Cогласованную проектную документацию вместе с результатами инженерных изысканий направляют на государственную или негосударственную экспертизу для оценки соответствия разработанных технических решений и полученных результатов инженерных изысканий требованиям нормативно-правовых и нормативно-технических документов.
Получив положительное заключение экспертизы, застройщик (технический заказчик) для дальнейшей реализации инвестиционно-строительного проекта направляет заявление о выдаче разрешения на строительство либо в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта российской Федерации, либо в орган местного самоуправления в соответствии с положениями ГРК РФ.
В целях реализации архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации, разрабатывают рабочую документацию. рабочая документация необходима для следующего:
1) для формирования тендерных материалов для проведения конкурсного отбора строительных подрядчиков и предприятий — разработчиков, изготовителей и поставщиков оборудования, изделий и материалов;
Этапы реализации проекта
2) для предоставления выбранным в конкурсе предприятиям технической документации, необходимой для обеспечения процесса строительства оборудованием, изделиями и материалами и (или) для изготовления строительных изделий;
3) для обеспечения выбранных подрядчиков чертежами, схемами, спецификациями, ведомостями материалов и оборудования, сметами и др. для выполнения строительно-монтажных работ.
Следующие этапы реализации строительного проекта
Следующий этап реализации инвестиционно-строительного проекта — поставка на строительную площадку строительных конструкций, изделий и материалов в количестве, необходимом для начала работ.
После предварительной организационной подготовки начинают строительство, в ходе которого выполняют строительно- монтажные работы, устанавливают и монтируют оборудование, осуществляют подключение объекта недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения и т. п.
Работы проводят в соответствии с утвержденной проектной документацией и разработанной на ее основе рабочей документацией, а также с учетом действующих требований нормативно-правовых и нормативно- технических документов.
В течение всего этапа строительства застройщик (технический заказчик) или привлеченные им проектные и специализированные организации осуществляют технический надзор с целью обеспечения соблюдения проектных решений, сроков строительства и требований нормативно-технических документов. следующим этапом является ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
На данном этапе выполняют пусконаладочные работы, подбирают и обучают персонал, выводят на проектную мощность основные фонды объекта недвижимости.
Далее начинается эксплуатация инвестиционного объекта, т. е. выпуск намечаемой продукции (оказание услуг) в соответствии с целью инвестиционно-строительного проекта.
Строительство дома. Проект дома. Этапы строительства. Архитектор, дизайнер, конструктор, подрядчики.
В результате производственной и коммерческой деятельности застройщик (технический заказчик) получает прибыль и окончательно рассчитывается с инвесторами, подрядчиками, поставщиками и кредиторами. Эффективная эксплуатация объекта недвижимости предполагает поддержание в необходимом состоянии его основных фондов.
На данном этапе по мере материального и морального износа основных фондов собственники объекта недвижимости и эксплуатирующее подразделение должны организовать необходимое проектно-изыскательское обеспечение (проектное сопровождение) объекта недвижимости, решая при этом задачи:
1) инженерного обследования состояния действующего объекта недвижимости и разработки проектов его капитального ремонта;
2) архитектурно-строительного проектирования технического перевооружения, расширения, реконструкции основных фондов объекта недвижимости;
3) архитектурно-строительного проектирования восстановления объекта недвижимости в случае стихийных бедствий, аварий, катастроф и других разрушительных явлений.
Заключительный этап реализации инвестиционно-строительного проекта — вывод объекта недвижимости из эксплуатации, т. е. его ликвидация и утилизация либо перепрофилирование данного предприятия, здания, сооружения на выпуск иной продукции и (или) оказание других услуг вследствие того, что имеющийся уровень основных фондов из-за их материального и (или) морального износа не обеспечивает необходимой эффективности инвестиционно-строительного проекта.
Организация работ в этом случае, как правило, начинается с первого этапа инвестиционно- строительного процесса.
Источник standartproject.ruЭтап реализации проекта строительства
Реализация проекта предполагает максимальную нагрузку на технического заказчика. Часто застройщики привлекают техзаказчика именно для работы на этом этапе. Данный этап можно разделить на следующие стадии:
· выбор площадки или объекта строительства и оформление правоустанавливающих документов;
управляющий проектом оказывает содействие при выборе земельного участка и оформлении его в установленном порядке;
· сбор и подготовка исходных данных для предпроектной и проектной подготовки строительства;
управляющий проектом организует и обеспечивает необходимую поддержку при проведении инженерных изысканий, оформлении разрешений на присоединение к мощностям и действующим инженерным коммуникациям, выборе проектных, изыскательских и прочих организаций, подготовке технических заданий и задания на проектирование, оформлении градостроительной документации;
управляющий проектом обеспечивает полноту и качество передаваемых исходных данных для проектирования, представляет интересы застройщика при подготовке документации и проведение общественных слушаний;
· на стадии проектирования управляющий проектом принимает участие в выборе генпроектировщика, а также других проектно-изыскательских организаций, оформлении договорных отношений, согласовывает с проектными организациями стоимость, сроки выполнения и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за их исполнением;
управляющий проектом координирует взаимодействие проектных, изыскательских и прочих организаций, контролирует обеспечение требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной и рабочей документации, определяет целесообразность вариантного проектирования и оптимизации предлагаемых проектных решений;
управляющий проектом принимает, хранит и передает подрядным организациям проектную и рабочую документацию, ведет отчетность о ходе проектирования, своевременно информирует застройщика (инвестора) о необходимости внесения изменений или корректировок, а также существенного отклонения от определенных условий проектирования;
· на стадии согласования проектной документации управляющий проектом обеспечивает рассмотрение и согласование в установленном порядке проектной документации в государственных органах и прочих заинтересованных организациях, в том числе в органах экспертизы, для чего определяет органы экспертизы (в случае негосударственной экспертизы) и принимает участие в заключении соответствующих договоров;
управляющий проектом организует утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по требованиям экспертизы;
· на стадии строительства технический заказчик принимает участие в выборе генподрядной и подрядных организаций, разрабатывает задание на проведение тендеров, оценивает условия строительства объекта приведенные в тендерном предложении, предлагаемую подрядчиком технологию производства строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и техникой, наличие членства в саморегулируемых организациях, внутреннюю систему менеджмента качества, репутацию, финансовое состояние подрядной организации и другие аспекты;
управляющий проектом участвует в заключении договора на капитальное строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений;
управляющий проектом может выступать в роли управляющего строительством (генерального подрядчика), при наличии поручения застройщика (инвестора) о выполнении данной функции;
совместно с застройщиком (инвестором) управляющий проектом принимает решение о привлечении авторского надзора, за исключением случаев, когда авторский надзор за строительством объектов является обязательным;
управляющий проектом от имени и по поручению застройщика получает разрешения соответствующих эксплуатирующих организаций на:
— производство работ в зоне воздушных линий электропередач, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, водопроводных, канализационных) и других расположенных на строительной площадке,
— использование в период строительства электроэнергии, газа, воды и пара от существующих источников, в соответствии с проектом организации строительства,
— вырубку зеленых насаждений и пересадку деревьев, оформление порубочных билетов;
управляющий проектом заказывает создание геодезической основы строительства, вынос и закрепление осей,
оказывает содействие в регистрации в органах государственного строительного надзора должностных лиц, ответственных за ведение строительного контроля со стороны застройщика,
готовит документы для получения разрешения на строительство, осуществляет организацию подготовки строительной площадки, снос существующих зданий и сооружений, перенос инженерных коммуникаций, включая компенсационные выплаты за счет застройщика (инвестора);
управляющий проектом осуществляет контроль за сроками получения оборудования и материалов, организации приемки, представление и рассмотрение претензий к изготовителям и поставщикам, рассматривает и урегулирует спорные вопросы по выполнению условий договоров строительного подряда;
управляющий проектом готовит периодическую отчетность о ходе строительства и выполнении графиков производства работ, своевременно информирует застройщика (инвестора) в случае отклонения от сроков реализации проекта, предлагает решения по сокращению и оптимизации сроков и бюджета строительства.
Этапы реализации и функции участников инвестиционно-строительного процесса.
Инвестиционно-строительный процесс – дело, деятельность, мероприятие, предполагающее осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей.
Основные участники инвестиционно-строительного процесса.
1)Девелопер-форма предпринимательской инвестиционной деятельности по созданию (развитию) объектов недвижимости, включающая:
-подбор команды участников проекта; маркетинг; исследование рынка; проектирование; строительство;
финансирование; бухгалтерский учет; управление имуществом; продажа.
Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.На практике в качестве девелопера может выступать и инвестор, и заказчик, и строительная организация – генподрядчик.
2)Застройщик-это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции капитального ремонта.
Застройщик может не являться специалистом в области строительства, поэтому для реализации возложенных на него функции заказчика, в частности технадзора за строительством, требуется привлечение соответствующих, как правило, лицензированных или сертифицированных специалистов (строителей).
3)Инвестор-это субъект управления, основной функцией которого является финансирование проекта или инвестиционной программы в целях получения прибыли на инвестируемый капитал.
Инвесторами могут быть:
-физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; -объединения юридических лиц; -государственные органы и органы местного самоуправления; -иностранные субъекты предприним. деятельности; -иностранные инвесторы.
4)Заказчик-это субъект управления, основной функцией которого является организация строительства и реализация проекта в целом в интересах застройщика.
Заказчик обеспечивает повышение эффективности капитальных вложений и сокращение продолжительности инвестиционного цикла и осуществляет строительство объектов в установленных объемах.
Заказчик предоставляет застройщику и статистическую отчетность, отчеты об использовании финансовых ресурсов, а также оперативную информацию о размещении и реализации выполняемых заказов и состоянии их строительства.
5)Проектировщик-это субъект управления, основной функцией которого является проведение проектных и изыскательских работ, необходимых для создания проектно-сметной документации.
Проектировщик – юридическое или физическое лицо, разрабатывающее по заказу и договору с заказчиком проектную и сметную документацию на новое строительство, реконструкцию или техническое перевооружение.
6)Подрядчик-его основная функция заключается в практическом осуществлении строительства объектов в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией.
Подрядчики – это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с гражданским кодексом РФ.
Генеральный подрядчик – строительная организация или организация-посредник, принявшая на себя функции координации СМР, получившая в установленном порядке или на конкурсной основе право на строительство объекта и заключившая контракт с заказчиком на строительство объекта.
Субподрядчик — юридическое или физическое лицо, имеющее лицензию на выполнение отдельных видов СМР и работающее по договору субподряда с генеральным подрядчиком
7)Пользователь-эксплуатационник-его основной функцией является использование и эксплуатация строительного объекта, включая эксплуатацию его производственных мощностей.
Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в т.ч. иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, международные объединения и организации и т.п. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
Этапы реализации инвестиционно-строительного проекта:
Этап №1: Предпроектный подготовительный период. На данном этапе участниками инвестиционного процесса проводятся следующие мероприятия: — Разработка плана строительства. Выбор и отвод площадки строительства. Подготовка тендерной документ. Оформление исходно-разрешительной документации. Анализ проектных предложений.
Генпроектировщик — Протокол о намерениях, размещение заказа на проектную документацию. Изучение, анализ исходных данных. Архитектурная концепция, эскизы. Подготовка контракта с Заказчиком. Генподрядчик — Предварительные переговоры.
Протокол о намерениях.
Этап №2: Проектирование. На этом этапе заказчик (инвестор) проводит Согласование концепции и вариантов. Подготовка задания на проектирование. Проработка, подписание контракта. Поэтапное согласование проектно-сметной документации.
Согласование стадийности проектирования. Заключение контракта. Сбор, согласование ТУ на проектирование. Процесс проектирования, проработка проектно-сметной документации. — Участие в тендере по выбору Генподрядной организации. Заключение контракта.
Освоение участка, инженерная подготовка.
Этап №3: Этап организации и проведение подрядных торгов
Этап №4: Возведение объекта. Заказчик, инвестор — Оформление разрешения на строительство. Технический надзор. Подтверждение выполненных объемов работ и их финансирование. Контроль за ведением авт.надзора. Генпроектировщик — Осуществление авторского надзора. Освидетельствование объемов выполняемых работ и их соответствие проектным решениям.
Подписание актов скрытых работ. Генподрядчик — Реализация проектного решения.
Этап №4: Сдача объекта в эксплуатацию. Заказчик, инвестор — Организация приемки выполненных работ. Участие в рабочей комиссии. Контроль за ликвидацией недоделок. Подготовка документов Государственной комиссии. Генпроектировщик — Участие в работе Государственной комиссии и приемке объекта в эксплуатацию. Генподрядчик — Ликвидация замечаний рабочей комиссии.
Сдача объекта.
Этап №5: Эксплуатация объекта недвижимости
Этап №6: Ликвидация объекта
Основные понятия строительного дела: строительное производство, технология строительных процессов, организация строительного производства.
Строительство — это отрасль материального производства, в которой создаются основные фонды производственного и непроизводственного назначения (капитальное строительство); процесс возведения (создания) зданий и сооружений, а также работы по их ремонту.
Строительное производство — комплекс подготовительных и основных строительно-монтажных и специальных работ при возведении, реконструкции и капитальном ремонте любых зданий и инженерных сооружений. В отличие от более общего понятия «капитальное строительство» понятие «строительное производство» обычно не включает проектно-изыскательские, предпроектные, пуско-наладочные работы, научные исследования и разработки строительного направления.
Строительное производство делится на общестроительные и специализированные работы.
Общестроительные работы классифицируют в соответствии с применяемыми (перерабатываемыми) материалами или возводимыми конструкциями: арматурные работы, бетонные работы, земляные работы, каменные работы, кровельные работы, отделочные работы, плотничные работы, свайные работы, монтажные работы и другие. К специальным работам относят гидроизоляционные работы, теплоизоляционные работы, санитарно-технические работы, электромонтажные работы и другие.
| Наука о методах ыполнения строительных процессов, обеспечивающих обработку строительных материалов, полуфабрикатов и конструкций с качественным изменением их состояния, физико-химических свойств, геометрических размеров с целью получения продукции заданного качества. В зависимости от способа выполнения и сложности строительные процессы разделяют на комплексно-механизированные, механизированные и ручные. | Наука, определяющая сущность и научные основы предстроительного проектирования и изысканий, взаимосвязь выполнения строительных процессов во времени и пространстве, материально-технического обеспечения строительства, оперативного планирования и управления производством. Организация строительного производства должна обеспечивать целенаправленность всех организационных, технических и технологических решений на достижение конечного результата – ввода в действие объекта с необходимым качеством и в установленные сроки. |
Строительные работы на объекте (или на части объекта) могут производиться последовательно, параллельно или поточно. Наиболее эффективная форма организации строительных работ — поточная, при которой строительные процессы осуществляются в определённой организационной и технологической последовательности, благодаря чему достигается высокая производительность.
Проект — комплекс графических и текстовых материалов, предварительно подготовленных и обоснованных техническими и экономическими расчетами будущего промышленного предприятия, здания, сооружения или их комплексов.
Проектирование – это процесс взаимоувязанного комплекса работ коллектива специалистов, результатом которого является разработка проектно-сметной документации для строительства или реконструкции предприятий, зданий, сооружений и их комплексов.
Главная задача проектирования – это разработка документации для экономного использования выделяемых ресурсов с максимальным выигрышем во времени.
Главной целью проектирования является обеспечение своевременного ввода в эксплуатацию производственных мощностей и объектов жилищно-гражданского назначения с наименьшими затратами при высоком качестве за счет повышения организационно-технического уровня строительства.
— разрабатывается на конкурсной основе, в том числе через подрядные торги (тендер).
— подлежит обязательной государственной экспертизе.
— разрабат-ся на основе утвержденных обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений.
— детализирует принятые в обоснованиях решения и уточняет основные технико-экономические показатели.
Проектирование проводится в 3 этапа:
1.Этап: — Укрупненный расчет необходимых для строительства ресурсов. Расчет экономической целесообразности. Выбор принципиальных объемно-планировочных решений. Определение социальных, экологических и других последствий строительства и эксплуатации.
2.Этап: Утверждение обоснований.
3.Этап: Принятие решения о строительстве и согласовании места размещения объекта. Согласование и утверждение задания на проектирование. Сбор исходных данных. Оформление договора (контракта) на проектирование. Инженерные изыскания (топографо-геодезические, геологические гидрогеологические, почвенные санитарно-технические работы).
Проект на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назначения состоит из следующих разделов:
— Общая пояснительная записка; Генеральный план и транспорт; Технологические решения; Организация и условия труда работников; Управление производством и предприятием; Архитектурно-строительные решения; Инженерное оборудование, сети и системы; Организация строительства; Охрана окружающей среды; Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны; Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций; Сметная документация; Эффективность инвестиций.
Оценка проектных решений основана на расчете и анализе технико-экономических показателей проектов и определении обобщающих показателей эффективности инвестиций.
Оценку экономичности проектных решений рекомендуется производить в два этапа.
1 этап — определяется эффективность проекта в целом. Для общественно значимых проектов (крупномасштабных, народнохозяйственных и глобальных), оценивается в первую очередь их общественная эффективность. При неудовлетворительных результатах общественной эффективности такие проекты не рекомендуются к реализации и не могут претендовать на государственную поддержку. Если общественная эффективность проекта достаточна, производится расчет его коммерческой эффективности. Для локальных проектов оценивается только коммерческая эффективность.
2 этап — осуществляется после определения организационно-экономического механизма реализации проекта и установления схемы его финансирования. Если проект финансово реализуем, уточняется состав его участников и определяется эффективность участия в проекте каждого из них: отдельных предприятий и акционеров, региональная, отраслевая и бюджетная эффективность.
Обоснование экономической целесообразности осуществления проекта производится в соответствии с Методическими рекомендациями путем расчета следующих показателей эффективности:
— чистого дохода (ЧД) или чистого дисконтированного дохода (ЧДД);>0
— внутренней нормы доходности (ВНД);>E-норма дисконта, принятая в расчетах
— индексов доходности затрат и инвестиции (ИД) иди дисконтированных затрат и инвестиций (ИДД);>1
Источник infopedia.suОсновные этапы реализации проекта
Подготовка и сбор технических условий, градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), результатов проведения публичных слушаний и других документов в зависимости от расположения и специфики будущего объекта строительства.
— Предпроектные работы (эскизный проект)
Определение Технико-экономических показателей будущего объекта, выбор варианта посадки здания на участке и разработка предварительной концепции основных архитектурных решений.
Подготовка топосъемки и геологических работ, проведение работ по инженерному обследованию зданий в случаях реконструкции либо сноса существующих зданий в рамках реализации инвестиционного проекта.
2. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИЕЙ
Данный этап включает в себя проектирование на основании исходно-разрешительных документов и результатов изысканий: от подготовки Технического задания до получения положительного заключения экспертизы
Подготовка совместно с проектно-изыскательскими организациями задания на разработку проектно-сметной документации, проводим ее согласование.
— Определение по согласованию с заказчиком и подрядчиком объемов, этапов и стоимости проектных работ;
Осуществление выбора, преимущественно по результатам проведения конкурса, проектной организации, заключаем договора на разработку проектной документации
— Организация выполнения проектной и рабочей документации проекта
Координация работ подрядных организаций в увязке архитектурно-планировочных, объемно-пространственных, технических решений и др. нормативных требований при выполнении комплекса проектных работ.
Организация в установленном порядке согласования, утверждения и переутверждения проектно-сметной документации, а также внесение в соответствующую документацию исправлений по замечаниям и заключениям подрядных организаций и органов экспертизы.
3. ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
— Разрешение на строительство
Формирование полного комплекта документов необходимых для получения Разрешения на строительство объекта в соответствии с градостроительным кодексом Российской Федерации.
— Выбор Генерального подрядчика(подрядчика)
Проведение тендера и выбор Генподрядной организации, отвечающей требованиям Заказчика. Подготовка договора Генерального подряда с обязательными приложениями, включая графики производства работ и финансирования.
Контроль за строительством объекта, включая оценку качества выполнения работ, соответствие требованиям проекта и контроль за формированием исполнительной документации.
Контроль за освоением Генподрядчиком выделенных средств на строительство. Проверка соответствия фактически выполненных объёмов работ с заявленными объёмами подрядчика за отчетный период.
4. ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА
— Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Осуществление ввода в эксплуатацию объекта, получив разрешение в органах власти в соответствии с законодательством, при этом организуем и принимаем участие в работе приемочной комиссии по законченному строительством объекту, предоставляя полный пакет документации.
Полный комплекс мероприятий по завершении строительно-монтажных работ, включающий в себя работы с органами местного самоуправления и ресурсо снабжающими организациями, структурами БТИ, Ростехнадзора и др.
— Передача введенного в эксплуатацию объекта инвестору
Передача объекта инвестору (уполномоченной инвестором структуре) в эксплуатацию, предоставляя полный пакет исполнительной документации; Определение режима эксплуатации объекта в период опробования и приемки;
Источник stroy-development.ru