Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять

Когда квартира по ДДУ не соответствует требованиям

Гражданин приобрел по договору долевого участия в строительстве жилого дома двухкомнатную квартиру. Этаж первый. Рядом с окном оказалось газорегуляторное устройство. Его не было ни в проектной документации, ни в договоре. Теперь дольщик отказывается принимать квартиру , а застройщик убеждает его, что такие действия приобретателя являются необоснованным отказом от исполнения договора и обязательств в одностороннем порядке .

Дольщик полагает, что застройщик обязан предоставить ему равноценное жильё. Более того, так как законные требования несостоявшегося новосёла в добровольном порядке удовлетворены не были, и процесс вселения умышленно затянулся вовсе не по вине покупателя, теперь он желает взыскать с виновного лица (застройщика) еще и штраф. Потенциальный новосёл интересуется: какова перспектива такого дела?

Алгоритм: В начале следует обратиться к застройщику с претензией, об устранении выявленных строительных недостатков, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Если застройщик не устранит данные недостатки добровольно, обращайтесь в суд с иском, о расторжении договора об участии в долевом строительстве. Срок гарантии: на конструктивные элементы дома составляет 5 лет, на технологическое и инженерное оборудование составляет 3 года (по части 5, 5.1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Типы договоров: ДДУ, ЖСК, договор цессии, договор купли-продажи, ПДКП.

Закон на стороне участника ДДУ

В обязанность застройщика, заключившего договор с участником долевого строительства, входит полное и достоверное информирование будущего новосёла по поводу:

• характеристик жилого объекта;

• его потребительских свойств и особенностей;

• местонахождения объекта недвижимости;

• других важных обстоятельств, способных повлиять на выбор потребителя.

Причём требуется не только указать местонахождение самой квартиры, но и расположение общего имущества, в том числе оборудования :

• электрического и прочего.

Эта информация для ознакомления должна быть предоставлена потребителю своевременно. Благодаря полученным сведениям, гражданин осуществляет самостоятельный выбор (п. 1 ст. 10 ЗоЗПП РФ).

Кроме того, в законе, регламентирующем все вопросы долевого строительства (ст. 19 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г.), разъясняется, что застройщик обязан о любых изменениях в проекте обязательно информировать дольщика.

Замена квартиры: мечта или реальность?

В Законе РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.07.2019) «О защите прав потребителей» (пп. 1-3 ст. 18; п. 1 ст. 29) указываются основания для замены товара . Однако в данной ситуации предлагаю гражданам более внимательно изучить другой законодательный акт. Это Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (в ред. от 27.06.2019 N 151-ФЗ) N 214-ФЗ, регламентирующий правила поведения всех участников ДДУ. Именно он позволяет выдвигать дополнительные требования:

Долевое строительство — что это такое, как принять долевое участие в строительстве, плюсы и мин..

1. Все недостатки обязаны устраняться безвозмездно.

2. Если обнаруженные дефекты застройщиком устранены не будут (к примеру, у него нет таких технических возможностей), тогда приобретатель квартиры вправе самостоятельно навести порядок. Но документально подтвержденные затраты должны быть компенсированы застройщиком.

3. Новосёл может согласиться на приобретение не вполне устраивающей его квартиры. При этом он вправе требовать от застройщика снижения цены договора.

Так что у дольщика есть выбор:

• либо добиваться компенсационных выплат (снижения стоимости квартиры);

• либо попытаться признать сам договор неправомочным, так как некоторые существенные его условия были нарушены застройщиком.

В случае существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (ч. 2 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Все условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок для объекта долевого строительств а, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования (входящего в состав такого объекта долевого строительства) участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование ( в составе передаваемого участникам долевого строительства объекта) устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого Передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

А вот получить квартиру в другом месте вряд ли удастся . Вполне возможно, что у всех квартир уже имеются хозяева. Но если это не так, тогда с застройщиком, которому придется выплачивать компенсацию, можно договориться по поводу заселения другой квартиры. Однако для этого потребуется подтвердить тот факт, что установленное устройство вблизи окна действительно мешает нормальному проживанию, а не только препятствует немного обзору или же портит внешнюю панораму.

Нужно изучить сам договор ДДУ и все технические, а также другие вспомогательные документы. Потребуется подтвердить, что этот конкретный человек или его семья не могут проживать в такой квартире, даже если официальные лица, принимающие новостройку, не признают данный факт (наличие технического объекта вблизи окна) существенным недостатком. Зато законность требований новосёла может признать суд.

Требования к расчетному счету Застройщика

Для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 г., применяются требования относительно минимальных размеров уставного капитала для привлечения денежных средств исключительно граждан, установленные ч. 2.1. и 2.2. статьи 3 Закона 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ), тогда как для застройщиков, получивших разрешение после 01.07.2018 г. снимаются все различия между дольщиками гражданами и юридическими лицами .

Технический заказчик и генеральный подрядчик также должны открыть счета в одном банке с застройщиком. В договор банковского счета (банковских счетов) включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком информации, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта РФ и некоммерческой организации (Фонд).

Согласно действующим положениям Закона 214-ФЗ гарантией или обеспечением обязательств Застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства могут служить:

1) Поручительство банка.

2) Страхование гражданской ответственности Застройщика (применяется на текущий момент для договоров долевого участия, заключенных с 2014 по 2017 годы).

3) Отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства (по договорам долевого участия, заключенным с 2017 по 2019 годы).

4) Использованием застройщиком в соответствии со ст. 15.4. Закона 214-ФЗ. С 01 июля 2019 г. все расчеты дольщиков с Застройщиками ведутся через счета эскроу в обязательном порядке.

У полномоченный банк (созданный в соответствии с законодательством РФ и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ) фактически контролируется всю цепочку сделок Застройщика и может приостановить его платежи или отказать в их проведении, если посчитает нарушающими положения Закона 214-ФЗ или обнаружит в них несоответствия первичной документации, предоставленной Застройщиком.

Источник

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Источник