Инструкция о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете

Порядок формирования стоимости объекта законченного строительством

Организация закончила возведение объекта строительства. В каком порядке формируется стоимость объекта законченного строительством?

Стоимость объекта (частей объекта) законченного строительством формируется исходя из суммы прямых и распределяемых косвенных затрат.

Порядок формирования стоимости объектов (каждой части объекта) законченных строительством регулируется Инструкцией о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (далее — Инструкция № 10).

В пункте 2 Инструкции № 10 приведены следующие определения:

• объект учета (часть объекта строительства) — каждое отдельно строящееся здание, сооружение, инженерные сети и другие объекты, стоимость строительства которых выделена в составе сводного сметного расчета и на строительство которых составлена объектная смета, а также встроенные и пристроенные объекты;
• стоимость объекта учета — совокупность затрат на строительство, отраженных в бухгалтерском учете и образующих первоначальную стоимость объекта учета.

В соответствии с пунктом 9 Инструкции № 10 бухгалтерский учет незавершенного строительства независимо от способа строительства ведется на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» на основании первичных учетных документов по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию.

Формирование плана счетов и изменения к инструкции 157н

Затраты, увеличивающие стоимость объекта учета, подразделяются на затраты, предусматриваемые и не предусматриваемые сводным сметным расчетом стоимости строительства (далее — сводный сметный расчет).

К затратам, предусматриваемым сводным сметным расчетом, относятся затраты, включаемые в установленном порядке в сводный сметный расчет.

К затратам, не предусматриваемым сводным сметным расчетом, относятся затраты, не включаемые в сводный сметный расчет (п.5 Инструкции № 10).

В свою очередь указанные выше затраты, по способу включения в стоимость объекта учета затраты, увеличивающие стоимость объекта учета, делятся на прямые и косвенные (п.7 Инструкции № 10):

• к прямым затратам относятся затраты, которые в момент их возникновения можно прямо отнести к конкретному объекту учета;
• к косвенным затратам относятся затраты, которые в момент их возникновения нельзя прямо отнести к конкретному объекту учета (п.7 Инструкции № 10).

Перечень расходов, включаемых в установленном порядке в сводный сметный расчет, определен Инструкцией о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.11.2011 № 51 (далее — Инструкция № 51) (п.18 Инструкции № 51), в частности:

Учет основных средств в 1С 8.3: пошаговая инструкция

• проектные и изыскательские работы;
• затраты и расходы по подготовке территории строительства;
• расходы по управлению строительством;
• авторский и технический надзор за строительством;
• уплату средств, определяемых решениями местных исполнительных и распорядительных органов власти, инвестиционными договорами в связи с предоставлением земельных участков для строительства;
• стоимости оборудования, требующего и не требующего монтажа, предусмотренного проектной документацией (п.8 Инструкции № 10);
• стоимости мебели, инструмента, инвентаря, предусмотренного в проектно-сметной документации на строительство (п.8 Инструкции № 10);
• целевые отчисления, производимых от стоимости строительно-монтажных работ на финансирование инспекций Департамента контроля и надзора за строительством по областям и г. Минску, специализированной инспекции Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь (Указ Президента Республики Беларусь от 1.08.2013 № 336 «О некоторых вопросах органов государственного строительного надзора»);
• услуги по мониторингу цен (тарифов), расчетов индексов цен в строительстве (Инструкция о порядке проведения мониторинга цен (тарифов), расчета индексов цен в строительстве и взаимодействия организаций по ценообразованию в строительстве с Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь и субъектами инвестиционной деятельности в строительстве, утвержденная постановлением Министерства строительства и архитектуры Республики Беларусь от 15.09. 2008 № 42).

К затратам, не предусматриваемым сводным сметным расчетом, относятся в частности:

• начисленные до даты утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию проценты по полученным заказчиком, застройщиком кредитам и займам, направленным на оплату товаров, работ, услуг, непосредственно связанных со строительством. Проценты, подлежащие уплате за пользование кредитами и займами, включаются в стоимость незавершенного строительства ежемесячно (если условиями договора предусмотрена ежемесячная уплата процентов), ежеквартально, но не позднее даты утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию (если условиями договора не предусмотрена ежемесячная уплата процентов);
• начисленные до даты утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию проценты по кредитам и займам, полученным подрядчиком и возмещаемым заказчиком в соответствии с условиями договора строительного подряда, заключенного в соответствии с законодательством;
• суммы налога на добавленную стоимость, включаемые в стоимость объекта учета в установленном порядке;
• суммы земельного налога и арендной платы, исчисленные за земельные участки, предоставленные для возведения объектов строительства;
• затраты на управление строительством;
• стоимость услуг инженера (инженерной организации) по договору об оказании инженерных услуг;
• затраты на консервацию (расконсервацию) незавершенного строительства;
• государственная пошлина за выдачу органами государственного строительного надзора заключения о соответствии объекта, принимаемого в эксплуатацию, проекту, требованиям безопасности и эксплуатационной надежности. Государственная пошлина исчисляется от фактической стоимости строительно-монтажных работ по объекту для статистической отчетности, определенной на дату обращения за выдачей указанного заключения;
• курсовые разницы, возникающие до даты утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию, по обязательствам, выраженным в иностранной валюте, за приобретаемые товары, работы, услуги, непосредственно связанные со строительством;
• разницы в белорусских рублях, возникающие до даты утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию, при расчетах по обязательствам, за приобретаемые товары, работы, услуги, непосредственно связанные со строительством, оплата которых осуществляется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной договором сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах;
• другие затраты, непосредственно связанные со строительством (ч.3 п.5 Инструкции № 10).

После приемки в установленном порядке объекта в эксплуатацию и утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию в бухгалтерском учете формируется стоимость объекта (каждой части объекта) и стоимость оборудования путем суммирования прямых и косвенных затрат (доли косвенных затрат). Доля косвенных затрат, включаемых в стоимость каждой части объекта и в стоимость оборудования, определяется на основании коэффициента, рассчитанного как отношение суммы прямых затрат по части объекта и оборудования ко всей сумме прямых затрат по объекту. При этом расчет может быть произведен на основании:

• данных сводного сметного расчета (сметы) в базисных или текущих ценах;
• аналитических данных бухгалтерского учета.

При приемке объекта в эксплуатацию по пусковым комплексам или очередям стоимость частей объектов, входящих в пусковой комплекс или очередь, формируется по сумме прямых затрат и доли косвенных затрат, имеющихся на момент приемки. Сумма косвенных затрат, относимых на стоимость части объекта, входящей в пусковой комплекс или очередь, определяется на основании метода распределения косвенных затрат, установленного учетной политикой организации с учетом особенностей строительства (п.40 Инструкции № 10)

В соответствии с пунктом 20 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26 (далее – Инструкция № 26), фактические затраты, связанные с реконструкцией (модернизацией, реставрацией) основных средств, проведением иных аналогичных работ, учтенные на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы», списываются с этого счета в дебет счета 01 «Основные средства».

Пунктом 41 Инструкции № 10, установлено, что, в случае наличия у одного объекта, части объекта нескольких частей, которые имеют разные сроки полезного использования, каждая такая часть при соблюдении условий, определенных пунктом 6 Инструкции № 26, принимается к бухгалтерскому учету как отдельный инвентарный объект основных средств.

Таким образом, при формировании объекта законченного строительством, следует определить:

• прямые затраты по каждой части объекта (здания, сооружение, оборудование), а также прямые косвенные затраты (затраты относящиеся к прямым затратам, но подлежащие распределению между отдельными объектами учета);
• прочие работы и затраты (работы и затраты, которые невозможно отнести к прямым затратам).

В дальнейшем прочие работы и затраты, в порядке определенном Организацией, распределяются между соответствующими частями объекта, законченного строительством.

Иными словами, косвенные затраты подлежат распределению между всеми частями объекта законченного строительством, в порядке установленном пунктом 40 Инструкции № 10 и положениями учетной политики.

Источник

Бухгалтерский и налоговый учет у Заказчика-застройщика. Нюансы учета в связи с положениями ФСБУ 5/2019

Согласно абзацу 1 п. 1.4 еще действующего на сегодня Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, (утвержденного приказом Минфина РФ от 30.12.1993 г. № 160) организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат осуществляются застройщиками.

на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» — затраты учитывались в составе прочих капитальных вложений;

на счете 26 «Общехозяйственные расходы» с последующим списанием на счет 20 «Основное производство» или счет 90 «Продажи».

Однако новый стандарт ФСБУ 5/2019 «Запасы», вступивший в силу с 1 января 2021 года, существенно меняет привычные подходы.

С введением новых стандартов много вопросов вызывает, какой же теперь способ учета применять.

Стандартом ФСБУ 5/2019 были введены правила, согласно которым предполагается, что расходы на строительство можно учитывать на счете 20 до момента признания выручки. Мы придерживаемся позиции, что согласно пп. ж п. 3 ФСБУ 5/2019, данный стандарт применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных или созданных (находящихся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации. Таким образом, целесообразно принять решение, что расходы по строительству жилого дома будут учитываться организацией-застройщиком на счете 20 «Основное производство» до момента признания соответствующей выручки.

Что делать: Закрепить вариант учета со ссылками на законодательные акты в учетной политике организации.

ФСБУ 5/2019 и незавершенное строительство

Теперь разберем иные нюансы использования ФСБУ 5/2019 для учета незавершенного производства в жилом строительстве.

Принципиальные нововведения заключаются в том, что незавершенное производство и созданные объекты с 2021 года признаются запасами. В производстве при первоначальном признании незавершенное производство может оцениваться по фактической себестоимости, а в единичном производстве — это вообще единственный возможный вариант.

Что делать: В фактическую себестоимость включать как прямые, так и косвенные затраты, а в учетной политике фиксировать метод их распределения.

Учет расходов на рекламу

Сложности, в частности, вызывает вопрос отнесения расходов на рекламу и поиск инвесторов (дольщиков). Как правило, подобные расходы существенны, и с введением ФСБУ 5/2019, а именно, пп. е п. 26, который прямо говорит нам о том, что в фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции не включаются расходы на рекламу и продвижение продукции, возникли вопросы каким образом отражать данные расходы в соответствии с новым порядком.

Расходы на рекламу и привлечение дольщиков не признаются расходами, связанными непосредственно со строительством. Соответственно, не представляется возможным включить их в стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

Что делать:

Отражать такие затраты на субсчете счета 20 «Основное производство» отдельно от затрат на строительство.

В случае если застройщик возводит дом для сторонних дольщиков, затраты отражать в качестве оборотных активов в бухгалтерском балансе.

Впоследствии, после списания, рекламные и подобные расходы могут быть признаны как прочими расходами от обычных видов деятельности полностью в отчетном году, так и учтены на отдельном субсчете счета 20 «Основное производство» в качестве затрат, не увеличивающих стоимость возводимых объектов, до окончания строительства, а затем признаны прочими расходами по обычным видам деятельности.

Выбор способа отражения остается за Организацией и является элементом Учетной политики. При этом, особо обращаем внимание, что при выборе способа с отражением по счету 20 «Основное производство», Организации следует раскрыть в Учетной политике подробное обоснование своего выбора.

Учет управленческих расходов

Также важный нюанс, что согласно пп. г п. 26 ФСБУ 5/2019 в фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции не включаются управленческие расходы. Но есть исключение — если эти расходы непосредственно связаны с изготовлением продукции, выполнением работ (услуг). То есть, если строительная компания не осуществляет иных видов деятельности, то управленческие расходы целесообразно включать в себестоимость незавершенного производства на счете 20 «Основное производство». Таким образом, данные расходы полностью в отчетном периоде не признаются, а будут признаны одновременно с получением выручки организацией-застройщиком.

Учет средств дольщиков

В настоящих условиях ведения деятельности Специализированным застройщиком средства дольщиков не поступают на расчетный счет самого застройщика, а находятся под непосредственным контролем банка посредством использования счетов эскроу.

Что делать:

Учесть их на забалансовых счетах, в частности, с использованием счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».

При открытии иных счетов закрепить этот факт в рабочем плане счетов и соответствующих положениях Учетной политики организации.

Аналогичное мнение высказали специалисты Минфина РФ в Письме от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786.

Отметим, что мы все же придерживаемся позиции, что учитывать финансовый результат от договора ДДУ в бухучете нужно аналогично купле-продаже и при этом бухгалтерские записи могут выглядеть следующим образом:

Дт 008 — поступили средства дольщиков на счета эскроу

Дт- 51- Кт 67 — получен целевой кредит на долевое строительство

Дт 91 Субсчет «Прочие расходы» Кт 67 — начислены проценты за пользование целевым кредитом

Дт 20 – Кт 60, 76 — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных расходов на подрядные организации)

Дт 20 – Кт 02, 10 и пр. — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных собственных расходов)

Дт 43 — Кт 20 — Приняты к учету объекты (квартиры) в построенном доме после сдачи и ввода в эксплуатацию

Дт 90 – Кт 43 — Учтена себестоимость объекта у заказчика-застройщика. Сумма проводки определяется сформированной на счете 43 себестоимостью

Дт 62 – Кт 90 — Объект ДДУ передан инвестору, возникновение права собственности у инвестора. Сумма проводки определяется суммой в ДДУ

Дт 67 — Кт 62 — зачет банком средств дольщиков со счетов эскроу в счет погашения кредита и процентов

Дт 51 — Кт 62 — поступление остатка средств дольщиков со счетов эскроу после погашения кредита и процентов

Кт 008 — отражено выбытие денежных средств со счетов эскроу

Что делать: Отразить всю сумму, поступившую по ДДУ, в доходной части и все произведенные застройщиком затраты по возведению жилого дома в расходной.

Это позволит наиболее корректно вычислить, в том числе, и налогооблагаемый результат.

Нюансы налогообложения: подходы к учету экономии

Что касается налогообложения, то у заказчика-застройщика оно связано с рядом нюансов и спорных моментов.

Что нужно раскрыть:

подходы к налоговому учету по Договору долевого участия (ДДУ);

порядок определения моментов признания доходов и расходов;

особенности исчисления НДС по объектам разного назначения;

организацию раздельного учета по НДС.

Главный нюанс – в какой момент у застройщика-заказчика образуются доходы по договорам ДДУ.

Доходом застройщика-заказчика, как правило, является фактическая разница (экономия) между суммой, полученной от дольщика, и стоимостью передаваемой ему квартиры. В налоговом учете, как и в бухгалтерском, нет единого мнения контролирующих органов и существует несколько подходов, каждый из которых по-своему спорный.

Рассмотрим несколько наиболее популярных:

• Образовавшаяся экономия должна облагаться НДС и налогом на прибыль (и отражаться в соответствующих налоговых регистрах в размере экономии)

Нюанс: С налогом на прибыль все достаточно очевидно – есть доход, значит есть налог. А вот касательно НДС существует мнение, что после передачи квартиры дольщику оставшиеся целевые средства утрачивают свое первоначальное назначение и в следствие данного факта являются аналогом прочих доходов заказчика-застройщика, не связанных с льготируемой реализацией по подп.

23 п. 3 ст. 149 НК РФ. А это значит, что данная разница должна облагаться НДС. Позицию поддерживают суды (например, определение ВАС РФ от 23.07.2014 № ВАС-6429/14 по делу № А03-5093/2012).

• Образовавшая экономия должна облагаться налогом на прибыль, но НДС не облагается

Нюанс: В поддержку такой позиции говорят положения ст. 146, 162 НК РФ, аргументируя тем, что экономия не является величиной постоянной и четко оцениваемой. При этом поступление средств по ДДУ имеет целевое назначение. На данных фактах выводится логическая цепочка об отсутствии признаков соответствия фактического получения экономии критериям выручки от реализации по НК РФ.

Соответственно, и объекта налогообложения по НДС не возникает. Данная позиция также нашла поддержку в судах примерно того же периода, что и позиция 1 (например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2014 по делу № А28-10244/2013).

Что делать: Доказать, что недвижимость предназначена для продажи (например, продемонстрировать активную маркетинговую деятельность), а построенные объекты не используются в деятельности застройщика.

• Образовавшаяся экономия должна приравниваться к вознаграждению за услуги заказчика-застройщика

Нюанс: При данном подходе экономия должна отражаться в общем объеме выручки для определения финансового результата в целях понимания базы по налогу по прибыль. При этом НДС не начисляется на основании подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Данный подход наименее популярный среди застройщиков, исходя из нашей практики, и используется в большинстве случаев при строительстве с использованием собственных средств и счета 86.

Отражение подхода в учетной политике

Исходя из понимания, что при выборе своего подхода всегда остаются риски споров с контролирующими органами, мы советуем подробно раскрыть данные положения в учетной политике.

Как вариант, в учетной политике могут присутствовать такие положения:

Порядок признания и достоверной оценки вознаграждения заказчику-застройщику по ДДУ. Например, Выручка от оказания услуг застройщика по ДДУ формируется по мере оказания услуги. Услуга считается оказанной на ______. Выручка заказчика-застройщика признается _____ в течение указанного срока.

Порядок признания и оценки экономии заказчика-застройщика. В данном разделе должны быть учтены такие нюансы, как выбранный вариант признания экономии, момент признания экономии в составе доходов. Немаловажно упомянуть, что экономия остается в распоряжении Организации.

Порядок формирования финансового результата.

Определение финансового результата

Дополнительно хотелось бы остановиться на моменте определения застройщиком жилья финансового результата. На данный момент существует довольно интересная судебная практика, которая, в свою очередь, была включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС РФ 30.06.2021.

Итак, в Определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ). Интересно, что в данном судебном разбирательстве необоснованным было признано мнение налогового органа, настаивавшего на том, что застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту ДДУ (квартире, нежилому помещению) и включать в налоговую базу только суммы полученной экономии без учета убытков, возникших по отдельным ДДУ.

В пункте 36 вышеуказанного Обзора судебной практики Верховного Суда РФ указано: застройщик, осуществляющий строительство МКД в рамках ДДУ, вправе определять базу по налогу на прибыль организаций исходя из итоговой величины финансового результата от использования средств дольщиков по целевому назначению, который рассчитывается в целом по объекту строительства.

Выводы:

Финансовый результат определяется в целом по объекту строительства, а не по каждому отдельному договору долевого строительства (п. 6 обзора).

Застройщик вправе определять свою экономию после завершения всех работ, связанных со строительством жилого комплекса, включая работы по благоустройству территории (Определение от 03.02.2021 № 306-ЭС20-22522 по делу № А65-32019/2019, в котором ВС РФ поддержал позицию АС ПО (Постановление от 07.10.2020 по делу № А65-32019/2019).

Порядок определения финансового результата также должен быть отражен в учетной политике для целей налогообложения.

Раскрытие информации в отчетности

И последний момент, который мы затронем в данной статье – раскрытие информации в бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Как раскрывать:

Данные о средствах на эскроу-счетах отражаются в пояснениях к отчетности в разделе «Обеспечение обязательств».

Жилые дома, не переданные дольщикам, отражаются в Балансе в составе оборотных активов.

Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» предусмотрено, что Застройщик обязан предоставлять ежеквартальную отчетность по своей деятельности в Министерство строительства.

Источник

Учёт договоров строительного подряда — практика применения

Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» (ПБУ 2/2008), утв. приказом Минфина РФ от 24.10.2008 № 116н, применяется с 2009 года.

Кто должен применять ПБУ 2/2008?

Применяют ПБУ 2/2008 только подрядчики по договорам, связанным со строительством, восстановлением (ремонт, модернизация, реконструкция) или ликвидацией объектов недвижимости (зданий, сооружений, судов).

Субъекты малого предпринимательства могут не применять указанное ПБУ, если сделают соответствующую запись об этом в бухгалтерской учетной политике.

ПБУ 2/2008 применяется в отношении договоров, отвечающих следующим признакам:

1) по виду договора:

• договор строительного подряда;
• договор на оказание услуг (подряда) в области архитектуры, проектирования, инженерных изысканий и т.п.;

2) по срокам договора:

• долгосрочный договор (более 1 года);
• сроки начала и окончания договора приходятся на разные годы.

Учетная единица для бухгалтерского учета

Объектом аналитического учета (учетной единицей) на балансовых счетах 20 и 90 является договор. При этом п.п.4-6 ПБУ 2/2008 установлены следующие случаи, выделения, объединения и разделения исполняемых договоров для целей формирования учетной единицы (объекта бухгалтерского учета):

1) один договор на комплекс объектов разделяется по объектам — каждый объект считается договором (для бухгалтерского учета) при одновременном выполнении следующих условий:

а) техническая документация имеется на каждый объект

б) доходы и расходы достоверно определяются по каждому объекту

2) два и более договоров (с одним или несколькими заказчиками) объединяются в один договор (для бухгалтерского учета) при одновременном выполнении условий:

а) имеется один проект (с нормой прибыли по проекту в целом)

б) договоры исполняются одновременно или последовательно

3) дополнительный объект строительства (дополнительные работы) выделяется в отдельный договор при выполнении одного из условий:

а) существенное отличие по конструкционным, технологическим или функциональным характеристикам

б) (или) цена определена на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

Доходы по договору

Доходы по договору строительного подряда отражаются в составе доходов от обычных видов деятельности в соответствии с ПБУ 9/99 (субсчет 90-1). При этом выручка от реализации по каждому договору (Дебет 62 Кредит 90-1) признается с учетом так называемых «корректировок». К корректировкам относятся отклонения по договору, претензии и поощрительные платежи.

Порядок определения выручки от реализации можно представить в виде формулы:

ВД = ЦД + О + П + ПП, где

ВД – выручка от реализации по договору; ЦД — цена по договору; О – отклонения; П — претензии; ПП — поощрительные платежи.

Отклонения – это согласованные сторонами изменения стоимости работ, которые могут возникать в результате:

а) замены материалов (на более дешевые или дорогие);

б) выполнения дополнительных работ, не предусмотренных в технической документации;

в) выполнения более сложных работ, чем предусмотрено технической документацией;

г) исключение (невыполнение) части работ, ранее включенных в объем работ по договору.

Претензии – это требования, которые подрядчик предъявляет заказчику или иным лицам, указанным в договоре:

а) о возмещении затрат, которые подрядчик понес из-за действия (бездействия) заказчика или третьих лиц;

б) о возмещении разумных расходов, которые подрядчик понес из-за дефектов в технической документации;

в) о возмещении затрат, которые подрядчик понес в результате невыполнения заказчиком функций, предусмотренных договором (обеспечение точек подключения, энергоснабжения строительной площадки, титульными временными зданиями и сооружениями и др.).

Поощрительные платежи – это суммы, которые выплачиваются подрядчику дополнительно сверх сметы при выполнении определенных условий, указанных в договоре (например, за сокращение сроков строительства и т.д.).

Обратите внимание! Корректировки включаются в выручку при условии, что они предусмотрены договором.

Претензии и поощрительные платежи отражаются при одновременном выполнении двух условий:

1. существует уверенность, что суммы будут признаны заказчиком;
2. их сумма может быть достоверно определена.

Если на отчетную дату есть сомнения в поступлении отклонений, претензий и поощрительных платежей, которые раньше были включены в выручку от реализации, то они признаются расходами по обычным видам деятельности отчетного периода. Выручка, признанная в прошлых отчетных периодах, не корректируется!

Расходы по договору

Признаются расходами по обычным видам деятельности в соответствии с ПБУ 10/99 (балансовые счета 20, 25, 26).

Состав расходов по договору определяется следующей формулой:

РД = ПР + КР + П, где

РД – расходы по договору, ПР – прямые расходы по договору, КР – косвенные расходы по договору, П – прочие расходы по договору.

Прямые расходы по договору – расходы, которые непосредственно связаны с исполнением договора (отражаются на балансовом счете 20 «Основное производство»).

Обратите вним ание! В состав прямых расходов по договору включают предвиденные расходы.

Предвиденные расходы – это ожидаемые неизбежные расходы. Их включают в состав прямых расходов в порядке, закрепленном в бухгалтерской учетной политике:

1. по мере их возникновения;
2. (или) в виде резервов на покрытие предвиденных расходов.

Обратите внимание! Предвиденные расходы признаются прямыми расходами при условии, что их возмещение заказчиком прямо предусмотрено договором, а именно:

• виды предвиденных расходов, которые заказчик готов возместить;
• порядок и условия возмещения;
• точная сумма, подлежащая возмещению.

ПБУ 2/2008 называет следующие виды предвиденных расходов:

• устранение недоделок в проектах или строительно-монтажных работах (например, недоделки в СМР могут быть оставлены предыдущими подрядчиками или субподрядчиками);
• разборка оборудования из-за дефектов антикоррозийной защиты;
• расходы на гарантийный ремонт и гарантийное обслуживание построенного объекта (резервирование таких расходов должно быть предусмотрено сметой в виде процента к сметной стоимости СМР, либо включено в договорную цену).

Косвенные расходы по договору – часть общих расходов организации на исполнение строительных договоров, приходящаяся на конкретный договор (отражаются на балансовом счете 25 «Общепроизводственные расходы» и распределяются в конце месяца по исполняемым договорам: Дебет 20 Кредит 25). Порядок распределения косвенных расходов устанавливается в бухгалтерской учетной политике. ПБУ 2/2008 предлагает один из вариантов такого распределения — с использованием сметных норм и расценок. Другие варианты: пропорционально прямым затратам, либо заработной плате основных рабочих, либо материальным затратам по каждому договору в общей сумме соответствующих затрат по всем договорам, исполняемым в календарном месяце.

Прочие расходы по договору – те общехозяйственные расходы, которые по условиям договора возмещаются заказчиком (отражаются на балансовом счете 26 и списываются в дебет счета 20 только по статьям и в размерах, предусмотренных конкретным договором). К прочим расходам относят отдельные расходы на управление строительной организацией, на проведение НИОКР и др.

Обратите внимание! Возмещение заказчиком прочих расходов должно быть специально предусмотрено в договоре.

Изложенный в ПБУ 2/2008 порядок списания прочих расходов по договору (Дебет 20 Кредит 26) не препятствует строительной организации установить в бухгалтерской учетной политике способ включения общехозяйственных расходов по окончании каждого месяца полностью в себестоимость продаж (Дебет 90-2 Кредит 26). В ПБУ 2/2008 речь идет только о конкретных видах расходов, которые возмещает заказчик по конкретному договору и, следовательно, эти расходы непосредственно связаны с получением доходов по такому договору.

В отдельную группу выделяются расходы, понесенные до подписания договора (разработка ТЭО, подготовка договора страхования рисков строительных работ и т.п.). Такие расходы отражаются в составе расходов будущих периодов (по дебету балансового счета 97) и списываются в следующем порядке:

1. в расходы по договору (Дт 20 Кт 97) – если договор подписан в том же отчетном периоде, в котором понесены расходы;
2. в состав прочих расходов (Дт 91-2 Кт 97) – если договор в отчетном периоде не подписан.

Обратите внимание! «Прочие расходы по договору» – термин, введенный ПБУ 2/2008. С точки зрения ПБУ 10/99 это – расходы по обычным видам деятельности, которые отражаются на балансовом счете 26.

В общем случае «Прочие расходы» — это расходы, которые не связаны с обычными видами деятельности. Они отражаются на субсчете 91-2.

Доходы, полученные при исполнении не строительных договоров

К таким доходам относятся:

1. доходы от сдачи в аренду строительных машин и механизмов, оборудования, опалубки, строительных бытовок и т.п.;
2. доходы от реализации излишних строительных материалов, деталей и конструкций;
3. иные подобные доходы.

В бухгалтерской учетной политике организация должна выбрать способ отражения таких доходов:

1. учитывать как прочие доходы на субсчете 91-1 (Дебет 62, 76 Кредит 91-1);
2. (или) уменьшать на сумму полученных доходов прямые расходы по договору (Дебет 62, 76 Кредит 20).

Определение финансового результата по договору

Финансовый результат по договору (прибыль или убыток) определяется путем соотнесения выручки по договору и соответствующих этой выручке расходов. Для этого выручка и расходы признаются в бухгалтерском учете способом «по мере готовности», а именно: исходя из степени завершенности работ по договору на отчетную дату.

Способ определения степени завершенности работ по договору устанавливается в бухгалтерской учетной политике. ПБУ 2/2008 предлагает на выбор 2 способа:

1. по доле выполненного на отчетную дату объема работ в общем объеме работ по договору;
2. по доле понесенных на отчетную дату расходов в расчетной величине общих расходов по договору, при этом за основу для определения доли можно взять как натуральные, так и стоимостные показатели. Следовательно, в учетной политике следует не только выбрать способ определения степени завершенности работ, но и прописать алгоритм применения выбранного способа.

Крайне важно: финансовый результат отчетного периода определяется с учетом выручки и расходов по договору, признанных в предыдущие отчетные периоды по данному договору.

Пример применение способов определения степени завершенности работ в стоимостном выражении.

Ожидаемая выручка по договору – 3 200 000 руб.

Выполнено на отчетную дату – 2 000 000 руб., в том числе:

• в предыдущих отчетных периодах (признана выручка) – 1 200 000 руб.,
• в текущем отчетном периоде – 800 000 руб.

Фактические расходы на отчетную дату – 1 500 000 руб., в том числе:

• в предыдущих отчетных периодах – 950 000 руб.,
• в текущем отчетном периоде – 550 000 руб.

Расходы по смете, всего – 2 700 000, в том числе:

• по выполненным работам – 1 700 000 руб.,
• по оставшимся работам – 1 000 000 руб.

Порядок определения степени завершенности работ для разных вариантов представлен в таблице 1, алгоритм расчета финансового результата – в таблице 2.

Источник