Показатели по жилым зданиям, публикуемые в справочнике КО-Инвест, предназначаются для использования при оценке затратным методом недвижимости, незавершенного строительства, а также при определении стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционного процесса.
Учитывая сопоставимость технических решений жилых зданий, справочник можно использовать при проведении оценок восстановительной стоимостив преобладающей части регионов Российской Федерации.
В основу создания номенклатуры жилых зданий-аналогов положен блок-секционный метод проектирования, дающий возможность компоновать из блок-секций и элементов блокировки дома различной конфигурации и протяженности с различным набором квартир, с различными вариантами планировочного решения первого этажа (с электрощитовыми, сквозными проходами, проездами и т.п.).
Серии жилых домов имеют в своем составе дома-представители и блок-секции различной конфигурации, с различным набором квартир, а именно: рядовые, торцовые, поворотные с внутренними и наружными углами под 135, угловые (под углом 90) или торцово-поворотные, к которым могут примыкать смежные секции под углом 90.
Макроэкономические показатели. Индексы CPI и PPI.
Вариантность положения блок-секций в застройке обеспечивается наличием в проектах различных элементов блокировки (рядовых, торцовых с глухими торцами, с деформационными швами и т.д.), а также вариантов планировочного решения первого этажа.
По каждому проекту-аналогу, составленному из блок-секций и элементов блокировки приведены следующие данные: номер (код) проекта, состав блок-секций и элементов блокировки, их коды.
В проектах-аналогах предусматривают варианты различных видов отделки наружных панелей и вариантов решений ограждений лоджий и балконов, варианты отделки внутренних стен, потолков и перегородок, а также различные конструктивные решения санузлов (сантехкабины, или из отдельных плоских элементов), заполнения проемов (со спаренными переплетами, с двойным или тройным остеклением и с раздельными переплетами), кровли (совмещенная с внутренним водостоком и с теплым или холодным чердаком, совмещенные с неорганизованным водостоком).
Типологические особенности зданий-аналогов характеризуются следующими показателями: этажность, планировочный тип, число квартир, типы квартир и их площадь, общая площадь и объем здания.
Основная конструктивная характеристика здания определяется:
а) материалом несущих стен;
б) конструктивной схемой зданий;
в) шагом и пролетами основных несущих конструкций.
Качество отделки всех конструктивных элементов и возможные виды инженерного оборудования здания описываются параметром «качество зданий», который, согласно сборнику, подразделяется на три класса: экономичный (Э), средний (С), улучшенный (У) (табл.3).
Основные признаки классов качества отделки жилых зданий
Наименование признаков
Классы качества
Преобразование стоимости строительства в уровень цен составления данного сборника (на 01.01.1998 г.) производилось следующим образом:
«Расчет стоимости нового строительства применение сборников Ко Инвест»
,
где – стоимостные показатели, приведенные в разделах 3 и 4 справочника;
– показатели стоимости строительства зданий, включающие в себя прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и цен 1984 г.;
– коэффициент, учитывающий средний уровень прочих затрат;
–индекс цен на строительно-монтажные работы на 01.01.1998 года по сравнению со сметными ценами 1984 г., разработанные на основании «Основных положений расчета индексов цен по капитальным вложениям и элементам их технологической структуры», утвержденных Госкомстатом СССР 15.05.1991г.
Исходные данные об оцениваемом здании рекомендуется подготовить в составе, представленном в табл.4.
Сопоставление параметров оцениваемого здания и аналогов
Наименование характеристик и параметров здания, ед. измерения
| 7 | Район сейсмичности (количество баллов) |
| 8 | Наличие (+/-) и особенности инженерного оборудования — отопление, вентиляция — водоснабжение холодное — водоснабжение горячее — канализация — отопление — электроосвещение — слаботочные устройства — газоснабжение — лифты |
| 9 | Класс качества здания |
Подбор справочного здания-аналога производится следующим образом:
а) просматривается оглавление раздела 4 и выбирается его подраздел, соответствующий оцениваемому зданию по этажности и основному материалу стен или справочные показатели по зданию-аналогу могут быть сформированы на основе показателей по блок-секциям и элементам блокировки, приведенным в разделе 3.
б) просматриваются технические описания зданий-аналогов (или набора блок-секций и элементов блокировки) выбранного подраздела и из них выбирается здание-аналог с планировочными решениями, наиболее близкими к оцениваемому зданию;
в) принимается решение о выборе класса качества здания-аналога (или набора блок-секций и элементов блокировки) с учетом класса качества оцениваемого здания.
При выборе варианта нахождения блок-секций и элементов блокировки по разделу 3 стоимостные показатели по каждой из граф таблиц на нечетных страницах рассчитываются по формуле:
,
где – расчетная справочная величина стоимости здания составленного из блок-секций и элементов блокировки, руб. на 1 кв.м общей площади квартир;
– справочные показатели стоимости i-й блок-секции, отобранной из соответствующего раздела 3, руб. на 1 блок-секцию;
– то же для j-го элемента блокировки, руб. на 1 элемент блокировки;
n – суммарное количество блок-секций в жилом доме, включая рядовые, торцевые, угловые, поворотные и др.;
m – суммарное количество элементов блокировки в жилом доме, включая различные виды объемных и плоских элементов блокировки;
– общаяплощадь квартир рассматриваемого i-го вида блок-секции, указанная в 3 графе таблиц раздела 3, кв.м;
– общая площадь j-го вида рассматриваемого элемента блокировки, указанная в 3 графе таблиц раздела 3, кв.м.
При определении состава блок-секций и элементов блокировки рекомендуется ориентироваться на графический материал по схемам компоновки аналогичных многосекционных домов соответствующей серии, приводимых в разделах 3, 4 сборника.
Конструктивные поправки рассчитываются только при существенных отличиях в конструктивных решениях отдельных элементов зданий.
Фундаментные поправки определяются на отличия в прочности грунтов, в глубине заложения фундаментов. В справочных показателях затраты на устройство фундаментов учтены при расчетном давлении на грунт основания 2,5 кгс/см 2 .
Регионально-климатические поправки определяются с помощью раздела 5.1. справочника.
Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (Ксейсм) вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике:
,
где , – коэффициенты уровня стоимости здания соответственно при сейсмичности, учтенной в справочнике (6 баллов), и при сейсмичности в j-м районе расположения объекта.
Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после 01.01.1998 г. предлагается рассчитывать следующим образом:
,
где – индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.2001 г. по сравнению со стоимостью, приведенной в сборнике (т.е. перевод в базисный уровень цен);
– индекс изменения сметной стоимости СМР на дату оценки по сравнению с базисным уровнем цен.
Перечисленные корректирующие показатели объединяются в две группы:
— первая группа – поправки, выраженные в рублях на 1 кв.м общей площади квартир (+ увеличение, — уменьшение);
— вторая группа – поправочные коэффициенты к справочной стоимости.
Результаты учета корректировок справочной стоимости по зданиям-аналогам и расчета полной восстановительной стоимости оцениваемого здания рекомендуется свести в таблицу (табл.5).
Форматаблицы корректировок справочных показателей при определении полной восстановительной стоимости оцениваемого здания
| № п/п | Наименование показателей и поправок | Здание-аналог № 1 Код…. | Здание-аналог №2 Код… |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1 | Справочный показатель по объектам-аналогам | Сс1= | Сс2= |
| 2 | Первая группа поправок, выраженных в рублях на 1 кв.м общей площади здания: а) на отличия в объемно-планировочных решениях: — по количеству этажей — по высоте этажа — по числу секций (протяженности здания) | СN1= Св.эт.1= Ссекц.1= | СN2= Св.эт.2= Ссекц.2= |
Окончание табл. 5
Стоимость оцениваемого здания на дату оценки
ТЕМА 4. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ
Сущность метода, общая модель сравнения продаж. Изучение рынка. Сбор и обработка рыночной информации. Этапы определения стоимости недвижимости методом сравнения рыночных продаж. Выбор объектов – аналогов. Методы сравнительного анализа. Метод парных продаж.
Корректировка стоимости: процентные поправки; рублевые поправки; независимые и кумулятивные поправки. Основные виды поправок, влияющих на стоимость. Выбор единиц сравнения объектов недвижимости. Компьютерная поддержка корректировочных расчетов. Последовательность внесения поправок.
Применение корреляционного анализа в определении поправочных коэффициентов.
1.Сравнительный подход
Метод прямого сравнительного анализа продаж при сравнительном подходе основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируют с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
2.Основные этапы оценки при данном подходе:
-исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов имущества, аналогичных объекту оценки;
— отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;
— подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;
— сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта;
— установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей.
В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.
Данный метод основывается на сборе информации об аналогичных предложениях для последующего сравнения, которое позволяет определить рыночные корректировки по существенным факторам. Информация о предложениях сопоставляется с рассматриваемым объектом по существенным характеристикам, выявленным в данном объекте.
В данном случае существенными факторами будут такие, как право собственности, дата продажи, состояние объекта, технические характеристики.
Поскольку корректировки определяются преимущественно условиями рынка, то учет пожеланий и действий типичных покупателей и продавцов обязательно включается в процедуру сравнения.
Учитывая неоднородность оцениваемого объекта с точки зрения местоположения и специфики предполагаемого дальнейшего использования, производили поиски аналогов по продажам для следующих составляющих:
Подобранные аналоги достаточно показательны для того, чтобы адекватно определить рыночную стоимость посредством метода прямого сравнительного анализа продаж.
В табл. 6 и пояснениях суммируют те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. Все величины стоимостей в табл. 6 указаны в рублях.
Таблица6
Последнее изменение этой страницы: 2018-04-12; просмотров: 437.
stydopedya.ru не претендует на авторское право материалов, которые вылажены, но предоставляет бесплатный доступ к ним. В случае нарушения авторского права или персональных данных напишите сюда.
Источник: stydopedya.ru