Актуальность информации на 05.04.2013 г.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в последней редакции на сайте КонсультантПлюс)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
1) Административная ответственность. «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ. Приведены отдельные статьи, касающиеся долевого строительства, а именно:
Статья 14.28. «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»
Статья 19.5. «Невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль)»
Статья 23.64. «Органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»
Гарантии застройщика по ДДУ ✓на что распространяются ✓срок гарантии АСК -квартиры от застройщика
Полный текст Кодекса об административных правонарушениях РФ здесь.
2) Уголовная ответственность. В декабре 2012 года вступили в силу изменения в Уголовный кодекс РФ, предполагающие существенное изменение правового регулирования отношений, связанных с вопросами привлечения к уголовной ответственности за мошенничество.
Часть 4 статьи 159 УК РФ («Мошенничество») была дополнена новым квалифицирующим признаком — совершение мошенничества, повлекшего лишение права гражданина на жилое помещение, указал чиновник.
«Мошенничеством, повлекшим лишение права гражданина на жилое помещение, могут считаться — двойные продажи, сбор средств и заключение договора, когда у застройщика нет разрешения на строительство, а также недострой объекта», — пояснил Александр Коган министр по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Московской области.
Мошенничество, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, наказывается лишением свободы на срок до 10 лет со штрафом в размере до 1.000.000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.
3) Ответственность, предусмотренная Пунктами 7 и 8 статьи 23 «Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ.
Страхование ответственности застройщиков (введено Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ).
Согласно пункту 4 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика устанавливаются правительством Российской Федерации.
«О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»
«Об утверждении Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика».
214 ФЗ «О долевом строительстве». Простыми словами суть и изменения 2019 года
Отчетность застройщика
Согласно пп.3 пункта 5 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ контролирующий орган вправе ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам, по формам и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ).
Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 (в последней редакции на сайте КонсультантПлюс).
«О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»
Приказ ФСФР РФ от 12.01.2006 N 06-2/пз-н
«Об утверждении Методических указаний по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»
(Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.03.2006 N 7585)
Ответственность застройщика
«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ.
Статья 4.5. Давность привлечения к административной ответственности
1. Постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев (по делу об административном правонарушении, рассматриваемому судьей, — по истечении трех месяцев) со дня совершения административного правонарушения, за нарушение законодательства Российской Федерации об экспортном контроле, о внутренних морских водах, территориальном море, континентальном шельфе, об исключительной экономической зоне Российской Федерации, патентного, антимонопольного, бюджетного, валютного законодательства Российской Федерации и актов органов валютного регулирования, законодательства Российской Федерации об охране окружающей среды, законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан, в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о защите детей от информации, причиняющей вред их здоровью и (или) развитию, о безопасности дорожного движения (в части административных правонарушений, повлекших причинение легкого или средней тяжести вреда здоровью потерпевшего), об авторском праве и смежных правах, о товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров, об использовании атомной энергии, о налогах и сборах, о защите прав потребителей, о государственном регулировании цен (тарифов), о естественных монополиях, об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, о рекламе, об электроэнергетике, о лотереях, о выборах и референдумах, об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, об акционерных обществах, об обществах с ограниченной ответственностью, о рынке ценных бумаг, о клиринговой деятельности, об организованных торгах, об инвестиционных фондах, о негосударственных пенсионных фондах, законодательства о противодействии неправомерному использованию инсайдерской информации и манипулированию рынком, а также за нарушение иммиграционных правил, правил пребывания (проживания) в Российской Федерации иностранных граждан и лиц без гражданства, правил привлечения к трудовой деятельности в Российской Федерации иностранных граждан и лиц без гражданства (в том числе иностранных работников), законодательства о несостоятельности (банкротстве), о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд, об организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, о пожарной безопасности, о промышленной безопасности, о техническом регулировании, о собраниях, митингах, демонстрациях, шествиях и пикетированиях по истечении одного года со дня совершения административного правонарушения, за нарушение таможенного законодательства Таможенного союза в рамках ЕврАзЭС (далее — Таможенный союз) и (или) законодательства Российской Федерации о таможенном деле по истечении двух лет со дня совершения административного правонарушения, а за нарушение законодательства Российской Федерации о противодействии коррупции — по истечении шести лет со дня совершения административного правонарушения.
(в последней редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 316-ФЗ)
2. При длящемся административном правонарушении сроки, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, начинают исчисляться со дня обнаружения административного правонарушения.
Срок давности по совершению нарушения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости составляет один год, о чём говорится и в Постановлении арбитражного суда кассационной инстанции от 03.08.2011 г. по делу №Ф03-2792/2011 — дело о привлечении ООО «Стратегия ИЖС» (ЖК «Фрегат» по ул.Ватутина, 4а) к административной ответственности за привлечение средств участников строительства при отсутствии у общества разрешения на строительство, общество не владеет земельным участком на праве собственности или аренды, то есть не является застройщиком.
При этом самым спорным моментом в деле стало определить момент совершения правонарушения. Как полагал Депертамент земельных отношений, который составил постановление об административном правонарушении, это дата обнаружения правонарушения, то есть 09.08.2010 г. — когда составлено постановление.
Однако суды апелляционной и кассационной инстанции пришли к выводу, что привлечение средств участника строительства не является длящемся, а потому моментом совершения правонарушения является дата привлечения денежных средств, то есть 16.07.2008 г. А в связи с тем, что срок давности, равный одному году на момент составления Департаментом постановления истек, то данное постановление признано незаконным.
Статья 14.28. Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
(введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ)
1. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, —
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от 500 000 (пятисот тысяч) до 1 000 000 (одного миллиона) рублей.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2. Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений —
влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 200 000 (двухсот тысяч) до 400 000 (четырехсот тысяч) рублей.
(в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
3. Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме —
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 50 000 (пятидесяти тысяч) до 200 000 (двухсот тысяч) рублей.
(в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
4. Непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений —
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 50 000 (пятидесяти тысяч) до 200 000 (двухсот тысяч) рублей.
(часть 4 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
Примечание. В случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
(примечание введено Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
Статья 19.5. Невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль)
4. Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, —
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от десяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 100 000 (ста тысяч) до 200 000 (двухсот тысяч) рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
Статья 23.64. Органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
(введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ)
1. Органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 14.28 и частью 4 статьи 19.5 настоящего Кодекса.
2. Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени органов, указанных в части 1 настоящей статьи, вправе руководители органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченных осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, заместители руководителей.
(часть вторая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 23. Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
7. Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если:
1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности , предусмотренной настоящим Федеральным законом;
2) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;
3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 2 статьи 12.1 настоящего Федерального закона , и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;
4) застройщиком не исполнялись положения настоящего Федерального закона , а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействи я.
8. Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, осуществляющего привлечение денежных средств граждан для строительства, в случае неоднократного или грубого нарушения им положений настоящего Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
9. В случае обращения в арбитражный суд с заявлениями, предусмотренными частями 7 и 8 настоящей статьи, контролирующий орган в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика или приостановлении осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, обязан уведомить органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о вступлении в силу соответствующего решения с уда.
(часть 9 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
Финансовая устойчивость застройщика
Постановление Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2006 г. N 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»
(в ред. Постановления Правительства РФ от 16.01.2007 N 14)
В соответствии со статьей 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемое Положение о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.
(п. 1 в ред. Постановления Правительства РФ от 16.01.2007 N 14)
2. Утратил силу. — Постановление Правительства РФ от 16.01.2007 N 14.
3. Установить следующие нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика:
4. Федеральной службе по финансовым рынкам по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации утвердить в 3-месячный срок инструкции о порядке расчета:
5. Установить, что пункты 2 и 3 настоящего Постановления вступают в силу с 1 января 2007 г.
Председатель Правительства Российской Федерации М.ФРАДКОВ
Утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2006 г. N 233
Положение о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика
(в ред. Постановления Правительства РФ от 16.01.2007 N 14)
1. Настоящее Положение, разработанное в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливает требования к нормативам оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 16.01.2007 N 14)
2. Утратил силу. — Постановление Правительства РФ от 16.01.2007 N 14.
3. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика производится по следующим нормативам:
норматив обеспеченности обязательств , определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве;
норматив целевого использования средств , определяемый путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве;
норматив безубыточности , определяемый как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки.
4. Расчет нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика производится застройщиком в соответствии с инструкцией, утверждаемой Федеральной службой по финансовым рынкам по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 16.01.2007 N 14)
5. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативам обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляется ежеквартально.
(п. 5 в ред. Постановления Правительства РФ от 16.01.2007 N 14)
6. Застройщик несет ответственность, предусмотренную Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за несоблюдение установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 16.01.2007 N 14)
Приказ Федеральной Службы по Финансовым Рынкам от 30 ноября 2006 г. N 06-137/пз-н «Об утверждении инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости застройщика»
(в ред. Приказа ФСФР РФ от 03.12.2009 N 09-52/пз-н)
В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 40; 2006, N 30, ст. 3287) и пунктом 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 21.04.2006 N 233 «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 18, ст. 2001) приказываю:
1. Утвердить прилагаемую Инструкцию о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.
Руководитель О.В.ВЬЮГИН
Утверждена Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30.11.2006 N06-137/пз-н
Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика
(в ред. Приказа ФСФР РФ от 03.12.2009 N 09-52/пз-н)
I. Общие положения
1.1. Настоящая Инструкция определяет порядок расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: норматива обеспеченности обязательств, норматива целевого использования средств, норматива безубыточности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
1.2. Информация, необходимая для расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, формируется на основании данных его бухгалтерского учета и раскрывается в бухгалтерской отчетности.
Аналитический учет активов и обязательств должен обеспечить получение необходимой информации у застройщика по каждому участнику долевого строительства и договорам долевого строительства, связанным с привлечением денежных средств (включая жилищные сертификаты) участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по активам застройщика, считающимся находящимися в залоге, по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства и обязательствам участников долевого строительства перед застройщиком по внесению платежей в предусмотренный договором период, об оплате жилых помещений после завершения и признании выручки от продажи.
1.3. Расчет нормативов обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляется ежеквартально по состоянию на последний день отчетного квартала.
Расчет норматива безубыточности осуществляется ежегодно по состоянию на последний день календарного года.
II. Порядок расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика
2.1. Норматив обеспеченности обязательств рассчитывается по следующей формуле:
Н1= А / О,
А — стоимость активов застройщика;
О — сумма обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. При этом обязательства застройщика перед участником долевого строительства определяются исходя из цены договора участия в долевом строительстве.
2.2. Норматив целевого использования средств рассчитывается по следующей формуле:
Н2 = Ан / Д,
Ан — стоимость активов застройщика, не связанных со строительством, включающая в себя сумму следующих показателей: внеоборотные активы, дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), краткосрочные финансовые вложения за вычетом стоимости активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа;
(в ред. Приказа ФСФР РФ от 03.12.2009 N 09-52/пз-н)
Д — общая сумма долгосрочных и краткосрочных обязательств застройщика, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
(в ред. Приказа ФСФР РФ от 03.12.2009 N 09-52/пз-н)
2.3. Норматив безубыточности определяется как количество лет, из трех последних лет работы застройщика, в которых в годовом отчете о прибылях и убытках у застройщика в качестве конечного финансового результата деятельности отражалась прибыль.
Источник: 111bashni.ru
Федеральный закон № 214-ФЗ: суть закона об участии в долевом строительстве, действующая редакция
В последнее время становится крайне актуальным явлением приобретение недвижимости путем заключения долевого договора. Законодательно регулирует процесс участия в долевом строительстве № 214-ФЗ. Суть закона будет подробно разобрана в статье.
О предмете регулирования ФЗ
Представленный Федеральный закон был создан для регулирования отношений, тесно связанных с привлечением финансовых средств граждан для строительства многоквартирных домов. Привлечение денежных вложений происходит на долевой основе: по-сути, каждый кандидат на получение жилья «скидывает долю» на постройку дома.
Долевое строительство — это, казалось бы, очень простой, но в то же время весьма неоднозначный процесс. В последнее время все чаще стали происходить случаи обмана граждан, зарегистрированных в качестве дольщиков. В целях недопущения подобных махинаций был разработан 214-ФЗ. Суть закона очень проста: строгое закрепление норм, которые позволили бы качественно осуществлять процессы строительства долевого характера.
О застройщике и жилище
В статье 2 рассматриваемого нормативного акта закреплены два основных понятия, которые используются во всех последующих положениях закона. Первый термин это «застройщик». Согласно закону, застройщиками именуют юридических лиц, имеющих в собственности земельный участок, на котором можно построить жилой объект. Застройщик получает специальное разрешение на застройку, после чего начинает процесс привлечения финансов.
Объектом долевого строительства всегда является помещение жилого или нежилого типа, которое подлежит передаче участникам строительства на долевой основе. Стоит отметить, что такими объектами не могут быть предприятия, носящие производственный характер.
Суть закона 214-ФЗ, таким образом, заключается в закреплении норм, касающихся долевого строительства.
О праве на привлечение финансов
Выше уже было отмечено, что процесс привлечения денежных средств нельзя начинать без получения специального разрешения. С чем это связано? Стоит вспомнить суть закона 214-ФЗ. Речь идет о минимизации случаев обмана и финансовых махинаций.
Именно поэтому в статье 3 рассматриваемого нормативного акта закреплены нормы, в соответствии с которыми застройщик способен привлекать денежные средства только после оформления декларации на строительство, а также после проведения и регистрации ряда земельноустроительных мероприятий. Застройщик обязан отвечать дате направления проектной декларации, а также ее требованиям. Лишь в этом случае будет возможно начать процесс привлечения средств дольщиков.
Здесь также стоит выделить следующие требования к застройщикам:
- установочный капитал должен быть полностью оплачен;
- застройщик не должен быть подвержен ликвидации в качестве юридического лица;
- должно отсутствовать решение арбитражного суда о приостановке деятельности застройщика;
- застройщик не должен находиться в реестре недобросовестных застройщиков;
- у застройщика отсутствуют недоимки по налогам, долгам или сборам.
Далее, стоит рассказать о специальном договоре, который заключают между собой застройщики и дольщики.
Договор на участие в строительстве
Статья 4 рассматриваемого нормативного акта содержит в себе довольно подробные положения, касающиеся заключения договора. Стоит отметить, что сутью закона 214-ФЗ является строгое закрепление всех возможных юридических процессов, касающихся строительства на долевой основе.
Согласно закону, одна сторона договора обязана в указанные сроки построить жилой объект, а другая сторона — своевременно уплатить указанную в договоре цену. Какие элементы должен содержать в себе договор?
- Во-первых, это определение конкретного объекта строительства, а также вся информация о нем.
- Во-вторых, сроки постройки и цена договора.
- Еще одно важное место в договоре занимают гарантии и способы обеспечения застройщиком своих обязательств.
О сроках и гарантиях
Что отражает суть 214-ФЗ? Рассматриваемый акт призван зафиксировать максимальное количество норм, благодаря которым процесс долевого строительства проходил бы максимально эффективно. В статье 6 закона говорится о сроках. Так, в обязанности застройщика входит своевременная передача объекта строительства дольщикам.
В случае нарушений договорных обязательств застройщик обязан выплатить пострадавшим участникам сделки сумму в размере от трехсотой части ставки рефинансирования, которую устанавливает российский Центральный банк. Застройщик имеет право не выплачивать пени лишь в том случае, если другая сторона отказалась подписывать передаточный акт.
Застройщик обязан предупреждать дольщиков о возможных проблемах. Так, если отсутствует возможность завершить постройку объекта к установленному сроку, то не позднее чем за два месяца до наступления прописанной в договоре даты об этом должно быть известно всем сторонам договора.
О требованиях по договору
За некачественное исполнение или полное неисполнение своих обязанностей на ту или иную сторону договора может быть возложена ответственность. В соответствии с Федеральным законом № 214, суть которого рассматривается в этой статье, виновные лица должны будут выплачивать штрафы, пени или неустойки.
В статье 11 говорится об уступке прав по договору. Возможна она лишь после того, как участник долевого строительства выплатит цену договора, либо переведет долг на нового участника строительства.
Когда обязательства по договору могут считаться исполненными? Согласно статье 12 рассматриваемого Федерального закона, только после полной уплаты установленной суммы и подписания передаточного документа.
О проектной декларации
Во всем процессе долевого строительства немалую роль играет один важный документ. В статье 19 он именуется проектной декларацией. Этот документ включает в себя всю необходимую информацию о застройщике и объекте строительства. Некоторые положения проектной декларации копирует договор участников долевого строительства, но только самые важные.
В основном же декларация содержит в себе чисто технические данные. Все они должны быть заверены исполнительным органом власти соответствующего региона еще до того, как застройщик заключит договор с первым дольщиком.
Стоит также отметить, что любые последствия юридического характера для самого застройщика возможны только после удостоверения фактов из проектной декларации. Форма же рассматриваемого документа устанавливается уполномоченным исполнительным органом субъекта РФ.
Суть 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (действующая редакция от 2013 года) заключается еще и в том, чтобы расскрыть предназначение всей соответствующей документации.
О государственном регулировании
Государственный контроль особенно важен в такой крупной сфере, как приобретение недвижимости. В России подобный контроль проявляется в виде совокупности отдельных функций. Вот на что указывает статья 23:
- право на запрос у застройщиков всей необходимой документации и информации о ходе работы;
- формирование и издание нормативно-правовых актов, касающихся долевого строительства;
- разработка отдельных методических документов и рекомендаций по вопросам государственного контроля в сфере строительства долевого типа и т. д.
Так что же содержит в себе Федеральный закон 214-ФЗ? Суть закона проста: закрепление норм, в соответствии с которыми возникновение сложностей в области долевого строительства было бы практически невозможным.
Источник: fb.ru