Приемка зданий в эксплуатацию
В Советском Союзе установлен единый порядок приемки зданий и сооружений в эксплуатацию после завершения их строительства, реконструкции и капитального ремонта: вначале объект принимает заказчик (застройщик) от генерального подрядчика, а потом от заказчика его принимает государственная приемочная комиссия. Заказчик осуществляет приемку с помощью рабочих комиссий, а государство — с помощью государственной приемочной комиссии; это итоговая приемка объекта в эксплуатацию, а рабочее освоение строящегося объекта будущими эксплуатационниками, контроль качества его возведения ОКСом, приемка скрытых работ и т. п. ведутся с самого начала строительства. Такой порядок постоянного участия представителей заказчика в строительстве объекта обеспечивает возведение его в соответствии с проектом, высокое качество работ и подготовку будущего эксплуатационного персонала.
Совокупность мероприятий по приемке объектов в эксплуатацию преследует главную цель: ни одно здание, предприятие, цех и т. п. не могут быть приняты и введены в эксплуатацию, если их нельзя использовать по назначению, нельзя выпускать установленную продукцию или не обеспечены нормальные или безопасные условия труда.
1С:Бухгалтерия строительной организации. Обзор решения
Заказчик несет ответственность за своевременную подготовку к эксплуатации вводимых объектов и выпуску ими продукции (оказанию услуг), обеспечение их кадрами, сырьем и энергоресурсами, за проведение комплексного опробования оборудования с участием проектных, строительных и монтажных организаций, за ввод объекта в эксплуатацию и освоение проектной мощности в сроки, предусмотренные нормами.
Проектная организация несет ответственность за соответствие мощностей и других технико-экономических показателей введенных в эксплуатацию объектов мощностям и показателям, предусмотренным проектом. За соответствие их достижениям научно-технического прогресса отвечают проектные организации совместно с научно-исследовательскими организациями, участвовавшими в проектировании объекта, выдавшие исходные данные (задание) на его проектирование.
Строительные и монтажные организации несут ответственность за выполнение СМР в соответствии с проектом и в установленные сроки, высокое их качество, проведение испытаний установленного оборудования, за своевременный ввод в действие производственных мощностей и объектов.
Постановлением Совета Министров СССР [1] в случае нарушения правил приемки объектов в эксплуатацию предусматривается привлечение председателей и членов приемочных комиссий, а также лиц, вынуждающих к приемке в эксплуатацию объектов с нарушением правил, к административной, дисциплинарной и иной ответственности в соответствии с действующим законодательством. Особенно требовательно к приемке должны относиться представители эксплуатационной службы, которая уже со следующего дня после сдачи объекта в эксплуатацию несет ответственность за функционирование его в соответствии с назначением.
Основные положения приемки объектов в эксплуатацию изложены в СНиП III.3—1981 («Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов»), они обязательны для всех министерств и ведомств. Принятый порядок приемки объектов может быть представлен для наглядности графически (рис. 2.10). На каждом этапе приемки главное состоит в проверке соответствия работ проекту и их качества.
Рис. 2.10. Этапы строительства, приемки зданий в эксплуатацию и эксплуатации
1 — строительно-моктажные работы; 2 — приемка под монтаж; 3 — монтаж оборудования; 4 — шеф-монтаж; 5 — приемка под автономные испытания; 6 — автономные испытания; 7 — приемка рабочей комиссией; 8 — приемка эксплуатационной службой на ответственное хранение; 9 — комплексные испытания и приемка государственной приемочной комиссией в эксплуатацию; 10 — утверждение акта государственной комиссии; 11 — начало эксплуатации — использования здания по назначению; 12 — техническое обслуживание; 13 — текущий ремонт; 14 — износ здания; 15 — капитальный ремонт; 16 — накопление остаточного износа
Рабочие комиссии по приемке объектов в эксплуатацию назначаются заказчиком (застройщиком) не позднее пяти суток после письменного извещения генерального подрядчика о готовности объекта к сдаче в эксплуатацию.
Председателем рабочей комиссии назначается представитель заказчика, членами — представители генерального подрядчика и субподрядных организаций, проектной и эксплуатационной организаций, органов санитарного и пожарного надзоров, технической инспекции труда профсоюзов, а также других заинтересованных организаций и органов надзора в соответствии с местными условиями.
В задачу рабочих комиссий входит проверка качества и соответствия выполненных СМР, мероприятий по охране труда, пожаробезопасности, охране окружающей среды проекту, а также соответствия проектно-сметной документации стандартам, строительным нормам и правилам производства работ с проведением в необходимых случаях контрольных испытаний конструкций и оценкой в соответствии с Инструкцией по оценке качества строительно-монтажных работ;
таким образом рабочие комиссии должны произвести проверку готовности отдельных объектов к комплексным испытаниям и приемке их государственной приемочной комиссией в эксплуатацию.
Объекты вспомогательного назначения — котельные, насосные и очистные сооружения систем водоснабжения и канализации, склады, подъездные пути, ремонтные цехи и другие, которые вводятся в действие в период строительства основных сооружений,— принимаются в эксплуатацию рабочими комиссиями по мере их готовности, с последующим предъявлением их государственной приемочной комиссии, принимающей объект в целом.
Генеральный подрядчик представляет рабочей комиссии следующие документы, предусмотренные СНиП III.3—1981: перечень организаций, выполнявших СМР, и фамилий ИТР, отвечающих за их производство;
комплект исполнительных рабочих чертежей с надписями ответственных лиц о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам и внесенным в них изменениям, сделанным лицами, ответственными за производство СМР.
акты на скрытые работы и акты промежуточной приемки ответственных конструкций;
акты индивидуальных испытаний систем, смонтированных в здании (от водоснабжения до сигнализации, телевидения, пожаротушения и др.);
журналы производства работ, авторского надзора проектной организации, а также материалы обследований и проверок в ходе строительства органами государственного и другого надзора.
Вся эта документация после окончания работы рабочей комиссии передается заказчику и хранится в эксплуатационной службе.
Рабочая комиссия в итоге своей работы составляет акт по форме, предусмотренной СНиП III.3—1981, в котором признают объект принятым от генерального подрядчика и готовым для предъявления государственной приемочной комиссии. К акту прилагается перечень выявленных недоделок, которые должны быть устранены до предъявления объекта государственной приемочной комиссии Получив акты рабочих комиссий, заказчик совместно с генеральным подрядчиком письменно извещают орган, утвердивший проект, о готовности объекта к приемке государственной комиссией в эксплуатацию. Этот орган (в зависимости от стоимости и значимости объекта это может быть Совет Министров СССР или республики, министерство или ведомство) назначает государственную приемочную комиссию и устанавливает срок приемки. Для приемки жилых зданий государственные приемочные комиссии назначают исполкомы Советов народных депутатов, на территории которых они построены.
Председателем государственной приемочной комиссии обычно назначается руководящий работник министерства, утвердившего проект, а членами — представители заказчика, генерального подрядчика, проектной организации, органов государственного надзора и других заинтересованных организаций.
Заказчик представляет государственной приемочной комиссии акты рабочих комиссий и переданную им генеральным подрядчиком документацию (перечисленную выше), а также: справку об устранении недоделок, выявленных рабочей комиссией;
утвержденную проектно-сметную документацию и справку об основных технико-экономических показателях принимаемого в эксплуатацию объекта;
перечень изыскательских, проектных и научно-исследовательских организаций, участвовавших в проектировании объекта;
документы об отводе земельных участков, а также разрешение органов Госархстройконтроля на производство СМР (для объектов жилищно-гражданского назначения);
документы на специальное водопользование;
документы на геодезическую основу для строительства, о гидрогеологических условиях, испытании грунтов и др.;
паспорта на оборудование и механизмы; справки об обеспеченности объекта кадрами и материально-техническими ресурсами: сырьем, водой, паром, газом, электроэнергией и т. п.;
справку эксплуатационных организаций о том, что внешние сети и коммуникации обеспечивают нормальную эксплуатацию и объект принят ими на обслуживание;
справку о соответствии вводимых мощностей проектным; справку о фактической стоимости строительства объекта;
документы о разрешении эксплуатации объекта и оборудования, подконтрольного органам государственного надзора (Котлонадзора — для котельных и др.);
сводные материалы рабочих комиссий о готовности объекта к приемке в эксплуатацию государственной приемочной комиссией.
Вся перечисленная документация после приемки объекта в эксплуатацию хранится у соответствующих эксплуатационных организаций.
Государственная приемочная комиссия проводит проверку устранения недоделок, выявленных рабочими комиссиями, комплексные испытания, проверяет соответствие объекта проекту и его качество;
при необходимости приглашает экспертов.
В итоге она дает оценку качества СМР, прогрессивности технологических и архитектурно-строительных решений и объекта в целом. Объект не может быть принят с недоделками или если он не соответствует проекту по каким-либо параметрам;
это должно подтверждаться мотивированным заключением комиссии. Отдельные члены комиссии могут приложить к акту свои особые мнения об объекте, которые будут рассмотрены инстанцией, утверждающей акт.
Приемка объекта завершается в срок, назначенный при создании комиссии, составлением акта приемки, который должен быть подписан всеми членами комиссии.
Акт государственной приемочной комиссии вместе с докладной запиской ее председателя, содержащей выводы о подготовленности объекта к эксплуатации, а также предложения о дальнейшем использовании опыта проектирования и строительства объекта, представляется в орган, назначивший государственную приемочную комиссию, на утверждение.
Дата утверждения акта считается датой приемки объекта в эксплуатацию. До этого основные сооружения принимаемого в эксплуатацию объекта находятся на ответственном хранении в эксплуатационных организациях заказчика, о чем делается запись на акте рабочей комиссии. После утверждения акта государственной приемочной комиссии подрядные организации в течение двух лет осуществляют гарантийный надзор и устраняют за свой счет все выявленные в конструкциях и оборудовании дефекты, что обязывает эксплуатационную службу заказчика в эти два года особенно внимательно следить за объектом и при необходимости использовать специалистов, оборудование и материалы подрядных организаций для устранения выявленных дефектов и повреждений на объекте. Если эксплуатационная служба не воспользуется возможностями гарантийного ремонта подрядной организацией в установленный правительством срок, то после его истечения она будет устранять все это уже своими силами и средствами.
При приемке объектов в эксплуатацию проверяется и эксплуатационная документация (ЭД), которую согласно ГОСТ 2.609—79 разрабатывает одновременно с конструкторской документацией проектная организация. В состав ЭД входит техническое описание сооружения (ТО), инструкция по эксплуатации (ИЭ) и паспорт сооружения (ПС). Эти документы вместе с исполнительной документацией после проверки и приемки объекта и ЭД передаются службе эксплуатации.
ИсточникОсновные требования к приемке в эксплуатацию новых жилых зданий и после капитального ремонта
Приемка в эксплуатацию закопченных строительством новых жилых домов должна проводиться в соответствии с требованиями СНиП 3.01.04—87. Приемка жилых домов в эксплуатацию после КР независимо от их ведомственной принадлежности должна производиться государственными комиссиями, назначенными исполкомами местных Советов народных депутатов, с последующим утверждением актов приемки в соответствии с ВСН 42-85(р).
До осмотра государственными приемочными комиссиями жилых домов заказчик (застройщик) и строительно-монтажные организации в соответствии со СНиП должны проверить качество выполненных монтажных работ и их соответствие утвержденному проекту, смете, действующим нормам и правилам производства работ, ГОСТу. Кроме того, в необходимых случаях следует испытать отдельные конструкции и узлы, проверить надежность в работе инженерного оборудования, а также провести техническую приемку объектов рабочей комиссией.
Жилые дома, имеющие встроенные предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, предъявляются к приемке в эксплуатацию после выполнения строительно-монтажных работ (включая работы по встроенным помещениям), обеспечивающих ввод в действие этих предприятий одновременно с заселением домов.
Приемка в эксплуатацию жилых домов с недоделками или по гарантийным письмам об устранении недоделок не допускается. В виде исключения выполняют приемку в эксплуатацию жилых домов без осуществления работ по озеленению и устройству постоянных подъездных дорог к зданию, тротуаров и хозяйственных площадок в случаях, когда указанные работы по температурно-климатическим условиям не могут быть сделаны к моменту завершения строительства домов. В этом случае незавершенные работы должны быть выполнены в ближайший осенний или весенний период.
Качество работ по устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданиям, тротуаров и хозяйственных площадок должно соответствовать требованиям СНиП 3.06.03—85 «Автомобильные дороги».
В состав государственных приемочных комиссий включают представителей заказчика (застройщика), генерального подрядчика, генерального проектировщика, органов государственного архитектурно-строительного контроля, государственного санитарного надзора, государственного пожарного надзора, предприятий Министерства связи СССР, профсоюзного комитета заказчика (застройщика) или совета профсоюзов, а также представителей организаций, предприятий или учреждений, на которые возлагается эксплуатация здания (сооружения) или части его. Председатель государственной приемочной комиссии утверждается органом, назначающим государственную приемочную комиссию. Приемка в эксплуатацию жилых домов государственной приемной комиссией производится в соответствии с
ГОСТ 27490—87, она организует свою работу в соответствии с РД 50-651-87.
Не менее чем за месяц до приемки в эксплуатацию домов-новостроек должны быть назначены инженерно-технические работники, ответственные за эксплуатацию, и не менее чем за две недели — обслуживающий персонал. В течение указанного срока работники эксплуатационной организации, на которую будет возложена эксплуатация дома, обязаны изучить документацию на его строительство.
Перед приемкой в эксплуатацию домов-новостроек, а также после реконструкции и капитального ремонта целесообразно проводить приемочный инструментальный контроль состояния конструкций и оборудования в соответствии с «Инструкцией по инструментальному контролю при приемке в эксплуатацию законченных строительством и капитально отремонтированных жилых зданий» (М.: Стройиздат, 1987).
- наличие исполнительной документации, особенно по скрытым конструкциям и оборудованию дома (акты на скрытые работы);
- соответствие выполненных работ утвержденной технической документации;
- качество строительно-монтажных работ, в том числе сантехнических систем, электротехнических сетей и других элементов инженерного оборудования;
- соответствие устройств по защите металлических конструкций и трубопроводов требованиям ГОСТ 9.015—74*;
- наличие на установках и коммуникациях, находящихся на технических этажах и в помещениях, вентиляционных камерах, бойлерных и т. п., опознавательной окраски и предупреждающих знаков (наносятся согласно ГОСТ 14202—69 для улучшения эксплуатации и техники безопасности);
- наличие доступа к наиболее уязвимым участкам конструкций и оборудования для осмотра и проведения ремонта;
- эффективность и надежность работы инженерного оборудования;
- защиту зданий, его отдельных частей и конструкций от атмосферной и грунтовой влаги, поражения домовыми грибками и дереворазрушающими насекомыми.
В составе технической документации должен быть представлен раздел «Техническая эксплуатация» типового проекта, содержащий указания по рациональному техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций и инженерного оборудования зданий.
Рабочие комиссии с участием эксплуатационной организации устанавливают строгий контроль за устранением выявленных недостатков и подготавливают сводное заключение о готовности к приемке в эксплуатацию государственной приемочной комиссией объекта в целом.
Заказчик (УКС) предъявляет приемочной комиссии утвержденный проект и техническую документацию. Приемочная комиссия обязана в натуре осмотреть принимаемый объект и удостовериться в соответствии выполненных отделочных, монтажных, общестроительных и специальных работ, а также благоустройства и озеленения участка требованиям утвержденного проекта. Комиссия имеет право потребовать в необходимых случаях вскрытия конструкций и частей зданий (скрытые работы). Такое вскрытие производится силами подрядчика и за его счет.
Инженерное оборудование — водопровод, канализация, горячее водоснабжение, центральное отопление, вентиляция, слаботочные устройства (телевидение, радио, телефон), газоснабжение, электрооборудование, лифты, мусоропроводы — испытывают в рабочем состоянии в соответствии с требованиями СНиПа. Эти испытания проводят до приемки дома рабочими комиссиями с участием представителей специализированных организаций. По результатам испытаний составляют соответствующие акты.
Одновременно рабочая комиссия представляет акты на испытание систем дымоудаления и пожаротушения, переговорно-замочных устройств (ПЗУ), измерение шума, происходящего от работы инженерного оборудования, расположенного во встроенных и пристроенных помещениях.
В необходимых случаях по требованию эксплуатационной организации рабочей комиссией заказчика (застройщика) или государственной комиссией до приемки дома в эксплуатацию могут проводиться дополнительные испытания отдельных конструкций и инженерного оборудования с целью определения их эксплуатационных качеств.
Приемку в эксплуатацию жилых домов государственной приемочной комиссией оформляют актом. Акт приемки составляется в пяти экземплярах и утверждается исполкомом городского или районного Совета народных депутатов. Один экземпляр акта передают эксплуатационной организации.
Дома-новостройки, вводимые в эксплуатацию в городах, рабочих поселках и районных сельских центрах предприятиями, учреждениями и организациями, независимо от источников финансирования их строительства подлежат зачислению на баланс жилищно-эксплуатационных организаций после утверждения акта государственной комиссии о приемке дома и получения застройщиком разрешения на его заселение. Эксплуатационная организация принимает вновь введенный в эксплуатацию жилой дом (или после реконструкции) на свой баланс и несет ответственность за его эксплуатацию.
Вся исполнительная техническая документация на построенный жилой дом и утвержденный акт государственной приемочной комиссии по приемке дома в эксплуатацию должны быть переданы застройщиком в одном экземпляре жилищно-эксплуатационной организации по заверенному печатью списку. Указанная документация должна храниться в жилищных организациях наравне с документами строгой отчетности.
Размер помещений принимаемого здания должен определяться на основании поэтажных планов, составленных бюро технической инвентаризации (БТИ). На основании данных акта приемки жилищно-эксплуатационная организация заказывает в БТИ на вновь выстроенный жилой дом «Технический паспорт на жилой дом (дома) и земельный участок».
Техническая инвентаризация строений, проводимая БТИ исполкомов местных Советов, устанавливает состав, состояние и стоимость строений. Данные технической инвентаризации принимают за основу при определении страховых платежей и возмещений, исчислении государственных налогов и ренты, а также для расчета амортизационных отчислений.
По характеру и объему работ техническая инвентаризация бывает основная и текущая. Основная (первоначальная) инвентаризация заключается в сплошной съемке планов усадебных участков и поэтажных планов всех строений и составлении инвентаризационного плана по их состоянию на определенную дату. Текущая инвентаризация регламентирует изменения в составе, состоянии и стоимости строений, учтенных основной инвентаризацией, и проводится после капитальных ремонтов, перепланировок, возведения новых или сноса старых строений. Текущую инвентаризацию называют также регистрацией текущих изменений.
Сплошной обход и обследование домовладений для проведения текущей инвентаризации выполняют, как правило, через каждые три года, но по данным организаций, связанных с возведением, ремонтом и сносом строений, текущая инвентаризация может проводиться в любые сроки.
Проверку качества работ, которые нельзя в достаточной мере оценить в момент сдачи дома в эксплуатацию, например эффективность работы системы отопления и вентиляции (при сдаче дома в летний период), озеленение участка (при сдаче дома зимой) и т. д., следует перенести на срок, согласованный с заказчиком.
Мастер (техник-смотритель) в соответствии с должностной инструкцией, утвержденной горисполкомом, должен принимать участие в работе комиссий:
по приемке в эксплуатацию жилых строений лосле планового текущего и капитального ремонтов;
по проверке готовности жилых строений после наладки инженерного оборудования;
по пуску газа в домах-новостройках и строениях, принятых в эксплуатацию после капитального ремонта.
Подрядчик (строительные и ремонтно-строительные организации), осуществляющий строительство или капитальный ремонт жилых домов, обязан за свой счет устранить допущенные по его вине недостатки и дефекты, обнаруженные в процессе эксплуатации в построенных или капитально отремонтированных жилых домах в течение двухгодичного гарантийного срока (независимо от вида работ). Наличие дефектов, требующих устранения, устанавливается актом заказчика или жилищно-эксплуатационной организации, подрядчика и представителя проектной организации. В случае неявки представителя подрядчика в пятидневный срок по выюву заказчика последний составляет односторонний пкт, копия которого направляется подрядчику и его вышестоящей организации. Ответственность за соблюдение сроков, в течение которых могут быть предъявлены претензии подрядчику, несут руководители жилищно эксплуатационной организации (ЖЭО).
Рассмотрение актов о приемке строений после капитального ремонта, принятие решений по результатам возражений отдельных членов комиссии и утверждение актов органами, назначавшими эти комиссии, проводят срок не более 7 дней после подписания актов.
Акты о приемке жилых домов после капитального ремонта утверждаются решением органов после приемки дома в эксплуатацию. На основании исполнительной документации заказчик вносит изменения в технический паспорт жилого дома, включая пересчет физического износа.
Источник