Правовые последствия неоформления документов на объекты недвижимости
Нередко можно столкнуться с ситуацией, что гражданин построил или приобрел: жилой дом, земельный участок, гараж и другие объекты недвижимости без оформления соответствующих документов, либо с оформлением документов (договоров купли продажи, дарения, актов на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию и др.) но не зарегистрировал свое право, как того требует действующее законодательство.
Так почему же все-таки необходимо регистрировать право на недвижимость? Ответ на этот вопрос отражен в нормах действующего законодательства. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Понятие и сущность государственной регистрации закреплены в статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Необходимо отметить что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (статья 209 Гражданского кодекса).
Не зная указанной нормы, граждане зачастую недоумевают почему они не могут распорядиться своей недвижимостью: ( продать, подарить, обменять либо сдать в аренду), имея на руках документы, подтверждающие приобретение указанного имущества, но не зарегистрировавшие своевременно свое право в установленном законом порядке. Нередки случаи, когда гражданам, либо их наследникам приходится в судебном порядке подтверждать права на имеющуюся недвижимость, что приводит к дополнительным финансовым затратам.
Кроме того, частью 15 статьи 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» определено, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости, носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права (или аренды) на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет этого объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Иными словами, осуществление государственного кадастрового учета объекта недвижимости юридически не является фактом признания государством возникновения объекта недвижимости. Фактически объект недвижимости будет признан таковым только после государственной регистрации права (или аренды) на него в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (в Управлении Росреестра). Если по истечении пяти лет не будет зарегистрировано право (или аренда) на него, то такой объект недвижимости будет снят с кадастрового учета, а документы, которые были представлены для осуществления кадастрового учета, будут возвращены лицу, подававшему заявление о кадастровом учете. Если же государственная регистрация права в отношении объекта недвижимости в указанные сроки будет осуществлена, «временный» характер сведений государственного кадастра недвижимости будет изменен на «учтенный».
В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» сведения, которые носят временный характер, не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ. Данная норма закона направлена на то, чтобы в течение действия срока временного характера сведений государственного кадастра недвижимости, объект недвижимости не был разделен, либо не возникло пересечение границ при постановке на государственный кадастровый учет других объектов недвижимости.
4. Обращение взыскания на объекты незавершенного строительства
Объектами незавершенного строительства считаются здания и сооружения, которые находятся на стадии строительства (возведения) и не могут быть использованы по своему целевому назначению.
Внешним признаком такого рода объектов является отсутствие в их отношении подписанного заказчиком и (или) органами государственной власти и местного самоуправления акта ввода объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства, прочно связанные с землей, относятся к недвижимости и могут быть объектом гражданского оборота только при условии государственной регистрации соответствующего права на них (ст. 219 ГК РФ). Объекты незавершенного строительства, не имеющие прочной связи с землей, рассматриваются как движимое имущество — совокупность строительных материалов.
Поиск объектов незавершенного строительства.
Как правило, объект незавершенного строительства принадлежит лицу, которому принадлежит земельный участок или находится на ином праве, чем право собственности (например, на праве аренды), соответственно, право собственности и право долгосрочной аренды на земельный участок регистрируются в Росреестре, куда и направляется запрос судебным приставом-исполнителем. Незавершенное строительство также может быть выявлено путем запроса о его наличии у должника и, кроме того, просмотром бухгалтерского баланса должника-организации по строке «незавершенное строительство».
Арест объектов незавершенного строительства.
Для наложения ареста судебный пристав-исполнитель выносит постановление о наложении ареста и акт о наложении ареста (описи имущества).
Как и все недвижимое имущество, незавершенное строительство передается под охрану должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом ФССП России заключен договор.
Оценка объектов незавершенного строительства.
Для оценки незавершенного строительства в соответствии со ст. 85 Закона об исполнительном производстве в обязательном порядке привлекается специалист. За основу в качестве предварительной оценки, которая указывается в акте о наложении ареста, судебный пристав-исполнитель может взять стоимость участка, на котором находится объект незавершенного строительства.
Реализация объектов незавершенного строительства.
При этом если с объектом незавершенного строительства не совершались сделки, то он, как правило, не зарегистрирован и в Росреестре. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому судебному приставу-исполнителю необходимо зарегистрировать права на объект незавершенного строительства. Данное положение подтверждается судебной практикой, в частности п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . При регистрации объекта незавершенного строительства судебный пристав-исполнитель выносит постановление о проведении государственной регистрации права собственности на имущество должника, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Регистрация объекта незавершенного строительства осуществляется в соответствии со ст. 66 Закона об исполнительном производстве, что уже было рассмотрено выше.
Документ о государственной регистрации права собственности на имущество выдается судебному приставу-исполнителю. Копия документа о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права остается в материалах исполнительного производства.
Реализация недвижимого имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:
— копия акта о наложении ареста на имущество должника;
— правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;
— копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;
— копия решения об отводе земельного участка;
— копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.
5. Обращение взыскания на земельный участок
Арест, оценка и обращение взыскания на земельный участок осуществляются по общим правилам, предусмотренным для недвижимого имущества, за некоторыми исключениями.
Земельный участок — это часть пространства (территории), ограниченная в порядке, установленном земельным законодательством, государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Земельный участок может быть обременен сервитутом. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Соответственно, сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Наличие сервитута может значительно повлиять на стоимость участка. В случае наличия сервитута судебный пристав-исполнитель отмечает наличие указанного обременения в акте о наложении ареста и постановлении.
В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. И, хотя из приведенной статьи не ясно, необходимо ли отдельное решение суда об обращении взыскания на земельный участок и зачем оно нужно, или все-таки достаточным условием для обращения взыскания на земельный участок будет исполнительный лист, соответственно выданный на основании судебного решения, судебная практика стала развиваться таким образом, что фактически для обращения взыскания на земельный участок требуется получение специального судебного решения, поэтому после ареста земельного участка (напомним, что обращение взыскания состоит из изъятия и реализации) судебному приставу-исполнителю или взыскателю необходимо обратиться в суд.
Источник