Кто может зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства юридическим лицом

Перечень документов для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства юридическим лицом:

Для регистрации права собственности на объект недвижимости незавершенный строительством, юридическими лицами в регистрирующий орган представляются следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).

2. Документ об уплате государственной пошлины (госпошлина юридическим лицом уплачивается в безналичном порядке, в регистрирующий орган представляется платежное поручение).

3. Документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (нотариально удостоверенная доверенность).

5. Учредительные и иные документы, подтверждающие правоспособность юридического лица (нотариально заверенные копии устава, свидетельства о присвоении ОГРН и ИНН, документ о назначении руководителя).

6. Документы, подтверждающие права собственности или пользования на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимости, например: решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка для создания объекта недвижимости; договор аренды (субаренды) земельного участка; договор безвозмездного срочного пользования и другое.

7. Разрешение на строительство.

8. Проектная документация, прошедшая государственную экспертизу в установленных законодательством случаях, в составе, необходимом для идентификации объекта.

Внимание! Представление проектной документации не требуется при государственной регистрации прав на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом.

9. Справка о самостоятельном строительстве (без привлечения дольщиков, инвесторов, кредиторов), подписанная застройщиком – руководителем и главным бухгалтером юридического лица – если строительство осуществлялось самостоятельно.

Источник

Признание права собственности на недострой: процедура

Наверное, каждый человек мечтает иметь собственную жилплощадь. Покупка частного домовладения или квартиры на рынке вторичного жилья – удовольствие не из дешевых. Куда более экономичным вариантом является принятие участия в долевом строительстве или постройка собственного дома на земле, арендованной у муниципалитета. Но как быть, если застройщик затягивает процедуру передачи помещения в случае долевого участия, или каким образом оформить право собственности на недострой на своем участке при самостоятельном возведении дома? О том, как получить право собственности на объект незавершенного строительства, расскажет следующая статья.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

+7 495 109-30-87 — Москва и обл.
+7 812 309-07-44 — Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 — Другие регионы РФ

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

«Дачная амнистия»

Таким термином в народе окрестили упрощенный порядок приватизации земель, выделенных муниципалитетами на ведение личного, подсобного хозяйства, а также под ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Случается, что начатый, практически завершенный строительный процесс приходится прерывать. Но и «незавершенку» требуется оформить надлежащим образом. Первостепенное значение в этом вопросе имеет то, на основании чего происходит эксплуатация участка – дана ли земля в бессрочное пользование или во временное, либо участок под «незавершенкой» принадлежит землевладельцу на правах собственности. Немаловажно учитывать и само назначение земель. Если говорить об ИЖС, постройка предполагается изначально, если же рассматривать наделы, выделенные под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), то ситуация может быть неоднозначной. В тех случаях, когда речь идет об ЛПХ в пределах населенных пунктов, то квалифицировать такой участок можно как приусадебный, предполагающий возведение жилой постройки. А вот надел, расположенный за чертой населенного пункта, характеризуется как полевой участок, а это означает, что получить признание права собственности на объект незавершенного строительства на нем не получится, ведь он в принципе не предназначен для возведения жилья. Согласованно со ст. 222 ГК РФ, подобное строение квалифицируется как «самовольная постройка» и подлежит сносу.

Оформление недостроя

Согласно статье 130 ГК РФ под недвижимостью подразумеваются вещи, неделимо связанные с землей, переместить которые без сопутствующего ущерба не представляется возможным. Недостроенный объект с фундаментом расценивается в качестве недвижимого имущества, попадая под критерии указанной статьи. Из ст. 25, п. 2, Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, следует, что для оформления права собственности на недострой требуется правоустанавливающая документация на землю и разрешение на осуществление застройки. Перед тем, как подать документы в Росреестр, потребуется предпринять следующие шаги:

• получить разрешение на осуществление строительства, полученное в отношении незавершенной постройки;
• получить технический паспорт объекта в БТИ;
• получить кадастровый паспорт на недострой согласно форме, утвержденной от 01.01.2015г.

Что касается земель, находящихся в аренде, то на узаконивание в собственность участков в рамках «дачной амнистии» у землевладельцев имеется время до 01.03.2018 г. при условии, что сам надел был определен в пользование до 30.10.2001г. До того, как оформить в собственность «незавершенку», следует надлежащим образом завершить приватизацию землевладения. Для этого потребуется подать в Росреестр правоустанавливающие оригиналы документов и кадастровый паспорт на сам надел.

Камни преткновения при участии в долевом строительстве

Приобретение жилья на основе договора участия в долевом строительстве для ряда граждан является оптимальным вариантом по сравнению с покупкой аналогичной жилплощади на вторичном рынке. К сожалению, из-за нестабильности экономики или недобросовестности застройщика, часто недостроенный дом так и остается символом мечты о новоселье. Застройщики либо тянут со сроками сдачи, либо и вовсе складывают с себя ответственность, инициировав процедуру банкротства. В таких случаях дольщику остается либо брать ситуацию в свои руки, отстаивая собственные интересы в соответствии с действующим законодательством, либо безропотно ждать исполнения возложенных на себя обязательств другой стороной договора.

Важно! Оформлять свои права на долю от недвижимости представляется возможным только через обращение в судебный орган.

Обращение в судебную инстанцию

Перед тем, как подготовить иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, дольщику необходимо учесть следующее:

1. Подсудность. Подсудность определяется, согласно со ст. 30 ГПК РФ, исходя из месторасположения самого объекта. Для юридических лиц местом обращения будет территориальный орган Арбитражного суда, физические лица направляют исковое заявление в Районный или Городской Суд.
2. Готовность. Признание права на незавершенный строительством объект возможно исключительно в тех случаях, когда процесс постройки завершен и остается лишь ввести здание в эксплуатацию, либо стройка «заморозилась» на завершающих этапах. Однако основание для обращения в суд отсутствует в тех случаях, когда застройщиком были допущены нарушения сроков ведения застройки на начальных этапах. Существует вероятность удовлетворения судом исковых требований истца при готовности объекта более чем на 75%, но она не велика. А вот вероятность получить положительное решение судебных органов для истца при завершенности здания более чем на 90% в разы выше, но необходимо учесть, что именно заявителю предстоит подтвердить заявленную готовность путем предоставления доказательств.
3. Предмет иска. Наиболее часто встречающейся ошибкой дольщиков, из-за которой исковые требования могут быть отклонены, является неверная формулировка самих требований, например, о признании прав на квартиру, гараж и т.д. Согласно заключенному договору долевого участия, дольщик вправе претендовать на долю, соответственно, в иске должно быть требование о признании права собственности на долю недостроя, обозначенную в имеющемся договоре. Недостроенный дом не квалифицируется как полноценное жилое недвижимое имущество, следовательно, использование терминов, относящихся к жилой недвижимости, будет считаться ошибочным. Поэтому в иске следует указывать лишь требование на долю, соответствующую договору долевого участия, причем, достоверность точных сведений о размерах и площади, будут одними из ключевых для суда.
4. Исполнение обязательств. Само обращение в суд возможно лишь при условии полного исполнения договорных обязательств перед ответчиком по вопросам финансирования. Например, такой пункт договора, как необходимость произведения оплаты разницы между стоимостью будущей квартиры согласно проектной документации и фактическим метражом после технической инвентаризации может стать причиной для отклонения исковых требований истца.

Заключение

Напоследок отдельно о банкротстве. Успеть обратиться с иском в судебный орган дольщик должен до того, как Арбитражным судом будет вынесено определение в отношении застройщика. В противном случае обращение в суд дольщиком при начатой процедуре банкротства стороной ответчика имеет смысл лишь тогда, когда объект уже был введен в эксплуатацию и сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры в новостройке до того, как исковое заявление о признании организации банкротом было принято в Арбитражном суде.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

+7 495 109-30-87 — Москва и обл.
+7 812 309-07-44 — Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 — Другие регионы РФ

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Источник

Наследование незарегистрированной недвижимости

Отсутствие регистрации права собственности на имущество чревато многими проблемами. В частности, при наследовании незарегистрированной недвижимости. Порой нотариусы отказывают во вступлении в наследство на неоформленное имущество. Поговорим о том, что могут в таком случае сделать наследники.

Содержание:

Согласно ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Владение и пользование при жизни квартирой, домом, землёй и т.д. далеко не всегда означает, что права на данный объект были зарегистрированы. Вместе с тем в силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, отсутствие сведений в ЕГРН о принадлежности недвижимого имущества наследодателю может поставить под вопрос его включение в наследственную массу.

На практике часто встаёт вопрос о судьбе недвижимости, полученной наследником, который сам впоследствии умер, не успев зарегистрировать права на неё. Возможно ли в таком случае наследование неоформленного имущества? Разбираемся в деталях ниже.

Ситуация 1: наследодатель заключил договор купли-продажи квартиры, заплатил за неё деньги, но переход права собственности не зарегистрировали.
Ситуация 2: наследодатель проживал в муниципальной квартире, право собственности оформить на неё не успел.
Ситуация 3: наследодатель не оформил имущество, полученное им в порядке наследования.
Ситуация 4: наследодателем был заключён предварительный договор на покупку объекта недвижимости или договор купли-продажи в отношении будущей вещи, однако покупатель умер, не успев оформить право собственности
Ситуация 5: наследодатель владел имуществом на протяжении долгого времени, но оно никак не оформлялось

1. Отсутствие регистрации права собственности на имущество, полученное по наследству

Смоделируем для наглядности пример. Семья из четырёх человек: родители и двое детей. Живут они в квартире, принадлежащей отцу. Он умирает. Завещания нет. Жена и дети пишут нотариусу заявления о принятии наследства. Через три месяца умирает мать. Зарегистрировать право собственности на 1/3 квартиры она ещё не успела. Вопрос: подлежит ли эта доля включению в наследство матери?

Да, безусловно. Дело в том, что согласно ч. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации .

К сожалению, некоторые нотариусы отказываются включать такое имущество в наследственную массу, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации. Такой подход неправомерен.

В соответствии с п. 50 Методических рекомендаций по оформлению наследственных прав (утв. Правлением ФНП 28.02.2006), если наследник умер после открытия наследства, но до своей смерти успел принять любым допускаемым законом способом наследство, то причитающееся ему наследственное имущество включается в состав его собственного наследственного имущества (п. 4 ст. 1152 ГК РФ) .

2. Варианты действий по наследованию неоформленного имущества

Если вы столкнулись с отказом нотариуса в выдаче свидетельства о вступлении в наследство на неоформленное имущество, покажите ему ссылку на приведённый выше пункт Методических рекомендаций. Если нотариус продолжает настаивать на своей позиции, у вас есть три варианта действий:

1) Обратиться с жалобой в нотариальную палату субъекта, на территории которого действует данный нотариус.
2) Обжаловать отказ нотариуса в судебном порядке.
3) Включить имущество в наследственную массу и признать право собственности на него через суд.

Первый вариант проще и более выгоден с точки зрения сроков. Второй проигрывает первому по срокам, а третьему по результату, поэтому его использовать не рекомендуем. Третий может оказаться более привлекательным, нежели первый, с позиции финансовых затрат. Раскладов здесь может быть очень много, нужно просчитывать отдельно для каждого случая. Ниже сформулируем несколько основных моментов.

2.1. Расходы на оформление прав на незарегистрированные объекты недвижимого имущества

За выдачу свидетельства о праве на наследство уплачивается государственная пошлина и плата за оказание услуг правового и технического характера нотариусу. Размер первой установлен пп. 22 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ и составляет:

— детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя – 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей ;

— другим наследникам – 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей .

Плата за оказание услуг правового и технического характера может отличаться в зависимости от субъекта. А на практике порой и в зависимости от конкретного нотариуса. По Москве эта сумма составляет 5 000 рублей за каждый объект.

Теперь давайте посчитаем.

Предположим, речь о наследовании неоформленной квартиры стоимостью 10 000 000 рублей . Следовательно, для наследников первой очереди госпошлина за нотариальное действие составит 30 000 рублей , для наследников иных очередей – 60 000 рублей . Госпошлина в суд общей юрисдикции при цене иска в 10 000 000 рублей составляет 58 200 рублей.

Таким образом, в данном случае наследникам первой очереди выгоднее действовать через нотариуса, остальным – через суд.

Если же объектов недвижимости, которые нужно включить в наследственную массу, несколько, то вероятность того, что в суд обращаться выгоднее, возрастает с каждым таким объектом. Например, при наличии трёх объектов недвижимости общей стоимостью 1 5 000 000 рублей расходы для наследников первой очереди в обоих случаях получаются одинаковыми:

— госпошлина нотариусу – 15 000 000*0,3/100=45 000
— плата за тех. работу – 5 000*3=15 000

Итого: 45 000+15 000= 60 000 рублей.

Госпошлина в суд, в свою очередь, также составит 60 000 рублей – это в принципе максимальный размер пошлины для гражданского процесса.

Если же объектов будет 4 и больше, то, опять же, выгоднее идти в суд. Аналогичный вывод имеет место, когда наследуются доли в нескольких объектах.

При расчёте не забудьте обратить внимание на п. 5 ст. 333.38 НК РФ, где закреплены случаи освобождения от уплаты пошлины за совершение нотариального действия. При этом необходимо помнить, что данная норма не распространяется на плату за оказание услуг правового и технического характера.

2.2. Обжалование отказа включения в наследственную массу через нотариальную палату

В первую очередь отказ необходимо получить в письменной форме. Голословного утверждения о том, что нотариус отказал, будет недостаточно. Это правило актуально для всех вариантов действий.

На основании полученного отказа необходимо подготовить жалобу в нотариальную палату, к которой прикреплён нотариус, с которым возник спор, с изложением фактических обстоятельств дела и обоснованием своей позиции.

Рассмотрение жалобы осуществляется в течение 30 дней. И в данном случае все разногласия должны быть устранены – нотариус перестанет игнорировать положения Методических рекомендаций. И по истечении установленного законом срока вы сможете получить свидетельство о праве на наследство.

2.3. Наследование незарегистрированного имущества в судебном порядке

Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства. А если в указанный срок решение не было вынесено – также требования о признании права собственности в порядке наследования.

Иными словами, если вы обращаетесь в суд до истечения 6 месяцев с момента открытия наследства, то удовлетворено может быть только требование о включении имущества в состав наследства. Идти по этому пути мы не рекомендуем так же, как и оспаривать отказ нотариуса в выдаче свидетельства о вступлении в наследство на неоформленное имущество в судебном порядке. Дело в том, что время и деньги на судебное разбирательство потрачены будут, а вернётся всё на этап взаимодействия с нотариусом.

Рациональнее дождаться истечения 6-месячного срока и заявить сразу два требования: о включении имущества в состав наследства и признании права собственности на незарегистрированную недвижимость. Тогда в итоге вы получите судебное решение, с которым сможете идти непосредственно в Росреестр за регистрацией права.

Точнее, иск с подобными требованиями может быть подан и раньше, но тогда суд просто приостановит производство по делу, и рассмотрение произойдёт только после истечение срока на принятие наследства.

Вынесенное судом решение вступает в силу спустя месяц со дня его принятия в окончательной форме. При получении копии судебного акта проследите, чтобы на нём стояла гербовая печать суда. Возвращаться с этим решением к нотариусу уже не нужно. Можно сразу обращаться за регистрацией права собственности в Росреестр. В Москве это делается через МФЦ. Государственная пошлина за регистрацию составит 2 000 рублей за каждый объект недвижимости.

Если вы сомневаетесь, какой вариант действий лучше выбрать в вашем случае, приходите к нам на консультацию. При необходимости мы возьмёмся за сопровождение оспаривания нотариального отказа или решение вопроса через суд.

В качестве примера ниже размещено судебное решение по делу, в рамках которого мы требовали включить множество объектов (включая недвижимость) в наследственную массу и признать право собственности на них. Проблема заключалась как раз в том, что супруг не успел оформить право собственности на унаследованную после смерти жены долю, а вскоре сам умер. Нотариус отказался выдавать свидетельства о праве на наследство детям. Спор пришлось решать в суде. Прикреплены извлечения, все идентифицирующие данные скрыты.

В заключение хотим сказать, что лучше никогда не откладывать решение вопросов юридического оформления своих прав на завтра. В частности, чтобы наши наследники не тратили потом уйму времени и сил на отстаивание своей позиции.

Статья подготовлена с учётом редакции нормативных правовых актов, действующей на 07.06.2018 г.
Автор статьи: Майя Саблина, директор Лаборатории права

Ориентировочная стоимость услуг по сопровождению дел о включении имущества в наследственную массу в Лаборатории права Майи Саблиной:

Консультация по вопросам наследования

Оспаривание отказа нотариуса о включении имущества в наследственную массу в судебном порядке

Судебное представительство по включению имущества в наследственную массу и признании права собственности на него (при отсутствии спора между наследниками)

Судебное представительство по наследственным делам при наличии спора между наследниками

Источник