09.2021 в ч. 12 ст. 87 вносятся изменения (ФЗ от 30.12.2020 N 495-ФЗ). См. будущую редакцию.
12. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.
В статье 92 данного закона определены последствия объявления торгов несостоявшимися. Если были первые торги, , которое признаны несостоявшимися, то нужно объявлять повторные торги.
И только в случае признания повторных торгов несостоявшимися,пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона
В части 13 данной статьи сказано:13. В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику.
В этом случае объект незавершённого строительства возвращается должнику, но только после признания вторичных торгов несостоявшимися
Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 22.12.2020) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2021)
Статья 92. Последствия объявления торгов несостоявшимися
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 92
1. В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.
2. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 — 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.
3. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона.
В реалиях он будет висеть в воздухе достаточно долго, хотя есть норма и в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ насчет торгов — Статья 87. Реализация имущества должника,
.
12. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.
13. В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику.
.
но не понятно из вопроса — Вы — должник или иной повод был на торги выставить.
Ваши попытки через прокурора заставить распорядиться участком особо Вам дивидендов не принесут, полагаю, хотя можете попытаться в этом направлении действовать или с администрацией вопрос порешать.
Андрей доброго утра.
Давайте по порядку.
Проведут еще одни торги согласно ст. 87, 92 Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 22.12.2020) «Об исполнительном производстве»
Далее, если опять торги не состоятся, если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
ГК РФ Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Подробнее тут:
Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства»
Утверждены
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 3 декабря 2014 г. N 1299
ПРАВИЛА
ПРОВЕДЕНИЯ ПУБЛИЧНЫХ ТОРГОВ ПО ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТОВ
НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Надеюсь мой ответ вам полезен!
]Вашу ситуацию регулируют нормы земельного кодекса. Подпункт 2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ. с Вами обязаны вновь заключить договор аренды для завершения строительства.
Согласно подпункту 2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ.
5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования [или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
С уважением. Надеюсь ответ полезен.
Андрей, добрый день Вам.
Ваш вопрос регулируется нормами Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 22.12.2020) «Об исполнительном производстве».
Исходя из условий Вашего вопроса, сообщаю Вам следующее.
Нужно проводить вторые торги (повторные), это следует из статьи 92 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 22.12.2020) «Об исполнительном производстве».
1. В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги
В случае признания повторных торгов несостоявшимися, пристав-исполнитель должен направить взыскателю предложение оставить имущество за собой! Если ответа не последует, или Взвскатели направит приставу отказ, то в таком случае
Должнику отдадут объект не завершенного строительства!
Надеюсь мой ответ Вам полезен!
Андрей! Согласно ч.3 ст.92 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 данного Федерального закона. Т.е. должны предложить взыскателю, а если тот не согласен, то имущество возвращается должнику (ч.13 ст.87 Федерального закона). О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи (ч.14 ст.87 Федерального закона). Так что требуйте вынесения постановления о передаче Вам имущества.
ИсточникСтатья 87. Реализация имущества должника
1. При отсутствии спора о стоимости имущества должника, которая не превышает 30 000 рублей, должник вправе реализовать такое имущество самостоятельно. Принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.
2. Имущество, арестованное или изъятое при исполнении судебного акта о конфискации, передается государственным органам или организациям для обращения в государственную собственность в соответствии с их компетенцией, устанавливаемой Правительством Российской Федерации, если иное не установлено международным договором Российской Федерации.
3. Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя — также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
4. Реализация дебиторской задолженности осуществляется путем проведения торгов в случаях, предусмотренных статьей 76 настоящего Федерального закона.
5. Для реализации инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов судебный пристав-исполнитель предъявляет требования к управляющей компании об их погашении.
6. Судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию.
7. Судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи.
8. Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
9. Цена дебиторской задолженности не может быть меньше стоимости дебиторской задолженности, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущественного права, за исключением случая перечисления дебитором денежных средств на депозитный счет подразделения судебных приставов в соответствии со статьей 76 настоящего Федерального закона. Цена дебиторской задолженности уменьшается пропорционально отношению суммы основного долга дебитора перед должником к сумме перечисленных дебитором денежных средств.
10. Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов.
11. Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. При наличии нескольких взыскателей одной очереди предложения направляются судебным приставом-исполнителем взыскателям в соответствии с очередностью поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов.
12. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.
13. В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику.
14. О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.
15. Копии постановлений, указанных в настоящей статье, не позднее дня, следующего за днем их вынесения, направляются сторонам исполнительного производства.
Статья 239.1 ГК РФ. Отчуждение объекта незавершенного строительства , расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка. … 1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона , объекты незавершенного строительства , расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов .
Не успел построить в срок → объект уйдет под молоток
С 01.03.2015 вступил в силу Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым Гражданский кодекс РФ дополнен статьей 239.1.
Теперь у властных органов появилась возможность принудительного изъятия объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка.
Согласно закона изъятие возможно путем продажи с публичных торгов на основании судебного решения об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника.
Отчуждение незавершенки будет осуществляться посредством аукциона, открытого по составу участников. Порядок проведения торгов определяется Правительством РФ в соответствующих Правилах.
Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки.
Если объект незавершенного строительства не продан по результатам торгов, то в течение двух месяцев со дня торгов такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность.
Условия изъятия объекта у собственника
Согласно ст. 239.1 ГК РФ изъять объект незавершенного строительства можно при наличии следующих условий в совокупности:
1) объект расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;
2) земельный участок был предоставлен по результатам аукциона, либо был предоставлен в целях завершения строительства без проведения торгов;
3) строительство этого объекта не было завершено.
Соответственно если земельный участок был предоставлен для строительства по иным основаниям, то он не подлежит изъятию на основании ст. 239.1 ГК РФ.
Не подлежит удовлетворению требование об изъятии незавершенки, если срок строительства объекта нарушен из-за действий органов власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.
Наличие условий для изъятия объекта у собственника по правилам процесса должны доказывать властные органы. Собственник объекта, со своей стороны, должен доказывать, что такие условия отсутствуют, что срок строительства нарушен во вине органов власти.
Данная процедура не распространяется на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, договор аренды на который был заключен до 01.03.2015.
Не коснется действие ст. 239.1 ГК РФ и объектов долевого строительства, строительство (создание) которых на день прекращения действия договора аренды не завершено, что прямо закреплено в Федеральном законе № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
Что «осталось за кадром»?
Введенный механизм изъятия является новым для нашего права, соответственно на практике могут возникнуть дополнительные вопросы, касающиеся его применения.
Однако уже сейчас из текста Закона №171-ФЗ видно, что законодателем не урегулированы следующие ситуации:
1) Кто осуществляет регистрацию права собственности собственника на объект незавершенный строительством? Согласно ст. 239.1 ГК РФ предметом торгов может объект незавершенный строительством, который в силу ст. 130 ГК РФ отнесен к недвижимым вещам, для возникновения на него права собственности, такое право собственности необходимо зарегистрировать в ЕГРП. На практике право собственности не незавершенку регистрируют только с целью совершения сделки, однако в ситуации, когда идет строительство застройщик право собственности не оформляет и может уклоняться от такой регистрации.
2) Каким образом разрешается ситуация в случае, если объект не продан с торгов и не приобретен в государственную/муниципальную собственность? Положения ст. 272 ГК РФ, дающие собственнику объекта возможность признания права собственности на земельный участок, не применяются, что делать в этой ситуации с объектом закон не определяет.
В завершение отметим, что нововведения касаются договоров аренды, заключенных после 01.03.2015, но фактически закон начнет исполняться позже, когда действие таких договоров аренды прекратится.
ИсточникПонятие незавершенного строительства . Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты , находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно. Как застройщику зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства ? Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов.
Если объект незавершенного строительства не продан с аукциона что тогда
На портале проектов нормативно-правовых актов размещен проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. №1299» .
Фото: www.versia.ru
Изменения в Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства позволят проводить аукционы по реализации таких объектов, изъятых у собственников на основании решения суда и заключать договор купли-продажи предмета аукциона с единственным участником.
Новшеством также будет являться возможность проведения повторного аукциона в срок не позднее двух месяцев после первого аукциона. Начальная цена предмета аукциона может быть при этом снижена не менее чем на 20 процентов.
Проект постановления разработан Росреестром в связи с многочисленными обращениями по вопросам реализации объектов незавершенного строительства в случае прекращения срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного без проведения торгов в целях завершения строительства такого объекта. Объекты долевого строительства к данному регулированию не относятся.
Фото: www.wiki-land.ru
Росреестр отмечает, что в настоящее время большинство арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; в том числе тех, которые предоставлены в аренду до 1 марта 2015 года; или собственники объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, право собственности на которые зарегистрировано до 1 марта 2015 года; реализовали свое право на приобретение таких земельных участков в аренду.
Сроки таких договоров аренды земельных участков истекли и, соответственно, объект незавершенного строительства может быть изъят по правилам ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ.
Фото: www.ianed.ru
Напомним, что согласно ст. 239.1 Гражданского кодекса, объект незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка может быть продан на публичных торгах третьему лицу. Если торги по продаже этого объекта признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность.
Публичное обсуждение проекта Постановления продлится до 26 ноября 2020 года.
Фото: www.dpo-ilm.ru
Другие публикации по теме:
Когда нельзя возвращать без рассмотрения заявление о госрегистрации договора об уступке прав по ДДУ
На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Росреестра №14-6939-ТГ/22 от 11.08.2022 «О порядке применения части 8 статьи 36.2 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»».
Фото: www.gazeta.ru
Напомним, что 185-ФЗ от 28.06.2022, в 218-ФЗ была введена норма устанавливающая, что при подаче заявления о государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) действуют Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о возможности регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подпись, определенные ст. 36.2 218-ФЗ.
Фото: www.kadastr.tatarstan.ru
Росреестр указывает, что ч. 6 ст. 36.2 218-ФЗ установлено, что отсутствие в ЕГРН записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, не препятствует осуществлению госрегистрации прав на основании заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, представленных способами, указанными в данной ст. 36.2 218-ФЗ.
Фото: www.kadastr.ru
Учитывая изложенное, Росреестр делает вывод, что отсутствие в ЕГРН записи о возможности регистрации не является основанием для возврата без рассмотрения соответствующих заявлений и приложенных к ним документов, в том числе договора об уступке (стороной которого, уступающей свое право требования, является физическое лицо), если данный договор представлен для регистрации следующими способами:
• нотариусом, при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя);
Фото: www.inovaco.ru
• сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав;
• сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если соответствующее заявление и прилагаемые к нему документы в форме электронных документов и (или) электронных образов документов подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.
ИсточникСредства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства , вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона . … к извещению о проведении аукциона по продаже объектов незавершенного строительства . ЗАЯВКА. на участие в аукционе по продаже объекта незавершенного строительства . (для физических лиц и индивидуальных предпринимателей).