Инвестиционный договор на строительство жилого дома плюсы и минусы

Например, рассмотрим договор финансовой аренды, который так называется лишь в законе. А также соглашение о разделе продукции, которое, закреплено в законе как соглашение, однако отвечает всем требованиям, предъявляемым к гражданско-правовым договорам ст. 420 ГК РФ. Согласно данной статье, договор – соглашение 2-х и более лиц по вопросам установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей.

Инвестиционный договор – это разновидность частных правовых договоров, т.е. договора, который регулируется, прежде всего, гражданским правом, хотя в нем ставят условия допуска и последовательность выполнения деятельности инвестора, взаимные права и обязанности государства и инвестора, степень участия государства.

Тем не менее, участие государства в инвестиционных соглашениях осуществляется лишь при соблюдении установленных условий:

• предмет договора выступает как государственная либо муниципальная собственность (если предметом договора является муниципальная собственность, то в договоре примут участие органы местного самоуправления);
• предмет договора рассматривают как вещи или права, которые, в свою очередь, ограничены в гражданском обороте.

Зачастую международное и национальное законодательство осуществляют одновременное регулирование инвестиционных соглашений. Так может происходить в случаях, когда один из субъектов, к примеру, если это договор по разделению продукции, выступает международной организацией, либо правительством иностранного государства. Часто происходят ситуации, когда некоторые ученые осуществляют включение в структуру инвестиционных правоотношений соглашения о гарантиях иностранных инвестиций. Такие гарантии по своей природе могут касаться:

Плюсы и минусы аренды участка земли под строительство

• благоприятного режима деятельности иностранного инвестора;
• последовательности избегания двойного налогообложения;
• способов поощрения инвестиций, а также защиты капиталовложений.

По причине отсутствия в законодательстве России понятия «инвестиционный договор», наука предпринимала попытки обозначить определение данного термина, прибегнув при этом к исследованию сути и правовой природы подобного договора. В итоге необходимо:

• выявить квалифицирующие признаки подобного договора в системе гражданско-правовых договоров;
• для практики применения соотнести инвестиционный договор с одним из типов договоров, которые предусмотрены ГК Российской Федерации. Другими словами, распространить не только общие нормы ГК РФ о договоре, но и подобающие нормы части второй ГК Российской Федерации;
• причислить договор к числу инвестиционных, что позволит осуществить применение специальных норм, которые заблаговременно предусмотрены инвестиционным законодательством, прежде всего – о гарантированных правах инвесторов.

В ситуациях инвестиционного характера передачи имущества согласно договору в соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ данная передачу нельзя признать реализацией товаров, например работ либо услуг, и, соответственно, она не подлежит налогообложению НДС.

ОБНУЛЕНИЕ ДОЛЖНИКА. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО — ПУСТЫШКА. ОТКРОВЕНИЯ БАНКА О ПРОИГРЫШНЫХ СУДАХ…

Договор о совместной деятельности

Юристы обладают разнообразными мнениями по поводу правового регулирования подобного договора. Некоторые рассматривают такой договор как особый вид договора, который заключается на основании ст. 421 ГК РФ, согласно которой имеет место быть заключение договора, намеренно не предусмотренного нормами права. Полагаясь на это, текст договора, который необходимо подписать, зачастую дополнительно содержит ссылку на Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Остальные рассматривают его как договор о совместной деятельности, и считают, что необходимо применить к нему положения гл. 55 ГК РФ о простом товариществе. Последняя точка зрения является менее аргументированной.

Например, по указу ВС РФ, между участниками совместной деятельности заключаются взаимный договор о совместной деятельности, образуется элементарное товарищество.

Всякий участник относительно других обладает взаимными правами и обязанностями. Все участники соглашения либо договора о совместной деятельности обязаны обладать правами на участие в управлении всеобщими делами, на часть в совместном имуществе и на получение части прибыли.

Имущественные взносы участников и имущество, которые создано либо приобретено ими вследствие совместной деятельности, в том числе заработанные доходы, представляют собой объект их общей долевой собственности. В данном конкретном случае нормы о праве долевой собственности регулируют отношения между товарищами, охватывая право преимущественной покупки доли, реализуемой участником. Такие отношения проявляются в организации совместной деятельности участников с целью достижения общей цели. Доля собственности – это только часть необходимой имущественной базы подобной деятельности. При взаимном договоре участники имеют право поручить руководство их коллективной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, которую выдают остальные участники договора.

Помимо этого конечной целью, например, при участии граждан в строительстве многоквартирных домов выступает получение квартиры с целью проживания, и взнос гражданина назначен лишь для финансирования строительства конкретной квартиры.

Помимо этого, из содержания инвестиционных соглашений, которые были заключены гражданами и организациями, заметно, что граждане не имеют права ни на участие в управлении совместными делами предприятия, ни на часть в праве на общее имущество, ни на получение части прибыли.

Таким образом, становится ясно, что анализируемые договоры не являются и не могут являться договорами о совместной деятельности.

Однако, когда компания, заключающая договор, уверяет в том, что это как раз-таки договор о совместной деятельности, в таком случае можно потребовать от неё полную отчетную документацию о деятельности, запросить бухгалтерские документы либо прочую документации. В подобной ситуации можно также потребовать собственную часть полученной прибыли от деятельности компании, которая была осуществлена в рамках коллективной деятельности.

Существует и мнение третьей группы лиц, которые считают, что, при заключении инвестиционного договора, стороны на самом деле обсуждают в нем условия, характерные договору строительного подряда, и предлагают осуществлять применение к инвестиционным договорам нормы о строительном подряде. Безусловно, это не все точки зрения, существует и множество других.

Важно отметить, что зачастую в инвестиционных соглашениях рассматривается предположение собственно гражданской правовой регулировки отношений, которые, зарождаются как объект подобного соглашения. И все-таки, в случаях, когда сторона этого договора есть государство, то необходимо будет применить, в том числе нормы административного права, которые позволят осуществить урегулирование порядка внимания государства, способы отношений инвестора и государства из-за предмета договора, проблемы лицензирования, разделения продукции, налогообложения, перемещения результатов договоров через таможенную границу РФ.

Согласно с п. 1 ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» и с п. 1 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» осуществление отношений между субъектами инвестиционной деятельности происходит на основе договора либо государственного контракта, которые заключены между ними соответственно с ГК РФ. Не смотря на это, данная статья такого определения договора не дает. Лишь подзаконные акты осуществили попытку дать определение инвестиционному договору.

Например, в Положении о принятии федеральными органами исполнительной власти постановлений о даче согласия с целью заключения договоров и привлечения инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, который утвержден решением Правительства Российской Федерации от 10 августа 2007 г. № 505 дано определение.

Инвестиционный договор – это договор, который осуществляет установление прав и обязанностей лиц, по причине реализации ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств.

Подобные внебюджетные средства можно использовать, чтобы построить, реконструировать, реставрировать недвижимое имущество автономно от названия договора. Такой договор может иметь различные названия, например, именоваться:

• договором инвестиций;
• договором об инвестициях;
• контрактом реализации проекта инвестиций;
• договором участия в долевом строительстве;
• договором простого товарищества;
• договором строительств, реконструкций, реставраций объекта недвижимого имущества.

Несомненно, договор об инвестировании должен быть предоставлен в письменной форме, а иметь описание объекта и формы инвестиции. Это могут быть какие-либо права, имущество либо денежные средства.

Согласно мнению О. Н. Кондрашковой, инвестиционный договор – это сложный по своей юридической природе договор. Он устанавливает отношения собственников либо титульных владельцев средств, которые вложены в объекты предпринимательской деятельности, а также их взаимодействие во время процесса материализации инвестиционного проекта, в пользовании им или в использовании объекта, в разделении доходов от деятельности или эксплуатации объекта. Помимо всего прочего данный договор определяет право собственности (зачастую – долевой) на объект.

Субъекты инвестиционной деятельности

Основные участники (субъекты) или, по-другому, стороны инвестиционного договора:

• инвесторы,
• заказчики,
• пользователи объекта,
• исполнители работ.

Следовательно, инвестиционный договор может считаться организационным согласно его юридической цели, так как собственно инвестиционный договор распределяет роли и взаимоотношения между его участниками, а по содержанию – комплексным.

Инвестиционный договор должен содержать такие основные положения, как:

• ценность инвестиций;
• направление вложения;
• объект инвестиций;
• права важнейших участников на объект;
• правовой режим имущества и иных ценностей, которые создали либо используют во время процесса инвестиционной деятельности и в процессе эксплуатации объекта;
• последовательность управления предоставленным имуществом;
• последовательность и условия взаимных расчетов;
• соглашения эксплуатации объекта;
• ответственность сторон;
• реализация инвестиционного проекта, а также ее сроки.

Большинство научных деятелей высказывают мысль о том, что договор об инвестировании это есть контракт между лицами деятельности, связанной с инвестициями о выполнении ряда правовых обязанностей, и осуществлении прав по реализации инвестиционного проекта.

Признаки инвестиционного договора

Для осуществления инвестиций, чтобы четко разграничить права и обязанности инвесторов, инвестиционное законодательство включает в себя признаки инвестиционного договора.

Признаки инвестиционного договора:

• наличие инвестиционного проекта. Инвестиционный проект согласно ст. 2 Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» рассматривается как обоснование экономической целесообразности, объема и сроков реализации прямой иностранной инвестиции, содержащее проектно-сметную документацию, которая разработана согласно Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;
• долговременный характер договорных отношений. Установка конкретных сроков согласуется с учетом арендных прав и прав собственности на земельные участки;
• коммерческая заинтересованность. Внимание сторон в приобретении прибыли, которая зачастую выражается в возмездном договоре, как со стороны инвесторов (коммерческих субъектов), так и со стороны государства;
• использование средств инвестора с определенной целью согласно соглашению, а значит, возможность инвестора оказывать влияние на производственную деятельность противоположной стороны;
• коллективная доля собственности на имущество, которая является инвестицией, в договоре. Предмет здесь – инвестиционная деятельность;
• письменная форма договора.

Современное законодательство рассматривает гарантии государства как основной признак, который отличает инвестиционный договор от других договоров.

Общее правило трактует инвестиционный проект как предпосылку заключения инвестиционного договора.

Так, например, согласно ст. 14 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», инвестиционные проекты, финансирование которых осуществляется целиком либо по частям за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, необходимо проверять на эффективность применения обращаемых на капитальные вложения средств должных бюджетов в случаях и в порядке. Они определены надлежащим образом нормативными правовыми актами Правительства РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.

Одним из важнейших признаков инвестиционного договора, о котором еще не было сказано является долгосрочный характер, так как иностранные инвестиции объединены с осуществлением долгосрочных проектов.

К примеру, продолжительные экономические отношения устанавливаются между сторонами в договоре финансовой аренды (иными словами договор лизинга), который напрямую относится к инвестиционной деятельности. Согласно Федеральному закону от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде» лизинговая деятельность рассматривается как вид инвестиционной деятельности по покупке имущества и передаче его в лизинг.

Прибыль в договоре лизинга – это разница между доходами лизингодателя и его расходами на реализацию инвестиционной деятельности.

Именно поэтому получение прибыли можно причислить к признакам инвестиционного договора, что, в свою очередь, устанавливается коммерческой заинтересованностью инвестора в получении прибыли.

Например, прибыль можно получить в виде процентов от реализации инвестиционного проекта, а также дивидендов от приобретенных ценных бумаг. Собственно этот признак показывает разницу и разъединяет договор займа как форму реализации ссудных инвестиций и обычный договор займа. В случае, если заимодавец отдает деньги или вещи с условием приобретения процентов на сумму займа (ст. 809 ГК РФ), то имеющихся других условиях можно заявлять о том, что он реализовывает инвестиции.

Таким образом, анализируя положения законодательства об инвестиционном договоре, можно сделать вывод о том, что стороны в подобном договоре обладают равными правами и независимы, а значит, обязаны следовать нормам гражданского законодательства.

Наряду с этим было бы грубейшей ошибкой не уделить внимание факту, который указывает на то, что во всех договорах, напрямую связанных с инвестированием, сторонами являются предприниматели и коммерческие организации (иными словами – субъекты предпринимательских отношений). Цель их деятельности – извлечение прибыли.

Именно поэтому, инвестиционный договор – это предпринимательский договор, которой является основой оперативно-хозяйственных обязательств.

Тем не менее, инвесторы заключают соглашения не только с другими предпринимателями, но и с государством в лице его органов. Такие договоры тоже инвестиционные, однако, располагают определенными особенностями.

Источник: zaochnik.com

Ликбез для инвестора: инвестиционный договор

Сегодня застройщики вновь начали использовать такой финансовый инструмент для привлечения средств от инвесторов в объект строительства, как инвестиционный договор. Именно о нем и рассказывает юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александр Босенко

История развития

Еще в далеком 1991 году государство позаботилось о регулировании инвестиционной деятельности на территории Украины путем принятия закона «Об инвестиционной деятельности». Этот закон определил общие правовые, экономические и социальные условия инвестиционной деятельности.

Застройщики привлекали инвестиции по различным схемам инвестирования, главное, чтобы объекты строительства соответствовали требованиям всевозможных норм, и при этом не нарушали чьи-то права и интересы (ч.1 ст.4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»).

Инвестиционные договора на строительство жилья были направлены, прежде всего, на строительство и приобретение в собственность недвижимости путем внесения определенной денежной суммы напрямую застройщику.

Такие договоры применялись застройщиками с целью привлечения инвестиций для строительства до 2006 года.

Но, после скандала с компанией «Элита центр», 14 января 2006 года, в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» были внесены изменения, что коренным образом изменило систему инвестирования строительства в Украине. В следствии чего инвестирование могло осуществляться исключительно через: фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), путем выпуска целевых облигаций и через негосударственные пенсионные фонды. Цель таких нововведений – привлечения посредников.

Таким образом, с 14 января 2006 года инвестиционные договоры (назовем их «старыми» инвестдоговорами) являются вне закона.

Что сегодня представляют собой инвестиционные договора

Инвестиционные договора, которые используют сегодня («новые» инвестдоговоры) начали активно применяться в строительстве с 2013 года.

Предметом «новых» инвестдоговоров, является инвестиционная деятельность покупателя (внесения денежных средств) с целью в будущем подписать нотариально заверенный договор покупки-продажи квартиры. При этом на фонд возлагается обязанность обеспечить строительство и ввод дома в эксплуатацию для дальнейшей (после ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности за фондом) передачи квартиры в собственность инвестору.

Инвестиционный договор – это двустороннее соглашение между лицом, обладающим правами на объект строительства (застройщик, генеральный инвестор и др.) и инвестором.

По своей сути предлагаемый сегодня к подписанию инвестиционный договор – это симбиоз предварительного договора (так как в нем присутствуют элементы такого типа договора) и института совместного инвестирования (в связи с привлечением недиверсификованных венчурных корпоративных инвестиционных фондов). Я ранее уже рассказывал о схеме инвестирования через предварительные договора, а паевые инвестиционные фонды опишу максимально лаконично.

Деятельность института совместного инвестирования регулируется Законами Украины «Об инвестиционной деятельности» и «Об институтах совместного инвестирования».

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – это совокупность активов, принадлежащих инвесторам участникам фонда, находятся в управлении компании по управлению активами (КУА) и учитываются отдельно от результатов ее хозяйственной деятельности.

Паевой инвестиционный фонд — это своеобразный аккумулятор временно свободных денежных ресурсов физических и юридических лиц, которые направляются на приобретение ценных бумаг, недвижимости, валютных ценностей и других активов.

ПИФ не является юридическим лицом.

Прибыль ПИФов распределяется между управляющей компанией и инвесторами фонда пропорционально доле их инвестиций.

На сегодняшний момент самыми распространенными в Украине являются паевые венчурные инвестиционные фонды.

Форма договора

Действующим законодательством Украины четко не предусматривается форма заключения для такого типа договора, а точнее обязательное нотариальное удостоверение.

Застройщики предлагают заключить инвестиционный договор в простой письменной форме, чего вроде бы и достаточно. Но, как было ранее упомянуто, инвестиционный договор имеет элементы предварительного договора, а предварительные договора нотариально удостоверяется (ч. 1, ст. 635, ст. 657 Гражданского кодекса Украины).

Стоить отметить, что на сегодняшний день нет судебных прецедентов о признании инвестиционного договора недействительным в связи с отсутствием нотариального удостоверения. Также, уже существует практика получения квартир в собственность через такие инвестиционные договора.

Учитывая, что нормы Гражданского кодекса Украины (ч. 4 ст. 209, ч. 4 ст. 639) позволяют «обратится к нотариусу» и с целью устранения возможных непредвиденных проблем в будущем, я рекомендую его нотариально удостоверять. Но не забывайте, что при этом будут дополнительные расходы!

Легитимность «нового» инвестиционного договора

Законодательством Украины прямо не предусмотрен такой вид договоров, как инвестиционный договор в строительстве. Тем не менее, нормами Гражданского кодекса Украины установлено, что стороны имеют право заключить договор, который не предусмотрен, но соответствует общим основам гражданского законодательства (ст. 6).

Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» прямо предусмотрен такой механизм финансирования строительства как институты совместного инвестирования (далее – ИСИ). Согласно ст. 9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», договор является основным документом, регулирующим отношения между субъектами инвестиционной деятельности.

Все это свидетельствует о законности такого типа договора.

Механизм получения права собственности

В Украине существуют различные схемы инвестирования. Так, по одним схемам мы становимся первичными собственниками новосозданного имущества, по другим – вторыми собственниками, как и при инвестдоговоре.

Это связано с тем, что продавец (фонд) по инвестиционному договору, de jure, является таким же инвестором, как и потенциальный покупатель. Так, между заказчиком строительства и фондом подписан инвестиционный договор, целью которого является получения последним квартиры в собственность. Покупатель подписывает аналогичный договор с фондом, с целью в будущем также получить квартиру, но уже от него.

После ввода дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса, фонд регистрирует на себя право собственности и только после чего реализует квартиру инвестору путем подписания договора купли-продажи квартиры. Только после наступления выше перечисленных факторов (ввод в эксплуатацию и регистрация права собственности), фонд сможет передать право собственности покупателю. Вот потому, инвестор становится вторым собственником новой квартиры.

Недостатки и преимущества инвестиционного договора

Недостатки:

• Наибольший риск для инвестора – это банкротство заказчика или продавца (фонда);
• Нечеткая законодательная регламентация;
• Отсутствие контроля над заказчиком, генподрядчиком со стороны третьих лиц;
• Существуют риски переноса сроков строительства на неопределенный срок (впрочем, как и при любых схемах инвестирования);
• Не установлены сроки подписания договора купли-продажи квартиры, т.к. привязка идет к факту получения фондом права собственности;
• Инвестиционный договор нигде в реестрах не «светится», что увеличивает возможный риск двойных перепродаж квартир;
• Фонд вправе привлекать инвестиции до получения необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• Дополнительные затраты при регистрации договора покупки-продажи квартиры (налоги, пошлины, нотариальные затраты и пр.);

Преимущества:

• Оптимизация налогообложения для застройщика/фонда;
• Простая для понимания схема (например, в сравнении с облигационной схемой).

На что обратить внимание

• Первый универсальный совет при любых схемах инвестирования – акцентируйте внимание на репутации субъектов строительства, в том числе и фонда, их опыте в строительстве, успешности реализации проектов, как долго они существуют рынке и т.п.;
• На стадию строительства объекта (в сегодняшних реалиях лучше инвестировать в объект с высокой степенью готовности);
• Также, не забывайте проверять разрешительные документы на строительство. В противном случае могут возникнуть трудности с получением правоустанавливающих документов или неполучения их вообще.

Что в договоре должно быть предусмотрено

• Детально прописаны характеристики квартиры и месторасположения самого дома (кадастровый номер земельного участка, на основании каких разрешительных документов строится, строительный адрес дома, номер очереди/секции, номер квартиры, этажное ее расположение, этажность объекта, количество комнат, общая/жилая площадь кв. м и т.п.); квартиры и этажа, должны быть неотъемлемыми дополнениями к договору;
• Сроки завершения строительства и подписания договора купли-продажи квартиры;
• Материальная ответственность фонда за нарушения условий договора, в том числе и за его расторжения;
• Порядок и сроки возвращения внесенных средств при «выходе» из инвестпроекта;
• Возможность досрочного расторжения договора в случае невыполнения договорных обязательств фондом;
• Порядок и сроки устранения выявленных недостатков;
• Предусмотрите максимальное допустимое увеличение площади квартиры (проектной от фактической). Все что больше – вы не обязаны доплачивать.

Подводим итоги

В Украине, к сожалению, пока нет надежных механизмов инвестирования в строящуюся недвижимость.

Успех получения заветной квартиры в собственность гарантирует не сам механизм привлечения средств и не идеальные условия договоров, а хорошая деловая репутация и порядочность застройщика.

Сегодняшний способ инвестирования путем подписания инвестиционных договоров – это более новый способ вложений в строящейся объект, а время покажет эффективность и надежность данного механизма или же его фиаско.

Александр Босенко, юрист практики строительного права ЮФ Constructive lawyers

Источник: gdevkievezhithorosho.com

Договор инвестирования строительства жилого дома

Сегодня пойдет речь о настоящем коте Шредингера из мира финансов – это инвестиционный договор строительства объекта недвижимости. Дело в том, что понятия «инвестиционный договор» не существует. Тем любопытнее! Тема может показаться сложной на первый взгляд, однако даже такие парадоксальные ситуации, как эта, требуют всего лишь немного внимательности.

Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически. Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно.

В первую очередь – статьи 420 и 421 ГК РФ, где первая определяет понятие «договор», а вторая обосновывает его заключение.

Из чего он должен состоять? На этот вопрос я отвечу, используя Федеральный закон от 25 февраля 1998 года № 39. Мой инвестиционный договор должен:

• быть физическим документом;
• содержать описание объекта инвестиций;
• описывать форму инвестиций;
• перечислять обязательства и права сторон;
• определять порядок управления собственностью;
• фиксировать порядок взаиморасчета;
• описывать порядок эксплуатации объекта;
• определять ответственность сторон;
• устанавливать сроки реализации.

Важны также признаки, указывающие на договор как на форму инвестиций:

1. Инвестиционный проект – отправная точка заключения инвестиционного соглашения.
2. Свидетельства о том, что эти отношения будут долгосрочными.
3. Коммерческий интерес, выражаемый возмездностью соглашения.
4. Целевое применение средств инвестора в соответствии с соглашением о строительстве.
5. Общая долевая собственность на имущество.

Отличия от участия в долевом строительстве

Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.

Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:

• инвесторов;
• заказчиков;
• подрядчиков;
• пользователей объектов капиталовложений.

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:

1. Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
2. Доля упомянутой площади.
3. Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
4. Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
5. Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.

Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

Главное, учесть то, что я перечислил в первой главе о содержании и признаках инвестиционного договора.

При заключении подобного контракта физическое или юридическое лицо может выступать:

• инвестором (осуществляет капиталовложение);
• заказчиком (реализует инвестиционный проект);
• подрядчиком (выполняет работы по договору подряда);
• пользователем объектов капитальных вложений.

Так как я уже подхожу к рискам: регистрация такого документа прямо не предусмотрена законодательством. Увы, не каждый нотариус поймет вас, если вы спросите его о регистрации инвестиционного договора о строительстве недвижимости, а тот, что поймет, вероятнее всего, пригласит вас на консультацию, и вам останется уповать на его опыт.

Поэтому стоит очень ответственно отнестись к составлению бумаги, учесть форс-мажоры и грамотно изложить инвестиционный проект.

Впрочем, для составления и заполнения договора было бы разумно обратиться к образцу. Типовой бланк стоит доработать, чтобы он отвечал вашей конкретной ситуации.

Государственная регистрация права собственности

Для объекта недвижимости, построенного по инвестиционному договору до 1 января 2011 года, требуется регистрация с учетом распределения долей (которые я упоминал в главе про существенные положения). При этом незавершенные объекты не требуют регистрации – закон № 427-ФЗ.

Риски инвестора

Когда речь идет об инвестициях в строительство недвижимости, стоит учитывать ее особенности, которые обуславливают риски вложений:

• низкая ликвидность;
• большие затраты денег и времени на совершение сделок;
• необходимость качественного управления.

Это несистематические риски, ими можно управлять.

Например, риск потери ликвидности возникает из-за колебаний спроса на рыночные активы. Я также упоминал риски юридические, связанные с надлежащим соблюдением законодательных актов. Они бывают:

• по типу недвижимости;
• местоположения;
• арендный;
• износа объектов;
• инфляции;
• изменения налогообложения;
• реинвестирования и др.

Стоит также учесть риск, связанный с использованием заемного капитала.

В этой статье я постарался дать умеренный обзор различных сторон, связанных с инвестированием в строительство недвижимости. До встречи, уважаемый читатель. Рекомендую подписываться на статьи и делиться ими в соцсетях.

Бланк инвестиционного договора строительства объекта недвижимости 2021

Инвестиционный договор строительства объекта недвижимости – реальный шанс для человека вне финансовой сферы почувствовать себя инвестором.

Дома/квартиры нет, зато цена будущего жилья выглядит привлекательно. Однако, не зная юридических тонкостей, по завершении строительства можно остаться на улице. Прочитайте статью до конца, тогда сможете избежать инвестиционных рисков.

Строительство недвижимости относят к капитальным вложениям, поэтому по ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности…» требуется инвестиционный договор, где прописаны отношения инвестора и заказчика (застройщика).

Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступки прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). Содержание инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Должны быть указаны:

• характеристика недвижимости;
• порядок взаиморасчетов с указанием сроков, этапов строительства, ввода в эксплуатацию, финансовых поступлений;
• условия получения инвестиционного дохода;
• ответственность сторон;
• форс-мажор и др.

Важный нюанс: вложения делаются с прицелом получить прибыль в будущем, поэтому застройщик обязуется в определенный договором срок предоставить возмещение за пользование деньгами. Это могут быть:

• готовые квартиры;
• фиксированная сумма;
• плавающая ставка в зависимости от прибыли.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

• заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
• по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

• С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.
• Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.
• Для нежилых помещений таких запретов нет.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

При этом застройщик:

• имеет необходимые разрешения на строительство;
• является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.

От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.

Государственная регистрация права собственности

Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.

Риски инвестора

Перечислю самые распространенные риски:

• застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
• заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
• привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
• изменения в проектной документации;
• отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Документ может быть юридически неграмотно составлен:

• нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
• не прописаны характеристики объекта;
• нет компенсационных выплат;
• неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).

Тогда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.

Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).

На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.

Договор инвестирования строительства жилого дома

Последнее обновление: 29.06.2018

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Истории о квартирных аферах из практики рынка недвижимости рассказаны в разделе «Махинации с жильем».

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214).

Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно).

И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

• «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
• Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Выгоды и риски договора долевого инвестирования — защита дольщика

Нередко бывает, что застройщик вместо широко известного договора долевого участия в строительстве (ДДУ) предлагает заключить договор долевого инвестирования или инвестиционный договор. Сущность обоих договоров идентична — вложения (инвестиции) в строительство. При этом договор долевого инвестирования отличается от договора ДДУ и имеет совершенно другие правовые последствия.

Каковы эти особенности и что нужно знать, чтобы защитить себя от недобросовестного застройщика?

Что такое договор инвестирования

В заключении инвестиционного договора участвуют как минимум три стороны:

• Инвестор. Физическое лицо, которое вкладывает деньги.
• Застройщик. Юридическое лицо, которое собирает деньги. Располагает земельным участком под строительство на правах собственности или аренды и имеет лицензию на строительство.
• Подрядчик. Юридическое лицо, которое непосредственно строит дом. Может одновременно являться застройщиком. В договоре такое совмещение функций прописывается.

Бывает, что фигурирует еще одна сторона — правообладатель. Это третье лицо, обычно физическое, которое получает выгоду от исполнения договора. Например, деньги в строительство вкладывают родители, а квартира достается детям.

Какие законы регулируют инвестиционный договор

Отдельного закона для договора долевого инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома нет.

На данный тип договора распространяется действие законов № 1488-1 РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» и положения части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ.

В ряде случаев возможно применение норм № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Особенности договора инвестирования в строительство

• Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
• Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
• Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
• Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
• Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
• Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.

Что должен содержать договор инвестирования

Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,

механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.

В правильно составленном договоре должны быть указаны:

• стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
• подробные параметры приобретаемого жилья;
• конкретные сроки сдачи дома;
• алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
• порядок передачи жилья в собственность инвестора;
• стоимость сделки и порядок выплат;
• порядок перерасчета выплат;
• контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
• ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
• условия изменения и расторжения договора.

Как разорвать договор инвестирования с недобросовестным застройщиком

Жилищный кодекс РФ лишь декларирует возможность одностороннего расторжения договора. Конкретные положения устанавливаются самими договаривающимися сторонами. Поэтому нужно уделить особое внимание тому, какой порядок расторжения предлагается в договоре и каковы возможности возврата вложенных денег.

Как взыскать неустойку

Возможности и порядок взыскания неустойки также прописываются в самом договоре инвестирования. В ряде случаев можно добиться применения Закона «О защите прав потребителей» и № 214-ФЗ.

Взыскание неустойки по Закону «О защите прав потребителей»

возможно, если доказать, что инвестор приобрел квартиру исключительно для проживания (своего или правообладателя). То есть пользование жильем не связано с получением дохода.

Цели приобретения жилья должны быть четко прописаны в договоре: только для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В противном случае договор трактуется в соответствии с законами об инвестиционной деятельности.

Взыскание неустойки по закону № 214-ФЗ

возможно, если доказать, что конкретный договор инвестирования фактически является договором ДДУ. Для этого необходимо установить, что в документе соблюдены существенные условия договора ДДУ, а раз соблюдены, значит, это долевое строительство и должны быть применены нормы соответствующего закона.

Помощь юриста

Форма строительства многоквартирных жилых домов по договору инвестирования имеет неоднозначное правовое положение и довольно слабую законодательную базу. Защита интересов дольщика зависит большей частью от инициативы и знаний самого дольщика. Поэтому при заключении и расторжении подобных договоров настоятельно рекомендуем воспользоваться помощью опытного юриста.

Судебные решения

Отзывы клиентов

Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г

11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – «ВАС РФ») принято Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление № 54»).

В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости.

Разъяснения носят существенный практический характер, так как влекут необходимость структурирования многих каркасных отношений в сфере строительства недвижимости на основании иных, отличных от ранее применявшихся договорных моделей.

Стоит отметить, что Постановление № 54 касается особенностей регулирования процесса строительства как нежилых объектов (зданий, сооружений), так и объектов жилищного строительства. Принимая во внимание активизацию за последнее десятилетие жилищного строительства, Постановление № 54 затронет реализацию многих текущих и планируемых проектов в данной области.

Определение инвестиционного договора

Инвестиционный договор широко используется в практике строительства объектов недвижимости. Однако четкого законодательного регулирования данный договор не получил.

Однако если ограничить сферу применения инвестиционного договора отношениями по вложению денежных средств / предоставлением имущества инвестором(ами) заказчику (исполнителю) работ в целях строительства объекта недвижимости, количество используемых договорных схем в рамках инвестиционного договора сужается, но все же остается достаточно вариативным. Вариативность сохраняется, прежде всего, за счет особенностей формирования инвестиционного капитала и распределением результата вложения инвестиций между субъектами инвестиционной деятельности.

Отмеченная неоднозначность в понимании природы и характерных черт инвестиционного договора привела к возникновению отдельных спорных вопросов в судебной практике.

Судебная практика до Постановления № 54

Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная практика в целом указывала на комплексный характер договора, подлежащий регулированию исходя из существующих норм о купле-продаже, строительном подряде и т.д.

К примеру, в определении от 10 марта 2011 г. № ВАС-1948/11 по делу № А55-10880/2010 ВАС РФ отметил необходимость определения природы договора инвестирования в строительство исходя из норм гражданского законодательства.

1. Также данная позиция была воспроизведена в практике арбитражных судов округов.
2. Сложности в правоприменении вызывали практические вопросы, напрямую связанные с квалификацией инвестиционного договора, а именно:
3. 1) определение четких критериев отнесения того или иного инвестиционного договора к конкретному существующему договорному типу.
4. Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае.

При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы / оказанные услуги). Наличие данных особенностей создает дополнительную сложность при квалификации инвестиционного договора.

• 2) возникновение права собственности инвестора на объект строительства.
• Руководствуясь положениями инвестиционного законодательства, суды признавали за инвестором первичное право собственности на объект строительства до проведения его государственной регистрации.
• При этом статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
• Противоречие вывода из судебной практики действующему законодательству приводило к неопределенности прав инвестора относительно объекта строительства.
• 3) применение вещно-правовых и обязательственных исков при защите прав инвестора по договору.
• Признание судебной практикой первичного права собственности инвестора на вновь построенные объекты еще до государственной регистрации привело к чрезмерному распространению дел, инициированных по искам инвесторов о признании за ними права собственности на объект / часть объекта строительства.

Постановление № 54 скорректировало судебную практику по обозначенным вопросам, а по ряду позиций в корне ее изменило.

Стоит оговориться, что в силу прямого указания в Постановлении № 54 выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Новеллы Постановления № 54

Квалификация инвестиционных договоров

ВАС РФ подтвердил вывод судебной практики в вопросе определения правовой природы инвестиционных договоров в сфере строительства. При квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ предписал руководствоваться правилами ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д.

В целях определения четких критериев при квалификации инвестиционного договора в Постановлении № 54 ВАС РФ установил презумпцию, согласно которой, пока не установлено иное, инвестиционные договоры рассматриваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

ВАС РФ внес поправки в позицию судов в отношении способов индивидуализации будущего объекта недвижимости.

Так, будущая недвижимая вещь может быть индивидуализирована путем указания местонахождения возводимого объекта недвижимости, его ориентировочной площади, иных характеристик и свойств, которые могут быть определены, к примеру, в проектной документации или акте приема-передачи, совершенного сторонами во исполнение договора.

Критерии квалификации инвестиционного договора

Помимо введенной ВАС РФ презумпции о применении к инвестиционным договорам норм о купле-продаже, в Постановлении № 54 установлены также определенные ориентиры для отнесения инвестиционного договора к иным существующим договорным типам (подряд, простое товарищество). Критерии квалификации, предложенные ВАС РФ, приведены ниже в таблице.

Критерии	Договор подряда (строительного подряда)	Договор простого товарищества
Модель объединения инвестиций

Одна сторона предоставляет для строительства земельный участок, находящийся у него в собственности или на ином праве. Другая сторона обязуется осуществить строительство.

Каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости.

1. Возникновение первичного права собственности на объект строительства
2. Право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.
3. Первичное право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.
4. Распределение объектов строительства между участниками инвестиционного процесса
5. Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
6. Общая долевая собственность сторон договора простого товарищества на созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации общей долей собственности в ЕГРП.

Возникновение права собственности инвестора на объект строительства

В данном вопросе ВАС РФ в корне изменил судебную практику, признававшую за инвестором первичное право собственности на созданный объект недвижимости еще до момента государственной регистрации данного права.

В Постановлении № 54 ВАС РФ заметил, что инвестор в этом случае не приобретает первичное право собственности на возводимое за его счет недвижимое имущество. При этом ВАС РФ указал, что положения инвестиционного законодательстване могут быть истолкованы в смысле наделения инвесторов правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Следуя логике ВАС РФ, в ходе выполнения инвестиционного договора, квалифицированного в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом. В дальнейшем на основании заключенного договора в целях исполнения продавцом своей обязанности передать объект строительства покупателю (инвестору) производится государственная регистрация перехода права собственности за покупателем (инвестором).

• Таким образом, ВАС РФ существенным образом изменил подход в вопросе распределения права собственности при реализации инвестиционного договора, что напрямую повлияло не только на приведенную двухступенчатую процедуру оформления права собственности за инвестором, но и на систему исков, направленных на защиту прав инвестора в ходе осуществления инвестиционных проектов в сфере строительства.
• С принятием Постановления № 54 серьезно сместились акценты в системе исков, предъявляемых покупателем (инвестором) в защиту своих прав по инвестиционному договору, квалифицированному как договор купли-продажи будущей недвижимости.
• Отказывая в признании за инвестором первичного права собственности на объекты строительства, ВАС РФ, тем самым, исключил из системы исков, подаваемых инвестором в защиту своих прав по инвестиционному договору, широко применявшийся вещно-правовой иск о признании права собственности на объект строительства.

Основное требование, которое теперь может предъявить покупатель (инвестор), является обязательственное требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору (статья 398 ГК РФ). Условия удовлетворения данного иска, а также иных видов исков, которые могут быть применены инвестором для защиты своих прав, приведены ниже в таблице.

1. 1) имущество имеется в натуре; 2) им владеет продавец по договору; и
2. 3) право собственности продавца на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП.

II. Иск о проведении государственной регистрации перехода права собственности.

1) недвижимая вещь перешла во владение покупателя (инвестора), но 2) право собственности на объект зарегистрировано за продавцом.

III. Иск о возврате уплаченной продавцу денежной суммы, уплаты начисленных на нее процентов, а также возмещения причинённых убытков.

1) у продавца отсутствует недвижимое имущество (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо 2) право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП.

Источник: ram-czn.ru

Инвестиционный договор с Застройщиком на строительство жилого дома

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Девелопера, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Девелопер, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Девелопером, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Девелопером до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Девелопер должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Девелоперу широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Права соинвестора по Договору инвестирования (так же, как и по ДДУ) могут быть переданы другому лицу путем заключения Договора об уступке права требования.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: teora-holding.ru

Инвестиционный договор на строительство

Инвестиционные договора обычно заключают бизнесмены, финансирующие строительство, и органы местного самоуправления, выделяющие участок земли для застройки. Документ становится основным кодексом правил и условий сотрудничества.

Одной из самых распространенных в наше время формой соглашения на строительство жилой или же административной недвижимости считается инвестиционный договор, который заключается с бизнесменами, которые собственно и будут выделять необходимые средства за возведение здания.

Второй стороной при этом могут выступать органы местного самоуправления, которые собственно и отвечают за выделение муниципальных земель для будущего строительного объекта. При необходимости заключения инвестиционного договора необходимо знать правила составления данного документа, что позволяет избежать разного рода неприятных инцидентов во время строительства и дальнейшего оформления документов.

Ко всему прочему он служит своеобразным «кодексом» для участников инвестиционной сделки, каждый из которых преследует свои интересы. При этом, данный договор может получить права на определенный или бескрайний срок, при условии выплаты некоторой стоимости или же совершенно безвозмездно.

Таким образом, во время составления данного документа следует в точности следовать существующим в настоящее время правилам и предъявляемым к инвестиционному договору требованиям законодательства и локальных актов муниципалитета. Иначе документ может быть даже признан недействительным, причем нарушения могут быть обнаружены спустя довольно долгий период времени с момента его подписания.

Очень трудно охарактеризовать данные взаимоотношения, которые возникают между инвестором в лице застройщика и муниципальной власти, которая собственно и выделяет земельные участки. Однако при этом следует понимать и тот факт, что как такового инвестиционного договора среди документов имеющих законодательную силу нет.

Поэтому в каждом субъекте Российской Федерации устанавливается обособленный порядок собственных правил и нормативов заключения такого рода документов, при этом следует также иметь в виду и то, что единой судебной практики для решения подобного рода спорных вопросом пока еще не разработано. Не секрет, что в каждом муниципальном органе ежегодно выделяются земельные участки, для которых также разрабатываются разрешения под начало строительства, что также предусматривает выдачу земельно-правовых разрешений.

Причем основным критериями для возникновения такого рода предпосылок является обязанности инвестора, который после окончания строительства должен будет передать в государственную собственность часть построенного здания или иного рода объекта социальной инфраструктуры данного населенного пункта.

В то же время, если возводимое здание после завершения всех работ получит статус промышленного объекта, то основанием для выделения под его возведение земельного участка должно стать наличие специальных нормативных актов, а также выдача разрешения для реализации данного проекта.

При этом должна быть и готовность инвестора перевести обговоренные заранее материальные средства, которые пойдут в дальнейшем для поддержания долевого строительства и развития объектов недвижимости, подпадающие под определение административно-коммерческих объектов, а также производственного или инженерного направления.

Таким образом, можно сделать вывод, что каждый инвестиционный договор или контракт представляет собой комплексный вариант документа, подписанного между двумя участниками, один из которых передал участок в длительно пользование инвестору, который здесь же и организует строительную площадку. Обязательным участником такого рода сделки являются представители муниципальных органов, которые вместе с инвестором вступают в гражданско-правовые отношения, на равных условиях.

Во время передачи в собственность или же долговременную аренду земельного надела подписывается договор купли-продажи, согласно которому собственником предмета сотрудничества впредь является застройщик. Именно он в местный бюджет собственно-то и переводит обговоренную заранее сумму с госорганом местного самоуправления, в распоряжении которого участок до недавнего времени и находился. При этом он может являться всего лишь арендатором, который берет на себя обязательства уплатить фиксированную плату в местную казну.

Параллельно с этими действиями возникает процедура передачи земельного участка, что предписано административными правоотношениями. Все это позволяет реализовать муниципалитетам функцию распоряжения земельными участками, которые после выдачи разрешения под строительство могут принести местному бюджету большие средства, потратить которые можно на развитие социально-демографических направлений.

При этом инвестор в обязательном порядке должен передать часть построенного жилья в распоряжение местных властей, которые получают огромные выгоды от введения в оборот не используемых в настоящее время земельных участков.

Также следует отметить, что инвестиционный договор имеет безвозмездный характер пользования, так как орган местного самоуправления не несет ровным счетом никаких гражданских обязательств в пользу инвестора, который собственно и построил здание, так он не передает строительной компании денежных средств, имущества или же организовывает пересмотр ранее достигнутых договоренностей для так называемого взаиморасчета.

А значит, действия представителя муниципальной власти также не могут быть определены, как встречное выполнение гражданских обязательств, так как они не подпадают под нормы гражданского законодательства. При этом инвестор выполняет процедуру дарения в пользу органов местной власти, передавая в его пользование и дальнейшее распоряжение доли возведенного строения, которую определяет глава 32 ГК Российской Федерации.

Ведь согласно федеральному законодательству одна сторона без каких-либо дополнительных условий просто отдает право пользования и управления частью строения в руки органов местного самоуправления, что было бы совершенно не законным в противном случае.

Источник: bbf.ru