Отличие понятий: здания, строения и сооружения?
Проблемой современного законодательства является отсутствие легального определения таких важнейших понятий земельного, градостроительного и гражданского права, как «здание», «строение» и «сооружение». Эта неопределённость рождает на практике огромное количество споров с органами государственной власти. И, как это часто бывает, правда оказывается не на стороне частного лица. Несмотря на то, что некоторые видные цивилисты полагают, что попытки дать юридические дефиниции понятиям «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий[1], мы смеем не согласиться с указанной точкой зрения. Ибо своевольное употребление этих «неправовых категорий» оказывает существенное влияние на реализацию прав и законных интересов граждан и организаций в области строительства. В связи с этим давайте с Вами попробуем разобраться, в чём кроется существо этих категорий, и как их надлежит использовать в практике правоприменения.
В самую первую очередь необходимо сразу оговориться, что в юридическом отношении понятия о здании, строении и сооружении всегда связываются с проблемой признания их объектами недвижимого имущества. В связи с чем, их значение приобретает не только нормативно-техническую окраску, но и непосредственно гражданско-правовую. Во вторую очередь немаловажен для выяснения вопрос о том, какие из этих зданий, строений и сооружений являются объектами капитального строительства, а какие нет. Ответ на этот вопрос необходим для выявления потребности в получении разрешительной документации на строительство.
Как отмечается специалистами, традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком[2]. Таким образом, в современное законодательство перетекли три формы построек: строение (родовое понятие), а также здание и сооружение (видовые понятия). Теперь же чисто в легальном отношении они употребляются как три синонима.
Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утверждённый постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года 359, под зданиями определяет архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то:
— система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании)
— внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами
— внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой
— внутренние телефонные и сигнализационные сети
— вентиляционные устройства общесанитарного назначения
— подъёмники и лифты
В свою очередь сооружениями признаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путём выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.
— нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы
— плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.
— эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения
— мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил)
— автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения-ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров
— отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы
К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.
Согласно СНиП 10-01-94 здание — это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. Сооружение — это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определённых потребительских функций. Как видно, в нормативно-техническом плане проблемы с определением понятий «здание», «строение» и «сооружение» не существует. Проблема возникает тогда, когда речь заходит о признании объекта строительства недвижимым имуществом и необходимости получения разрешительной документации на его строительство.
Так, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 1) здания, строения и сооружения, а также объекты незавершённого строительства относятся к объектам капитального строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек). Это означает, что для их возведения необходимо получать разрешительную документацию. Без этой документации такие объекты будут признаваться самовольными постройками в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Из этого правила есть ряд исключений. В частности, получения разрешительной документации не требуется при:
— строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
— строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других)
— строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования
Таким образом, здания, строения и сооружения могут иметь статус как капитальных построек, так и некапитальных (киоски, навесы, временные постройки и т.д.). При этом даже не на все капительные постройки законодатель требует получать разрешительную документацию на строительство. В настоящее время на федеральном уровне отсутствует нормативное определение понятия «объект некапитального строительства (некапитальный объект)», однако на региональном уровне данный термин используется довольно часто. Так, в соответствии с п. 1.7 Дополнительных требований к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории города Москвы, утверждённых распоряжением Мэра Москвы от 30 марта 1998 года 299-РМ, некапитальное строительство — строительство объектов площадью более 20 кв. метров из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в своём постановлении от 15 мая 2006 года КГ-А40/3316-06 указал, что объектом некапитального строительства признаётся объект, построенный из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений, который может быть разобран и перенесён без значительного ущерба для данного объекта. Обзор: строительные рынки Москвы.
Исходя из изложенного, можно сделать ряд окончательных выводов. Во-первых, в законодательстве и нормативно-технической документации отсутствует определение понятия «строение». Во-вторых, здания, строения и сооружения могут быть как объектами капитального строительства, так и некапитальными объектами. В-третьих, не требуется получение разрешения на строительство некапитальных объектов, а также тех объектов капительного строительства, которые указаны в специальных федеральных законах. И, наконец, второй распространённой проблемой, связанной с понятиями здания, строения и сооружения, является признание их недвижимым имуществом.
Гражданский кодекс РФ (ст. 130) к недвижимому имуществу относит: земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Из содержания этой нормы можно сделать вывод, что объекты некапитального строительства не относятся к категории недвижимости, поскольку они не имеют прочной связи с землёй и их перемещение возможно без несоразмерного ущерба их назначению. А это значит, что такие объекты не могут быть признаны самовольными постройками в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ, так как согласно её содержанию самовольная постройка может быть только объектом недвижимого имущества.
ИсточникВерховный суд не отделил «плоскостной объект» от участка // Право собственности на него признано отсутствующим
Сегодня экономическая коллегия Верховного суда (ВС) признала отсутствующим право собственности на недостроенную благоустроенную площадку во Владивостоке. Иск предъявило территориальное управление (ТУ) Росимущества в Приморском крае. Его удовлетворение исключает для обладателей площадки возможность получить право на земельный участок, занятый ею, и позволяет Росимуществу свободно распорядиться участком. Ранее нижестоящие суды отказывали в иске как по существу, так и в связи с пропуском исковой давности.
Проблема статуса объектов, улучшающих участок, но не являющихся строениями (таких как дороги, клумбы, ограды и т.п.), стала почти классической. Вероятно также, что ее можно считать решенной. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью, сказано в п. 38 постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 года № 25 о применении раздела I части первой Гражданского кодекса. Рассмотренный сегодня спор дал ВС удачную возможность применить это разъяснение в конкретном деле (дело № А51-12453/2014).
ТУ Росимущества добивалось признания отсутствующим права собственности на благоустроенную площадку площадью 1227 кв. м, состоящую из щебневой подстилки и асфальта. Иск предъявлен к зарегистрированному правообладателю – ООО «Омега лайн» – и Владивостокскому государственному университету экономики и сервиса, в чьем бессрочном пользовании находится участок. Изюминкой спорного объекта можно считать то, что его строительство завершено только на 1,18%. Суды в иске отказали, опираясь на два аргумента. Во-первых, они все-таки увидели в недострое недвижимость. Дополнительным доводом в пользу ответчика стало то, что никем не оспорен договор купли-продажи, по которому «Омега лайн» в 2012 году приобрело благоустроенную площадку у предпринимателя Александра Воробьева. Во-вторых, суды признали пропущенным срок давности. Его течение, по подсчетам судов, началось с июля 2009 года, когда предприниматель Воробьев обратился за предоставлением ему участка в аренду (договор в итоге заключен не был, несмотря на принятие впоследствии судебного решения о необходимости его заключить).
В экономической коллегии обсуждалась в основном первая проблема. Председательствующая в тройке судей Елена Борисова выясняла у сторон, было ли разрешение на строительство площадки. В материалах дела нашлось только разрешение на «выполнение благоустройства и озеленения». «По вашему мнению, это недвижимость?» – поинтересовалась судья у Степана Горового, представлявшего фирму. В ответ он сослался на письмо администрации Владивостока, подтверждавшеее правомерность возведения «плоскостного объекта» на участке. «Фактически мы имеем объект капитального строительства», – отметил выступавший.
«Признание права отсутствующим до завершения строительства преждевременно, настаивал Степан Горовой, – это создаст опасный прецедент, так как можно будет лишать прав на объект из-за того, что он не достроен». Впрочем, пояснить Елене Борисовой, что будет сделано для завершения строительства 99% объекта, представитель ответчика не смог. Подготовке проекта застройки помешали, по его словам, споры о предоставлении участка в аренду.
Решение вопроса о применении исковой давности отчасти зависело от того, считать ли благоустроенную площадку самостоятельным объектом недвижимости. Ответчик доказывал, что он владеет участком уже более трех лет, так как на нем расположена принадлежащая ему площадка. Однако представитель ТУ Росимущества Татьяна Пономарева утверждала, что площадки как самостоятельного объекта не существует, и поэтому участок из владения РФ не выбывал. Это позволяло квалифицировать иск как негаторный, исключив тем самым применение исковой давности.
Впрочем, владеть участком предприниматель и общество «Омега лайн» могли и независимо от того, есть ли на нем какие-либо принадлежащие им объекты. О том, что такое владение осуществлялось, говорили материалы другого дела (№ А51-17605/2011), где суд взыскал с предпринимателя Александра Воробьева в пользу РФ неосновательное обогащение за использование земельного участка. В этом деле Росимущество как раз утверждало, что использование участка состоит в нахождении на нем объекта недвижимости.
Эти аргументы, однако, ВС не убедили, и он признал право на площадку отсутствующим, не передавая дело на новое рассмотрение.
Источник