Государственная регистрация объектов незавершенных строительством
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
от 7 ноября 2013 г. N 14-исх/10300-ГЕ/13
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с многочисленными обращениями территориальных органов Росреестра о проблемах, возникающих при государственной регистрации прав на созданные объекты недвижимости в случаях, когда органом кадастрового учета был осуществлен учет изменений объекта незавершенного строительства, сообщает.
Позиция Росреестра по вопросу учета созданных объектов недвижимости направлена для сведения и учета в работе в территориальные органы Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра», его филиалы письмом от 09.09.2013 N 09-исх/08271-ВАн/13 (аналогичная позиция содержится в письме Минэкономразвития России от 19.07.2012 N Д23и-2098).
Вместе с тем из поступающих обращений территориальных органов Росреестра, граждан и организаций следует, что существует достаточно большое количество объектов недвижимости, в отношении которых при вводе их в эксплуатацию осуществлялся учет изменений объекта незавершенного строительства. (Соответственно, кадастровый номер объекту, введенному в эксплуатацию, не присвоен, такой объект идентифицирован тем же кадастровым номером, что и объект незавершенного строительства.)
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
С учетом положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113, при осуществлении государственной регистрации прав на введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества, если ранее на объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) было зарегистрировано право, раздел ЕГРП, связанный с объектом незавершенного строительства, должен быть закрыт, а на объект недвижимого имущества, введенный в эксплуатацию, — открыт новый раздел ЕГРП.
При этом в записи подраздела I нового раздела ЕГРП указывается в качестве предыдущего кадастрового (условного) номера — кадастровый (условный) номер объекта незавершенного строительства, а в записи подраздела I ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в качестве последующего кадастрового (условного) номера — кадастровый (условный) номер введенного в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.
В силу пункта 3 статьи 12 Закона о регистрации разделы ЕГРП идентифицируются в ЕГРП государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» его государственного учета (кадастровым номером).
Семинар «Постановка объекта на кадастровый учёт и регистрация права собственности» (28.05.2021)
Таким образом, поскольку органом кадастрового учета был осуществлен учет изменений объекта незавершенного строительства, у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, отсутствует возможность внести в ЕГРП записи о правах на созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами. И в связи с этим государственными регистраторами принимаются решения об отказе в государственной регистрации прав.
Заявители с целью защиты своих прав обращаются в суды, обжалуя либо отказ в государственной регистрации прав, либо действия органа кадастрового учета.
При этом в рассматриваемом случае существенное значение, в том числе для целей налогообложения, имеет момент возникновения права — с момента государственной регистрации права на вновь созданный объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 2 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц»).
С целью защиты прав и законных интересов граждан и организаций, рекомендуем территориальным органам Росреестра при государственной регистрации прав на созданные объекты недвижимости, если ранее на объект незавершенного строительства в ЕГРП было зарегистрировано право и в отношении такого объекта до 01.10.2013 осуществлен учет изменений, руководствоваться следующим:
актуальные сведения о созданном объекте недвижимости (об описании такого объекта) вносятся в запись подраздела I-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в порядке, предусмотренном для внесения изменений в запись ЕГРП;
запись о праве собственности на созданный объект недвижимости вносится в новый лист подраздела II-1 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, с указанием в графе «Документы-основания» сведений о правоустанавливающем документе на земельный участок и документе, подтверждающем факт создания объекта недвижимости;
запись о праве собственности на объект незавершенного строительства погашается в порядке, предусмотренном для прекращения прав без перехода права к новому правообладателю.
При этом рекомендуемый порядок не может применяться в случаях, если учет изменений объекта незавершенного строительства был осуществлен после 01.10.2013. В отношении таких созданных объектов недвижимости орган кадастрового учета должен обеспечить присвоение кадастрового номера в соответствии с действующим законодательством, разъяснениями Росреестра и Минэкономразвития России.
ФГБУ «ФКП Росреестра» необходимо по каждому выявленному случаю проводить проверку в соответствующем филиале и обеспечивать приведение сведений государственного кадастра недвижимости в соответствие с законом, в том числе в судебном порядке.
Также обращаем внимание территориальных органов Росреестра на недопустимость произвольного изменения кадастровых номеров объектов незавершенного строительства в учетных системах ведения ЕГРП путем добавления не предусмотренных законом символов или букв.
ИсточникГосударственная регистрация объектов незавершенных строительством
СЕТЬ МФЦ ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
В силу части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании:
— разрешения на строительство такого объекта;
— правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на здание или сооружение, строительство которого не завершено и для строительства которых в соответствии с действующим законодательством не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании:
— технического плана объекта незавершенного строительства;
— правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.
В соответствии с частями 11 и 11.1 статьи 24 Закона № 218-ФЗ технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) подготавливается на основании:
— декларации об объекте недвижимого имущества;
— уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления). Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) и являются его неотъемлемой частью.
Также следует отметить, что частью 1 статьи 40 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен такой объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок.
Источник