Особенности бухгалтерского и налогового учета у специализированной строительной организации, выполняющей функции заказчика по строительству по договору с застройщиком
Прежде всего, определимся с понятиями «заказчик» и «застройщик».
Заказчиками в соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ), являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты.
На основании п. 2 ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство», утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167 (далее — ПБУ 2/94), застройщик уполномочен инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству.
Согласно п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Приказом Минфина России от 30.12.1993 N 160 (далее — Положение), организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат осуществляются застройщиками. В п. 1.4 Положения указывается, что под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении указанных выше функций.
Бухучет строительной организации в 1С
Таким образом, понятие «застройщик» согласно нормам п. 2 ПБУ 2/94 и п. 1.4 Положения тождественно понятию «заказчик», приведенному в п. 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ.
Застройщик согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Из п.3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ следует, что застройщик вправе для организации строительства и осуществления строительно-монтажных работ (СМР) привлекать на основании договоров других лиц: заказчика, подрядчика.
В случае если для организации строительства застройщик привлекает специализированную организацию – заказчика, то стороны заключают договор на выполнение функций заказчика. Вид договора на выполнение функций заказчика отсутствует в гражданском законодательстве, поэтому при заключении договора стороны определяют условия договора самостоятельно по своему усмотрению (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Однако договор при этом должен содержать обязательные условия, установленные гл. 27 ГК РФ, в том числе цену (ст. 424 ГК РФ).
Какие функции могут быть возложены на заказчика следует из положений параграфа 3 «Строительный подряд» гл. 37 ГК РФ.
Так, п. 1 ст. 748 ГК РФ предусмотрено, что заказчик вправе проводить контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также за правильностью использования материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
ТЕХНИЧЕСКИЙ ЗАКАЗЧИК или ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК
Таким образом, контроль и надзор являются одними из функций заказчика. Строительными работами в соответствии с нормами параграфа 3 «Строительный подряд» гл. 37 ГК РФ заказчик не занимается.
А это значит, что заказчик организует ход строительства объектов, контролирует его и ведет бухгалтерский учет производимых при этом затрат.
Все затраты, связанные со строительством основных средств, заказчики учитывают на субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» (п. 3.1.2 Положения). В соответствии с п.3.1.2 Положения, п.5 ст.270 НК РФ затраты на создание объекта основных средств как для целей бухгалтерского, так и для целей налогового учета, расходами не являются.
Средства, поступившие заказчику от инвесторов для ведения строительства, являются целевым финансированием и отражаются в бухгалтерском учете на счете 86 «Целевое финансирование» (пп. «г» п.3.1.8 Положения).
Рассмотрим порядок отражения операций в учете у заказчика для случаев:
сумма вознаграждения заказчика в договоре указана;
сумма вознаграждения заказчика в договоре не указана.
В бухгалтерском учете операции отражаются записями:
Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 86 «Целевое финансирование» – 2 360 000 руб. — поступили инвестиционные средства от ООО «СтройИнвест» (застройщик);
Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 62.2 «Авансы полученные» — 23 600 руб. = (2 360 000 руб. х 1 %) – отражена сумма поступивших авансов;
Дебет 76 «НДС с авансов» Кредит 68.2 «Расчеты с бюджетом по НДС» — 3 600 руб. = (23 600 руб. х 18/118) – начислен НДС с поступивших авансов.
По окончании строительства и исполнении сторонами обязательств по договору расходы по содержанию заказчика списывают за счет полученных доходов (вознаграждения) и определяют финансовый результат.
Операции отражаются записями:
Дебет 62.1 «Расчеты за выполненные работы» Кредит 90.1 «Выручка» — 23 600 руб. – отражена сумма полученного вознаграждения;
Дебет 90.3 «НДС» Кредит 68.2 «Расчеты с бюджетом по НДС» — 3 600 руб. – начислен НДС с суммы вознаграждения;
Дебет 68.2 «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 76 «НДС с авансов» — 3 600 руб. – зачтен начисленный ранее с поступивших авансов НДС;
Дебет 90.2 «Себестоимость продаж» Кредит 20 «Основное производство» — 18 000 руб. – отражены расходы по содержанию заказчика;
Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 08.3 «Капитальные вложения на строительство объекта» — 2 145 000 руб. = (2 360 000 руб. – 215 000 руб.) – отражена сумма фактических расходов на строительство на основании акта приема-передачи построенного объекта;
Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» — 215 000 руб. — отражена сумма «входного» НДС для передачи застройщику (инвестору).
Таким образом, в случаях, когда вознаграждение заказчика в цене договора на строительство не выделено, выручка от реализации услуг заказчика и сумма фактической экономии средств финансирования, включая вознаграждение заказчика, могут быть определены после окончания строительства и передачи объекта застройщику (инвестору).
Воспользуемся данными примера 1. Допустим, что в договоре выполнение функций заказчика, заключенном ООО «СтройИнвест» (застройщик) с ООО «Стройгрупп» (заказчик), сумма вознаграждения заказчика не указана. Однако стороны в договоре указали, что разница между объемом средств финансирования и величиной капитальных затрат на строительство по окончании строительства, остается в распоряжении ООО «Стройгрупп» (заказчик).
По завершении строительства оказалось, что затраты на строительство (Дебетовое сальдо счета 08.3 «Капитальные вложения на строительство объекта») составили 1 855 000 руб. Сумма НДС, отраженная на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», составила 125 000 руб.
В бухгалтерском учете операции отражаются записями:
Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 86 «Целевое финансирование» – 2 360 000 руб. — поступили инвестиционные средства от ООО «СтройИнвест» (застройщик).
По окончании строительства операции отражаются записями:
Дебет 90.2 «Себестоимость продаж» Кредит 20 «Основное производство» — 18 000 руб. – отражены расходы по содержанию заказчика;
Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 08.3 «Капитальные вложения на строительство объекта» — 1 855 000 руб. – отражена сумма фактических расходов на строительство на основании акта приема-передачи построенного объекта;
Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» — 125 000 руб. — отражена сумма «входного» НДС для передачи застройщику (инвестору).
Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 91.1 «Прочие доходы» – 380 000 руб. = (2 360 000 руб. — 1 855 000 руб. — 125 000 руб.) — отражена сумма экономии;
Дебет 91.2 «Прочие расходы» Кредит 68.2 «Расчеты с бюджетом по НДС» — 57 966 руб. – начислен НДС с суммы экономии.
Факт ведения раздельного учета должен быть подтвержден документально. Документом, подтверждающим ведение раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования, является регистр учета данных операций.
Моментом определения налоговой базы по налогу на прибыль является дата передачи заказчиком результатов выполненных работ застройщику. При определении налоговой базы по налогу на прибыль заказчик вправе учесть свои фактические расходы, связанные с выполнением обязательств по договору.
В соответствии с п. 2 ст. 271 НК РФ если в договоре не указана поэтапная сдача выполненных СМР, то для целей налогового учета работ с длительным технологическим циклом (более одного налогового периода) организация должна распределять доходы по контракту в течение всего срока его действия: равномерно или пропорционально доле фактических расходов в общей сумме расходов по смете. Выбранный метод закрепляется в учетной политике и применяется в течение всего строительства.
Сэкономленные средства, оставленные у заказчика в соответствии с условиями договора, для целей налогообложения по налогу на прибыль подлежат включению в состав доходов (ст.249 НК РФ), а также включению в налоговую базу по НДС (пп.1 п.1 ст. 167 НК РФ).
Если специализированная строительная организация исполняет только функции заказчика, то объектом налогообложения НДС будет являться договорная стоимость услуг, установленная договором.
Напомним, что в момент получения денег от застройщика (инвестора) заказчик должен определить сумму предоплаты своих услуг, с которой следует исчислить и уплатить в бюджет НДС (пп.2 п.1 ст. 167 НК РФ) по расчетной ставке (п.4 ст. 164 НК РФ).
Если же сумма вознаграждения заказчика не установлена договором, то она определяется по окончании строительства (как разница между затратами на строительство и суммой средств, полученных на строительство). В таком случае с суммы экономии, оставшейся в распоряжении заказчика, исчисляется НДС пп.1 п.1 ст. 167 НК РФ) по расчетной ставке (п.4 ст. 164 НК РФ).
Не исключена ситуация, когда в договоре с застройщиком установлено не только вознаграждение заказчика, но и имеется указание, что образовавшаяся по окончании строительства экономия денежных средств остается в распоряжении заказчика.
В таком случае заказчик исчисляет НДС как с суммы вознаграждения по мере его поступления, так и с суммы экономии.
Что же касается вычетов «входного» НДС у заказчика с товаров, работ, услуг, использованных для строительства, то необходимо учитывать следующее.
Поскольку заказчик не принимает на учет объект завершенного капитального строительства, то у него нет права на вычет сумм НДС, уплаченных поставщикам по товарам, работам, услугам и подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы в соответствии с п. 6 ст. 171 НК РФ.
Сумма НДС, уплаченная заказчиком в составе счета за принятые от подрядчика строительно-монтажные работы (СМР), отражается по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям». Впоследствии по завершении строительства объекта и передаче его инвестору уплаченный поставщикам и подрядчикам НДС, отраженный на счете 19, предъявляется инвестору на основании счета-фактуры.
Не позднее пяти дней после передачи в установленном порядке на баланс застройщика (инвестора) законченного капитальным строительством объекта заказчик выписывает сводный счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ) в двух экземплярах от своего имени на сумму, указанную поставщиками и подрядчиками. При этом в данном счете-фактуре СМР и товары (работы, услуги) выделяются в самостоятельные позиции. К сводному счету-фактуре заказчиком-застройщиком прилагаются платежные документы, подтверждающие фактическую уплату сумм НДС поставщикам оборудования (материалов), таможенным органам, а также подрядным организациям по выполненным строительно-монтажным работам (копии платежных поручений с выписками банка о списании с расчетного счета заказчика-застройщика указанных денежных средств или копии актов взаимозачетов при безденежных формах расчетов).
Первый экземпляр сводного счета-фактуры с приложениями хранится у застройщика в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации в книге покупок.
Второй экземпляр хранится у заказчика в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж (см. Письмо Минфина России от 24.05.2006 N 03-04-10/07).
Обратите внимание: если заказчик заключал договоры с инвесторами, то передача части объекта (доли) инвестору осуществляется по фактической стоимости с учетом НДС. Сумму НДС, отраженную на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», и относящуюся к строительству объекта, необходимо разделить на основании какого-либо натурального показателя, например, пропорционально размеру получаемой каждым инвестором площади, или доли. Счета-фактуры необходимо составить в течение пяти дней после оформления акта реализации инвестиционного контракта в двух экземплярах с указанием фактической стоимости доли объекта и отражением суммы НДС, приходящейся на долю каждого инвестора.
Источник3.2.1. Предмет деятельности, задачи и функции заказчика (заказчика-застройщика)
Основной деятельностью заказчика (заказчика-застройщика) является организация строительства объектов, контроль за ходом строительства и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат (п. 1.4 Положения № 160).
В ПБУ 2/94 дано понятие «застройщик», аналогичное определению заказчика. Застройщиками могут быть инвесторы, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству. То есть застройщик осуществляет строительство, ведет учет затрат и распределяет результат строительства.
Задачи и функции заказчика, а также его права и ответственность определяются в договоре. Также организациями может применяться Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ, утвержденное постановлением Госстроя России от 8 июня 2001 года № 58 (далее – Постановление № 58). Этот документ был утвержден с целью установления единого порядка организации службы заказчика, основных задач, функций, прав и ответственности, ее взаимоотношений с государственным заказчиком и другими субъектами инвестиционной деятельности при строительстве объектов для государственных нужд, реализации федеральных инвестиционных программ. Несмотря на то что указанному Положению отказано в государственной регистрации (письмо Минюста РФ от 13 мая 2002 года № 07/4436-ЮД), документ применяется на практике при строительстве объектов для федеральных государственных нужд. По соглашению между инвестором и заказчиком Положение также может применяться при реализации коммерческих проектов.
Если речь будет идти о строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости, то отношения между застройщиком и дольщиками (физическими и юридическими лицами) будут регулироваться Федеральным законом № 214-ФЗ. Между ними должен быть заключен договор долевого строительства. Право на заключение таких договоров имеют только застройщики, имеющие в собственности или на праве аренды земельные участки (п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ).
При реализации инвестиционных проектов с участием бюджетных средств в качестве заказчика-застройщика строительства все чаще привлекаются специализированные организации, которые выполняют организационную функцию.
Согласно пункту 1.2 Постановления № 58 заказчиком-застройщиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, зарегистрированное в установленном порядке на территории РФ, или структурное подразделение инвестора, наделенное необходимыми полномочиями для выполнения возложенных на него функций. В качестве структурного подразделения может выступать: управление, отдел капитального строительства, группа технического надзора действующего предприятия.
Предметом деятельности заказчика является:
› строительство новых объектов;
› реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих предприятий и (или) сооружений;
› проведение капитального ремонта.
Согласно пункту 1.10 Постановления № 58 при реализации инвестиционных проектов за счет средств федерального бюджета размер оплаты труда и предельная численность аппарата заказчика не должны превышать действующих нормативов, установленных Госстроем России.
Письмом Госстроя предусмотрено, что затраты заказчика-застройщика при строительстве за счет средств федерального бюджета должны согласовываться с Минстроем России, а при строительстве, финансируемом из муниципальных источников, – с местными органами государственного управления.
В целях повышения качества представляемых на согласование в Минстрой России расчетов и экономного расходования бюджетных средств, выделяемых на капитальное строительство, было разработано Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика (согласно Общероссийскому строительному каталогу Методическому пособию присвоен шифр МДС 81–7.2000). Это пособие рекомендовано к применению письмом Минстроя РФ от 13 декабря 1995 года№ ВБ-29/12–347.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Продолжение на ЛитРес
3.2. Бухгалтерский учет и налогообложение у заказчика (заказчика-застройщика)
3.2. Бухгалтерский учет и налогообложение у заказчика (заказчика-застройщика) Для наглядности восприятия информации начнем с простого. Реализация проекта происходит по схеме: инвестор – заказчик – подрядчик (схема 1).В качестве инвестора выступает организация,
3.2.1.1. Задачи заказчика по управлению инвестиционным проектом
3.2.1.1. Задачи заказчика по управлению инвестиционным проектом Основные задачи заказчика-застройщика определены пунктом 2 Постановления № 58.1. На стадии подготовки инвестиционного проекта проработки:› разработка бизнес-плана;› выбор площадки строительства;› получение
3.2.1.2. Функции заказчика (заказчика-застройщика)
3.2.1.2. Функции заказчика (заказчика-застройщика) Перечень функций заказчика (заказчика-застройщика) устанавливается в каждом конкретном случае и уточняется договорами между заказчиком, инвестором и подрядчиком.Основные функции заказчика-застройщика определены в пункте
3.2.2.3. Экономия заказчика (заказчика-застройщика)
3.2.2.3. Экономия заказчика (заказчика-застройщика) Разница между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами, включая вознаграждение застройщика, представляет собой сумму экономии (перерасход) целевых средств (п. 15 ПБУ 2/94). Эта экономия средств,
3.2.3. Налогообложение у заказчика-застройщика
3.2.3. Налогообложение у заказчика-застройщика 3.2.3.1. Налог на прибыль Порядок признания доходов от реализации услуг заказчика-застройщика по организации строительства регулируется пунктом 2 статьи 271 НК РФ и абзацем 8 статьи 316 НК РФ. По производствам с длительным
4. Бухгалтерский учет и налогообложение заказчика-застройщика
4. Бухгалтерский учет и налогообложение заказчика-застройщика Застройщик отвечает перед государством и обществом за безопасность строительства и осуществляет реализацию инвестиционного проекта: организует ход строительства объектов, контролирует его и ведет
3. Бухгалтерский учет посреднической деятельности у заказчика
3. Бухгалтерский учет посреднической деятельности у заказчика 3. 1. Общие положенияВ бухгалтерском учете заказчика (комитента, принципала, доверителя) записи по заключенному с исполнителем посредническому договору отражаются в зависимости от того, реализуются или
Запрашивайте у заказчика KPI до и после работы
Запрашивайте у заказчика KPI до и после работы KPIs (Key Performance Indikators), или ключевые показатели эффективности, которые помогут вам лучше понять бизнес клиента.Например, если вы делаете на заказ лендинги, то вам нужно узнать у вашего клиента:• какое количество людей в день к ним
1.1. Понятие, предмет и задачи экономического анализа
1.1. Понятие, предмет и задачи экономического анализа Содержание экономического анализа (ЭА) понятно из следующего определения.ЭА представляет собой комплексное системное изучение экономики предприятий, организаций, всех субъектов рыночных отношений, а также их
2. Предмет, метод и задачи финансовой статистики
2. Предмет, метод и задачи финансовой статистики На современном этапе значительно возрастает роль статистики финансов.Финансы играют важную роль в распределении стоимости, создаваемой в сфере материального производства. Весь процесс распределения и перераспределения
20. Права и обязанности заказчика
20. Права и обязанности заказчика Права: 1. Право самостоятельно выбирать аудиторскую организацию для проведения аудита.2. Экономические субъекты, имеющие в своем составе структурные подразделения и филиалы, имеют право поручить проведение аудита бухгалтерской
Адаптация функций к покупательскому поведению заказчика
Адаптация функций к покупательскому поведению заказчика Первый шаг в определении роли персональных продаж и базовой стратегии продаж для товара или услуги — изучение процесса принятия решения заказчиком. Покупательское поведение заказчика определяет роль, которую
Идентификация заказчика
Идентификация заказчика Данный термин, используемый в персональных продажах, описывает процесс обучения лучшему пониманию заказчика. Ключевым моментом в персональных продажах является способность представить себя самого на месте заказчика и убедить его в том, что вам
Шаг 4.9. Держите заказчика в курсе проблем
Шаг 4.9. Держите заказчика в курсе проблем В ходе выполнения проекта время от времени возникают проблемы. Как менеджер проекта, вы должны стремиться предотвращать их или минимизировать их влияние. Однако при всей организованности, тщательности и дисциплинированности вы
Как добиться от заказчика чувства признательности?
Как добиться от заказчика чувства признательности? Станьте лучшим помощником своего клиента в выборе той продукции, которую предлагаете. Будьте его доверенным советником. Это особенно важно, если вы продаете то, что приходится покупать крайне редко. Например,
Источник