Исходно разрешительные документы в строительстве

Исходно-разрешительная документация (ИРД) — термин, используемый для обозначения документации, оформляемой в соответствии со статьями 44 — 51 Градостроительного кодекса РФ вплоть до получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрКРФ), а также получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрКРФ).

Комплект документов по итогам согласования предпроектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.

В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, Градостроительный план земельного участка, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.

Звонарева Елена Анатольевна — Цифровое строительство Красноярского края

Как правило, получение ИРД, необходимой для строительства, реконструкции, технического перевооружения и капитального ремонта зданий и сооружений, происходит параллельно с процессом их проектирования, и осуществляется инвестором (застройщиком), правообладателем земли либо действующим в его интересах лицом, называемым техническим заказчиком.

В отличие от проектной документации, ИРД не является продуктом творчества проектировщика, а, следовательно, и предметом авторского права, выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).

Основные документы ИРД :

· Изменение вида разрешенного использования земельного участка: Постановление, Распоряжение, Кадастровый паспорт (если требуется);

· Технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения (Договор);

· Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);

· Заключение государственной экспертизы проекта (на стадии «Проект», при особой сложности на стадии «Рабочий проект»);

· Разрешение на строительство;

· Заключение о соответствии проектируемого объекта построенному, не выдается на руки Застройщику (обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства);

· Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства);

· распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти;

· материалы инженерных изысканий;

· согласования и утверждения;

и другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.

Состав комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД) содержит (Комплект документации, необходимый для разработки проекта планировки территории и на проведение градостроительной деятельности):

Вебинар 03.08.2022 Получение исходно-разрешительной документации на территории МО

Данные о собственности:

· Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок;

· Договор аренды участка (при аренде);

· Акт выбора земельного участка (при аренде);

· Кадастровый план участка;

· Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей, в т.ч. внеплощадочных сетей объектов;

· Изменение вида разрешенного использования земельного участка: Постановление, Распоряжение, Кадастровый паспорт (если требуется);

· Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории;

· Разрешение на снос зданий;

· Разрешение на строительство;

· Разрешение на вырубку зеленых насаждений;

· Архитектурно-градостроительный облик г.Волгограда, утв. Комитетом по градостроительству и архитектуре;

· Заключение органа по охране памятников (если строительство объекта планируется на исторических территориях);

· Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Материалы инженерных изысканий:

Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям (выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической съемке точек подключения к сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям)

· Отчет об инженерно-геодезических изысканиях;

· Отчет об инженерно-геологических изысканиях;

· Отчет об инженерно-экологических изысканиях;

· Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях;

Санитарно-эпидемиологическое заключение по результатам обследования среды обитания (по результатам химического, бактериологического и паразитологического исследования почв, в том числе послойного исследования, радиационного исследования, исследования атмосферного воздуха, по физическим факторам – шуму, вибрации, инфразвуку, электромагнитному излучению), по результатам определения класса опасности разрабатываемого грунта по химическим и токсикологическим показателям; по установлению санитарно-защитных зон объектов окружающей застройки( при необходимости).

· Телефонизация и радиофикация;

Дополнительные акты и заключения:

· Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ;

· Акт обследования конструкций существующих зданий;

· Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу;

· Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором;

· Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока;

· ОВОС (Оценка воздействия на окружающую среду);

· Заключение государственной экспертизы проекта (на стадии «Проект», при особой сложности на стадии «Рабочий проект»);

· Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства);

· Задание на проектирование, утвержденное Заказчиком и согласованное ГУ по делам ГО и ЧС

· Планы ПИБ окружающей жилой или офисной застройки для расчета КЕО и инсоляции;

· Технический паспорт на здание (в случае реконструкции/ капитального ремонта);

· Обмерные чертежи (в случае реконструкции/ капитального ремонта);

· Лицензии/допуск СРО сторонних подрядных организаций.

и другие необходимые согласования документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.

В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов.

Источник: studopedia.ru

Исходно разрешительные документы в строительстве

В статье рассмотрены вопросы подготовки исходных данных для проектирования объектов капитального строительства, определяющих совокупность специальных требований, рекомендаций, технических условий и разрешений.

Практика показывает, что в процессе предпроектной и проектной подготовки строительства заказчик должен предоставить от 80 до 200 исходных данных и исходно-разрешительных документов, требуемых для осуществления архитектурно-строительного проектирования [1]. Так, например, в Санкт-Петербурге подготовка исходных данных для проектирования осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также на основе региональных документов, регулирующих градостроительную деятельность (Табл. 1).

Документы, регулирующие проектную подготовку капитального строительства в Санкт-Петербурге

Цель : систематизация и оптимизация процесса осуществления градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга в части архитектурно-строительного проектирования объектов капитального строительства;

Содержит : понятия, термины и определения в области градостроительной деятельности; требования к подготовке и объему исходных данных; требования к подготовке, составу, согласованию и экспертизе проектной документации; требования к получению разрешения на строительство и производство работ на территории Санкт-Петербурга.

Распространяется : на организационно-технический порядок осуществления градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга в части архитектурно-строительного проектирования объектов капитального строительства для обеспечения их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации, независимо от источников финансирования и форм собственности

Состав исходных данных, которые заказчик проектной документации должен предоставить разработчику такой документации, определен в части 6 статьи 48 [4] и включает:

1. градостроительный план земельного участка или проект планировки территории и проект межевания территории (при подготовке проектной документации линейного объекта);
2. результаты инженерных изысканий;
3. технические условия на технологическое присоединение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Перечень исходных данных для подготовки проектной документации с учетом местных условий Санкт-Петербурга установлен в [2, 3]. Определен также список организаций города [3], которые на основании данных, предоставленных проектировщиком (в том числе: краткая характеристика объекта с основными показателями и расчеты потребности в инженерных ресурсах), выдают технические условия на инженерное обеспечение объекта (Табл. 2).

Организации, выдающие технические условия в Санкт-Петербурге

Первым обязательным информационным документом, который заказчик предоставляет разработчику проектной документации в составе исходных данных для проектирования объектов капитального строительства, прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство, является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В заявлении на получение ГПЗУ указываются цели использования земельного участка. Если цели не указаны, то организация, эксплуатирующая сети инженерно-технического обеспечения, определяет максимальную нагрузку в возможных точках подключения к сетям на основании сведений, содержащихся в правилах землепользования и застройки [4, 5].

ГПЗУ выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства или реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Несоответствие проектной документации требованиям ГПЗУ является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Отсутствие ГПЗУ превращается для заказчика в решение задач ради задач и не завершается государственной регистрацией объекта.

Для подготовки ГПЗУ используются следующие источники информации:

1. заявление;
2. документы территориального планирования и градостроительного зонирования;
3. нормативы градостроительного проектирования;
4. документация по планировке территории;
5. сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности;
6. технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Чертежи градостроительного плана земельного участка выполняются в масштабе 1:500, 1:1000 или 1:2000.

Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, в соответствии со статьей 57.3 «Градостроительный план земельного участка» главы 7 «Информационное обеспечение градостроительной деятельности [4], может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, не допускается.

ГПЗУ должен содержать следующую информацию [6]:

1. о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой такие проекты утверждены;
2. о границах земельного участка и его кадастровом номере.

Границы земельного участка наносятся сплошной линией толщиной 0,7 мм. Характерные точки границ обозначаются точкой диаметром 2 мм, номер характерной точки обозначается арабскими цифрами высотой 5 мм (Рис. 1).

Рисунок 1. Обозначение границ и характерных точек участка земли

1. о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии).

Границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (при ее наличии) наносятся сплошной линией толщиной 0,3 мм, площадь зоны заштриховывается чередующимися штрихпунктирными и сплошными линиями толщиной 0,3 мм каждая, через 6 мм между ними, под углом 45° (Рис. 2).

Рисунок 2. Обозначение границ зоны планируемого размещения объекта

ГПЗУ, в котором отсутствует штриховка, обозначающая места допустимого расположения объекта, и их назначение, являются основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Указывается перечень координат характерных точек в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости;

1. о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства.

Минимальные отступы от границ земельного участка, в пределах которого разрешается строительство объектов капитального строительства, выполняются в виде сплошной линии толщиной 1,2 мм. Линии отступа графически привязываются к реперам или капитальным зданиям, имеющимся на топосъемке. Расстояние указывается в метрах, например: 1,3; 5,2; 7,2 (Рис. 3).

Рисунок 3. Обозначение минимальных отступов от границ земельного участка

1. об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки и проектом планировки территории;
2. о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок;
3. если земельный участок расположен в пределах территории, где осуществляется деятельность по комплексному и устойчивому развитию такой территории, то в ГПЗУ содержится информация о расчетных показателях минимально допустимого уровня:

1. обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур;
2. максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения;

1. об ограничениях использования земельного участка (включая зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные, водоохранные и иные зоны);
2. о границах зон действия публичных сервитутов.

Границы зон действия публичных сервитутов наносятся сплошной линией толщиной 0,5 мм, полученная зона заштриховывается линиями толщиной 0,3 мм, через 4 мм, под углом 45° (Рис. 4).

Рисунок 4. Обозначение границ зон действия публичных сервитутов

1. о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и сетях инженерно-технического обеспечения. Сети инженерно-технического обеспечения не являются самостоятельным объектом, но являются его частью. Экспертиза проектной документации по сетям проводится в составе проектной документации объекта. Сети, обеспечивающие два и более объекта, рассматриваются как отдельный линейный объект [7].
2. о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов;
3. о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа. Сети инженерно-технического обеспечения наносятся на чертеж или чертежи прерывистой линией с соответствующей информационной надписью. Точки подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа наносятся на чертеж или чертежи крестами с соответствующей информационной надписью.
4. о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории;
5. о красных линиях.

Блок-схема подготовки градостроительного плана земельного участка для строительства объекта капитального строительства в ходе предпроектной подготовки строительства показана на рис. 5.

Рисунок 5. Схема формирования градостроительного плана земельного участка

Из всего сказанного можно сделать следующие выводы:

1. В соответствии с изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс Российской Федерации, с 1 июля 2017 года градостроительный план земельного участка исключен из числа документации по планировке территории и имеет статус информационного документа.
2. Тщательно подготовленная предпроектная документация, в том числе достоверные результаты инженерно-экономических и инженерно-технических изысканий, позволяет правильно определить технические условия на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения с учетом программ комплексного совершенствования систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа и обеспечить устойчивое развитие территории.

Список литературы

1. Сборник разъяснений, вопросов и ответов по архитектурно-строительному проектированию и изысканиям, возникающих при предпроектной и проектной подготовке строительства. Выпуск 3. – М.: НОПРИЗ, ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект», 2017.
2. РМД 11-22-2013 Санкт-Петербург. Руководство по проектной подготовке капитального строительства в Санкт-Петербурге.
3. ТРД 11-501-2004 Санкт-Петербург. Порядок проектной подготовки капитального строительства в Санкт-Петербурге. Дата актуализации: 01.01.2018.
4. Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации» (ред. от 18.06.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2017).
5. Федеральный закон от 3.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территории и признании утратившими силу отдельных положений и законодательных актов Российской Федерации».
6. Приказ Минстроя Российской Федерации от 25 апреля 2017 г. №741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения».
7. Сборник разъяснений по предпроектной и проектной подготовке строительства (вопросы и ответы), по постановлению № 87. Выпуск 7. – М.: ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект», 2014.

Источник: in-regional.ru