Иск о сносе объекта незавершенного строительства
У меня в собственности находится земельный участок. На нем расположен жилой дом (ветхий, аварийный), на который тоже зарегистрировано право собственности. На указанном земельном участке я осуществляю строительство жилого дома и уже оформил право собственности как объект незавершенного строительства. Сейчас администрацией города подан иск о сносе моего дома как самовольно построенного (без разрешения на строительство). Законны ли требования администрации города и какова перспектива данного дела?
- Вопрос: №1271 от: 2014-12-03.
Адвокат Бакуменко Игорь Александрович
По существу заданного вопроса сообщаем следующее.
1. Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту — Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
По смыслу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ (далее по тексту — ГрК РФ) объектом капитального строительства признается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Таким образом, если на построенный объект незавершенного строительства зарегистрировано право собственности, то он отвечает признакам объекта капитального строительства и недвижимости в установленном законом порядке.
2. Согласно действующему законодательству, после строительства индивидуального жилого дома его необходимо ввести в эксплуатацию (получить разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию) и поставить на государственный кадастровый учет.
Однако, в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта (плана) такого объекта.
Снятие с кадастрового учета здания и прекращение права
Таким образом, в настоящее время (вплоть до 01.03.2015 г.) в рамках «дачной амнистии» собственник земельного участка может производить застройку в пределах земельного участка даже при отсутствии разрешения на строительство.
В дальнейшем, для того, что бы зарегистрировать право собственности на объект индивидуального жилищного строительства достаточно предоставить документ, подтверждающий факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащий его описание и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
3. В соответствии с действующим законодательством и судебной практикой для того, что снести постройку, ее необходимо признать самовольной.
Понятие самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ.
В соответствии с указанной нормой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В круг юридически значимых обстоятельств, которые должен доказать истец (Администрация города), по спорам о сносе самовольной постройки входит:
— Отсутствие у ответчика вещных прав на земельный участок (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения).
Все объекты недвижимого имущества являются вашей собственностью.
— Несоответствие функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка.
Функциональное назначение объекта незавершенного строительства соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка.
— Наличие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц при сохранении постройки.
Истец (третье лицо) обязаны доказать, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы, ухудшает благоустройство города.
Указанная правовая позиция находит свое подтверждение и в судебной практике (Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 февраля 2014 года по делу № А81-5004/2013 «…Из изложенного суд делает вывод об отсутствии нарушений прав муниципального образования выполненной реконструкцией объекта. Не представлено и доказательств нарушения прав граждан…», Обобщение судебной практики рассмотрения Липецким районным судом Липецкой области гражданских дел об узаконении самовольных построек, рассмотренных в 2012 году).
— Наличие угрозы жизни и здоровью граждан, то есть безопасность постройки.
Вывод об отсутствии угроз жизни и здоровью должен быть основан на документах (справках, заключениях экспертов).
В данном случае Вам необходимо провести обследование технического состояния основных средств несущих строительных конструкций жилого дома, (предмет спора).
Результат выполненного обследования с формулировкой «обследуемый объект обладает необходимой степенью эксплуатационной надежности и пригоден к нормальным условиям эксплуатации. Прочность, устойчивость и долговечность конструкций обеспечена. обследуемый объект не создает угрозы для жизни и здоровья граждан…» представить в суд.
— Отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода в эксплуатацию.
В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта (плана) такого объекта.
Таким образом, в настоящее время (вплоть до 01.03.2015 г.) в рамках «дачной амнистии» собственник земельного участка может производить застройку в пределах земельного участка даже при отсутствии разрешения на строительство.
Согласно п. 2 ст. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Следовательно, отсутствие разрешения на строительство объекта, не может служить основанием для признания исковых требований Администрации города о сносе самовольной постройки.
Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2014 года).
4. Истец должен также представить доказательства того, что построенный объект не соответствует целевому назначения, градостроительному плану или ухудшает благоустройство города, а также нарушает права граждан, истцом в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено.
Обращаем внимание на то, что необходимо исходить из того, что принцип состязательности заключается в том, что обязанность доказывания своих доводов и возражений лежит на каждом из лиц, участвующих в деле.
Лицо, заявляющее требование о сносе постройки, должно представлять доказательства, подтверждающие исковые требования.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
По смыслу статьи 222 ГК РФ существенность нарушения градостроительных и строительных норм и правил обусловлена тем, что сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 13 Информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Учитывая, что наличие угрозы жизни и здоровью граждан является основанием для сноса самовольной постройки и должно быть прямо установлено судом в ходе искового производства, это обстоятельство в силу 56 ГПК РФ входит в предмет доказывания для лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
Бремя доказывания возведения спорного строения с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, вследствие которых сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан, лежит на Администрации города.
Таким образом, заявляя иск о сносе самовольной постройки, Администрация города должна доказать наличие оснований для удовлетворения такого требования.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 февраля 2014 года по делу № А81-5004/2013, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2014 года).
В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В силу ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
По смыслу статьи 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
При применении данной нормы суд должен исходить из того, что приниматься должны лишь те доказательства, которые могут подтвердить или опровергнуть искомые юридические факты.
Таким образом, если объект незавершенного строительства обладает признаками самовольности, отвечает критериям недвижимого имущества, но не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; ответчик является субъектом права собственности на земельный участок; постройка индивидуально определена, то в удовлетворении требований о сносе постройки следует отказать.
Указанная позиция подтверждается судебной практикой (решение Липецкого районного суда Липецкой области от 08.02.2012 года по гражданскому делу № 2-210/2012 и т.д.).
В случае, если Вами будет выполнены вышеперечисленные требования и действия, то шансы на положительный исход дела очень высокие.
Для более развернутой консультации, а также оказания юридической помощи рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко 20В, офис 414, тел.: 8-919-865-42-20.
ИсточникГосударственная регистрация прекращения незавершенного строительством объекта
На портале правовой информации размещен проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменения в Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».
Фото: www.versia.ru
У собственника объектов, строительство которых не завершено после 01.03.2015, имеется право на заключение договора аренды для завершения их строительства. Если строительство не завершено к моменту окончания срока аренды земельного участка (ЗУ), объекты незавершенного строительства, расположенные на таком ЗУ, в соответствии со ст.239.1 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
При этом суды зачастую указывают, что собственник объекта имеет право на однократное заключение договора аренды, для завершения строительства. Об одном из таких случаев ранее рассказывал портал ЕРЗ.РФ.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договора аренды таких земельных участков, установлен Постановлением Правительства РФ №1299 от 03.12.2014 (Правила).
Вместе с тем, в соответствии c абз. 2 п. 4 стр. ст. 239.1 ГК РФ приобретение объекта незавершенного строительства в государственную или муниципальную собственность является правом, а не обязанностью уполномоченного органа.
Фото: www.wiki-land.ru
Проектом Постановления предусматривается внести изменения в Правила путем дополнения их положениями, допускающими проведение повторных и последующих аукционов по продаже объектов незавершенного строительства в случае признания первых торгов несостоявшимися, порядок их проведения, в том числе порядок определения начальной цены предмета аукциона при проведении повторного и последующих аукционов.
Проектом устанавливается, что в случае если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи не заключен в течение двух месяцев со дня объявления первого аукциона несостоявшимся, предмет аукциона может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта.
Фото: www.pbs.twimg.com
В случае если по истечении двух месяцев предмет аукциона не приобретен в государственную или муниципальную собственность, проводится повторный аукцион. Начальная цена предмета повторного аукциона может быть снижена не более чем на 30% от начальной цены предмета аукциона, признанного несостоявшимся.
В случае если повторный аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи не заключен, то осуществляется проведение последующих аукционов. Начальная цена предмета каждого последующего аукциона может быть снижена не более чем на 30% от начальной цены предмета предыдущего аукциона, признанного несостоявшимся.
Фото: www.rosotkat.ru
Кроме того, действующая редакция Правил исключает возможность приобретения предмета аукциона лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе и допущенным к аукциону; либо лицом, признанным единственным участником аукциона; либо лицом, единственным принявшим участие в аукционе; что уменьшает эффективность взаимодействия участников рынка, направленного на поиск контрагентов и надлежащее оформление таких отношений, а также продуктивность торгов как способа обращения объектов гражданских прав.
Фото: www.s.pfst.net
Проектом предлагается установить, что в случае если аукцион признан несостоявшимся, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства заключается либо с заявителем, подавшим единственную заявку на участие в аукционе и допущенным к аукциону, либо с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с заявителем, единственным принявшим участие в аукционе.
В случае принятия данного Постановления оно должно вступить в силу с 1 сентября 2022 года и будет действовать до 1 сентября 2028 года.
Публичное обсуждение проекта Постановления продлится до 12 ноября 2021 года.
Источник