Понятие «заказчик» в строительстве устарело?
Изменилось ли что-то в правовом статусе заказчика строительства в связи с последними изменениями в Градостроительном кодексе РФ, рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Любовь Карасевич и Анна Кузьмина.
Как в свете изменений, внесенных в Градостроительный кодекс РФ (Федеральный закон № 337-ФЗ от 28 ноября 2011 года), изменился правовой статус участников инвестиционно-строительного проекта (в частности, сторон договора на проектно-изыскательские работы)? Как следует именовать стороны по договору подряда, поскольку в ГК РФ используется термин «заказчик»?
В соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Градостроительный кодекс. Изменения 2020
Федеральным законом от 28.11.2011 N 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 1 ГрК РФ дополнена п. 22. Указанной нормой в Градостроительный кодекс РФ введено новое понятие «технического заказчика». Конкретизировано, что техническим заказчиком может быть физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика вправе заключать договоры:
— о выполнении инженерных изысканий,
— о подготовке проектной документации,
— о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.
Технические заказчики подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ. Они же утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные настоящим ГрК РФ.
При этом установлено, что застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.
По сути, используемое ранее понятие «заказчик» (п. 3 ст. 47 ГрК РФ в прежней редакции) заменено на понятие «технический заказчик», полномочия которого определены наиболее полным образом, чем полномочия «заказчика».
Как известно, подрядные правоотношения регулируются Гражданским кодексом РФ, а не Градостроительным кодексом РФ. В силу п. 1 ст. 702, п. 1 ст. 740 и ст. 758 ГК РФ сторонами по любому договору подряда, в том числе по договору строительного подряда и договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, выступают заказчик и подрядчик.
Градостроительный кодекс РФ (2021) — Главы 6 — 6.4 (ст. 47 — 55.33) — аудиокнига
То есть применительно к подрядным правоотношениям сторона, задание которой выполняет подрядчик, в целях ГК РФ именуется «заказчик».
В рассматриваемом случае в роли заказчика по договору подряда будет выступать организация, имеющая в соответствии с Градостроительным кодексом РФ статус застройщика.
Технический заказчик может заключить договор подряда на стороне заказчика, но не от собственного имени, а от имени застройщика (п. 22 ст. 1 ГрК РФ), следовательно, не будет являться стороной договора подряда (п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 971, п. 1 ст.
975 ГК РФ).
Правовой статус заказчика по договору подряда не зависит от того, кем заключен договор подряда: самим застройщиком или уполномоченным им техническим заказчиком.
Как бы не именовались стороны в договоре, в любом случае суд, толкуя договор, будет определять права и обязанности сторон исходя не из их наименований, а из правовой природы договора и существа сложившихся между сторонами правоотношений (ст. 431 ГК РФ).
ИсточникГрадостроительный кодекс Российской Федерации
Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) является одним из основополагающих документов в правовой базе управления недвижимостью. Это объясняется тем, что Градостроительный кодекс устанавливает общие положения градостроительного регулирования (ст. 1-5 ГрК РФ), в том числе:
- • основы расселения и обеспечения прав граждан на благоприятную среду жизнедеятельности,
- • полномочия органов государственной власти, предметы ведения местного самоуправления в области градостроительства,
- • основы территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территорий,
- • основы архитектурно-строительного проектирования, объекты и документы градостроительной деятельности,
- • отношения по строительству и реконструкции объектов капитального строительства,
- • основы информационного обеспечения градостроительной деятельности, в том числе системы документов и баз данных, порядок их предоставления и обновления (ст. 56-57),
- • ответственность за нарушения законодательства о градостроительной деятельности (ст. 58-62).
Таким образом, видно, что приведенный перечень регулируемых ГрК РФ вопросов охватывает практически все важнейшие управленческие функции. Важнейшее место при этом отводится системе планирования, включая:
- • территориальное планирование на всех уровнях управления — от федерального уровня до муниципальных образований (ст. 9-21),
- • генеральное планирование поселений и городских округов (ст. 23-28),
- • планировку территорий, в том числе в части межевания территорий, подготовки градостроительных планов застроенных или предназначенных для строительства и реконструкции объектов капитального строительства земельных участков (ст. 41-46).
В основу регулирования землепользования и застройки положены принципы градостроительного зонирования и градостроительных доверительного управления, отчуждения недвижимого имущества и установления результатов развития объектов недвижимости, их формирования, нового строительства и реконструкции [1] .
Принципиально, что права собственника (вместе с бременем ответственного содержания) на приобретаемые, сформированные, вновь построенные или реконструируемые и т.д. объекты недвижимости возникают именно и только с момента государственной регистрации. Только после государственной регистрации собственник может совершать сделки с этим недвижимым имуществом, также обязательно регистрируя их. Существенно также, что наряду с правами на недвижимое имущество, обязательной государственной регистрации подлежат также ограничения и обременения прав, включая сервитуты, арест, залог и др.
Процедуры государственной регистрации обрамляют жизненный цикл объекта недвижимости как объекта-вещи и внутри него возникающие при смене собственников жизненные циклы этого же объекта недвижимости как объекта права.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ устанавливает:
регламентов (ст. 30-36 ГрК РФ). В их составе важными регулирующими инструментами являются нормированный перечень и виды территориальных зон, порядок их установления, виды разрешенного использования и предельные параметры земельного участка, разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства. При этом градостроительный регламент призван определять правовой режим конкретных земельных участков внутри названных зон, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Важнейшую регулирующую роль в отношениях собственника и общества, в управлении развитием недвижимости играет законодательная норма выдачи разрешений на строительство (planning permission — в англоязычной терминологии) и на ввод построенных объектов в эксплуатацию (ст. 37-40,51 и 55 ГрК РФ). При этом разрешение на строительство трактуется как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий право застройщику в установленном порядке (то есть, с соблюдением действующих строительных стандартов, норм и правил) осуществлять строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта капитального строительства. Существенно, что выдачу таких разрешений осуществляют органы исполнительной власти федерального, регионального или местного уровня — в зависимости от уровня значимости объекта капитального строительства.
Источник