Временные объекты: варианты применения указанного определения в федеральном законодательстве и последствия такого применения
В федеральном законодательстве сложились устойчивые определения «объекта капитального строительства» и «недвижимой вещи». И хотя приведенные в Градостроительном и Гражданском кодексах Российской Федерации термины не содержат перечня таких объектов, однако достаточно определенно дают критерии для отнесения объектов к недвижимой вещи и объекту капитального строительства.
В частности, объектом капитального строительства Градостроительный кодекс РФ (Грк РФ) признает здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) Гражданский кодекс РФ (Гк РФ) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.
Промежуточные выводы на основе анализа двух вышеприведенных определений:
— оба кодекса относят здания, сооружения, объекты незавершенного строительства к объектам недвижимости/объектам капитального строительства;
— оба кодекса признают наличие иных объектов, не относящихся к недвижимости, при этом в Грк РФ под иными объектами понимаются «некапитальные строения», а в Гк РФ «объекты движимого имущества».
— градостроительное право также апеллирует термином «некапитальные строения, сооружения» к которым относит строения, сооружения, не имеющие прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Здания и сооружения признаются объектами недвижимости, к которым предъявляются требования законодательства о государственном кадастровом учете и государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости.
Помимо перечисленных выше установленных законодательством терминов и невзирая на отсутствие и в Гражданском и в Градостроительном кодексах РФ такого понятия, как «временные здания и сооружения», в последнее время он все чаще стал применяться в подзаконных актах различных ведомств.
В частности, ниже приведен далеко неполный перечень актов, содержащий упоминания временных объектов:
— Приказ Ростехнадзора от 08.12.2020 N 505: «Расположение постоянных и временных зданий и сооружений на стройплощадке должно соответствовать строительному генеральному плану»;
— Методические рекомендации по подготовке информационной модели объекта капитального строительства, представляемой на рассмотрение в ФАУ «Главгосэкспертиза России» в связи с проведением государственной экспертизы проектной документации и оценки информационной модели объекта капитального строительства: «К прочим элементам ПОС (проект организации строительства) могут быть отнесены: временные здания и сооружения; временные инженерные сети и т.д. (ограждения, площадки складирования, временные дороги, размещение подъемных кранов и прочее);
— Распоряжение Росавтодора от 03.03.2021 N 771-р «Об утверждении стратегии развития инновационной деятельности в области дорожного хозяйства на период 2021 — 2025 годов»: разработка эффективных конструктивных решений временных дорог и искусственных сооружений при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте;
— Приказ Ростехнадзора от 15.12.2020 N 534 «Об утверждении федеральных норм и правил в области промышленной безопасности «Правила безопасности в нефтяной и газовой промышленности»: В охранных зонах не допускается размещение постоянных и временных объектов капитального строительства;
— Приказ Минстроя России от 11.12.2020 N 774/пр: Временные сборно-разборные здания и сооружения.
Наиболее широкий перечень временных зданий и сооружений приведен в Приказе Минстроя России от 19.06.2020 N 332/пр «Об утверждении Методики определения затрат на строительство временных зданий и сооружений, включаемых в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов капитального строительства».
В указанном приказе временные здания и сооружения подразделяются на основные, предназначенные для обеспечения нужд строительства (титульные), вспомогательные, предназначенные для организации работ на строительной площадке (нетитульные), иные временные сооружения и специальные вспомогательные сооружения и устройства.
Кроме того, приказ упоминает и возможность возведения «временных зданий» на фундаменте — устройство оснований и фундаментов под титульные временные здания и сооружения. Подобный подход создает серьезную правовую неопределенность со статусом так называемых временных объектов.
С одной стороны, наличие фундамента и отнесение к категории «здания» временного объекта заставляет говорить о необходимости соблюдения всех разрешительных процедур, сопровождающих вопросы строительства таких объектов (получение разрешение на строительство, проектная документация и др.), а также соблюдения требований законодательства о кадастровом учете и государственной регистрации.
С другой стороны, приходится признать, что и приказ Минстроя России, и перечисленные акты иных ведомств упоминают временность объектов в связи с тем, что их эксплуатация необходима лишь на период строительства основного объекта. Однако следует отметить, что федеральное законодательство не содержит исключений в вопросах регистрации и кадастрового учета объектов в зависимости от времени их эксплуатации и, в случае капитальности объектов, предусматривают их регистрацию.
Представляется, что наиболее верным определением в случае необходимости введения в законодательство терминов, обозначающих объекты, необходимые только на период строительства стала норма части 31 Постановления Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300 (ред. от 12.11.2020) «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов»: «Площадки для размещения строительной техники и строительных грузов, если проектом организации строительства размещение таких площадок предусмотрено за границами земельного участка, на котором планируются и (или) осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, а также некапитальные строения, предназначенные для обеспечения потребностей застройщика (мобильные бытовые городки (комплексы производственного быта), офисы продаж).»
Приведенное определение не содержит упоминания «временных объектов», однако, достаточно четко и емко обозначает перечень объектов, необходимых на период строительства основного объекта капитального строительства.
ИсточникГрадостроительный кодекс объектом капитального строительства является
Правовой департамент Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в пределах своей компетенции рассмотрел обращение с просьбой разъяснить отдельные положения Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Кодекс) и сообщает следующее.
Согласно положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации на земельных участках разрешается возведение строений и сооружений вспомогательного использования.
Таким образом, на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, разрешается возведение как объектов жилого назначения (жилой дом, жилое строение), так и объектов хозяйственного назначения (хозяйственных, производственных, бытовых строений и сооружений, хозяйственных построек, строений и сооружений вспомогательного использования и иных аналогичных объектов).
В рамках проводимой реформы института саморегулирования в строительстве с 1 июля 2017 года вводятся национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и национальный реестр специалистов в области строительства (далее — национальный реестр специалистов), в которых будут содержаться сведения о высококвалифицированных специалистах. Их должностные обязанности строго регламентированы Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — Кодекс) и не могут выполняться иными работниками.
Разработка и внесение в Правительство Российской Федерации проекта федерального закона, предусматривающего внесение в Градостроительный кодекс Российской Федерации изменений в части учета положений Стратегии пространственного развития Российской Федерации при разработке и корректировке документов территориального планирования
7. После поступления от застройщика (технического заказчика) извещения о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства в соответствии с положениями ГрК РФ, Административным регламентом, приказом Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. N 1129, приказом Ростехнадзора от 15 июля 2015 г. N 275 проверяется наличие разрешения на строительство, проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы на проектную документацию.
ФАС России и его территориальные органы рассматривают жалобы на нарушения, которые могли быть допущены при осуществлении процедур, включенных в исчерпывающие перечни в сферах строительства, утверждаемые Правительством Российской Федерации в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
2. Средства компенсационного фонда возмещения вреда саморегулируемой организации в целях сохранения и увеличения их размера при наличии соответствующего решения общего собрания членов саморегулируемой организации размещаются только на условиях договора банковского вклада (депозита), заключаемого в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации и настоящими Правилами (далее — договор), в валюте Российской Федерации в той же кредитной организации, в которой открыт специальный банковский счет для размещения средств такого компенсационного фонда.
ГрК — Градостроительный кодекс Российской Федерации;
Договор ГПХ — Договор гражданско-правового характера;
ДМС — Добровольное медицинское страхование;
ДТП — Дорожно-транспортное происшествие;
Инспектор — государственный инспектор труда;
КоАП РФ — Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях;
приведение Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации с целью обеспечения возможности проведения комплексных кадастровых работ при отсутствии утвержденного проекта межевания территории
приведение Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации с целью обеспечения возможности проведения комплексных кадастровых работ при отсутствии утвержденного проекта межевания территории
ИсточникРазличия между объектами капитального строительства и временными сооружениями
Чем виды строительства отличаются друг от друга и какие возникают споры: об этом я расскажу в данной статье.
- 1. Снос торговых павильонов в Москве в 2016 году.
- 2. Объекты строительства: классификация, определение понятий.
- 2.1. Что такое объект капитального строительства.
- 2.1.1. Объект незавершенного строительства.
- 2.1.2. Фундамент как признак капитального строительства.
- 2.2.1 Что такое павильон.
Снос торговых павильонов в Москве в 2016 году
В начале 2016 года в Москве начался повсеместный снос торговых павильонов, и представители власти в данной ситуации довольно часто упоминали такие ключевые слова: «самострой», «объекты, которые не обладают признаками временных сооружений», «объекты капитального строительства», «отсутствие разрешения».
Что же имели в виду представители власти, используя подобные термины?
«Самострой» – это объект, построенный без разрешения на строительство, не оформленный должным образом.
Говоря юридическим языком, у такого объекта отсутствует регистрация права на собственность. Как Вы думаете, нужна ли регистрация права собственности на временную постройку? Если Вы считаете, что регистрация требуется, то Вы ошиблись; а если считаете, что она не обязательна, то Вы правы только наполовину.
На временную постройку нельзя осуществить регистрацию права собственности, и это достаточно важный момент.
В дальнейшем мы увидим, почему объект капитального (незавершенного) строительства по закону должен быть зарегистрирован в Росреестре, и на руках у собственника должны находиться документы о правах собственности.
Объекты строительства: классификация, определение понятий
Любое здание, строение и сооружение можно классифицировать как объект капитального строительства (в т.ч. незавершенное строительство) или объект временного (вспомогательного) строительства.
Что такое объект капитального строительства
Объект капитального строительства (определение из Градостроительного Кодекса ст.1, п.10) – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено; исключением являются некапитальные строения, временные сооружения и неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Наши сотрудники нередко сталкиваются с вопросами о толковании понятия «капитальное строение», например: «является ли навес капитальным строением». Ответ на этот вопрос совершенно точно дает Градостроительный Кодекс, в котором определено, что объект капитального строительства – это любой строительный объект, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Проще говоря, капитальное строительство – это любое строительство, для которого требуется возведение заглубленных фундаментов, соответственно, демонтаж объектов капитального строительства совершенно точно не возможен без нанесения значительного ущерба самим зданиям или сооружениям и его назначению.
Объект незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства (Градостроительный Кодекс не дает точной формулировки) – это недвижимый строительный объект, возведение которого продолжается, приостановлено, законсервировано или прекращено окончательно (но не списано в установленном порядке), в силу различных причин. Незавершенное капитальное строительство может быть обусловлено отсутствием денежных средств, строительных материалов, изменением собственников и т.д.
Фундамент как признак капитального строительства
Часто к нам поступают вопросы, является ли фундамент объектом незавершенного строительства (далее ОНС). Согласно судебной практике, фундамент можно считать ОНС. Кроме того, именно наличие завершенного фундамента является важным признаком того, что ОНС является недвижимым объектом, иначе это просто набор строительных материалов. Тем не менее, чтобы окончательно разобраться с тем, какой фундамент считается капитальным, следует понимать, что капитальный фундамент это сооружение, которое находится под поверхностью земли, выполнено из материалов и по технологии, позволяющих выдерживать здания, постройки и сооружения из кирпича, газобетона и т.д. и при этом, такой фундамент невозможно быстро демонтировать.
Для чего нужно разделение строительных объектов на капитальные и временные
К примеру, у Вас в аренде находится земельный участок. На нём построили временное сооружение, скажем, торговый павильон. Через некоторое время Вам понадобилась регистрация некапитального строения и оформление данного павильона в собственность, что в дальнейшем позволит Вам получить право собственности на земельный участок. И тут Вы попадаете в ловушку: регистрация временных сооружений в Росреестре не предусмотрена. Соответственно, не получится оформить в собственность и земельный участок.
Однако, при условии, что земельный участок принадлежит Вам, Вы можете строить временные (вспомогательные) сооружения свободно, разрешение на некапитальное строительство по законодательству не требуется. Чего не скажешь о разрешении на фундамент для капитальных объектов. Даже собственнику земельного участка будет не просто получить весь пакет документов и заключений, чтобы перейти к стадии строительства капитального объекта.
Что такое павильон
Торговый павильон – это небольшая отдельно стоящая постройка облегченной конструкции, помещение которой используется для торговли и других целей. Строительство торговых павильонов обычно осуществляется в короткие сроки с использованием деревянных или металлических каркасов, которые зашиваются сэндвич панелями.
Еще один пример. Вам выделили земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Чтобы было удобно организовать торговлю, Вы решили установить павильон. Через некоторое время приходит представитель власти и заявляет, что павильон построен незаконно: у Вас не было разрешения на его строительство.
Возникает вопрос: что делают владельцы торговых павильонов в первом и во втором случаях? Они обращаются к специалистам по обследованию зданий с целью определить, является ли здание объектом капитального или же это некапитальное строение, есть ли у этих павильонов признаки капитального строительства. После этого они предоставляют заключение от экспертов органам исполнительной власти. Данное заключение могут принять и либо отправить на доработку, либо, при возникновении сомнений, провести повторное обследование самостоятельно, обратившись в другую экспертную организацию.
Об этом и говорили чиновники, относительно ситуации сноса торговых павильонов в Москве, ссылаясь на отсутствие разрешений на строительство зданий и сооружений, которые по факту были объектами капитального строительства, а по документам – временными сооружениями. Безусловно, были и собственники, объекты которых были должным образом оформлены: имели разрешение на строительство и регистрацию права собственности, но всё равно попали под снос. Это, правда, уже другой вопрос: о законности действий Правительства Москвы. «Предупреждён – значит, вооружён».
Временные здания и сооружения в строительстве
Установленного нормативного определения временных (вспомогательных) строений, зданий и сооружений не существует, тем не менее, под понятием временного строения следует понимать постройку некапитального характера без углубленного и неразрывно связанного с землей фундамента, в конструкции которой предусмотрена возможность демонтажа и перемещения данной постройки без несоразмерного ущерба его назначению.
Чем отличается капитальное строение от некапитального? И что нужно знать при строительстве здания?
По своей функции временные строения предназначены для вспомогательного использования и не могут функционировать отдельно без объекта капитального строительства. Это такие объекты, как тамбур, навес над входом.
Вспомогательные сооружения не обязательно должны быть частью здания. К примеру, модульные здания для вахтовых посёлков, бытовки для строителей, которые, на первый взгляд, кажутся самостоятельными строениями (в них есть санузлы, коридоры, кухни, жилые комнаты, залы для совещаний). Данные сооружения обеспечены инженерными коммуникациями, электричеством, водопроводом.
При этом они всё равно выполняют лишь вспомогательную функцию, так как в таких строениях живут и работают строители, и такие постройки лишь помогают им возводить находящийся поблизости объект капитального строительства. Но есть объекты, которые тяжело классифицировать как вспомогательные. Это торговые павильоны, киоски, ларьки, палатки и другие подобные сооружения.
Определить, является ли сооружение временным, можно только после изучения конструктивных решений.
Одним из таких критериев по конструктивному решению является следующее: временное строение должно легко возводиться и легко демонтироваться. Также у временных сооружений отсутствует неразрывное сцепление с землей. Стоит отметить, что устройство фундамента при этом допускается, так как в определенных зданиях, к примеру, модульных – без фундамента не обойтись.
Срок службы временных построек, согласно нормативным документам, составляет не более 10 лет, а у объекта капитального строительства срок службы от 15 до 175 лет.
Чтобы избежать возможных споров по данному вопросу, рекомендуем выполнять фундамент из сборных элементов, таким образом разрешения на строительство фундамента не потребуется. В идеале для временного сооружения фундамент – это плита. А вот сваи точно не подойдут, так как обратно из грунта после забивки их не извлечешь. Если нет возможности установить сборную плиту, можно залить её на площадке, т. е. выполнить монолитную плиту. Но тогда необходимо предусмотреть в ней монтажные петли, для того чтобы можно было демонтировать плиту без ее разрушения.
Резюмируя вышесказанное, можем сделать вывод: заниматься возведением зданий и сооружений необходимо только имея четкий план постройки и предназначения строящихся объектов, в т.ч. материалы и конструкции, которые будут использоваться в строительстве. Только так можно обезопасить себя от судебных разбирательств с представителями власти касательно классификации строения и законности оснований его возведения и использования.
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Источник