Можно ли продать часть объекта незавершенного строительства

6 ответов от юристов на вопрос «Покупка части объекта незавершенного строительства». Спрашивает Антон, город Архангельск, Россия

Статья 239.1 ГК РФ. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка

1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Комментарии к ст. 239.1 ГК РФ

Положения статьи 239.1 не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

1. Комментируемая статья устанавливает правила отчуждения объекта незавершенного строительства в случае прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Прекращение действия договора аренды земельного участка не является неизбежным основанием изъятия строящегося объекта у собственника. Решение этого вопроса остается на усмотрении уполномоченного органа, осуществляющего полномочия собственника в отношении земельного участка.

2. Возможность принятия решения о продаже объекта незавершенного строительства не зависит от основания прекращения договора аренды земельного участка. Вместе с тем, цель данной нормы, вероятно, предполагает стимулирование арендатора к своевременному осуществлению строительства объекта недвижимости.

3. Вопрос о признании строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) решается в зависимости от того, были ли полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК). Объект незавершенного строительства может быть изъят только по решению суда и только путем продажи с публичных торгов.

4. Положения комментируемой статьи применяются только в отношении объектов незавершенного строительства, возводимых на государственных и муниципальных земельных участках, которые предоставлены по результатам аукциона. При этом государственные и муниципальные земельные участки предоставляются в аренду по результатам публичных торгов, за исключением отдельных случаев, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 39.6 ЗК). Применение данной нормы может ограничиваться законом. Так, положения рассматриваемой статьи неприменимы к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено (п. 11 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

5. Порядок продажи объекта незавершенного строительства определен Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. N 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства». Публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством РФ.

6. Пункт 2 определяет круг субъектов, которые наделены правом предъявить в суде требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Это уполномоченные государственные и муниципальные органы. Указанные органы могут впоследствии организовать проведение публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства.

7. Пункт 3 статьи устанавливает, что нарушение срока строительства объекта, обусловленное неправомерными действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства. Лицо, ссылающееся на неправомерные действия уполномоченных органов, должно доказать наличие таких действий и их взаимосвязь с нарушением сроков строительства. В частности, могут быть представлены документы об обжаловании соответствующих действий в установленном законом порядке, а также постановления судебных и административных органов, подтверждающие наличие неправомерных действий со стороны уполномоченных органов, принятых в пользу заинтересованного лица.

8. Согласно п. 4 начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. В соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

7. При признании публичных торгов несостоявшимися объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. Законодатель не устанавливает обязанности публичных образований приобрести соответствующий объект в собственность, а также не определяет дальнейшую судьбу объекта, если публичное образование не реализует соответствующие правомочия. Как вариант возможно предоставление земельного участка арендатору — собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства (п. 5 ст. 39.6 ЗК).

8. Норма о выплате средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства, бывшему собственнику данного объекта отвечает общим принципам гражданского законодательства. При этом законодатель относит расходы по реализации объекта незавершенного строительства на счет бывшего собственника, никак не ограничивая пределы таких расходов.

9. Пункт 6 устанавливает, что правила комментируемой статьи применяются не только при прекращении изначально заключенного на торгах договора аренды, но и в случаях, когда без проведения торгов был заключен договор аренды с целью завершения строительства, но оно так и не было завершено (ст. 39.6 ЗК).

+7 (499) 703-46-71 — для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 — для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Источник

Как продать незавершенное строительство . Современный рынок загородной недвижимости предлагает на продажу не только полностью готовые, но и недостроенные дома. Однако вопрос того, как продать незавершенное строительство , требует отдельного рассмотрения, поскольку здесь имеются и свои нюансы. … Уже из самого названия понятно, что объект незавершенного строительства , будь то жилой дом или какое-либо иное здание, не построен, а, стало быть, не пригоден для эксплуатации, его строительство не завершено. Продажа недвижимого имущества подразумевает, что продавец продает недвижимость, которая принадлежи ему на праве собственности.

Покупка части объекта незавершенного строительства

Юридическая чистота сделки, подводные камни, возможное развитие событий в ближайшем будущем, конкретные примеры по ситуации.

Ответы на вопрос:

чтобы дать вам полную консультацию по данным вопросам, необходимо более детально разбирать ситуацию, смотреть договор согласно ст.549 ГК РФ, который вам предлагают подписать. Обращайтесь к юристу и на основании договора в силу статьи 779 ГК РФ вам окажут такую услугу.

В вопросе слишком мало информации.

Удачи вам и всего наилучшего.

Покупка части объекта незавершенного строительства возможна если объект незавершенного строительства прошел регистрацию в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция)

Для совершения сделки вам нужно заказать выписку из ЕГРН о том что часть объекта незавершенного строительства зарегистрировано на имя вашего продавца. То есть вам следует убедиться что продавец имеет право продавать этот объект.

Договор могут не зарегистировать. Надо смотреть каким образом эта часть оформлена. Зарегистрирована ли как самостоятельный объект (ст. 8.1 ГК РФ). Если да, то можно покупать.

Мало информации в вашем вопросе. Например для объектов незавершенного строительства, в случае если срок аренды был уже продлен, но строительство так и не завершено, применима ст. 239.1 ГК РФ.

В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного или муниципального органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Такого понятия, как «часть объекта» Законом о госрегистрации недвижимости 218-ФЗ не предусмотрено, скорее всего это будет, например, помещение, парковочное место. В случае отчуждения объект должен стоять на кадастровом учете в качестве самостоятельного и это должно быть отражено на общем плане объекта. Если это МКД, данное помещение не должно входить в состав общего имущества, что должно быть отображено еще на стадии проектирования. Что касается чистоты сделки — проверьте застройщика на сайте, можно запросить сведения о зем. участке в Росреестре. Возможное развитие событий — жильцы могут попытаться оспорить регистрацию права лица на это помещение, ссылаясь на то, что это общее имущество собственников МКД. Такое дело было в Дятьковском суде Брянской области, жильцам отказали, собственник — выиграл. Апелляция «засилила».

купить можете, если объект зарегистрирован в Росреестре (это основное), покупаете только не весь объект, а его долю в праве, то есть обращаетесь к нотариусу за удостоверением сделки. Также понадобится кадастровый паспорт на данный объект.

Что убедиться в регистрации, в Росреестре возьмите актуальную выписку из реестра прав (нужно знать адрес объекта)

Источник

Необходимость совершения сделок с объектами незавершенного строительства может быть вызвана разными причинами. Какие требования предъявляет к ним действующее законодательство? Как отражаются операции в бухгалтерском учете? Какие нюансы необходимо учитывать, чтобы не допустить ошибок при исчислении налогов? Ответы на эти вопросы — в предлагаемой вниманию читателей статье. Разрешены ли сделки с "недостроем"? На этот вопрос в целом можно ответить положительно. Однако некоторые условия соблюдать все-таки нужно. В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.

Регистрация и продажа «недостроя»

На земельном участке начато строительство жилого дома, но по ряду причин работы остановились, и теперь собственник склоняется к мысли продать землю с недостроенным объектом. Готовится выставить такую недвижимость на продажу, только вот пока не понимает, как это сделать правильно, чтобы соблюсти все требования закона. Слышал, что теперь нужно подавать уведомления о строительстве, но ведь он не собирается строить и сомневается, что ему нужно идти по этому пути.

Как в связи с введением порядка уведомления о строительстве следует узаконивать объекты незавершённого строительства? Можно ли не регистрировать недостроенный дом и продать участок с ним? Нужно ли оформлять его, если планирует в будущем когда-нибудь возобновить строительство? Что изменилось в процедуре, в пакете документов для регистрации и так далее. С этими вопросами мы обратились к нашим экспертам.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»:

– Во всех перечисленных ситуациях зарегистрировать недостроенный дом возможно. Как следует из статей 130–131 Гражданского кодекса РФ, объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам, поэтому они подлежат государственной регистрации.

Регистрация такого объекта будет производиться на основании разрешения на его строительство (уведомления о строительстве) и правоустанавливающей документации на земельный участок, на котором он расположен. Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр.

Если же разрешение на строительство дома отсутствует (или уведомление о строительстве по новым правилам не подавалось), то зарегистрировать объект не получится. Более того, он может быть признан самостроем и принудительно снесён за счёт владельца. В этом случае вопрос решается в судебном порядке.

Евгения Жданова, учредитель компании «Жданов Групп»:

– Для регистрации недостроенного многоквартирного дома на руках должен быть договор о проведении строительных работ, акт рабочей комиссии, где фигурируют и заказчик, и исполнитель. Необходимо также провести инвентаризацию недостроенного объекта и зарегистрировать его в Росреестре, – только после этого объект можно будет продать, обменять и так далее. Однако необходимо помнить, что «недострой» не может долго стоять и будет не лишним выполнить проект по консервации объекта, а также по обеспечению его безопасности (речь идёт о погодных условиях и человеческом факторе), а именно – необходимо установить ограждение, нанять охрану и прочее.

К вопросу о завершении строительства «в ближайшее время»: разрешение на строительство выдают, как правило, на полтора года. Если застройщик намерен продать участок с недостроенным многоквартирным домом, он должен знать, что не сможет этого сделать без согласия всех жильцов или участников долевого строительства.

Алексей Гавришев адвокат, управляющий партнёр AVG Legal:

– Не все застройщики знают, что отсутствие строительства на отведённом для этих целей земельном участке является нарушением целевого использования земли и по законодательству может грозить проблемами даже по заявлению третьих лиц (соседей), вплоть до изъятия земли.

Соответственно, если сроки последующего строительства неизвестны или слишком большие, то лучше, чтобы объект был зарегистрирован и не был признан самовольным по формальному признаку. Конечно, необходимо, чтобы уведомительный порядок и строительные нормы были изначально соблюдены. Поэтому по инициативе застройщика кадастровый инженер изготавливает технический план объекта незавершённого строительства, и на основании этого плана объект ставится на государственный кадастровый учёт, после чего производится регистрация права собственности на объект незавершённого строительства.

При этом объект незавершённого строительства стоит регистрировать только, если он не служит предметом действующего договора подряда, а сам процесс законсервирован, временно или вовсе прекращён.

В то же время необходимо уточнить, что к объектам незавершённого строительства могут быть отнесены только капитальные строения и сооружения, прочно связанные с землёй. С учётом законодательных изменений 2019 года ОКСы по своему определению сильно приблизились к понятию недвижимости, так как законодатель исключил из понятия ОКС замещение, покрытие и другие неотделимые улучшения (скважины, инженерные сети, заборы и т. п.). К объекту капитального строительства теперь могут быть отнесены здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено. При этом, согласно разъяснениям судов, минимальной стадией незавершённости может быть создание фундамента.

Станислав Малинкин, «Европейская юридическая служба»:

– В связи с введением нового порядка получения разрешения на строительство, а именно согласно ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, в настоящее время для строительства объекта индивидуального жилищного строительства и садового дома необходимо и достаточно направить в уполномоченный орган (например, департамент архитектуры и градостроительства) уведомление о начале строительства и впоследствии уведомление об окончании строительства. Согласование уполномоченным органом таких уведомлений является основанием для начала строительства и регистрации права в Росреестре соответственно. Те, кто начал строительство до 4 августа 2018 года, то есть до срока действия нового порядка, также могли до 1 марта 2018 года направлять в уполномоченный орган уведомление о нём.

Если застройщик не намерен достраивать в ближайшее время объект, как и в ситуации, когда он не знает о точной дате завершения объекта, у него есть возможность оформить право на объект незавершённого строительства в будущем. В соответствии с положениями ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объекты незавершённого строительства – это объекты, строительство которых не завершено, и они отнесены к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями. Государственная регистрация права на такой объект будет осуществляться на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, документа, разрешающего строительство (в случае непредставления такого документа заявителем он испрашивается регистрирующим органом в рамках межведомственного взаимодействия), и технического плана, содержащего описание объекта.

Если же застройщик намерен достроить объект, то, как указано выше, по окончании возведения объекта необходимо направить уведомление о завершении строительства. После его согласования обратиться в Росреестр за регистрацией права с документами на участок, разрешением на строительство и техническим планом.

Что же касается возможности продать участок с недостроенным домом, то закон не содержит запрета на такую сделку, но следует иметь в виду, что формально вы будете продавать земельный участок со всеми надворными постройками и сооружениями. Юридически ваши права на строение не оформлены, поэтому и указывать их в договоре как оформленные строения вы не можете.

– Как в связи с введением порядка уведомления о строительстве следует узаконивать объекты незавершённого строительства?

Екатерина Кокарева, начальник отдела координации и анализа деятельности в учётно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Свердловской области:

– В соответствии с изменениями, внесёнными федеральным законом № 340-ФЗ, государственный кадастровый учёт созданных объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов и государственная регистрация прав на них должны осуществляться одновременно на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство.

Заявление указанными органами подаётся в электронном виде, к нему должно прилагаться следующее: уведомление об окончании строительства или реконструкции индивидуального жилого или садового дома, технический план, представленный вместе с уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома в органы государственной власти, местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство.

– Что изменилось в процедуре, в пакете документов для регистрации и т. д.?

– Согласно части 9 статьи 24 федерального закона № 218-ФЗ, сведения об объекте незавершённого строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ, разрешения на строительство и проектной документации объекта недвижимости.

Если в отношении объекта ИЖС или садового дома было направлено уведомление о планируемых строительстве, реконструкции, то такое строительство, реконструкция считаются согласованными уполномоченными органами (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса). Если строительство не было завершено, то технический план подготавливается так же, как и для направления уведомления об окончании строительства (на основании указанных в части 11.1 статьи 24 федерального закона № 218-ФЗ уведомлений и проектной документации или декларации при отсутствии проектной документации), но с указанием вида объекта недвижимости – «объект незавершённого строительства».

В качестве резюме

1. Согласно законодательству, «недострой» является объектом недвижимости и может быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

2. Регистрация в ЕГРН осуществляется в общем порядке, через подачу уведомления в органы власти, местного самоуправления.

3. Продать земельный участок с объектом незавершённого строительства, незарегистрированным в ЕГРН, можно, и для этого не нужно указывать его в договоре.

Источник

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. 5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Как оформить и отразить в учете реализацию объекта незавершенного строительства

Чтобы реализовать (передать) объект незавершенного строительства, организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на объект недвижимого имущества (ст. 130, 131 ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Такая регистрация возможна, только если договор с подрядчиком уже расторгнут (п. 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Если на объект незавершенного строительства не зарегистрировано право собственности, осуществление сделок с ним незаконно (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 21 марта 2006 г. № А12-4486/05-С47, Западно-Сибирского округа от 20 марта 2006 г. № Ф04-1130/2006(20855-А45-5), Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. № А43-29587/2006-28-626).

Такой порядок следует из подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, статей 16 и 25 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59.

Документы для регистрации

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства, застройщик (инвестор) должен представить в управление регистрации следующие документы:

• заявление на регистрацию права собственности (заполняется специалистом Росрегистрации при сдаче документов);

• документ об уплате госпошлины (для организаций – 15 000 руб.);

• копию документа, удостоверяющего личность заявителя, представителя организации-заявителя (выписка из ЕГРЮЛ в отношении организации-заявителя);

• документ, подтверждающий полномочия представителя организации-заявителя;

• копию устава организации-заявителя;

• копию документа, подтверждающего право собственности на земельный участок либо право пользования участком (аренды);

• копию разрешения на строительство, за исключением случаев, когда разрешение не требуется (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ);

• копии проектной документации;

• копии документов, подтверждающих, что объект не является предметом действующего договора строительного подряда (например, копию дополнительного соглашения о расторжении договора строительного подряда);

• кадастровый (технический) паспорт объекта незавершенного строительства, содержащий его описание.

Вместе с копиями для сверки представьте подлинники (ст. 18 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

В регистрационном управлении могут потребовать также справку об источниках финансирования строительства. Такая справка подтверждает отсутствие прав третьих лиц на объект строительства (ст. 218 ГК РФ). Унифицированного бланка данной справки нет. Поэтому ее можно составить в произвольной форме .

Специалист регистрирующего органа выдает расписку, которая подтверждает принятие документов на госрегистрацию (п. 6 ст. 16 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов (п. 3 ст. 13 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Права на этот объект возникают у лица, финансирующего строительство (у инвестора).

Права на объект принадлежат инвестору

Если права на объект незавершенного строительства принадлежат привлеченному инвестору, застройщик (или технический заказчик) сначала передает ему по акту объект незавершенного строительства. Передачу объекта отразите в учете проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3
– передан объект незавершенного строительства инвестору;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
– передан НДС по объекту незавершенного строительства инвестору.

Инвестор приходует этот объект, отражая его в своем учете на счете 08-3, оформляет на него право собственности и затем его продает.

Права на объект принадлежат застройщику

Если права на объект принадлежат застройщику (застройщик сам инвестирует строительство), то он регистрирует право собственности на себя и осуществляет продажу объекта.

Реализация и переход права собственности

Реализация объекта незавершенного строительства осуществляется на основании договора купли-продажи, заключенного в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства нужно зарегистрировать (ст. 551 ГК РФ).

Вместе с правом собственности на объект незавершенного строительства продавец передает и право на земельный участок, занятый этим объектом. При этом продавец может быть собственником земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, или арендовать его. Во втором случае покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец объекта незавершенного строительства. Причем реализация объекта допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. Такой порядок следует из статьи 552 Гражданского кодекса РФ.

Документальное оформление

Передача объекта покупателю оформляется передаточным актом (ст. 556 ГК РФ). Унифицированной формы данного акта нет. Поэтому стороны могут составить акт передачи в произвольной форме . При этом акт должен содержать обязательные реквизиты, установленные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Бухучет

Выручку от продажи объекта незавершенного строительства учитывайте в составе прочих доходов на дату перехода права собственности к покупателю (п. 7, 16 ПБУ 9/99). Организации, которые применяют упрощенные способы ведения бухучета при определенных условиях, могут признавать выручку, не дожидаясь перехода права собственности. Подробнее об этом см. Как вести бухучет субъектам малого предпринимательства .

Признание выручки отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» (п. 11, 19 ПБУ 10/99).

Реализацию объекта незавершенного строительства отразите следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
– отражена реализация объекта незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС.

Сумма уплачиваемой за регистрацию объекта госпошлины включается в состав расходов на продажу (п. 12 ПБУ 5/01) или прочих расходов (п. 8 ПБУ 6/01). Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Организация, передающая объект недвижимости, право собственности на который подлежит госрегистрации, должна списать его с бухучета в момент фактического выбытия независимо от факта госрегистрации прав собственности (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20).

Если фактическая передача объекта совпадает с датой госрегистрации, сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3
– списана фактическая стоимость объекта незавершенного строительства.

Если объект передали до перехода права собственности, в учете сделайте проводки:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 08-3
– списана стоимость объекта, подлежащего регистрации;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
– признаны расходы по выбывающему объекту незавершенного строительства (после госрегистрации перехода права собственности).

Пример отражения в бухучете реализации объекта незавершенного строительства

ОАО «Производственная фирма «Мастер»» (застройщик) и ООО «Альфа» заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Земельный участок принадлежит «Мастеру» на праве собственности. Затраты «Мастера» на строительство объекта незавершенного строительства составили:

• строительные работы – 2 950 000 руб. (в т. ч. НДС – 450 000 руб.);
• цена приобретения земельного участка – 4 000 000 руб.

Стороны согласовали цену объекта незавершенного строительства в размере 8 260 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 260 000 руб.). Объект передается покупателю после завершения госрегистрации перехода права собственности.

В бухучете «Мастера» операции по реализации объекта незавершенного строительства отражены следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
– 8 260 000 руб. – отражена реализация объекта незавершенного строительства и земельного участка;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1 260 000 руб. – начислен НДС;

Дебет 91-2 Кредит 08-3
– 2 550 000 руб. – списана фактическая стоимость незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 01
– 4 000 000 руб. – списана фактическая стоимость земельного участка;

Дебет 51 Кредит 62
– 8 260 000 руб. – поступили денежные средства от покупателя.

Порядок расчета налогов при выбытии объектов незавершенного строительства зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

В налоговом учете инвестора объекты незавершенного строительства, полученные по договору инвестирования в строительство, отражаются по фактическим расходам.

При продаже объекта незавершенного строительства инвестор признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). В состав расходов включаются затраты, связанные с созданием объекта, а также затраты, непосредственно связанные с реализацией в соответствии со статьей 268 Налогового кодекса РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 28 февраля 2005 г. № 20-12/12075.1).

Ситуация: может ли инвестор признать в расходах стоимость реализуемого по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, если у него отсутствуют документы, подтверждающие понесенные в процессе строительства затраты ?

Все расходы организации, признаваемые в налоговой базе, должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ). Поэтому списать в расходы стоимость объекта незавершенного строительства можно только при наличии документов, подтверждающих понесенные в процессе строительства затраты. Аналогичного мнения придерживается Минфин России в письме от 15 сентября 2005 г. № 03-03-02/84. При этом, по мнению контролирующего ведомства, ссылаться на отсутствие документов по причине окончания сроков их хранения организация не вправе.

Совет: есть аргументы, позволяющие учесть в расходах стоимость объекта незавершенного строительства, если у организации отсутствуют документы, подтверждающие понесенные в процессе строительства затраты. Они заключаются в следующем.

Организация обязана обеспечивать сохранность документов, подтверждающих осуществление расходов, в течение четырех лет (подп. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ). Законодательством не предусмотрено, что организация обязана хранить документы, подтверждающие расходы, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Никаких специальных норм, устанавливающих особые сроки хранения для первичных документов, связанных со строительством объектов, законодательство не содержит. Следовательно, отсутствие по причине истечения срока хранения документов, подтверждающих понесенные в процессе строительства затраты, не влияет на правомерность признания в расходах стоимости объекта незавершенного строительства. Есть судебное решение, подтверждающее указанную позицию (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 22 ноября 2004 г. № А56-10982/04).

Однако, руководствуясь такой позицией, организация должна быть готова отстаивать ее в суде.

Если объект незавершенного строительства реализован с убытком, такой убыток учитывается для целей расчета налога на прибыль в полной сумме (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Если собственник передает объект незавершенного строительства безвозмездно, в налоговом учете доходов у него не возникает (ст. 249, 250 НК РФ). Остаточная стоимость и другие расходы, связанные с безвозмездной передачей объекта, при расчете налога на прибыль не учитываются (п. 16 ст. 270 НК РФ).

В бухучете организации образуется постоянная разница, которая приводит к возникновению постоянного налогового обязательства (п. 4, 7 ПБУ 18/02). При этом сделайте проводку:

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– отражено постоянное налоговое обязательство с разницы в расходах, связанных с безвозмездной передачей объекта незавершенного строительства.

ОСНО: НДС

Реализация объектов незавершенного строительства, равно как и безвозмездная передача, облагается НДС (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом реализация незавершенных строительством жилых домов от НДС не освобождена (письмо Минфина России от 30 июля 2009 г. № 03-07-11/186).

Моментом определения налоговой базы в данном случае является дата перехода права собственности на незавершенный строительством объект (п. 3 ст. 167 НК РФ). Счет-фактуру выставьте не позднее пяти календарных дней со дня передачи права собственности – даты госрегистрации перехода права собственности (письмо Минфина России от 22 июля 2008 г. № 03-07-11/261, постановление ФАС Московского округа от 1 октября 2010 г. № КА-А40/11546-10).

УСН

Доход от реализации объекта незавершенного строительства продавец на упрощенке признает на дату получения денежных средств (п. 1 ст. 346.15, ст. 249, п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Так поступайте независимо от даты регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (письмо Минфина России от 12 апреля 2013 г. № 03-11-06/2/12261).

Если инвестор платит единый налог с доходов, то стоимость объекта незавершенного строительства и расходы, связанные с его реализацией, не уменьшают его налоговую базу. Это связано с тем, что при таком объекте налогообложения инвестор вообще не учитывает никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Ситуация: может ли организация на упрощенке учесть в расходах стоимость объекта незавершенного строительства при его реализации? Организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами. Строительство осуществлялось подрядным способом.

Возможность включения тех или иных затрат в состав расходов при расчете единого налога зависит от того, входят ли они в перечень, предусмотренный пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Расходов в виде стоимости объекта незавершенного строительства в этом перечне нет (п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письме от 22 мая 2007 г. № 03-11-04/2/135.

Безвозмездная передача объекта незавершенного строительства в расходах не учитывается (п. 2 ст. 346.16, п. 16 ст. 270 НК РФ).

ЕНВД

Если инвестор платит ЕНВД, то операции, связанные с выбытием объектов незавершенного строительства, не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

Налогообложение выбытия объекта незавершенного строительства производите в соответствии с общей системой налогообложения или упрощенкой , поскольку такая операция не подпадает под ЕНВД .

ОСНО и ЕНВД

Налогообложение выбытия объекта незавершенного строительства производите в соответствии с общей системой налогообложения или упрощенкой , поскольку такая операция не подпадает под ЕНВД . Поэтому распределять расходы в виде стоимости выбывающего имущества, затрат на реализацию объекта и сумм «входного» НДС не нужно.

Источник

Приобретая объект незавершенного строительства , необходимо проверить, зарегистрировано ли право на объект незавершенного строительства . Это можно проверить, запросив выписку ЕГРП (единого государственного реестра прав) на интересующий вас объект . Лицам, приобретающим земельный участок с «недостроем», важно знать, что земельный участок с незарегистрированным объектом незавершенного строительства может в последствии привести к ограничению права пользования участком. Характерный пример. ООО решило приобрести земельный участок с находящимся на нем строящимся зданием торгового центра.

Продажа объектов незавершенного строительства: налоговые риски

Если у компании нет возможности достраивать ранее начатый объект капитального строительства, его можно продать (налоговые риски, связанные с ликвидацией объекта незавершенного строительства, подробно рассмотрены в предыдущем номере журнала). Как правило, в этом случае редко удается компенсировать понесенные затраты на строительство. Проанализируем налоговые риски, возникающие в этом случае, а также порядок отражения операций в бухгалтерском учете.

Сразу оговоримся, что объекты незавершенного строительства (далее — объекты НС) отнесены законом к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Из сложившейся судебной практики следует, что к объектам НС относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено и которые не являются предметом действующего договора строительного подряда.

При реализации объектов НС отношения сторон квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. А правоотношения сторон регулируются положениями главы 30 ГК РФ (постановления АС Уральского округа от 22.05.2017 № А60-43622/2016, Поволжского округа от 02.02.2017 № А65-5373/2016).

Проблемные вопросы исчисления налога на прибыль

По общему правилу, установленному в подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, доход от реализации имущества уменьшается на цену приобретения (создания) этого имущества.

Если указанная цена превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Как разъяснено налоговиками, доход от реализации здания, строительство которого не закончено, уменьшается на стоимость незавершенного строительства, стоимость работ по договору подряда, так как данные расходы не учитываются как косвенные расходы, расходы по оплате посреднических услуг по реализации указанного имущества (письмо УФНС России по г. Москве от 28.02.2005 № 20-12/12075.1).

Доход от реализации недостроя признается в налоговом учете на дату подписания акта приемки-передачи объекта НС (п. 3 ст. 271 НК РФ). В связи с чем в бухгалтерском учете возникают отложенный налоговый актив (в части продажной цены) и отложенное налоговое обязательство (в части стоимости реализованного недостроя).

Если в налоговом учете возникает убыток от реализации объекта НС, такой убыток не является убытком от реализации амортизируемого имущества и в полном объеме относится на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль текущего периода.

Таким образом, специальный порядок признания убытка от сделки по реализации недостроя, не являющегося основным средством, не применяется (п. 3 ст. 268 НК РФ).

Однако причиной непризнания убытка может быть отсутствие первичных документов по приобретению объектов НС независимо от срока их хранения, поскольку такие расходы не соответствуют п. 1 ст. 252 НК РФ (письмо Минфина России от 15.09.2005 № 03-03-02/84).

Нормами налогового законодательства установлена обязанность организаций в течение четырех лет обеспечивать сохранность данных бухгалтерского учета и других документов, необходимых для исчисления и уплаты налогов, а также документов, подтверждающих доходы, расходы и уплаченные налоги (подп. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ).

Согласно норме п. 12 ст. 89 НК РФ на налогоплательщика возложена обязанность в ходе выездной проверки ознакомить сотрудников налогового органа, проводящих проверку, с документами, связанными с исчислением и уплатой налогов, а также предоставить копии таких документов в ответ на требование, направленное в порядке, установленном ст. 93 НК РФ. И если компания создает препятствия к проведению налоговой проверки, умышленно уничтожает первичные документы и регистры учета, не предоставляет налоговикам возможности ознакомится с оригиналами первичных документов, регистров бухгалтерского и налогового учета, подтверждающих соответствие доходов и расходов по налогу на прибыль организаций, суды подтверждают правомерность применения налоговиками подп. 7 п. 1 ст. 31 НК РФ. Это означает, что налоговики могут определить реальные налоговые обязательства расчетным путем на основании анализа имеющейся о налогоплательщике информации из банковской выписки и документов, полученных в ходе проверок его контрагентов (постановление АС Московского округа от 05.06.2017 № А40-128864/2016).

Поэтому для подтверждения размера полученного убытка компания должна в течение четырех лет хранить первичные документы, подтверждающие возникновение убытка при продаже объектов НС.

Проблемные вопросы исчисления НДС

Согласно п. 16 ст. 167 НК РФ моментом определения базы по НДС по сделкам реализации недостроя признается день передачи объекта покупателю с оформлением передаточного акта. Это означает, что исчисление и уплата НДС производится независимо от перехода права собственности от продавца к покупателю. Поэтому в течение пяти дней с момента подписания передаточного акта продавец должен выставить счет-фактуру на переданный объект незавершенного строительства и зарегистрировать в книге продаж (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Спорным вопросом в части необходимости исчисления НДС являются операции по передачи недостроенных жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Дело в том, что реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождена от обложения НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

В пункте 7 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснено, что объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение, существенные признаки которого определены статьей ЖК РФ.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Согласно позиции Минфина России, неизменной на протяжении ряда лет, реализация жилых домов, не завершенных строительством, не освобождается от обложения НДС (письма от 13.08.2015 № 03-07-11/46755, от 12.05.2012 № 03-07-10/11, от 30.07.2009 № 03-07-11/186).

Для обоснования выводов финансисты обратились к нормам жилищного законодательства, отметив, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом на основании п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Поэтому правовых оснований для применения освобождения от налогообложения, предусмотренного подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, в отношении объекта незавершенного строительства жилого дома не имеется.

Однако налогоплательщики в судебном порядке могут доказывать правомерность применения льготы при реализации жилого объекта НС. Как отмечают суды, из смысла подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ следует, что закон связывает наличие у налогоплательщика права на применение льготы со сферой применения и видом реализуемого имущества, для отнесения объекта недвижимости к жилому дому необходимо исходить из его целевого и функционального назначения.

Если реализованные объекты недвижимости предназначены для проживания, отвечают признаку изолированности, все представленные налогоплательщиком разрешительные и правоустанавливающие документы подтверждают целевое назначение объектов — жилые дома, налогоплательщик не подавал заявления об отказе от освобождения от налогообложения операции по реализации не завершенного строительством жилого дома в порядке, установленном п. 5 ст. 149 НК РФ, суды признают правомерным использование льготы по подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.

В доказательство применения льготы налогоплательщики представляют кадастровую выписку и кадастровый паспорт на объекты недвижимости, подтверждающие их назначение в качестве жилых домов (постановление АС Московского округа от 17.06.2016 № А40-80423/2015).

Однако есть и иная позиция, выраженная в Определении ВС РФ от 27.04.2015 № 304-КГ15-2879.

Так, высшие судьи, руководствуясь письмом Минфина России от 12.05.2012 № 03-07-10/11, пришли к выводу, что на дату заключения договора купли-продажи в отношении 14-этажного дома объект являлся объектом незавершенного строительства (со степенью готовности 2%), не был введен в эксплуатацию, не был пригоден для проживания, не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе Положением о признании помещения жилым помещением, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (далее — Положение № 47).

Таким образом, отсутствуют объективные обстоятельства, с наличием которых закон связывает применение льготы (фактическое наличие жилого дома, жилого помещения), в связи с чем спорная операция подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке.

Аналогичный вердикт, со ссылкой на позицию высших судей, был вынесен Третьим Арбитражным апелляционным судом (постановление от 19.12.2016 № А74-5546/2016). Из него следует, что на дату заключения договора купли-продажи объект являлся объектом незавершенного строительства (со степенью готовности 40%), не был введен в эксплуатацию, не был пригоден для проживания, не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе Положением № 47. В связи с этим суд признал обоснованным довод ИФНС о том, что ни жилищным, ни градостроительным законодательством не предусмотрен запрет на изменение назначения недостроенного помещения, поэтому наличие льготы в связи с реализацией объекта недвижимого имущества должно определяться по факту реализации уже пригодного к проживанию помещения.

Проблемные вопросы исчисления налога на имущество

Как уже было отмечено в начале статьи, объекты НС отнесены законом к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Исходя из этого, при регистрации объекта незавершенного строительства с целью последующей продажи налоговики могут потребовать уплачивать налог на имущество с объектов НС.

Напомним, что необходимость в регистрации объекта недостроя может возникнуть для последующего заключения договора купли-продажи либо по прямому указанию закона — п. 5 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (при обращении взыскания на строящийся предмет залога).

Сам порядок регистрации объектов НС прописан в ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Нужно ли исчислять налог на имущество в отношении объектов незавершенного строительства?

Напомним, что объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).

А статьей 378.2 НК РФ установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ, а также в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Согласно ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). При этом к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната (п. 1 ст. 16 ЖК РФ).

Таким образом, в силу положений ст. 374 и 378.2 НК РФ объекты незавершенного строительства, в том числе не завершенные строительством жилые дома (и помещения в них), не признаются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций.

Бухгалтерский учет операций по реализации объектов НС

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операции по продаже объекта НС.

Для того чтобы реализовать объект недостроя, продавец должен в общеустановленном порядке зарегистрировать на него право собственности (ст. 219 ГК РФ, п. 21 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Впоследствии необходимо уже покупателю недостроя зарегистрировать право собственности на данный объект, уплатив государственную пошлину (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с реализацией объектов НС, регламентирован Положениями по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. письмом Минфина России от 30.12.93 № 160), «Доходы организаций» ПБУ 9/99 (утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н) и «Расходы организации» ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н).

До момента продажи объект НС числится у продавца на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств» либо 41 «Товары», субсчет 41-1 «Приобретение объектов НС для перепродажи» (если объект НС приобретался с целью его последующей перепродажи).

Для того чтобы отразить списание объекта недостроя до момента признания доходов и расходов, необходимо использовать счет 45 «Товары отгруженные» с отражением аналитической информации по каждому проданному объекту НС.

Использование счета 45 «Товары отгруженные» обусловлено тем, что недострой передан покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности объекта НС.

Периодом отражения стоимости реализуемого объекта НС является дата подписания между продавцом и покупателем передаточного акта.

Выручка признается в бухгалтерском учете при наличии следующих условий (п. 12 ПБУ 9/99):

— компания имеет право на получение этой выручки (вытекает из договора купли-продажи объекта НС);

— сумма выручки может быть определена;

— имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;

— право собственности перешло от организации к покупателю;

— расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

При выполнении вышеперечисленных условий (при переходе права собственности на объект к покупателю при регистрации права собственности) компания-продавец признает выручку от реализации недостроя и, соответственно, расходы, связанные с такой реализацией.

Поступления от продажи объекта НС классифицируются как прочие доходы, а расходы, связанные с реализацией, — как прочие расходы (п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99).

Рассмотрим на примере как отразить в учете продажу объекта НС.

Пример

Компания приняла решение о продаже недостроенного склада товаров.

Фактические расходы на строительство склада на момент принятия решения о ликвидации объекта составили 118 000 000 руб.

Продажная цена недостроя составила 100 000 000 руб., в том числе НДС 15254237,29 руб.

На счетах бухгалтерского учета компании операции по строительству и продаже склада товаров отражены следующими бухгалтерскими записями:

Дебет 08-3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 02, 10, 70, 69

— 118 000 000 руб. — отражены затраты, связанные со строительством склада;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 68 «Расчеты по госпошлине»

— 22 000 руб. — отражена госпошлина, подлежащая уплате за регистрацию права собственности на объект НС;

Дебет 08-3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

— 22 000 руб. — отнесена стоимость госпошлины на удорожание стоимости НС;

Дебет 68 «Расчеты по госпошлине» Кредит 51 «Расчетные счета»

— 22 000 руб. — перечислена госпошлина;

Дебет 45 «Товары отгруженные» Кредит 08-3 «Строительство объектов основных средств»

— 118 022 000 руб. — отражена стоимость проданного объекта недостроя;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 68 «Расчеты по НДС»

— 15254237,29 руб. — начислен НДС с продажной стоимости объекта (100 млн руб.);

Дебет 09 «Отложенные налоговые активы» Кредит 68 «Расчеты по налогу на прибыль»

— 16949152,44 руб. (84745762,21 руб. х 20%) — начислен отложенный налоговый актив (для целей исчисления налога на прибыль отражен доход от реализации недостроя в сумме 100 000 000 руб. – 15254237,29 руб. = 84745762,71 руб.);

Дебет 68 «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77 «Отложенные налоговые обязательства»

— 23 604 400 руб. (118 022 000 руб. х 20%) — начислено отложенное налоговое обязательство (для целей исчисления налога на прибыль отражены расходы в сумме 118 022 000 руб.);

Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит 91-1 «Прочие доходы»

— 100 000 000 руб. — начислена выручка от реализации недостроя;

Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 68 «Расчеты по НДС»

— 15254237,29 руб. — начислен НДС с продажной стоимости объекта (100 млн руб.);

Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

—15254237,29 руб. — зачтен НДС, исчисленный к уплате в бюджет в момент подписания акта приема-передачи недостроя;

Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 45 «Товары отгруженные»

— 118 022 000 руб. — списана стоимость реализованного объекта незавершенного строительства;

Дебет 68 «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 09 «Отложенные налоговые активы»

— 16949152,44 руб. — отражено гашение отложенного налогового актива;

Дебет 77 «Отложенные налоговые обязательства» Кредит 68 «Расчеты по налогу на прибыль»

— 23 604 400 руб. — отражено гашение отложенного налогового обязательства.

В налоговом учете возникает убыток от реализации объекта НС в размере 33276237,29 руб. Как уже было отмечено, он не является убытком от реализации амортизируемого имущества, а поэтому в полном объеме относится на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль текущего периода.

Источник

Продажа объекта незавершённого строительства , сложности продажи таких объектов , вид собственности на землю под строением. … 1 Можно ли продать недостроенный дом, если земля находится в аренде под ИСЖ? 2 Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону. 3 Как продать земельный участок, арендованный у государства?