Изменение вида разрешенного использования объектов недвижимости
Каков порядок изменения вида разрешенного использования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства? Интересует изменение на вид разрешенного использования — «пищевая промышленность». Можно ли оформить земельные правоотношения в отношении одного земельного участка, если на нем находится три складких здания и два объекта (здания) пищевой промышленности?
Регламентируется процедура внесения изменений в вид разрешенного использования Градостроительным, Земельным кодексами РФ, а также Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».
Для изменения вида разрешенного использования предусмотрен следующий порядок действий.
1. Уточнение градостроительных регламентов относительно вида использования земли. Это необходимо сделать в начале подготовки к изменениям, чтобы уточнить вид использования земельных участков для функциональной территории, в пределах которой расположен участок земли. Данные о возможных видах разрешенного использования (ВРИ) содержит один из документов:
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
— выписка из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о разрешенных видах использования, которую можно заказать, зная кадастровый номер или адрес участка;
— справка о зонировании территориальной единицы, в пределах которой расположен надел.
Заказать эти документы можно при обращении в Росреестр (в том числе на их официальном сайте), через МФЦ, в администрации по месту нахождения участка.
2. Определить, какое разрешенное использование определено для конкретного участка. ВРИ земель разделены на три группы:
2) условно разрешенные (назначены в результате публичных слушаний);
30 вспомогательные (они могут быть назначены дополнительно к двум первым группам).
3. Подбор вида использования, который будет максимально соответствовать тому, какие цели запланированы для надела. В каждой группе имеется свой перечень ВРИ, из которого может быть выбран наиболее подходящий для изменения и отвечающий планируемому использованию. При этом обязательно стыкуются вспомогательные виды с основными. Все виды должны соответствовать классификатору ВРИ.
Так, выбираемый вами вид разрешенного использования должен быть установлен в местных ПЗЗ для соответствующей территориальной зоны, на которой находится участок. Использовать участок под иные виды деятельности (например, торговля) можно только с учетом вспомогательных видов использования участков, установленных в ПЗЗ.
Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, «пищевой промышленности» присвоен код 6.4.
Также необходимо будет уточнить в местной администрации, относится ли возведение жилого помещения к условно разрешенному для данного надела и вида разрешенного использования.
4. Подготовка документов и предоставление их в местную администрацию по нахождению участка, если требуется проведение публичных слушаний, или в орган Росреестра (через МФЦ). Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний? при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.
Смена вида разрешенного использования земельного участка!
Решения о смене категории разрешенного использования земли — в компетенции земельного комитета органа местного самоуправления. Точную информацию можно посмотреть на сайте местной администрации.
На рассмотрение собственником земли подается заявление по установленной форме и ряд документов. В результате положительного решения происходит изменение ВРИ или выдается мотивированный отказ с указанием причины и нормативного акта, на который ссылается полномочный орган.
В заявлении обязательно указываются:
— характеристики з/у, сведения о нем;
— характеристики кадастрового учета и технические данные;
— срок пользования или владения;
— причины изменения вида разрешенного использования.
Чтобы получить положительный ответ, нужно акцентировать внимание на недопущение нарушения норм градостроительства в результате производимых изменений. Заверяется документ подписью собственника.
Административный регламент устанавливает перечень документов, которые должны подаваться вместе с заявлением на изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Категория участка земли может повлиять на количество документов, которые предоставляются.
Для уточнения перечня документов вам необходимо будет обратиться непосредственно в администрацию либо Росреестр.
Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, а также порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую установлены в Федеральном законе «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», в частности, в ст. 2-3.
Таким образом, чтобы получить документы с внесенными изменениями из Единого государственного реестра недвижимости, необходимо обратиться с заявлением на изменение вида разрешенного использования.
Данное заявление может быть представлено посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через МФЦ, посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.
Земля предполагает возможность наличия на ней недвижимых объектов (строений, сооружений, мелиоративных устройств, вмонтированных в почву, и т. п.), в результате чего земельно-правовой режим таких участков переплетается с имущественно-правовым (гражданско-правовым).
При переоформлении вида разрешенного использования вам также необходимо будет на основании положений ПЗЗ предусмотреть возможность перевода земельного участка с наличием зданий-сооружений. Для этого вам также необходимо будет наличие сооружений указать при подаче соответствующего заявления и оговорить этот момент, по возможности, на личном приеме в регистрационном органе, во избежание противоречий.
ИсточникЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ДЕВЕЛОПМЕНТА
Градостроительным кодексом РФ установлено, что порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка определяется правилами землепользования и застройки. Однако на 17.10.2016 в Москве и Московской области и во многих муниципальных образованиях МО такие правила не приняты. Поэтому действует общая процедура, когда решение об изменении вида разрешенного использования земельных участков принимает глава местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (п. 3 ч. 1 ст. 4 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ).
Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.
Для изменения вида разрешенного использования земельных участков, как правило, действует следующий алгоритм.
1. Подготовка документов и представление их в администрацию по месту нахождения земельного участка.
Состав пакета документов определяется регламентом соответствующего административного образования. В числе таких документов могут быть:
1) заявление на имя главы местной администрации об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя;
3) доверенность на право представлять интересы (при обращении представителя) с точным указанием полномочий и приложением копии паспорта;
4) копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
5) схема расположения земельного участка (ситуационный, адресный план), позволяющая однозначно определить его местоположение и расположение соседних земельных участков;
6) копии документов государственного кадастра недвижимости на указанный в обращении земельный участок (копии выписок из сведений государственного кадастра недвижимости по формам КВ.1, КВ.2, КВ.3);
7) заключение (согласование) арендодателя земельного участка по вопросу изменения вида разрешенного использования в случае, если земельный участок принадлежит заявителю на правах аренды (выдается арендодателем (собственником) земельного участка);
8) копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на здание (строение) или сооружение, расположенное на этом земельном участке, при его наличии;
9) утвержденный проект планировки территории, в границах которой расположен земельный участок.
В зависимости от категории земельного участка указанный выше перечень документов может отличаться.
Срок рассмотрения документов составляет, как правило, не более 60 дней с учетом проведения публичных слушаний и 30 дней — при отсутствии необходимости в публичных слушаниях.
Как правило, эта услуга предоставляется бесплатно. Однако за изменение вида разрешенного использования земельного участка в пределах г. Москвы и Московской области на другой вид использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, предусмотрена плата, которая определяется законодательством г. Москвы и Московской области соответственно (ч. 1 ст. 22 Закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ; п. 1 Постановления Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57).
2. Получение решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
По результатам рассмотрения заявления, проведенных публичных слушаний выдается решение главы муниципальной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка или письменный отказ в предоставлении услуги. Отказ можно обжаловать во внесудебном и в судебном порядке.
На основании решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в государственный кадастр недвижимого имущества. Сведения о необходимости внесения изменений направляются в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним местной администрацией самостоятельно.
3. Внесение изменений в кадастровый учет земельного участка.
Можно подать заявление о кадастровом учете изменений земельного участка через сайт Росреестра. Документы при этом должны быть подписаны квалифицированной цифровой подписью заявителя и кадастрового инженера.
Заявление и иные документы можно также подать в бумажном виде лично или по почте в орган кадастрового учета по месту нахождения земельного участка.
Помимо заявления представляются оригиналы или нотариально заверенные копии:
— свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок;
— решения главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка;
— межевого плана.
Срок рассмотрения документов составляет 10 рабочих дней.
В результате вы должны получить кадастровую выписку о земельном участке, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о новом виде разрешенного использования земельного участка.