Формирование земельного участка под объектом капитального строительства

Формирование земельного участка под объектом капитального строительства

ЗК РФ Статья 11.2. Образование земельных участков

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 11.2 ЗК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ)

Формирование XML карты — плана территории при выполнении комплексных кадастровых работ

2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 311-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;

Семинар «Кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства..»

4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее — военные городки).

(пп. 4 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ)

П. 4 ст. 11.2 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в установленный этим решением срок.

5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 настоящего Кодекса.

(пп. 5 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

Положения п. 4 ст. 11.2 (в ред. ФЗ от 27.06.2019 N 151-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим до 27.06.2019.

6) образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не предусмотрено договором залога.

(пп. 6 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(п. 4 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

6. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Заключение договора о развитии застроенной территории было предусмотрено ГрК РФ в редакции, действовавшей до 30.12.2020. С указанной даты заключаются договоры о комплексном развитии территории.

7. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

8. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Источник

Правовое регулирование проведения работ по формированию земельного участка.

В настоящее время в связи с ростом числа сделок с земельными участками большую актуальность имеют вопросы, связанные с выделение земельного участка в натуре, оформление границ земельного участка на местности, его регистрации в федеральной регистрационной службе. Регулированию данных вопросов посвящены предлагаемая статья.

Формирование земельного участка, сопровождающееся описанием и удостоверением его границ, является обязательным условием его существования как объекта землепользования и имущественного права.

Российское законодательство определяет земельный участок как объект земельных отношений в виде части поверхности земли (включая почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Однако названное определение земельного участка без отсылки к актам, регламентирующим порядок описания и удостоверения его границ, требует раскрытия способов индивидуализации земельного участка. Ситуация осложняется тем, что федеральное законодательство предусматривает несколько процедур описания границ земельного участка и ничего не говорит о порядке их удостоверения.

Описание границ вновь образованного земельного участка производится как в процессе территориального землеустройства, путем составления его карты (плана), так и в документах государственного земельного кадастра. Первое осуществляется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, выполняющими землеустроительные работы, и подлежит утверждению в составе землеустроительного дела. Второе производится в Едином государственном реестре земель федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на ведение государственного земельного кадастра, и его территориальными органами.

Изначально предполагается, что именно в границах вещного или обязательственного права осуществляется формирование земельного участка, поскольку границы земельного участка — материальный предел права на такое землепользование, а также на все, что находится в его границах, над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законом (или договором с собственником). Ведь и самые первые описания земельных участков были связаны с учетом использования и регистрацией землепользований как объектов права и налогообложения, с указанием их размеров, составлением карт и определением качества земель.

При этом именно территориальная определенность всегда являлась конституирующим условием формирования земельного участка, позволяющим включить такую недвижимость в гражданский оборот. Поэтому оформление правоудостоверяющих документов ранее осуществлялось после определения местоположения и границ земельного участка на местности с закреплением их в натуре (ст. 10 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик от 13 декабря 1968 г.) либо одновременно (п. 4 Порядка выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утв. Роскомземом 20 мая 1992 г.).

Названные землеустроительные действия, позволяющие идентифицировать земельные участки, подлежали включению в учетно-кадастровую документацию. Однако впоследствии, напротив, допускалась государственная регистрация прав на земельные участки без составления чертежа границ. При этом отсутствие материалов о границах земельного участка не могло явиться основанием для отказа в регистрации сделок с таким участком. В дальнейшем установление границ земельных участков осуществлялось по желанию их собственников.

Таким образом, ранее описание земельного участка проводилось в рамках оформления правоудостоверяющего документа с обязательным указанием его площади, категории земель, к которой он относится, основного целевого назначения, ограничений в использовании земель, а впоследствии указания кадастрового номера земельного участка, кадастровой оценки в балло-гектарах и других сведений.

Объектом землепользования всегда является индивидуально определенный земельный участок, поскольку именно установленность границ участка позволяет однозначно идентифицировать его в качестве предмета имущественных прав.

В настоящее время предоставление земельных участков для различных целей (для строительства, для целей, не связанных со строительством и под объектами недвижимости) (ст. 30 — 32, 34, 36 Земельного кодекса РФ) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с обязательным проведением работ по их формированию. Состав данных работ впервые назван на уровне законодательного акта и включает в себя:

• подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание земель);
• определение разрешенного использования земельного участка;
• определение технических условий подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения
• определение названных условий осуществляется с учетом получаемых согласований и заключений уполномоченных контрольно-надзорных служб и организаций.
• при этом учитываются требования экологической безопасности и охраны здоровья населения, а также планируются мероприятия по охране природы, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, оздоровлению окружающей среды;
• принятие решения о проведении земельных торгов и публикация сообщения об их проведении либо принятие решения о предоставлении земельных участков без проведения торгов и прием соответствующих заявлений от заинтересованных лиц.

Подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание земель) осуществляются в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве», Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», Инструкцией по межеванию земель, принятой Роскомземом 8 апреля 1996 г., а также другими нормативно-техническими документами в сфере территориального землеустройства.

Однако на законодательном уровне отсутствуют нормативные правила составления проекта границ земельного участка, что приводит к многообразию требований к его оформлению в правоприменительной практике.

Так, для целей разграничения государственной собственности на землю проект границ земельного участка представляет собой совокупность правовых и технических документов, включающих в себя расчеты, описание, проектный план (планы), в которых обосновываются и воспроизводятся в графической, текстовой или иных формах местоположение, размеры и границы земельных участков .

Проект границ земельных участков в зависимости от цели его составления включает в себя:

ведомость вычисления площадей земельных участков, образованных в результате установления или изменения (упорядочения) границ;

Источник

Как происходит формирование нового земельного участка, зачем это нужно

Формирование земельного участка — это, согласно ЗК РФ, образование новой территориальной единицы. Это становится возможным после выделения ее из числа земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности. Правом создания нового земельного образования наделены физические и юридические лица (ст. 11.3 ЗК РФ).

Кем принимается решение об образовании новых территорий

Как образуются земельные участки?

Решение об образовании новой территории принимает государственный или муниципальный орган власти. Основанием для этого становится заявление, поданное на имя конкретного учреждения со стороны садоводческого хозяйства или строительной организации.

Цель формирования – нужда в новой площади под земельные угодья или жилые дома. При этом проводится не просто физическое выделение земли из уже имеющегося участка путем слияния, уменьшения или увеличения его, а переписывания и переделывание всех документов.

Проводят геодезические работы (межевание), составляют новый кадастровый паспорт, изменяют данные о земле в государственном реестре недвижимости.

Осуществление государственного кадастрового учета и подготовка документов

При образовании нового участка:

• представитель муниципальных или государственных органов власти ставит свою подпись и печать (если необходимо) на заявлении с просьбой о выделении земли;
• потенциальные собственники или муниципальные службы приглашают геодезистов для измерения сформированной территории;
• геодезисты проводят нужные измерения, которые становятся частью нового межевого дела.

Вновь сформированный участок ставят на кадастровый учет, его наименование и основные данные появляются в государственном реестре недвижимости.

Занесение сведений о сформированном наделе в ГКН (Росреестр) происходит при наличии следующих документов:

• межевого дела, в том числе, акта о формировании границ;
• чертежа нового участка (осуществляют на местности профессиональные картографы);
• акта об установлении межи и знаков (в обязательном порядке присутствуют представители государственных органов власти).

Если все документы составлены правильно, то участок вносят в базу ГКН, а собственнику выдают кадастровый паспорт. Процедура выписки паспорта платная. Физическим лицам придется оплатить 200 рублей, а юр. лицам – 600 рублей.

Образование территории до того момента, как она перейдет в руки нового собственника

Формирование нового участка может происходить путем деления или объединения земель

Существуют следующие способы формирования новых территорий:

• земля выделяется для нужд садоводческого общества и строительной организации (ИЖС и ЛПХ);
• происходит простое разделение большей территории на несколько меньших по площади наделов;
• два, три и более участка совмещают вместе в один большой надел;
• земли, находящиеся в фонде, перераспределяют.

Далее производятся все необходимые для придания произведенным действиям юридической силы, процедуры – межевание, измерение площади, внесение данных в государственный реестр.

Государственный реестр недвижимости

Внесение данных в ЕГРН является единственным законным способом подтверждения прав на недвижимость конкретного лица. Сведения, содержащиеся в реестре общедоступны, они выдаются каждому желающему в виде выписки. Для получения ее достаточно уплатить госпошлину.

Важно! Новый участок может считаться окончательно сформированным только после занесения сведений о нем в ЕГРН.

Возможность территорий, присутствующих в реестре, быть объектами купли-продажи, аренды, выдела и других гражданско-правовых сделок с землей

Создание единой базы земельных наделов позволяет любому физ или юрлицу рассматривать каждый включенный в нее участок, в качестве объекта для купли-продажи или аренды, любой иной формы гражданско-правовых сделок.

Пример. Участок №2345 существует на деле, но информация о нем не занесена в реестр, поскольку не были проведены соответствующие работы по межеванию и формированию его границ. Пользоваться наделом владелец право имеет, но продать, сдать в аренду, осуществить в его отношении иную гражданско-правовую сделку, он не может. Такая возможность появляется только после формирования надела и занесения сведений о нем в реестр.

Оперативное уведомление собственников соседних площадей о проведении кадастровых работ

ФЗ РФ №221-ФЗ обязывает собственника участка, который планируется измерить и сформировать по новому, уведомить о подобном действии владельцев всех соседних наделов. Порядок оперативного уведомления соседей определен в ст. 42.7 ФЗ РФ №221-ФЗ.

Согласно этой статье лицо, заключившее контракт на проведение кадастровых работ, обязано разослать всем соседям уведомление о таковых не позже, чем за 10 дней до появления на его участке геодезистов.

Если работы проводятся по заказу муниципальных органов власти, то информация о них размещается в официальных СМИ, на сайте конкретного ведомства или садового сообщества, на информационных щитах. Извещение должно содержать:

• информацию о субъекте РФ;
• сведения о муниципальном образовании и населенном пункте;
• номер кадастрового квартала (уникален);
• сведений о географическом положении территории, выбранной для проведения работ, а также о ее статусе (к примеру, название лесничества или поселка, номер лесного квартала или номер участка, по которому его можно разыскать на карте);
• адрес и контакты лица, заказавшего измерение участка;
• адрес и контакты исполняющей работы организации;

Придется указать конкретное число, на которое запланированы работы, а также дату их предположительного окончания.

Важно! Конкретную форму извещения собственников-соседей выбирает орган нормативно-правового регулирования сферы кадастровых отношений.

Формирование земельного надела с установлением границ участка и межевых знаков

Земельным наделом признается исключительно земля, границы которой определены установленным в ЗК РФ образом (ст. 11.1 ЗК РФ). Участок формируется в несколько этапов:

1. Изучаются имеющиеся документы. При образовании нового надела ответственными органами, заказчиком работ, изучаются карты, кадастровые планы, созданные в процессе геодезических работ отчеты. Несмотря на то, что эти сведения могут быть устаревшими, определенное представление о земле, которую предполагается переделить, они предоставляют.
2. Собственники соседних участков уведомляются о проведении работ по измерению и формированию новых границ земли.
3. Устанавливаются новые межевые знаки во вновь определенных границах.
4. Составляются новая карта. Этот документ содержит сведения из межевого плана.
5. Оформляется земельное дело, межевой план.

С целью образования новой земли создается землеустроительная комиссия. Она состоит из сотрудников, представляющих земельный кадастр и лиц, участвующих в разделе земли (собственник, представитель муниципального органа власти).

Важно! Если новая территория была сформирована в установленном законом порядке, с соблюдением всех этапов, то проведенное межевание признают законным и сведения передают в ЕГРН.

В случае нарушения одного из пунктов, к примеру, несвоевременное сообщение о проведении кадастровых работ соседям, последние вправе оспорить законность осуществленной процедуры, поскольку они имели право присутствовать на всех ее этапах.

Если уведомление поступило, но собственники соседних участков его проигнорировали, права начинать спор, касающийся законности сформированного надела, они не имеют.

Проведение работ геодезическими службами для составления новой карты с включением межевого плана границ

Для внесения данных в Государственный земельный кадастр необходимо определить площадь и границы надела

С помощью геодезических измерений узнают такие сведения о наделе, как:

• линейный размер;
• форма;
• площадь;
• географическое положение.

Сведения необходимы для составления плана надела и землеустроительного дела. Геодезисты пользуются:

• GPS-техникой;
• оптикой и лазерами.

GPS приборы принимают сигнал со спутников, позволяя:

• максимально точно определить положение участка на местности (координаты);
• изменить расстояние;
• составить точную карту местности.

Их используют в любых климатических условиях, даже, если идут дождь, снег, местность покрыта туманом. Выданные ими данные обрабатываются автоматически сразу после получения. Для управления приборами не нужны специальные технические знания.

С помощью оптики и лазеров измеряют расстояние, угол и высоту. Они такие же высокоточные, могут быть применены в любое время года.

Геодезическое измерение участка проводят в соответствии с проектом, частью которого является технологическая схема, позволяющая понять, как и в каком порядке осуществлять работы. Геодезическая съемка местности включает следующие этапы:

• подготовительный (кадастровый инженер изучает возможность проведения работ, имеющиеся в наличии документы, составляя предварительный план границ);
• уведомление заинтересованных граждан и юрлиц;
• установление координат, по которым будут расставлены межевые знаки;
• формирование площади участка;
• создание межевого плана.

План составляет компетентный сотрудник кадастровой службы. При его составлении пользуются кадастровым планом территории или выпиской из кадастра. Этот документ состоит из графической и текстовой части.

Графическая часть – собственно план участка с нанесением на него всех расположенных на земле объектов, указанием границ и способа проезда. Текстовую часть составляют сведения, подлежащие занесению в кадастр, информация, которая позволяет судить о том, что существующие границы согласованы с владельцами соседних наделов.

Важно! Заключительным этапом межевания считаются камеральные работы, предполагающие составление землеустроительного дела, оформление отчетов и окончательную проверку правильности полученных сведений.

Ситуации, при которых возникает необходимость формирования земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Сформировать новый земельный участок могут с целью:

• выделения земли под фермерские угодья;
• образования новых наделов с последующей передачей их под строительство;
• расширения или сужения конкретной территории.

Необходимость в формировании нового надела, к примеру, возникает, если есть нужда в искусственном создании земли на водном объекте, контролируемом федеральными органами власти. Для этого на выбранный объект подвозят грунт и землю. Сформированной земля считается после ввода ее в эксплуатацию. Иногда новый надел образуется посредством раздела старого.

Пример. Гражданин Роминов Д.Т. решил продать часть принадлежащей ему земли. Для этого ему потребуется провести измерение всего участка и только после этого разделить его на доли, превратив каждую из них в самостоятельный надел.

Формирование нового земельного участка – юридически обоснованная процедура, производимая с целью образования новой территориальной единицы. При этом производится слияние, раздел, выделение из старых границ нового земельного надела.

Для этого в муниципальные или государственные органы власти собственником земли направляется соответствующее заявление. Всеми дальнейшими работами занимаются кадастровые службы.

Как происходит формирование земельных участков, каковы требования к ним рассказано в данном видео:

Источник