Гарантии участников долевого строительства

«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

14 федеральных законов внесли изменения в Закон за период его действия:

1. от 29.12.2017 № 470-ФЗ
2. от 01.07.2018 № 175-ФЗ
3. от 03.08.2018 № 322-ФЗ
4. от 28.11.2018 № 452-ФЗ
5. от 25.12.2018 № 478-ФЗ
6. от 27.06.2019 № 151-ФЗ
7. от 27.06.2019 № 153-ФЗ
8. от 02.08.2019 № 261-ФЗ
9. от 04.11.2019 № 359-ФЗ
10. от 13.07.2020 № 202-ФЗ
11. от 30.12.2020 № 542-ФЗ
12. от 01.07.2021 № 273-ФЗ
13. от 30.12.2021 № 436-ФЗ
14. от 30.12.2021 № 476-ФЗ

Изменения в Законе в 2018:

— расширен перечень источников формирования имущества Фонда за счет имущественного взноса Российской Федерации (далее – РФ);
— к функциям Фонда отнесено осуществление мониторинга соответствия застройщиков предъявляемым к ним требованиям;

Претензии застройщику по гарантии ✔на что распространяется гарантия застройщика ✔сроки ➤➤ AVA Sochi

— в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства установлены правовые основы для создания Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав дольщиков».

Изменения в Законе в 2019:

— предусмотрены гарантии защиты прав граждан — участников строительства, имеющих требования о передаче машино-мест и нежилых помещений;
— предусмотрена возможность выплаты возмещения за счет имущества Фонда гражданам – членам жилищно-строительного кооператива, которому в рамках дела о банкротстве передан объект незавершенного строительства, или финансирование завершения строительства такого объекта;
— установлено банковское сопровождение деятельности по финансированию и осуществлению мероприятий по завершению строительства;
— определен порядок урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в случае банкротства застройщика;

— предусмотрена возможность восстановления прав граждан – участников строительства с участием некоммерческих организаций (фондов), созданных субъектами РФ.

Изменения в Законе в 2020:

— осуществление выплат гражданам вне зависимости от уплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд, в том числе выплат членам жилищно-строительных кооперативов;
— Фонд наделен правом выступать застройщиком и техническим заказчиком объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, переданных ему в рамках дел о банкротстве;

— предусмотрена возможность реализация совместных с органами исполнительной власти субъектов РФ программ, направленных на строительство (завершение строительства) многоквартирных домов с последующим предоставлением жилых помещений отдельным категориям граждан.

Изменения в Законе в 2021:
— к функциям Фонда отнесено осуществление функций технического заказчика, включая проведение строительного контроля, а также совершение в качестве агента фонда субъектов РФ юридических и иных действий, в том числе сделок, связанных с реализацией жилых и нежилых помещений, машино-мест в объектах, завершение строительства которых осуществлялось с привлечением средств Фонда;

#2 Долевое строительство: насколько безопасно, и есть ли гарантии?

— на Фонд возложена обязанность по мониторингу реализации субъектами РФ мероприятий по восстановлению прав граждан на основании утвержденных планов-графиков реализации таких мероприятий («дорожных карт»);
— Фонд наделен правом создавать коммерческие и некоммерческие организации для достижения целей создания Фонда;

— установлена возможность принятия решения о финансировании мероприятий по строительству многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на земельном участке, предоставляемом Фонду в аренду или в безвозмездное пользование, в случае невозможности завершения строительства объектов незавершенного строительства на земельном участке, на котором находится или должен быть построен объект строительства, в связи с наличием ограничений, установленных земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Изменения в Законе в 2021:
С 1 января 2022 года изменено наименование «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» на «Фонд развития территорий». К функциям и полномочиям Фонда отнесено:
— содействие модернизации жилищно-коммунального хозяйства и обеспечение сокращения непригодного для проживания жилищного фонда

— содействие в обеспечении устойчивого развития территорий и создании комфортных и благоприятных условий проживания граждан

Постановление Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192

«Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона
«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации»

В Постановление внесены изменения:

Постановлением Правительства РФ от 26.08.2020 № 1293:

— установлена формула расчета размера финансирования, необходимого для завершения строительства объектов незавершенного строительства, для принятия Фондом решения о финансировании для восстановлении прав граждан – участников строительства. Расчет производится с учетом готовности объекта незавершенного строительства, его общей площади и показателя средней стоимости строительства 1 кв.м. общей площади
в субъекте Российской Федерации (далее – РФ);
— определено, что решение о финансировании завершения строительства принимается в случае, если размер такого финансирования не превышает размер предельной суммы выплат возмещения гражданам;

— исключена необходимость получения решения Председателя Правительства РФ либо по его поручению Заместителя Председателя Правительства РФ для рассмотрения Фондом поступивших от субъектов РФ ходатайств о восстановлении прав граждан.

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2021 № 403:

— установлена типовая форма ходатайства субъекта РФ о восстановлении прав граждан и перечень документов, прилагаемых к нему, с целью получения Фондом необходимой информации для принятия решения о восстановлении прав граждан, а также порядок направления ходатайства — посредством личного кабинета субъекта РФ в ЕИСЖС;
— расширены случаи при наличии которых Фондом не может быть принято решение о завершении строительства;
— предусмотрена возможность изменения предельной суммы выплат, указываемой в решении о финансировании мероприятий по восстановлению прав граждан, в случае поступления в Фонд заявлений граждан — участников строительства о выплате возмещения после закрытия реестра требований кредиторов;

— установлена формула расчета предельного объема финансирования, необходимого для завершения строительства (строительства) инфраструктуры (инженерно-технической, транспортной и другой необходимой) объекта незавершенного строительства.

Постановлением Правительства РФ от 07.06.2021 № 865:
— установлено, что решение о способе распоряжения имуществом, переданным Фонду в случае принятия решения о выплате возмещения гражданам, принимается на основании методики определения способа дальнейшего распоряжения имуществом, передаваемым Фонду по основаниям, предусмотренным статьей 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», утвержденной наблюдательным советом Фонда;

— изменена типовая форма соглашения о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество Фонда из бюджета субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 24.11.2021 № 2023:
— расширен перечень случаев, при которых Фондом не может быть принято решение о завершении строительства: степень строительной готовности объекта незавершенного строительства менее 80 % или отсутствие у застройщика-банкрота земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства;
— предусмотрена возможность корректировка предельного объема финансирования в результате применения индекса изменения сметной стоимости Минстроя России и индекса-дефлятора Минэкономразвития России;

— изменена типовая форма соглашения о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество Фонда из бюджета субъекта Российской Федерации в части возможности использования средств субсидии на финансирование мероприятий по исполнению обязательств застройщика по передаче участникам строительства помещений и оплату услуг специализированных организаций, осуществляющих подготовку проектной документации и имеющих право на осуществление работ по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений.

Источник: xn--214-mdd8bf5b.xn--p1ai

Новые правила для защиты прав участников долевого строительства

В данной статье мы расскажем об изменениях в российском законодательстве, разработанных с целью защиты законных интересов участников долевого строительства в случае несостоятельности (банкротстве) застройщика.

Создание компенсационного фонда

Для повышения гарантий защиты прав участников долевого строительства, средства которых привлекаются при возведении многоквартирных домов и последующей передачи жилых помещений (квартир) и иных объектов недвижимости (машино-мест, коммерческих помещений) в собственность граждан, принят Федеральный закон N 218-ФЗ от 29.07.2017 года.

Главной особенностью данного правового акта является создание компенсационного фонда.

К основным функциям Фонда относится:

1. Формирование денежных средств на номинальном счете фонда.
2. Финансирование мероприятий по завершению строительства незавершенных объектов.
3. Возмещение убытков гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика.

Порядок внесения взносов застройщиками в компенсационный фонд

Компенсационный фонд взаимодействует с органом регистрации прав (Росреестром) для обеспечения контроля за исполнением строительными компаниями (застройщиками) обязанности по уплате взносов.

При обращении за регистрацией договора участия в долевом строительстве Росреестр направляет в Фонд запрос об уплате или неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов).

Перечислить средства, согласно закону, застройщик обязан не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора.

Без перечисления денег договор не регистрируется.

В настоящее время сумма отчислений застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от цены каждого договора участия в долевом строительстве.

Величина взноса может изменяться в соответствии с изменениями законодательства, но не чаще одного раза в год.

Выплаты возмещений гражданам в случае банкротства застройщика

Когда строительная компания признана банкротом, выплата средств возможна, только если застройщиком уплачены взносы в компенсационный фонд по договорам участия в строительстве.

При обращении о выплате возмещения гражданин представляет:

• заявление;
• копию документа, удостоверяющего личность (заверенную у нотариуса);
• выписку из реестра кредиторов, содержащую сведения о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Если обращается представитель, к заявлению представляется нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия.

Выплаты осуществляются в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином перечисленных документов.

Сумма, предназначенная для выплаты, будет определяться по стоимости жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации на первичном рынке в период, когда был заключен договор.

Важно отметить, что компенсация возвращается за площадь квартиры не более ста двадцати квадратных метров.

Созданная организация поможет гражданам возместить вложенные средства.

Но нужно понимать, что на выплату компенсаций или продолжение строительства многоквартирного дома (при банкротстве застройщика) за счет средств фонда, можно рассчитывать только по новым объектам строительства, то есть по договорам долевого участия, заключенным после государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», которая проведена 20 октября 2017 года.

Нововведения направлены на то, чтобы рынок новостроек стал безопаснее для дольщиков, но не стоит полагаться исключительно на государство, необходимо самостоятельно предусмотреть все связанные с этим риски. Как это сделать — читайте в следующей статье.

Источник: rosreesstr.ru

Что делает Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства?

Кроме контролирующего органа за соблюдением Федерального закона № 214-ФЗ в системе жилищного строительства следит Фонд защиты прав граждан. Рассказываем, что это за Фонд, какую информацию он проверяет и как с ним взаимодействовать застройщикам.

Что такое Фонд защиты дольщиков?

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства — это первая в России публично-правовая компания, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Если коротко, Фонд:

• Проверяет финансовую документацию застройщика и ход строительства
• Формирует компенсационный фонд и выплачивает компенсации дольщикам в случае банкротства застройщика
• Участвует в процедурах, предусмотренных при банкротстве застройщика
• Финансирует работы на незавершенных объектах строительства, если застройщика признали банкротом

Кто должен перечислять взносы в Фонд? Каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан перевести 1,2% от суммы сделки на счет Фонда (взнос в компенсационный фонд). Ставка взноса одинакова для всех застройщиков, может изменяться один раз в год на основании федерального закона.

ВАЖНО Застройщики отчисляют в Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве по жилому помещению. Этого требует закон.

Кому не нужно отчислять взносы? Тем, кто не привлекает деньги граждан для строительства жилых помещений, а строит на свои средства или работает с счетами эскроу. Взносы также не перечисляют застройщики при продаже нежилых помещений: кладовых, машино-мест, коммерческой недвижимости.

Как застройщики работают с Фондом?

С 1 января 2018 года документооборот в сфере жилищного строительства переведен в электронный вид. Застройщики, Фонд, контролирующий орган и уполномоченные банки взаимодействуют в Единой информационной системе жилищного строительства.

Застройщики направляют в систему проектные декларации, а контролирующие органы выносят заключения о соответствии проектов. Фонд защиты дольщиков проверяет документацию застройщиков на соответствие 214-ФЗ.

• Дольщик и застройщик заключают договор участия в долевом строительстве.
• Застройщик платит в Фонд 1,2% от стоимости договора участия в долевом строительстве и подает ДДУ в Росреестр.
• Росреестр направляет в Фонд запрос на резервирование денежных средств. Если застройщик перечислил нужную сумму, Фонд ее зарезервирует.
• Росреестр проверяет, что деньги зарезервированы в Фонде. Затем регистрирует ДДУ и передает его застройщику или покупателю недвижимости.
• Застройщик загружает в Единую информационной систему жилищного строительства актуальные данные о строительстве. Фонд проверяет эту информацию.

Зачем Фонд контролирует застройщиков?

Фонд защиты дольщиков помогает снизить риски в строительстве жилья. В системе жилищного строительства он проверяет финансовую устойчивость строительных компаний и проектную документацию, чтобы все застройщики соответствовали требованиям 214-ФЗ. Постоянный мониторинг позволяет быстрее исключать из реестра недобросовестные компании.

Миссия Фонда — следить, чтобы застройщики выполняли требования 214-ФЗ. Для дольщиков Фонд — это государственный гарант, который помогает не потерять деньги при сделках с недвижимостью. Застройщики по закону обязаны отчислять деньги в Фонд или работать с счетами эскроу, чтобы гарантировать покупателям завершение строительства или возврат вложенных денег.

Результаты работы Фонда защиты дольщиков на 15 апреля 2019 года

А как же контролирующий орган?

Контролирующий орган тоже проверяет застройщиков в системе жилищного строительства, но у них с Фондом разные задачи. Если коротко, контролирующий орган:

• Контролирует, как застройщик выполняет требования 214-ФЗ
• Выдает застройщикам заключения о соответствии требованиям 214-ФЗ
• Получает от застройщика информацию о компании
• Взаимодействует с органами исполнительной власти и банками
• Обращается в суд и правоохранительные органы в случае грубых нарушений застройщиками требований законодательства

Фонд защиты дольщиков мониторит всех застройщиков. Если находит нарушение — сообщает в контролирующий орган или Росреестр. Контролирующий орган предпишет застройщику исправить нарушения, а Росреестр может приостановить регистрацию договоров участия в долевом строительстве.

Как следить за балансом в Фонде дольщиков?

Застройщик перечисляет процент с каждого договора участия в долевом строительстве на номинальный счет Фонда. Фонд резервирует нужную сумму и передает информацию об этом в Росреестр. Когда договор участия в долевом строительстве зарегистрируют, эти деньги зачислят на компенсационный счет Фонда.

ВАЖНО Застройщик должен перечислить деньги на номинальный счет Фонда не позднее чем за 3 рабочих дня до подачи ДДУ на регистрацию в Росреестр.

Информацию по счету застройщика можно узнать в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства. Система покажет свободный остаток, сколько денег зарезервировано на время проверки договоров участия в долевом строительстве, какая сумма на номинальном счете Фонда.

В личном кабинете застройщика удобно следить за операциями по счету

Источник: xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai