2. Дополнительные показатели (мощности) объектов капитального строительства в городе Москве и их единицы измерения**
* Каждый из основных показателей (мощности) объектов капитального строительства и их единицы измерения необходимо указывать в отношении всех объектов капитального строительства независимо от их функционального назначения при наличии соответствующих характеристик для объекта.
** Дополнительные показатели (мощности) объектов капитального строительства в городе Москве и их единицы измерения должны указываться для объектов капитального строительства в зависимости от функционального назначения объекта капитального строительства в соответствии с приложением 3 к настоящему постановлению Правительства Москвы «Таблица соотношения видов функционального назначения объектов капитального строительства, содержащихся в Классификаторе видов функционального назначения объектов капитального строительства в городе Москве, с видами разрешенного использования земельных участков, кодами статистической информации для целей предоставления статистических данных и кодами дополнительных показателей (мощностей) объектов капитального строительства и их единиц измерения».
Таблица соотношения видов функционального назначения объектов капитального строительства, содержащихся в Классификаторе видов функционального назначения объектов капитального строительства в городе Москве, с видами разрешенного использования земельных участков, кодами статистической информации для целей предоставления статистических данных и кодами дополнительных показателей (мощностей) объектов капитального строительства и их единиц измерения
Наименование подгруппы видов функционального назначения объектов капитального строительства подгруппа
Номера групп видов разрешенного использования земельных участков для государственной кадастровой оценки*(1)
Кодовые обозначения — индексы видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства*(3)
Коды дополнительных показателей (мощностей) объектов капитального строительства и их единиц измерения
ИсточникЗамкнутый круг // Можно ли изменить разрешенное использование участка на соответствующее назначению здания, но не предусмотренное ПЗЗ?
Нередко текущий вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, в том числе установленный органами власти еще до принятия Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), не учитывает назначение изначально расположенных на участке зданий, а подходящий для здания вариант использования не предусмотрен действующими ПЗЗ.
Или под возведенным ранее зданием формируется участок, но ВРИ, предусматривающий возможность использования участка в соответствии с фактическим назначением здания, в градостроительном регламенте ПЗЗ отсутствует.
В результате у собственника законно возведенного здания возникают проблемы с оформлением земельных отношений, эксплуатацией здания, применением штрафных санкций за нецелевое использование, исчислением земельных и имущественных платежей в бюджет.
Можно ли изменить текущий ВРИ участка на вид, соответствующий назначению правомерно возведенных на нем объектов недвижимости, но не предусмотренный ПЗЗ? Можно ли установить такой ВРИ вновь сформированному под зданием участку? Об этом я расскажу в данном материале, исходя из имеющегося практического опыта Правового центра «Два М» и анализа позиций судов.
1. Если текущий ВРИ участка не учитывает назначение правомерно возведенных на участке объектов недвижимости
Из п. 4 ст. 85 ЗК, п. п. 8 — 10 ст. 36 ГрК следует, что здания, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов ПЗЗ, а также участки, на которых они расположены, ВРИ которых не соответствуют градрегламенту, могут использоваться по прежнему фактическому ВРИ (за исключением случаев, если использование таких участков и зданий представляет опасность для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия).
Соответственно, режим земельного участка должен обеспечивать возможность использовать расположенные на нем здания по их фактическому разрешенному использованию неограниченно долго.
Данный вывод соответствует правовой позиции ВС.[1]
В то же время, ВС неоднократно указывал, что установление разрешенного использования участка не может носить произвольный характер и должно определяться фактическим использованием данного участка, т. е., применительно к застроенным участкам – функциональным назначением расположенных на них ОКС.[2]
В случае, если на участке расположены здания, такому участку не может быть установлен ВРИ, не допускающий капитального строительства.[3]
Однако на практике при определении ВРИ земельных участков органами власти нередко игнорируется информация о нахождении на участке ОКС. В результате – ВРИ присваивается участку без учета назначения расположенных на нем зданий (сооружений), что с большой вероятностью будет иметь для правообладателя недвижимости вышеприведенные неприятные последствия.
Судебная практика подтверждает: если ВРИ участка не учитывает назначение правомерно возведенных на нем (до установления ВРИ в текущем виде) объектов недвижимости, правообладатель вправе изменить ВРИ такого участка, независимо от предусмотренного ПЗЗ градрегламента.
В определении по делу № А43-47603/2017[4] ВС обратил внимание на то, что законодательство о кадастровом учете и регистрации прав не содержит запрета на внесение в ЕГРН сведений о фактическом разрешенном использовании участка, соответствующем назначению законно возведенных на нем ОКС, но не предусмотренном градостроительным регламентом, установленным в отношении территориальной зоны.
В рамках дела № А40-150572/2021 суды пришли к выводу: если текущий ВРИ участка не отражает назначения расположенного на нем здания, такому участку в любом случае должен быть установлен новый ВРИ, соответствующий его фактическому использованию, даже если такой ВРИ не предусмотрен действующими ПЗЗ.[5]
Кроме того, нарушение порядка установления ВРИ исходного земельного участка является основанием для признания неправомерно установленными и, соответственно, для изменения ВРИ тех участков, которые были образованы из исходного участка в результате его раздела.
Данный вывод содержится в правовой позиции ВАС[6] и воспринят более поздней судебной практикой.
В деле № А40-320178/2019, сопровождаемом юристами «Два М», удалось обосновать правомерность изменения ВРИ участка путем установления вида разрешенного использования, соответствующего назначению законно возведенного еще до формирования участка объекта (офисно-гостиничного комплекса), при том, что данный ВРИ не предусмотрен действующими ПЗЗ и не соответствует ВРИ, установленному для исходного участка («для благоустройства и строительства детских и спортивных площадок»).[7]
В рамках дела № А40-35569/2019 судами признан незаконным отказ ДГИ Москвы в изменении ВРИ земельного участка путем его приведения в соответствие с фактическим использованием (для производственных целей). Суды указали, что текущий ВРИ участка был установлен без учета назначения расположенных на участке зданий и нарушает права землепользователя, на которого не могут быть возложены негативные последствия принятия решения о присвоении участку непроизводственного ВРИ. В частности, неправомерным будет являться возложение на него обязанности по уплате повышенной арендной платы за период до изменения ВРИ участка[8].
Таким образом, в случае, когда текущий ВРИ участка установлен без учета правомерно возведенных на таком участке объектов недвижимости, его правообладатель вправе изменить ВРИ участка, даже если «нужный» ВРИ не предусмотрен действующими ПЗЗ.
Указанный вывод в полной мере относится и к земельным участкам, расположенным в так называемой зоне сохраняемого землепользования («Ф») в Москве, которой посвящена отдельная статья в моем блоге.
2. Если земельный участок формируется под правомерно возведенным объектом недвижимости
В некоторых случаях год постройки здания существенно предшествует формированию земельного участка для его эксплуатации.
На практике уполномоченный орган, предоставляя вновь сформированный участок под зданием в аренду, устанавливает ВРИ такому участку, исходя из градостроительного регламента по ПЗЗ. Функциональное назначение здания при этом не всегда учитывается.
В итоге между ВРИ участка и назначением здания возникает противоречие: эксплуатация здания в соответствии с установленным ВРИ невозможна, тогда как менять что-либо в конструктиве здания для того, чтобы привести его в соответствие с установленным ВРИ – нецелесообразно и экономически невыгодно для собственника здания.
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 36 ГрК и вышеприведенными позициями ВС, правовой режим земельного участка должен устанавливаться с учетом фактического использования участка и ОКС.
Судебная практика подтверждает: если земельный участок формируется под зданием, такому участку должен быть установлен ВРИ, соответствующий функциональному назначению расположенного на нем здания, независимо от предусмотренного ПЗЗ градрегламента.
В рамках дела № А40-134186/2020 суды, удовлетворяя требование собственника здания об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды публичного участка, пришли к выводу: разрешенное использование вновь сформированного участка должно соответствовать фактическому назначению здания, расположенного на нем. В противном случае, существенно нарушаются права собственника здания в части возможности использования здания по его фактическому назначению. Судом принято во внимание, что не соответствующий назначению здания ВРИ повлечет заведомо нецелевое использование участка с рисками применения к арендатору штрафных санкций. Такая ситуация противоречит основным началам гражданского и законодательства — принципу свободы договора, добросовестности действий сторон, разумности и справедливости условий договора (ст. ст. 1, 10, 307, 421 ГК РФ).[9]
Кроме того, ВРИ участка, установленный не в соответствии с назначением расположенного на нем здания, может привести к необоснованному завышению кадастровой стоимости участка и зависящих от нее земельных и имущественных платежей в бюджет. В случае, если такому участку будет присвоен ВРИ, включающий размещение офисов, объектов торговли, общепита и (или) бытовых услуг, здание будет включено в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости (Перечень).
В вышеприведенном случае здание, фактически используемое для складских целей, было исключено из Перечня в рамках дела № 66а-430/2022 на основании судебного акта об урегулировании разногласий по договору аренды в части ВРИ участка.[10]
Таким образом, в случае если земельный участок формируется под правомерно возведенным зданием, такому участку должен быть установлен ВРИ, соответствующий функциональному назначению здания, даже если такой ВРИ для участка не предусмотрен ПЗЗ.
Заключение
Правообладатель участка не должен нести негативные последствия из-за навязанного ему разрешенного использования земли, которое установлено представителями органов власти без учета назначения законно возведенных на участке зданий или включает неактуальные и затратные (с точки зрения влияния на кадастровую стоимость и платежи за землю и недвижимость) виды использования.
Собственник правомерно возведенного на участке объекта недвижимости не может быть лишен возможности эксплуатировать такой объект в соответствии с его функциональным назначением.
Практический опыт и анализ релевантной судебной практики по данному вопросу позволяют констатировать, что чиновники продолжают «страдать» формализмом, тогда как суды в большинстве случаев встают на сторону собственников недвижимости.
[1] См. п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержденным Президиумом ВС РФ 14.11.2018); Определение СК по экономическим спорам ВС от 03.06.2019 по делу № 301-КГ18-25680.
[2] См. напр. определения ВС от 19.12.2018 № 305-КГ18-20540, от 09.01.2018 г. № 307-КГ17-19814; Кассационное определение СК по административным делам ВС от 26.01.2022 № 49-КАД21-9-К6.
[3] См. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 г. № 13016/11; Постановление АС Московского округа от 28.09.2017 № Ф05-10460/2017 по делу № А41-64876/2016; Решение АС г. Москвы от 10.03.2020 по делу № А40-320178/2019.
[4]См. п. 34 Обзора судебной практики ВС № 3 (2019) (утв. Президиумом ВС 27.11.2019).
[5] См. Постановление Девятого ААС от 31.01.2022 № 09АП-83041/2021 по делу № А40-150572/2021.
[6] См. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 № 12919/11 по делу № А27-12204/2010.
[7] См. Постановление АС Московского округа от 23.11.2020 № Ф05-17954/2020 по делу № А40-320178/19-2-1878.
[8] См. Постановление АС Московского округа от 18.11.2019 № Ф05-19640/2019 по делу № А40-35569/19-154-323.
[9] См. Постановление АС Московского округа от 06.04.2022 № Ф05-2727/2022 по делу № А40-134186/2020.
[10] См. Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 17.02.2022 по делу № 66а-430/2022.
Источник