Если объект относится к объектам вспомогательного строительства
Отсутствие в законодательстве определения понятия объекта вспомогательного использования и четких критериев отнесения строений и сооружений к данной категории обуславливает возникновение многочисленных вопросов на практике. Главным из них является вопрос о том, какие именно объекты недвижимости могут быть квалифицированы соответствующим образом.
Попробуем найти ответ на данный вопрос, а также рассмотрим процедуру постановки на государственный кадастровый учет и регистрации прав в отношении объектов вспомогательного назначения.
Действующим законодательством предусмотрены случаи, в которых не требуется выдача разрешения на строительство. Они установлены частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также статьей 13 Закона Брянской области от 15.03.2007 г. № 28-З «О градостроительной деятельности в Брянской области». К таким случаям относится и строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Так что же является вспомогательным объектом?
К примеру, бассейн рядом с загородным домом или дачей будет являться сооружением вспомогательного назначения, однако бассейн, строящийся для спортивных и развлекательных целей как самостоятельное сооружение, к строениям вспомогательного назначения относиться не может. Или, например, контрольно-пропускной пункт, расположенный при въезде на территорию складского комплекса или промышленного предприятия, очевидно, будет выполнять для них вспомогательную функцию. В то же время контрольно-пропускной пункт при въезде на автостоянку, представляющую собой огороженную бетонную площадку, на которой больше нет никаких строений или сооружений, по всей видимости, будет являться основным, а не вспомогательным объектом.
Несмотря на то, что действующее законодательство не содержит конкретного понятия строения или сооружения вспомогательного использования, исходя из его анализа, можно выделить некоторые ориентиры (основные критерии) для определения вспомогательных объектов (строений и сооружений).
Как отмечено в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2012г. № ВАС-15260/12, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Исходя из позиции Верховного Суда Российской Федерации (определение от 11.03.2015 г. № 308-ЭС15-1282) вспомогательные объекты предназначены только для обслуживания основного объекта.
Таким образом, одним из критериев для отнесения строения к вспомогательным является наличие на земельном участке основного объекта, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
В свою очередь исходя из смысла статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под объектами вспомогательного использования понимаются строения и сооружения пониженного уровня ответственности. Они связанны с осуществлением строительства/реконструкции здания/сооружения либо расположены на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Итак, второй критерий – это объекты пониженного уровня ответственности.
Допустимость размещения объекта на земельном участке в соответствии с ВРИ
Кроме того, для обоснования факта отнесения того или иного объекта к числу вспомогательных важно использование информации, содержащейся в проектной документации объектов капитального строительства, либо иных документах.
Вступивший в силу с 01.01.2017г. Федеральный закон от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) регламентирует, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется разрешение на строительство осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.
При этом Законом о регистрации также установлены требования к форме и содержанию технического плана. Так документом-основанием для подготовки технического плана на вспомогательные объекты должна являться проектная документация, а в тех случаях, когда ее изготовление в силу закона не требуется – иной документ, подтверждающий вспомогательный характер объекта (например, заключение специализированной организации, согласно которому здание относится к сооружению вспомогательного использования).
В отношении объектов вспомогательного использования, расположенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (баня, сарай, гараж, теплица и т.п.) в связи с отсутствием необходимости изготовления на них проектной документации в технический план включается декларация правообладателя объекта недвижимости, а в отношении созданного объекта – правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект, предусмотренная частью 11 статьи 24 Закона о регистрации. Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений». При этом, в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана должно быть приведено обоснование подготовки технического плана на основании декларации, в частности, указано, что объект является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства (с указанием сведений об основном строении), а также что в отношении данного объекта законодательством РФ не предусмотрены подготовка и выдача разрешений и проектной документации.
При всем при этом следует отметить, что вопрос о вспомогательных объектах на сегодняшний день остается открытым и требует дополнительной проработки на законодательном уровне.
Источниксооружения вспомогательного исспользования
Согласно п. 17 ст. 51 ГК РФ не требуется полечения разрешения на строительство в случае строительства объектов вспомогательного исспользования.
Профессионалы, поясните плизз , что относиться к данным объектам.
Если речь идет о сооружениях, которые нельзя отнести к недвижимости, то тогда они подпадают под пп. 2. Если же имеется в виду недвижимое имущество, имеющие вспомогательную функцию, то это понятие в законе не определено.
Можно ли отнести к объектам вспомогательного исспользования котельни, тп?
#2 -Гость-
Доброе утро.
По-моему объект вспомогательного использования это что-то вроде сарая, бани, летней кухни, иных надворных построек, теплиц, парников.
#3 —гость—
[quote name=’Гость’ date=’1.12.2006 — 4:24′]
да, про бани и сараи -это понятно, спасибо.
Меня интересetn возможность отнесения к данным объектам тп, кателнь, кабелей и т.п.
По какому принципу объекты относятся к объектам вспомогательного исспользования.
#4 Koctia Koctia —>
На самом деле вопрос действительно не урегулирован.
У меня подобная проблема с ОГРАЖДЕНИЕМ территории предприятия.
Я вижу только один способ признать тот или иной объект объектом вспомогательного использования — это проведение соответствующей экспертизы.
И еще один вопрос корячится — да разрешение на строительство не требуется а как на счет согласований с:
— пожарными
— СЭС
— ГИБДД
— СОСЕДЯМИ (особо важно)
— нужен ли акт выбора земельного участка (в том числе если строешь на своей земле)
— нужен ли проект
— нужно ли согласовывать проект в ГАСН
Вообще не понятный вопрос.
Или раз разрешения не требо значит в все остальное тоже коту под хвост. Строй что хочешь и как хочешь и снести это могут только через негаторный иск.
#5 Stoner Stoner —>
#6 Le vin Le vin —>
Можно ли отнести к объектам вспомогательного исспользования котельни, тп ?
КМК, нет. Ибо котельная — здание. а ТП — часть линейного объекта.
Приняли Кодекс – родили отрасль.
Нижеприведенные рассуждении основываются на признании в качестве самостоятельной отрасли права — «градостроительного права» (ГСП)
Со своим предметом, методами правового регулирования, своими дефинициями, источниками и т.п.
Кому сей подход кажется кощунственным, тому дальше читать не рекомендуется.
Предмет ГСП – регулирование отношений, возникающих при осуществлении градостроительной деятельности.
КМК, очевидно, что понятие градостроительной деятельности, приведенной в ст. 1 ГсК РФ «деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства» не включает в себя деятельность по строительству (созданию, возведению и т.п.) каких либо иных объектов, кроме объектов капитального строительства.
объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
Полагаю, что вышеприведенное нормативное определение градостроительной деятельности в силу некачественной юр.техники законодателя неоправданно заужено. Поскольку не охватывает деятельность субъектов ГСП по строительству (созданию, возведению) иных объектов, не причисленных к объектам капитального строительства. Оснований считать, что законодатель сформировал именно такое определение сознательно у меня нет.
Системное толкование норм ГсК РФ приводит к выводу, что в качестве объектов ГСП следует рассматривать в том числе и следующие объекты (основания классификации еще не придумал):
Объекты, относящиеся к объектам капитального строительства:
Линейные объекты (включаемые в состав объектов капитального строительства в силу прямого указания ч. 12 ст. 48 ГсК РФ)
Объекты, не относящиеся к объектам капитального строительства:
Временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) (ст. 1 ГсК)
Строения и сооружения вспомогательного использования (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГсК РФ)
Вывод:
СНиПы, ГОСТы (т.е все, что существует до принятии тех. Регламентов, источником ГСП не является и для целей ГсК использоваться не может)
Между тем, нормы ГСП могут содержаться в т.ч в Градостроительных регламентах.
2) В неком НПА Правительства РФ, которое в соответствии с ч. 13 ст. 48 ГсК РФ должно установить состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства, в том числе к линейным объектам, состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также состав и требования к содержанию разделов проектной документации.
Надеюсь, что Правительство РФ наконец то раскроет требования к составу и содержанию проекта организации строительства, входящего в состав проектной документации (п. 6 ч. 12 ст. 48 ГсК РФ), в котором строения и сооружения вспомогательного использования вполне, КМК, уместны.
3) Технических регламентах в области строительства.
Ничего из вышеперечисленного еще нет.
За сим раскланиваюсь, так и не ответив на основной вопрос темы.
Объекты вспомогательного использования: как оформить права?
Вопросы, связанные с недвижимостью, требуют серьезного подхода и определенных знаний. О некоторых проблемах, связанных с оформлением прав на объекты вспомогательного использования, рассказывает заместитель начальника отдела регистрации прав в Советском административном округе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, государственный регистратор Наталья Рыбакова.
На законодательном уровне определение объекта вспомогательного использования отсутствует, и уж тем более нет четкого определения применительно к государственной регистрации прав, поэтому на практике вопросы, касающиеся таких объектов, разрешаются, исходя из совокупности норм действующего законодательства.
При этом следует отметить, что интерес к заборам и калиткам, баням и сараям с каждым годом возрастает, поскольку, согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), право собственности на здание, сооружение и другое, вновь созданное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, которая является единственным доказательством признания государством прав на недвижимое имущество. (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г.
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Закон о регистрации). Как говорится, лебедь без воды – просто гусь. Вот и склад без регистрации – просто (место) для (хранения) лопаты. А при надлежащим образом оформленных документах хранилище для инвентаря – объект недвижимости, который может быть вовлечен в гражданский оборот.
В соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) для строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования получение разрешения на строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию не требуются. Это означает, что права на такие постройки оформляются в упрощенном порядке — на основании правоустанавливающих документов на земельный участок и документа, подтверждающего факт создания объекта.
Следует обратить внимание, что разрешение на строительство не требуется для вспомогательных объектов независимо от времени постройки, поскольку часть 17 статьи 51 ГрК РФ получила «обратную силу», т.е. ее действие распространяется на объекты, которые были построены, реконструированы или изменены до вступления в силу ГрК РФ (пункт 2 статьи 9 Федерального закона от 30.06.2006г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества).
Итак, как вспомогательный объект сделать своим по закону? С чего начать? Во-первых, построить основной объект, который нуждается в объектах вспомогательных. Например, для удовлетворения потребности в жилище, вы построили дом, а потом для души и тела – русскую баньку. Не забыли про теплицу, про колодец для водицы….
Все эти объекты могут быть оформлены в упрощенном порядке. Важно знать, что строительство любого объекта должно осуществляться с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Обратим также внимание, что в силу положений статей 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 37 ГрК РФ вид разрешенного использования представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном земельном участке.
Статья 42 ЗК РФ обязывает собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительными регламентами, являющимися составной частью правил землепользования и застройки.
На территории Омской области и города Омска правила землепользования и застройки не приняты, поэтому для целей государственной регистрации используются сведения, содержащиеся в кадастровых паспортах. Таким образом, наличие прав на землю — необходимое условие для оформления прав на вспомогательные объекты. В случае, если земельный участок предоставлен вам для индивидуального жилищного строительства либо для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), то вопрос с землей можно считать решенным.
Главное, чтобы ваша постройка была расположена в пределах участка, принадлежащего вам, а не соседу. Для оформления прав на объекты вспомогательного использования в регистрирующий орган также необходимо представить документ, подтверждающий факт создания объекта, – декларацию по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009г.
№ 447. Декларация заполняется заявителем самостоятельно и содержит сведения об адресе объекта (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Декларация представляется в двух экземплярах и заполняется на каждый объект недвижимого имущества.
Порядок регистрации, установленный пунктом 3 статьи 25.3 Закона о регистрации, применяется независимо от того, кто является субъектом регистрируемого права. Это означает, что при наличии оснований зарегистрировать права на вспомогательные объекты могут и физические, и юридические лица. Однако, если земельный участок предназначен для размещения временного объекта, например, для торгового павильона, а вы построили вспомогательные объекты, обеспечивающие функционирование основного, декларации для регистрации будет недостаточно.
Весьма распространенное мнение, что действующим законодательством Российской Федерации требования к виду права и его целевому назначению для строительства вспомогательных объектов не установлены, на наш взгляд, ошибочно. Такие строения, хотя и являются второстепенными, дополнительными, но от этого не утрачивают признаков самовольных построек. По смыслу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь может возникнуть у лица только в случае, если она создана с соблюдением закона и иных правовых актов.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. И в такой ситуации «лучше буква закона, чем его цифры», ведь самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Подведем некоторые итоги: зарегистрировать права на вспомогательные объекты можно, но только при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок. Представлять правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект, нет необходимости, если право на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке (пункт 1 статьи 25.3 Закона о регистрации) Решение о проведении либо об отказе в государственной регистрации прав на постройки вспомогательного использования принимается государственным регистратором, в первую очередь, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, на котором создан объект.
Однако необходимо отметить, что государственный регистратор не вправе самостоятельно устанавливать вид объекта и (или) делать вывод о самовольном строительстве, поэтому, обращаясь за регистрацией права, заявителю необходимо представить сведения об основном объекте и, что называется, доказать «вспомогательность» объекта. Как правило, такими документами являются заключения Департамента архитектуры и градостроительства администрации Омска и Главного Управления жилищного контроля, государственного строительного надзора и вневедомственной экспертизы Омской области.
Заключения уполномоченных органов необходимы для исключения возможности регистрации и вовлечения в гражданский оборот самовольных построек. Как уже отмечалось, перечня объектов и четкой регламентации на законодательном уровне на сегодняшний день нет. Несмотря на то, что пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995г.
№ 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статьей 51 ГрК РФ органам государственной власти субъектов Российской Федерации предоставлены полномочия по определению перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешения на строительство, субъекты РФ, в том числе Омская область, не спешат этим правом воспользоваться, поэтому в ряде случаев физические и юридические лица вынуждены обращаться в суд с исками о признании прав.
Судебные тяжбы – дело хлопотное, но порой это единственный способ оформить свои права на недвижимость. Таким образом, ранее существовавшие серьезные административные барьеры, связанные с получением необходимой разрешительной документации, устранены лишь частично. Вопрос о правах на вспомогательные объекты остается открытым и требует детальной регламентации на законодательном уровне.
Источник