Как бухгалтерию вести при строительстве

Особенности решения вопросов с статье на тему: «Бухучет у застройщика многоквартирного дома». Если в процессе прочтения появились дополнительные вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Налоговый учет застройщика при долевом строительстве

В отношении налогового учета при долевом строительстве хочется отметить следующее.

Согласно норме НК РФ : «По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам)».

Как вести бухгалтерию без бухгалтера. Инструкция для ИП на упрощенке (УСН доходы)

Т.е. отразить выручку по ДДУ один раз (при передаче объекта дольщику) нельзя, это противоречит НК РФ! А это значит, что отражать ее надо равномерно на протяжении всего срока действия договора.

Но что считать выручкой по ДДУ? Согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ расходы на возмещение затрат на строительство для целей налогового учета признаются целевыми средствами, т.е. не формируют ни доходов, ни расходов. А значит, правильно в качестве выручки от реализации в период действия договора отражать только сумму вознаграждения застройщика, указанную в нем, что отличается от методологии в бухгалтерском учете.

Итак, акцентируем внимание на том, что наша несовершенная законодательная база вынуждает нас один и тот же договор трактовать в одном случае как договор купли-продажи продукции, а в другом случае – как договор оказания услуг.

Корректное распределение выручки между отчетными периодами тоже вызывает затруднение, поскольку надо обеспечить соответствие доходов и расходов в рамках каждого отчетного периода.

Мы вознаграждение застройщика по ДДУ ежеквартально рассчитываем как величину, пропорциональную отношению количества дней действия договора в данном отчетном периоде к сроку действия договора, что закреплено в учетной политике организаций — застройщиков.

Чтобы соотнести расходы с доходами от оказания услуг застройщика, надо определиться, что подразумевается под такими услугами.

Исходя из определения застройщика, можно сказать, что услуги застройщика – это услуги по организации строительства для дольщиков.

Раздел III: налогообложение застройщика при долевом строительстве

Согласно норме НК «не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)». Первая проблема, возникающая при прочтении данной формулировки, — что подразумевается под «объектами».

Если «объект» – это объект строительства (а это строящееся здание или сооружение), то ситуации, описанной в оговорке данной нормы не может возникнуть, т.к. в п.1 ст.2 214-ФЗ написано, что «застройщик … привлекает денежные средства дольщиков для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения». Т.е. предметом ДДУ является строительство объекта недвижимости (здания) непроизводственного назначения. В пп.23.1 п.3 ст.149 НК взяты те же формулировки, в связи с чем можно сделать вывод, что под обложение НДС по ДДУ попадает только строительство производственного здания.

Ясно, что формулировка в НК не четкая и есть риск возникновения споров… Но мы надеемся оказаться правыми, т.к. все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика в силу п.7 ст.3 НК РФ.

Если «объект» — это, все-же, объект долевого строительства (а это помещение в строящемся доме), тогда возникает вторая проблема: что именно подразумевается под использованием данного помещения в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)?

А именно:
• Считается ли используемой для производства товаров (выполнении работ, оказании услуг) квартира, которую юридическое лицо приобрело для проживания своих сотрудников?
• Считается ли помещение (квартира, машиноместо, нежилое помещение) объектом производственного назначения в том случае, если оно приобретается у застройщика как товар для целей перепродажи (или финансовое вложение для целей перепродажи)?

И еще есть третья проблема, связанная с применением в реальной ситуации вышеуказанной нормы НК: откуда застройщик на этапе подписания ДДУ узнает, для каких целей участник долевого строительства приобретает объект долевого строительства? Или он должен спросить об этом участника и зафиксировать это в ДДУ? Ни в одном законодательном акте РФ об этом не написано.

Исходя из изложенных выше проблем возникает неоднозначная ситуация с обложеним/необложением НДС услуг застройщика при заключении ДДУ на различные объекты долевого строительства с разными участниками долевого строительства.

Так, например, на наш взгляд, совершенно одинаковыми по экономическому смыслу являются операции по «продаже» по ДДУ юридическому лицу и жилых помещений, и нежилых помещений, и машиномест, которые последний в дальнейшем перепродает как товар или уступает приобретенные имущественные права, поскольку для данного юридического лица все эти объекты являются товаром и используются для получения дохода. Т.е. все они должны облагаться НДС.

[1]

Так, например, на наш взгляд, заключение ДДУ с юридическим лицом на жилое помещение должно облагаться НДС, поскольку юридическое лицо для личных целей не может использовать данное помещение, т.к. личных целей у юридического лица просто нет.

Так, например, на наш взгляд, даже заключение ДДУ с физическим лицом на жилое помещение не означает однозначного не обложения НДС услуг застройщика, т.к. физическое лицо может в дальнейшем сдать в аренду данное помещение, т.е. будет использовать его для оказания услуг.

Минфин и налоговое ведомство в своих письмах просто цитируют положения выше рассматриваемой нормы НК, поэтому они не добавляют особой ясности в данном вопросе.

2) Налог на прибыль

Согласно норме НК РФ, при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. В этом же подпункте разъясняется, что относится к целевому финансированию: это имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией или физическим лицом – источником целевого финансирования. Причем не любое имущество, а только то, которое приведено в данной норме НК РФ. В частности, к такому имуществу относятся аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков.

Для того, чтобы полученное имущество не учитывалось в доходах организации, она должна вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. При этом какие-либо нормативные документы и официальные разъяснения, регламентирующие порядок такого учета у застройщика, отсутствуют.

В организации целевого использования денег дольщиков есть следующая проблема: чтобы понимать, на какие объекты можно тратить полученные денежные средства, нужно, прежде всего, четко знать эти объекты. А в процессе строительства это не всегда возможно.

Например, если застройщик не успеет заключить на все коммерческие площади ДДУ до получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, он будет оформлять их в свою собственность (для дальнейшей продажи по договору купли-продажи).

Или, по окончании строительства будет приято решение оформить в собственность застройщика какие-нибудь сооружения, например, инженерные сети… Понятно, что объекты, оформленные в собственность застройщика, нельзя строить за счет дольщиков.

Конечно, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию возможно определить, куда, сколько и чьих денег ушло, но это будет потом…

А на протяжении всего строительства:

Согласно норме НК РФ сумма нецелевого использования включается в состав внереализационных доходов на дату, когда имущество (в т.ч. денежные средства) фактически были использованы не по целевому назначению. А из этого следует, что если контролирующие органы выявят в какую-то дату нецелевое использование определенной суммы денежных средств, то ее этой же датой, вполне возможно, включат в состав доходов застройщика. И, как говорят некоторые консультанты, в такой ситуации совсем не будет иметь значение тот факт, что может быть застройщик впоследствии и возместил всю эту нецелевым образом потраченную сумму, т.к. механизмов корректировки ранее начисленного внереализационного дохода Налоговым кодексом не предусмотрено.

Однако, хотим заметить, что Минфин РФ в своем письме №03-03-03/1/806 от 11.12.2009 г. говорит, что размещение денежных средств, поступивших от дольщиков, на депозите не считается нецелевым использованием, поскольку деньги в конечном итоге потрачены на строительство. Все-таки, есть какая-то надежда на то, что при полной компенсации за счет собственных средств нецелевым образом в процессе строительства использованных денег дольщиков, их не включат в налогооблагаемые доходы застройщика.

Бухгалтерский учет застройщика

Правила бухгалтерского учета у застройщика:

1) расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства (в т.ч. объектов долевого строительства у основного застройщика) отражаются в бухгалтерском учете с применением субсчета 08-3 (и при хозспособе, и при подрядном способе строительства);

2) строительство для себя: Дебет 01 Кредит 08-3;

3) строительство на продажу:

Дебет 43 Кредит 08-3 — при строительстве собственными силами,

Дебет 41 Кредит 08-3 — при строительстве подрядным способом;

4) строительство по договорам инвестирования или долевого строительства:

Дебет 76 Кредит 86 – на дату заключения договора отражается сумма инвестиций, причитающаяся к получению и сумма дебиторской задолженности инвестора (дольщика);

Дебет 50, 51 Кредит 76 (по объектам, инвесторам/дольщикам) – сумма поступившего взноса;

Дебет 86 Кредит 08-3, 19 – передача объекта инвестору (дольщику);

Дебет 08-3 Кредит 90-1 – услуги застройщика (в случаях, когда договором отдельно вознаграждение застройщика не предусмотрено);

Дебет 62 Кредит 90-1 – услуги застройщика, предъявляемые инвестору (дольщику) по условиям договора;

5) в отношении договоров участия в долевом строительстве инструкцией ФСФР (от 30.11.2006 № 06-137/пз-н) установлен порядок ведения аналитического учета активов и обязательств:

— по каждому участнику долевого строительства,

— по каждому договору,

— по активам, находящимся в залоге у дольщиков (забалансовый счет 009),

— по обязательствам дольщиков по внесению платежей в предусмотренный договором период (т.е. задолженность должна делиться на срочную и просроченную),

— по оплате жилых помещений после завершения строительства.

Аналитический учет на субсчете 08-3:

1. По технологической структуре (Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. письмом Минфина от 30.12.1993 № 160):

— работы по монтажу оборудования,

— оборудование, требующее монтажа,

— оборудование, не требующее монтажа,

— расходы, не увеличивающие стоимость основного средства (вычитаются).

Более развернутая технологическая структура с комментариями по каждой статье приведена в постановлении Госкомстата РФ от 03.10.1996 № 123. В настоящее время документ отменен, но его можно использовать для построения аналитического учета к субсчету 08-3

2. Для внутренней отчетности учет также ведут по главам сводного сметного расчета (см. в МДС 81-35.2004):

Глава 1. Подготовка территории строительства

Глава 2. Основные объекты строительства

Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения

Глава 4. Объекты энергетического хозяйства

Глава 5. Объекты транспортного хозяйства и связи

Глава 6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения

Глава 7. Благоустройство и озеленение территории

Глава 8. Временные здания и сооружения

Глава 9. Прочие работы и затраты

Глава 10. Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия

Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров

Глава 12. Проектные и изыскательские работы, авторский надзор.

Чтобы правильно «разнести» капитальные затраты по главам сводного сметного расчета, можно руководствоваться п.3.25 МДС 81-35.2004. Нумерация локальных смет (локальных сметных расчетов), как правило, производится следующим образом: первые две цифры соответствуют номеру главы сводного сметного расчета, вторые две цифры — номеру строки в главе, третьи две цифры означают порядковый номер локального сметного расчета (сметы) в данном объектном сметном расчете (смете). Например: N 02-04-12. Номера объектных смет (объектных сметных расчетов) по такой системе нумерации не включают в себя последние две цифры, соответствующие номерам локальных сметных расчетов (смет). Например: N 02-04.

Бухгалтерский учет застройщика при долевом строительстве

Общеизвестно, что многие покупатели жилья сталкивались со всевозможными проблемами при покупке квартир на этапе строительства и в курсе ряда громких дел с обманутыми покупателями. Но так как на первом этапе строительства квартира (или любой другой объект строительства) всегда стоила значительно дешевле рыночной цены уже построенной, количество таких сделок со временем только возрастало.

Много лет права граждан, участвующих в соинвестировании строительства не были никак защищены законодательством. Недобросовестные застройщики достаточно часто этим пользовались, собирая с участников деньги, через подставные фирмы выводили их в офшоры и после этого объявляли себя банкротами.

Десять с половиной лет назад в России был принят федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который регулирует взаимоотношения застройщика и лиц, вкладывающих свои денежные средства в строительство квартир или другой недвижимости, а также, устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества этих лиц.

Основные понятия, которые используются в этом законе:

1. застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды, на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
2. объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
3. участники долевого строительства – граждане и юридические лица, которые вкладывают свои денежные средства в строительство объектов недвижимости.

Таким образом, долевое строительство, согласно 214-ФЗ – это привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участников долевого строительства) с возникновением у участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Закон был принят в целях обезопасить дольщиков, так как в статьях закона оговариваются все возможные варианты невыполнения или неполного выполнения условий договора со стороны застройщика и его ответственность за это, причем эта ответственность постепенно увеличивается (так, с 01.01.2014 г. исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору должно обеспечиваться поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика).

Раздел I: бухгалтерский учет застройщика при долевом строительстве

Несмотря на солидный срок действия данного законодательного акта, на сегодняшний день нет ни одного нормативного документа по бухгалтерскому учету, который бы регламентировал порядок учета затрат застройщика в случае долевого строительства.

При работе с такими проектами мы столкнулись с несколькими проблемами, а именно:

1. На каком бухгалтерском счете застройщику учитывать расходы на долевое строительство и в каком разделе Баланса и по какой статье отражать эти расходы;
2. Поскольку цена в договоре долевого участия согласно 214-ФЗ состоит (вернее, может состоять) из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и суммы денежных средств на оплату услуг застройщика, что правильно учитывать в качестве выручки и как ее отражать в бухгалтерском и налоговом учете (единовременно или равномерно в течение всего строительства, т.к. договор обычно долгосрочный)?

По поводу первого вопроса мы пришли к следующему заключению:
Расходы по строительству можно собирать либо на счете по учету «Вложений во внеоборотные активы», либо на счете по учету затрат на «основное производство» (в зависимости от того, где возможно организовать нужную аналитику), но в бухгалтерском балансе их корректно отражать в разделе «Оборотные активы». Почему? Потому что объект строительства присутствует в организации в течение одного операционного цикла – построили и продали. Если застройщик строит все на продажу, никаких внеоборотных активов в балансе у него не возникает.

Соответственно, и в Отчете о движении денежных средств поступления и платежи в рамках долевого строительства корректнее отражать в разделе текущей деятельности, а не инвестиционной.

По второму вопросу мы никак не могли прийти к общему мнению со своими внешними аудиторами, в связи с чем вынуждены были сделать запросы в Министерство Финансов РФ и налоговую службу. Однако, к сожалению, ответов по существу так и не получили ни из одного ведомства.

Проработав еще раз имеющиеся положения по бухгалтерскому учету РФ, мы пришли к выводу, что вправе применить п.7 ПБУ 1/2008 , в котором оговорено, что если законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрен порядок отражения конкретных операций, то при формировании учетной политики надо обращаться к международным стандартам финансовой отчетности (МСФО).

В нашем случае, как оказалось, целесообразнее всего руководствоваться международными стандартами финансовой отчетности, а также базовыми принципами бухгалтерского учета, например принципом приоритета содержания над формой, что мы и сделали.

Из международных стандартов финансовой отчетности мы изучили:

— IFRIC 15 «Agreements for the Construction of Real Estate» («Соглашения на строительство объектов недвижимости») – интерпретация, которая устанавливает универсальный порядок учета выручки девелоперами при продаже объектов недвижимости до фактического завершения их строительства
— МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство»
— МСФО (IAS) 18 «Выручка»

Вывод из анализа данных стандартов следует такой: исходя из условий заключенных нашими организациями договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), выручку в полной сумме цены договоров нужно признавать в момент передачи объекта строительства дольщику, что мы и закрепили в учетной политике организаций — застройщиков. (Несмотря на методику формирования цены ДДУ, установленную 214-ФЗ, которая, казалось бы, дает основание трактовать услуги застройщика как агентские)

Подтверждением этой точки зрения может служить проект нового МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с заказчиками», который был опубликован в мае 2014 года, и который при введении в действие (с 01.01.2017 г.) будет применяться вместо МСФО (IAS) 11 и МСФО (IAS) 18.

Согласно новому стандарту, компания признает выручку тогда, когда заказчику передаётся контроль над соответствующим «активом», то есть товаром или услугой, заключёнными в контрактном обязательстве. В нашем случае это происходит в момент подписания акта приема-передачи объекта строительства, причем в полной сумме цены договора долевого участия в строительстве.

Итак, несмотря на некоторые особенности договоров долевого участия в строительстве, их в целях бухгалтерского учета нужно трактовать как договоры купли-продажи собственной продукции и учитывать соответствующим образом.

Надо заметить, что еще в 2011 г. вышло Постановление Пленума ВАС №54 от 11.07.2011 г., в котором прописано: «Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи». Это еще один аргумент в подтверждении нашей позиции.

Бухучет у застройщика многоквартирного дома

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Видео (кликните для воспроизведения).

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В строительной организации принято решение строить многоквартирные дома (МКД) за счет только собственных средств и не привлекать средства дольщиков. На данный момент строительство некоторых домов, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств организации, а также средств дольщиков, не завершено. Организация является инвестором и застройщиком, но самостоятельно строительные работы не выполняет.
Учетной политикой организации установлено, что выручка от реализации услуг застройщика признается ежемесячно по мере готовности.
Каков порядок бухгалтерского учета по каждому строящемуся дому?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Если организация не собирается изменять способ признания выручки от оказания услуг застройщика, то бухгалтерский учет по каждому строящемуся дому можно вести в обычном порядке.
Если принимается решение об изменении способа учета выручки, то такое изменение возможно только с нового года.

Рекомендуем ознакомится с материалами:
— Вопрос: Организация является застройщиком, для последующей продажи квартир и нежилых помещений строит многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями частично за счет собственных средств и частично за счет привлечения средств дольщиков. В договорах долевого участия вознаграждение за услуги застройщика отдельно не выделено. Сумма превышения договорной стоимости строительства над фактическими затратами на его осуществление (экономия) согласно договорам остается в распоряжении застройщика. Каким образом в данном случае формируются показатели для отчета о финансовых результатах: показатель «выручка» (код 2110), показатель «себестоимость продаж» (код 2120)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2015 г.);
— Инвестор-застройщик: понятие и бухгалтерский учет (Т.Ю. Кошкина, журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 3, март 2018 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Конкретного определения термина «межотчетный период» нормативные акты по бухгалтерскому учету не содержат. Из писем Минфина России от 17.04.2007 N 03-05-06-01/31 и от 23.06.2006 N 02-14-10а/1641 следует, что указанное отражение последствий изменения учетной политики в межотчетный период производится на 01.01.2016 (смотрите также письмо Росводресурсов от 18.01.2011 N ВК-03-26/157 и письмо Министерства финансов Республики Татарстан от 15.06.2009 N 21-92-83/2557).
А в письме Казначейства России от 26.12.2013 N 42-7.4-05/2.2-866 сказано, что операции, проводимые в межотчетный период, изменяют входящие остатки текущего финансового года, не относясь при этом ни к отчетному финансовому году, ни к текущему.

Особенности ведения учета у застройщика

Организации-застройщики могут осуществлять строительно-монтажные работы двумя способами: хозяйственным и подрядным.

Застройщик может осуществлять строительство собственными силами или привлекать организации-подрядчиков.

Сумма затрат, связанных со строительством, всегда у застройщика учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции с различными счетами расчетов и денежных средств.

При хозяйственном способе производства строительных и монтажных работ у организации-застройщика фактические расходы, связанные с производством, отражаются на счете 08 «Капитальные вложения».

При строительстве объектов хозспособом затраты застройщика складываются за счет фактически произведенных им затрат, связанных со строительством данного объекта, включая расходы по содержанию подразделений, занятых организацией строительства.

При хозяйственном способе строительства делаются бухгалтерские записи:

Дебет 08 Кредит 10

— списываются материалы, отпущенные на строительство (входной НДС по ним до момента окончания строительства накапливается на счете 19);

Дебет 08 Кредит 02

— списывается износ основных средств, использующихся в строительстве;

Дебет 08 Кредит 23

— списываются услуги вспомогательных производств (например, затраты на собственный транспорт);

Дебет 08 Кредит 70

— начислена заработная плата своим работникам, занятым в строительстве;

Дебет 08 Кредит 69

— произведены отчисления по единому социальному налогу на зарплату своим работникам;

Дебет 08 Кредит 25

— расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов;

Дебет 08 Кредит 26

— доля расходов по содержанию застройщика, приходящихся на строящийся объект.

Если для строящегося объекта приобретается оборудование, требующее монтажа, и оно входит в смету, то производятся следующие бухгалтерские записи:

Дебет 07 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60

— учтен НДС по оборудованию;

Дебет 08 Кредит 07

— списывается в монтаж оборудование.

Если застройщик привлекает подрядные организации, стоимость выполненных подрядчиками работ учитывается проводками:

Дебет 08 Кредит 60

— стоимость выполненных строительно-монтажных работ;

Дебет 19 Кредит 60

— учтена сумма НДС, приходящаяся на выполненные работы.

[3]

Если заказчик передает собственные материалы подрядчику, то в этом случае материалы должны быть зафиксированы у подрядчика как давальческое сырье (на счете 003), а застройщик их учитывает на отдельном субсчете на счете 10, списывая их на счет 08 по мере выполнения работ подрядными организациями.

Если объект строительства в дальнейшем перейдет в собственность как застройщика, так и инвесторов, то затраты по содержанию застройщика будут разделены между ними. Ежемесячно сумма средств, заложенных в смете на строительство объекта по содержанию дирекции (застройщика), отражается так:

Дебет 08 Кредит 90.

Дебет 90 Кредит 26.

Дебет 90 Кредит 68.

Если застройщик самостоятельно привлекает средства соинвесторов по договорам долевого финансирования, то расходы по его содержанию относятся к расходам по целевому финансированию и не увеличивают прибыль застройщика.

Уплаченный застройщиком НДС подрядчикам по купленным материалам и тому подобным учитывается проводкой:

Дебет 19 Кредит 60.

В дальнейшем он может быть учтен следующим образом. НДС, приходящийся на доли инвесторов, списывается проводкой:

Дебет 86 Кредит 19,

на долю застройщика:

Дебет 68 Кредит 19.

В дальнейшем это учитывается в соответствии с порядком, предусмотренным для учета НДС при выполнении строительных работ хозяйственным способом.

Затраты застройщика на строительство объекта складываются из расходов, связанных с его возведением (строительные работы, приобретение оборудования, работы по монтажу оборудования, прочие капитальные затраты, затраты, не увеличивающие стоимость основных средств), вводом в эксплуатацию или сдачей инвестору.

В состав затрат по строительству объектов у застройщика включаются также ожидаемые расходы (обязательства), связанные со строительством и его финансированием, которые застройщик будет производить в соответствии с договором на строительство после окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию или сдачи инвестору.

Затраты застройщика по принятым к оплате или оплаченным подрядным работам, выполненным подрядчиками на законченных строительством объектах, учитываются в составе незавершенного строительства до их ввода в эксплуатацию или сдачи инвестору.

При выполнении застройщиком подрядных работ собственными силами в бухгалтерском учете отражаются фактически произведенные затраты, связанные с их осуществлением, включая расходы по содержанию подразделений, занятых организацией строительства.

По завершении строительства объекта застройщик определяет инвентарную стоимость каждого вводимого в эксплуатацию в составе объекта строительства элемента, становящегося в процессе эксплуатации отдельной единицей основных средств или малоценных предметов.

В состав затрат на капитальное строительство включены и некоторые виды доходов и расходов, относимых к прочим и учитываемых на счете 91. К ним относятся суммы, полученные в связи с осуществлением капитального строительства, в виде доходов от сдачи имущества в аренду, в виде штрафных санкций, а также доход от возмещения причиненных убытков. Здесь также прибыль от реализации на сторону излишних и неиспользуемых материальных ценностей.

Экономия средств, выделенных предприятиями застройщику, также по окончании строительства объектов зачисляется на счет 91 (согласно договору). В составе убытков застройщики учитывают затраты, не предусмотренные сметной документацией:

— убытки от реализации излишних товароматериальных ценностей;

— от порчи товароматериальных ценностей;

— от списания дебиторской задолженности, за исключением сумм, предъявленных к взысканию с виновника;

— от ликвидации основных средств застройщика (кроме стихийных бедствий);

— по возмещению вреда;

Если застройщик согласно принятым на себя обязательствам передает безвозмездно инженерные и электрические сети на баланс эксплуатирующих организаций, то учитывается сумма убытков от безвозмездной передачи.

При превышении убытков над прибылью разница относится на счет 08 в состав прочих капитальных затрат для включения в инвентаризационную стоимость. Предприятия-застройщики, не специализирующиеся на строительстве объектов, учитывают прибыли и убытки в общем порядке осуществления основной деятельности.

Убытки от ликвидации основных средств застройщика учитываются проводками:

Дебет 02 Кредит 01

Дебет 91 Кредит 01

— списывается остаточная стоимость временных титульных сооружений;

Дебет 91 Кредит 20

— отражаются расходы по ликвидации;

Дебет 10 Кредит 99

— оприходованы возвратные материалы.

Доходы, полученные от реализации на сторону материальных ценностей, учитывают проводками:

Дебет 51 Кредит 91

— получена оплата за реализуемые материальные ценности;

Дебет 91 Кредит 10

— списана стоимость реализованных материалов;

Дебет 91 Кредит 68

— учтен полученный НДС.

Кроме того, застройщик учитывает всю сумму убытков, полученных им от уплаты присужденных и признанных штрафов, пеней, неустоек, списания дебиторской задолженности, а также расходы по причиненным убыткам.

Вся сумма превышения убытков над прибылью для включения их в инвентарную стоимость объектов списывается проводкой:

Долевое строительство бухгалтерский учет – особенности

Зачастую у бухгалтеров возникают сложности с отражением операций по долевому строительству. Вопросы вызывает характер отношений между застройщиком и дольщиком с точки зрения гражданского законодательства. Для целей налогового учета считается, что застройщик получает от дольщиков средства целевого финансирования, тогда как для целей бухгалтерского учета полученные средства не являются целевыми, потому что обладают возмездным характером (дольщик передает деньги, застройщик – квартиру). В статье «Долевое строительство бухгалтерский учет» будет рассказано обо всех тонкостях отражения операций.

Долевое строительство бухгалтерский учет – основные моменты

Под понятием «долевого строительства» понимается форма инвестиционной деятельности в сфере строительства, при осуществлении которой застройщик (в лице инвестиционной или строительной компании) планирует строительство объектов недвижимости (объектов долевого строительства) и для этих целей занимается привлечением денежных средств организаций и физических лиц (дольщиков, участников долевого строительства). Завершенный строительный объект, согласно договору долевого участия, после ввода его в эксплуатацию переходит в собственность дольщиков.

Прежде чем погружаться в указания относительно ведения бухгалтерского учета, следует обратить внимание на текст Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. В нем содержатся некоторые выводы, которые помогут понять обоснованность требований относительно отражений записей о хозяйственных операциях у застройщика.

В Постановлении говорится о том, что любой договор (в т.ч. договора участия в долевом строительстве), имеющий отношение к инвестициям в сфере строительства, при которых планируется передача инвестору профинансированной им доли в недвижимости, не может быть рассмотрен как отдельный вид соглашений. Необходимо отталкиваться от понятий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Так, договор участия в долевом строительстве близок по своей сути к упомянутым в ГК РФ договорам купли-продажи будущей вещи. Исходя из этого заявления, рассматриваемый нами договор будет рассматриваться как особый договор купли-продажи с индивидуальным порядком оформления права собственности – напрямую к покупателю, без участия продавца-застройщика.

Долевое строительство бухгалтерский учет

Законодательная база и практика отражения на счетах бухгалтерского учета операций, связанных с долевым строительством, в настоящий момент отработана не в полной мере. Бухгалтера организаций, являющихся заказчиками при долевом строительстве, зачастую испытывают затруднения в отражении соответствующих хозяйственных операций в бухучете.

Итак, как уже стало понятно, договор долевого участия в строительстве объекта является разновидностью договоров купли-продажи. Тогда можно утверждать, что передача введенных в эксплуатацию объектов дольщика является операцией по реализации готового жилого помещения (строительной продукции). Но здесь не обнаруживается факта перехода права собственности от продавца к покупателю, а значит, операцию по продаже нельзя отрыть на счетах реализации застройщика (п. 12 ПБУ 9/99). Тогда бухгалтерами было решено отражать операции по продаже готовой продукции (домов, квартир, машино-мест, нежилых помещений), поскольку можно предположить, что специальные условия могут быть предусмотрены Законом № 214-ФЗ.

Важно! По итогам проводки не определяется экономия средств дольщиков, потому что стоимость договора (не учитывая вознаграждение застройщика) отражается в полном объеме как выручка от продажи завершенного объекта строительства.

Налоговый учет в долевом строительстве

Для целей исчисления налога на прибыль деньги дольщиков, собранные на счетах застройщика, считаются целевым финансированием, а потому не формируют базу по налогообложению. Что касается НДС, здесь вопрос спорный. В некоторых случаях деньги инвесторов признаются выручкой и облагаются налогом. Однако, пп. 22 п. 3 ст.

149 НК РФ освобождает от обложения налогом операции по продаже жилых помещений и долей в них. Но строиться могут также и нежилые помещения, и машино-места. Обратимся к тексту пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, согласно положениям которого налогом облагаются операции по реализации (передаче прав собственности) товаров, работ и услуг.

Но в случае с застройщиком передача собственности не осуществляется, а значит, не должен уплачиваться и налог.

Долевое строительство бухгалтерский учет – строительство ведется самостоятельно

Случается так, что застройщик собирает денежные средства дольщиков, чтобы позднее самостоятельно заняться строительством объекта, не подрядным способом. В таком случае бухгалтерский учет ведется также: расходы аккумулируются по ДЕБЕТУ счета 20 в корреспонденции с КРЕДИТОМ счетов 10, 70, 60 и т.д., после чего формируют цену готовой строительной продукции по ДЕБЕТУ счета 43. Обороты по реализации объектов отражаются в как обычно. Деньги, которые будут выплачены ему в качестве вознаграждения, должны быть учтены как авансы по КРЕДИТУ счета 62. Затраты, имеющие отношение к оказанию услуг, отражаются по ДЕБЕТУ счета 20.

Согласно положениям Письма Минфина РФ от 12.07.2005 № 03-04-01/82, если застройщик своими силами выполняет строительно-монтажные работы, инвестиции дольщиков должны быть включены в налогооблагаемую базу в качестве авансовых платежей в счет будущих строительных работ на основании пп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ. Однако, в 2011 году вступили в силу разъяснения КРМФО (IFRIC) 15, пунктами 10-12 которого предусмотрено:

• вхождение в сферу применения МСФО 11 «Договоры на строительство» договоров на строительство недвижимости в случае, если дольщики вправе в значительной степени повлиять на дизайн будущего строительного объекта;
• отнесение договора долевого строительства к соглашениям на продажу товаров в рамках применения МСФО (IAS) 18 «Выручка», если дольщики не могут выбирать дизайн или вносить корректировки относительно основных элементов строения в ходе строительства.

А международные стандартны могут применяться совместно с утвержденными Министерством финансов положениями по бухучету, если по в нормативных актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета по конкретному вопросу. А если применять разъяснения в области договоров на строительство, договор будет рассматриваться как соглашение купли-продажи в любом случае, а продажа объектов строительства не облагается НДС. Вывод – средства дольщиков не должны облагаться НДС.

Законодательные акты по теме

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ

Типичные ошибки

Ошибка: Застройщик отразил в бухгалтерском учете средства дольщиков, переданные ему по договору долевого строительства, как выручку.

Комментарий: Деньги инвесторов не являются выручкой, средства признаются как целевое финансирование.

Ошибка: Застройщик облагает НДС средства дольщиков по договору долевого строительства.

Комментарий: Деньги, переданные дольщиками, не облагаются НДС, поскольку объекты долевого строительства не облагаются налогом.

Ответы на распространенные вопросы про долевое строительство бухгалтерский учет

Вопрос №1: Может ли застройщик осуществлять строительство объекта долевого строительства, оказывая тем самым услуги дольщикам, если в договоре не предусмотрено разбиение цены договора на покрытие расходов на строительство и вознаграждение застройщика?

Ответ: Нет, в таком случае говорить об услугах, оказываемых застройщиком, не приходится.

Вопрос №2: Экономия и перерасход у застройщика по договору долевого строительства устанавливаются в целом по объекту строительства. Облагается ли экономия, исчисляемая в целях налогового учета, НДС?

Видео (кликните для воспроизведения).

Ответ: Это зависит от экономического характера данной суммы. Если экономия образовалась, потому что средства на покрытие расходов на строительство были использованы не полностью, экономию относят на увеличение вознаграждения застройщика (выручка). Если цена договора не включает плату за услуги застройщика, экономия не может признаваться его выручкой, и тогда она не облагается НДС.

Источник: sibnii.ru

Учет в ЖСК: что это такое, как составить смету, какие расходы в нее включаются, а также особенности баланса, налоги по общей системе и усн, проводки бухгалтера

Различные виды жилищно-строительных кооперативов сегодня становятся всё более популярными.

Бухгалтерский учет в ЖСК имеет свои особенности и нюансы, на которые стоит обратить внимание.

Кем ведётся и как правильно вести?

Любой ЖСК относится к некоммерческим, негосударственным организациям, как и ТСЖ. Они создаются для того, чтобы совместно эксплуатировать имущество в кондоминиуме, управлять им. Такие организации не могут преследовать цели извлечь прибыль из своей деятельности. Об этом сказано в ГК РФ, пункте 1 статьи 50.

Если доверять бухгалтерский учет ЖСК настоящим профессионалам, такая задача становится достаточно простой.

ГК РФ Статья 50. Коммерческие и некоммерческие организации

Юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации).

Определение организационно-правовой формы – первый шаг на пути к тому, чтобы решить этот вопрос. Например, для группы потребительских кооперативов разработаны свои собственные правила.

Учётную политику выбирает бухгалтер ЖСК в зависимости от того, как организация платит налоги, какую систему для этого использует. Чаще всего отдают предпочтение упрощённому варианту. Благодаря этому спецрежиму тарифы на страховые взносы уменьшаются. Например, только в ПФР платятся взносы за работников, по тарифу они равны 20 процентам.

Расчёты не порождают дополнительных доходов при наличии у всех собственников статуса членов ЖСК. За исключением оплаты по индивидуальным услугам, обычным выполненным работам.

Затратная смета ЖСК определяется расходами, запланированными на текущий год. Основная часть данной статьи формируется из:

• проведения капитального ремонта, наличием общего имущества;
• ремонтных и содержательных затрат;
• средств, на которые фактически проводится ремонт в многоквартирном доме.

Специалисты рекомендуют оставлять резервный баланс для расходов, не предусмотренных ни одним из существующих планов. Будет легче отследить, идут ли средства на определённые цели, если отчёт содержит максимум деталей.

Средства ТСЖ так же состоят из несколько пунктов, согласно тексту Гражданского Кодекса РФ.

1. Поступления разного характера.
2. Пособия и поступления, на основе которых многоквартирные дома эксплуатируются, ремонтируются капитально, по которым предоставляются отдельные виды услуг, других льгот.
3. Разряд доходов, которые приносит хозяйственная деятельность. Они потом применяются для дальнейшей работы организации.
4. Членские обязательные платежи и другие виды взносов.

Для каждого из видов доходов и расходов предусмотрены свои обозначения в отчётах. Например, есть такие группы:

• доходы целевых бюджетных фондов обозначаются как 400000;
• вид перечислений без дополнительных трат: 3000000;
• раздел доходов, налогами не облагаемых: 2000000;
• налоговые доходы: 1000000.

Далее идут сочетания из нулей, единиц по конкретным разновидностям.

1. Налог по прибыли для учёта физических лиц из-за рубежа 101010.
2. Прибыль, которую получают организации и предприятия: 1010101.
3. Налог на прибыль организаций и предприятий по конкретной статье: 1010100.
4. Прибыль и прирост капитала: 1010000.
5. Доходы, облагаемые налогом: 1000000.

Именно благодаря такой классификации можно учитывать все виды доходов, поступающих в бюджет. В жилищно-коммунальном хозяйстве действует код 1200, для целевых бюджетных фондов: 3100.

Следует выяснить, какие налоги платит ЖСК. При упрощённой системе налогообложения есть поступления, которые не облагаются налогами:

В качестве адресата, который получает целевые поступления, руководство организации должно вести учёт раздельно для определённых целей.

Что такое тарифы ЖСК, на что они устанавливаются?

Технико-экономические сведения о многоквартирном доме помогают рассчитать затраты по каждому конкретному объекту.

Хорошо, если этот документ будет подробным – тогда и расчёт позволит получить как можно больше информации. Так специалисты получат больше свободы при дальнейшем расчёте тарифов.

Но можно обойтись лишь укрупнённым расчётом, если перечень и периодичность работ определяются лишь в общих чертах.

Рекомендации от правительства предусматривают практическое применение каждого из этих вариантов. Кроме того, значение имеют следующие данные:

1. Ставки по налогам и сборам, определяемые текущим законодательством.
2. Стоимость топлива и коммунальных ресурсов, строительных работ.
3. Оплата ЖСК труда на основании тарифной сетки.
4. Расходы по труду рабочих, имеющих первый разряд.

Как составляется смета?

Смета ЖСК – это единственный документ, который даёт право требовать деньги от членов и третьих лиц. Если всё оформлено правильно – смета лежит в офисном сейфе, у председателя или руководителя. Собственники вместе с квитанцией должны получить этот документ, когда начинается год.

Смета доходов и расходов: образец.

По содержанию документа универсальных требований не существует. Поступления и затраты – две основные части. Расходы можно добавлять вне зависимости от их разновидности. Но есть обязательные детали, которые должны присутствовать внутри любых смет. Это части с:

• прочими сведениями;
• отчислениями для фонда по капитальному ремонту;
• затратами по оплате услуг связей, коммунальных платежей;
• ремонтными сметами по домовладению, расходами по содержанию;
• информацией по администрации и управлению процессами.

Суммы налогов с физических лиц – часть этих затрат. В частности, регистрируемое имущество, оформленное на них. Дорогостоящие виды оборудования лучше оформлять в общеделовую собственность. Есть другие виды налогов, но лица с юридическим статусом к ним отношения не имеют. Непредвиденные расходы тоже следует предусматривать в смете, хотя бы в небольшом объёме.

Бухучет в ЖСК: проводки

У каждого вида финансов есть свои обозначения для отображения в отчётности. Этот вид составления отчётов соответствует рекомендациям от членов правительства для товариществ собственников жилья. Но нормативными такие документы не признаются.

Многим кажется, что работать бухгалтером в таких организациях просто, но это лишь иллюзия. Многоквартирные дома – не самостоятельные объекты для жилищных прав. Они входят в долевую собственность. Потому ни одна организация не может ставить их себе на баланс.

Бухгалтера в организациях нужны для того, чтобы детально рассчитывать и учитывать задолженности по каждому плательщику. Это касается непредвиденных расходов, членских и иных взносов. Учёту подлежат субсидии и льготы.

Бухгалтера должны учитывать, что для ЖСК действует упрощённая система налогообложения с пониженными тарифами по многим пунктам. Часто сотрудники путаются в этом вопросе, из-за чего создаётся множество сложных ситуаций.

В бухгалтерских книгах отражаются доходы, связанные с предпринимательской деятельностью:

1. Проценты по депозитным счетам.
2. Проценты от радиоузла, связанные с платежами по радио.
3. Пени за просрочку платежей.
4. Доход от сдачи помещений в аренду.

В таком случае бухгалтера отмечают все поступления от членов как выручку от указанного вида деятельности. Сумма единого налога рассчитывается с учётом всех поступлений, которые подлежат учёту.

Для налоговой службы важно доказать, что любые поступления от членов носят целевой характер. Из-за чего они не подлежат налогообложению на упрощённой системе. Но в бухгалтерских книгах они отображения не находят. Почему?

Всё зависит от решений самого бухгалтера по поводу того, использовать пониженные тарифы или нет. Это лишь одна из сложных ситуаций, с которой можно столкнуться на практике. Кроме того, такому сотруднику важно понимать, как называются те или иные виды расходов, доходов.

Необходимо правильно составлять тарифные сетки, не допуская ошибок. И следить за каждым членом, как уже говорилось выше.

Главная сложность связана с тем, что ЖСК относятся к некоммерческим структурам. Это значит, что в деятельности не должно быть прибыли, даже небольшой. При этом отчётность сдаётся сразу в несколько контролирующих органов, у каждого из которых выставляются свои требования.

И в каждом случае существует своя форма отчётности. И не всегда есть выбор, вести её в электронном, или бумажном виде. Выбирая систему налогообложения, бухгалтер ЖСК руководствуется только своей логикой.

Он заранее всё просчитывает и ищет решение, которое было бы выгодно для всех. Письма Минфина помогают рассчитать налоговую базу.

Как видно, деятельность бухгалтера в ЖСК не так проста. Это кажется только на первый взгляд. Лишь иногда электронные сервисы становятся незаменимыми помощниками, чаще всего работа выполняется вручную.

Составление отчетности при использовании УСН

Добровольная система взимания налогов УСН очень легка в применении на предприятии. Налогоплательщик освобождается от нескольких налогов: на прибыль, имущество, НДФЛ (если отсутствуют наемные работники) и НДС.

Вместо них взимается единый налог, который представляет собой чаще всего 6-процентное (иногда ставка равна 5–15%) отчисление от чистой прибыли хозяйствующего субъекта.

Начисление налога по УСН осуществляется с использованием особых проводок вручную или с использованием программы 1С.

Роль УСН в бухучете предприятия

Предприятия, в общем, обязаны вести бухгалтерский и налоговый тип учета. При использовании в деятельности УСН процедура ведения отчетности несколько упрощается. Руководствуясь конкретными нормативными актами, ИП и организации на «упрощенке» могут бухучет не вести вовсе. Об этом говорит закон №129-ФЗ от 1996 года.

Однако от составления первичной документации коммерческие единицы не освобождаются. На практике это означает, что обязательным является ведение учета нематериальных активов и основных средств.

Бухучет же необходим исключительно для определения возможности применять УСН. То есть, право на использование этого режима теряется, как только сумма ОС и активов превысит в целом 100 миллионов рублей.

Обязательным бухучет становится и в случае совмещения режимов, например, ЕНВД и «упрощенки».

В зависимости от выбранной схемы уплаты налогов базой может случить:

• прибыль – доходы;
• прибыль – доходы за минусом расходов.

При налогообложении дохода прибылью считается:

• выручка от сбыта товаров или услуг;
• внереализационный доход.

Признание доходов для целей взимания налогов осуществляется кассовым методом в некоторых случаях. Поступление денег в кассу учитывается по КУДиР. Отдельные виды прибыли не учитываются (статья 251 НК).

Не является прибылью (для налогообложения):

• взносы в уставный фонд;
• залог (задаток) в денежной или имущественной форме;
• земные средства;
• стоимость имущества, полученного для реализации по договору посредника.

При использовании схемы «доходы за минусом расходов» обязателен учет материальных расходов. Производится чаще всего способом оценивания приобретенного товара по цене единицы, средней цене или первой покупки (ФИФО).

Расходы в этом случае:

• оплата труда;
• амортизация основных средств;
• материальные нужды;
• соцнужды и прочее.

Определение суммы налога и его отображение в отчетности

Расчет сумм налога осуществляет бухгалтер предприятия или сторонняя организация. Ведение отчетности допускается и в электронном варианте, и в письменном. Все субъекты хозяйствования, кроме ООО, бухучет не ведут, но обязательно заполняют книгу расхода/дохода, согласно которой и производится начисление налога на УСН в проводках.

В балансе налог необходимо отразить на следующих счетах:

• 68 – налоговые расчеты, сборы;
• 51 – р/счет;
• 99 – убыток/прибыль предприятия.

При начислении единого налога при УСН задействуют две проводки:

• Кредит 51 – Дебет 68 (уплаченная сумма налога);
• Кредит 68 – Дебет 99 (начисленный налог).

Любая хозяйственная операция в обязательном порядке отражается проводкой. Учет по разным видам налогов в счете 68 происходит в соответствии с субсчетами. Перечень таковых обязательно оговаривается в учетной политике. Сам счет 68 может быть поделен на субсчета:

• 1 – налог по итогам 12 месяцев;
• 2 – авансовые платежи;
• 3 – НДФЛ и прочие налоги и сборы.

В программе 1С расчет налога имеет свои особенности:

• КУДиР формируется в меню «Отчеты».
• Декларация заполняется в соответствующей вкладке «Отчеты», раздел «Налоговая отчетность». В отчетности происходит автоматический расчет суммы налога в соответствии с тем, какую схему использует предприятие на УСН – «доходы» или «доходы за минусом расходов».
• Начисление налога надо сделать в ручном режиме в меню «Операции», раздел «Операции, введенные вручную».
• Проводки: начисление Д 99.01.1, К 68.12.

Программа 1С версий 8.2 и 8.3 требует, чтобы в пункте «Учетная политика» обязательно была указана схема начисления налогов по УСН по проводкам. Если он взимается с дохода, удерживается 6%. В случае подсчета по схеме «доходы минус расходы» ставка может быть от 5 до 15%, поскольку размер ее устанавливается региональной властью в зависимости от многих факторов.

Иногда по итогам периода начислению и оплате компанией подлежит минимальный налог УСН, который в общем порядке отражается в бухгалтерских проводках. В этом случае обязательно в ФНС предоставить заявление с просьбой зачисления авансов в счет налога. Для начисления к уплате минимального размера налога УСН используются следующие бухгалтерские проводки:

• Д 99 К 68 суб. – расчет и начисление;
• Д 99 К 68 суб. – сторнирование суммы аванса.

Итак, налог или авансы зачисляются на счет Д99, где указываются как доходы, так и убытки. Для осуществления расчетов по налогу предназначен К68. Прибыль указывается нарастающим итогом с начала периода. Когда оканчивается период, на весь использованный доход уменьшается общая прибыль, а неиспользованные траты предприятия указываются в отчетах.

Штрафные санкции – пеня – также отражаются в проводках:

• Д 99 К 68 суб. – начисленные суммы пени;
• Д 68 суб. – определение суммы;
• К 51 – внесение отчета по уплаченным суммам пени.

Пеня не причисляется к расходам, принимаемым для уменьшения прибыли организации на УСН. Поэтому она не отражается в КУДиР. Пеня начисляется на основании бухгалтерской справки, а выплачивается по платежному поручению.

Бухгалтерский учет в ЖСК проводки

Управляющая компания (далее — УК) — коммерческая структура, которая создается с целью управления и содержания многоквартирных домов (далее — МКД) в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Чаще всего УК не только предоставляет свои услуги по содержанию МКД, но и является посредником между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями.

Собственники квартир МКД самостоятельно выбирают форму управления: УК или товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ). Рассмотрим порядок бухгалтерского учета в каждом из них.

Бухгалтерский учет в фирмах ЖКХ не имеет отдельной законодательной базы. На основании норм ПБУ, методик, рекомендаций и разъясняющих писем Минфина компании ЖКХ самостоятельно разрабатывают способы ведения бухгалтерского и налогового учета и закрепляют их в локальном нормативном документе — учетной политике компании.

Алгоритм составления учетной политики см. в материале «Как составить учетную политику организации (2019)?».

Учет МПЗ ведется в соответствии с нормами ПБУ 5/01 и осуществляется с использованием счета 10 «Материалы». Поступление МПЗ фиксируется проводкой Дт 10 Кт 60 (71), списание — Дт 20 (25, 26) Кт 10 и оформляется требованием-накладной.

• 1. Канализация
• 2. Водоснабжение
• 3. Отопление
• 4. Электроэнергия
• 5. Озеленение
• 6. Содержание

Затраты, относящиеся непосредственно к управлению каждым структурным подразделением, собираются на счете 25 «Общепроизводственные расходы» по статьям расходов: амортизация, оплата труда, страховые взносы, аренда и пр.

Все управленческие издержки на обслуживание аппарата управления относятся в дебет счета 26 «Общехозяйственные расходы».

По итогам месяца сальдо 25 и 26 счета закрывается в Дт 20, а 20 распределяется в себестоимость продаж Дт 90.2.

Поскольку работа УК предусматривает несколько вариантов осуществления взаиморасчетов как с жителями МКД, так и с ресурсоснабжаюшими компаниями, то и нюансы их учета различны. Рассмотрим основной и самый распространенный из них, закрепленный в п. 6.2 ст. 155 ЖК РФ, когда УК является стороной договора о возмездном оказании услуг.

Дт	Кт	Содержание
20 (25)	60	Поступили коммунальные услуги от ресурсоснабжающей компании
19	60	Выделен входной НДС
68	19	НДС принят к вычету
62	90.1	Начислены платежи в УК потребителям
90.3	68	Начислен НДС
90.2	20	Списаны издержки
50 (51)	62	Поступили платежи от собственников
60	51	Оплата услуг ресурсоснабжающей компании

Если же УК получает из бюджета целевые денежные средства, например, на капитальный ремонт или иные дотации, то данные расчеты фиксируются на 86-м счете «Целевое финансирование».

• Дт 50 (51) Кт 86 — получены целевые ДС из бюджета.
• Дт 20 Кт 10 (60) — списаны материалы (получены услуги) на выполнение целевых работ.
• Дт 86 Кт 20 — фактически понесенные издержки отражены в составе целевых средств.

Ситуацию с проведением капитального ремонта МКД в любом случае следует рассматривать особо в связи с нюансами налогообложения.

С одной стороны, в соответствии с законом «О внесении изменений в ЖК РФ» от 25.12.2012 № 271-ФЗ обязанность проводить капитальный ремонт оказалась возложена на собственников помещений в МКД; кроме того, собственники должны сами позаботиться о наличии средств на ремонт путем формирования фонда из ежемесячных отчислений.

С другой стороны, только формируя фонд капремонта из взносов собственников МКД, УК по сути ничего не продает, работы не выполняет и даже агентского дохода от данной операции не имеет.

То есть получаемые взносы на капремонт не удовлетворяют критериям дохода, изложенным в ст. 39 НК РФ. Следовательно, можно считать, что по спецвзносам в фонд капремонта УК не имеет реализации, т. е. в доход УК включать эти суммы не надо. А надо учитывать по аналогии с бюджетным целевым финансированием на счете 86. Несколько размытая формулировка содержится и в подп.

14 п. 1 ст. 251 НК о том, что от налогообложения освобождаются целевые взносы на капремонт, произведенные в «управляющие организации».

Размытость формулировки в том, что слова «управляющие организации» идут в перечислении всех возможных некоммерческих объединений собственников МКД.

Исходя из содержания ст. 170, 175 и 178 ЖК РФ (в редакции изменений, введенных законом от 25.12. 2012 № 271-ФЗ) жильцы, для формирования фонда капремонта, должны использовать отдельный счет либо в банке, либо у регионального оператора (о нем подробнее ниже).

То есть если собственники МКД доверили своей УК открытие и ведение специального счета для накопления взносов на капитальный ремонт, то только тогда на УК распространяются нормы ст.

Уплата и начисление УСН: проводки, законы, нюансы

Для предприятий, которые выбрали для себя упрощенную систему налогообложения или, попросту говоря, УСН, автоматически включается специальный режим ведения отчетности.

Суть его заключается в следующем: вместо целого ряда разнообразных сборов и платежей вводится только один налог с фиксированной процентной ставкой. Рассмотрим как отразить уплату УСН в проводках и регламент начисления и уплаты налога.

Счета и проводки по «упрощенке»

УСН считается наиболее распространенным сбором среди малого и среднего бизнеса. В его проводках участвуют лишь три счета:

• Расчетный счет — №51.
• Прибыль/убыток организации — №99.
• Налоговые платежи, сборы, отчисления и расчеты — №68.

Для начисления и уплаты налога УСН существуют только две проводки:

Счет Дт	Счет Кт	Описание проводки	Сумма проводки	Документ-основание
99	68	Начисление налога	Размер налога	Книга расходов и приходов, бухгалтерская справка-расчет
68	51	Отображение выплаты налога	Размер налога	Платежное поручение, банковская выписка

Методы начисления налога по упрощенной системе

Регламент того, в каком размере должен начисляться налог по «упрощенке» четко прописан в статье №346 пункт №20 Налогового кодекса. Всего работает две величины процентных ставок: 6% и 15%.

• УСН при 6%-ной ставке. Казалось бы, что сумма совсем небольшая и по силам любому предприятию, но особенность состоит в том, что эта ставка начисляется с общего дохода, из которого еще не будут вычтены расходы.
• УСН при 15%-ной ставке. Этот налог насчитывается на прибыль, а не на доход, как в первом случае. То есть сначала предприятие проводит вычет всех расходов из общего дохода, а потом из оставшейся суммы вычисляет 15%. В 2009 году в этом сборе произошли некоторые перемены и теперь ставка может варьироваться от 5 до 15% в зависимости от категории налогоплательщика.

Для того, чтобы определить более оптимальную систему снятия налога, достаточно произвести самые простейшие расчеты. Если вы решили выбрать второй метод с 15%-ной ставкой, то имейте в виду, что каждый расход должен будет подтверждаться официальным документов.

Когда партнеры по бизнесу за основу используют «черную бухгалтерию», а таких предостаточно, то надеяться на документальное подтверждение не стоит.

Обратите внимание. Ставка % УСН может варьироваться в зависимости от региона предпринимательской деятельности.

Требования для перехода на УСН

Чтобы воспользоваться таким налоговым режимом, необходимо соответствовать некоторым условиям или ограничивать себя, дабы попадать в такую категорию. Что для этого понадобится:

1. штат сотрудников не должен превышать 100 человек;
2. доход предприятия за 9 месяцев не должен «переваливать» за отметку в 45 млн рублей. Обратите внимание, что речь идет о доходе, а не о прибыли.

Индивидуальные предприниматели и юридические лица, исключение лишь составляют ООО, при УСН полностью освобождены от ведения бухгалтерского учета. Единственная созданная для них отчетность – Книга расходов и доходов. Как раз в этом и заключается основное преимущество «упрощенки».

Рассчитывать размер налога при УСН приходится бухгалтеру, руководителю или сторонней организации. Заполняется книга расходов и приходов в письменном или электронном виде. Во втором случае по истечению отчетного периода все виртуальные записи должны быть распечатаны и заверены сначала директором фирмы, а потом сотрудником налоговой службы.

Иногда для ведения таких записей потребуется завести кассовый аппарат.

Усн в 1с

Для расчета этого налога в программном обеспечении 1С понадобится зайти в раздел «Отчеты», потом выбираем «Книга учета расхода-дохода по УСН». В заполнении этой формы нет ничего сложного, в нее просто вносятся ежедневные суммы выручки и расходов.

Декларация в 1С для УСН находится таким образом: справочник «Регламентированные отчеты» – Папка «Налоговые отчеты». Основываясь на категории УСН (6% или 15%), вносится сумма дохода или прибыли. Но подсчитать процентную ставку в денежном выражении приложение не умеет, поэтому сумму налога нужно будет вычислить самостоятельно вручную.

Операция в программе происходит при помощи счета Дт 99.01.1 (проводка для отображения всех налогов) и счета Кт 68.12 (в нем указывается именно единый налог).

Сдача декларации и сроки

Все предприятия, находящиеся на УСН, обязаны сдавать декларацию о своих доходах ежегодно до 31.03 года, который последует за отчетным. Для индивидуальных предприятий эта дата 30 апреля.

Налоговая декларация для УСН подается по официальному адресу компании, по месту проживания предпринимателя. Сегодня для составления этой формы актуален бланк КНД 1152017. Такую отчетность можно предоставить тремя способами:

• Лично в налоговую инспекцию или с наличием нотариальной доверенности. Для этого потребуется два экземпляра самого документа: один останется у налоговиков, а второй, заверенный сотрудником налогового органа, возвращается предъявителю.
• Письмом по почте также можно сдать декларацию по УСН. Только потребуется вложить небольшое описание. После отправки на адрес налоговой службы обязательно сохранить квитанцию.
• Электронный метод. Чтобы совершить отправку декларации самым современным способом, понадобится специальное разрешение у оператора связи и обращение в пункт коллективного доступа.

Хочется предупредить всех налогоплательщиков на базе УСН, что любая задержка с подачей отчета приведет к штрафу в 30% от суммы налога за каждый просроченный месяц. Если налог не будет уплачен вовремя или совсем неуплачен, в таком случае взыскивается штраф в размере 20-40% от размера самого сбора.

Всё о проводках в бухучете в ЖСК: как составляется смета, вносится ли оплата по тарифам и какие налоги платит компания?

В настоящее время очень популярна такая форма управления жилищно-коммунальным хозяйством, как жилищно-строительные кооперативы и различные их разновидности.

Что такое бух. учет в ЖСК и кто обязан им заниматься?

Каждый жилищно-строительный кооператив представляет собой негосударственную некоммерческую структуру.

В этом плане ЖСК очень похожи на товарищества собственников жилья.

Задача создания – совместное управление собственным имуществом, а также совместная эксплуатация. В статье под номером 50 Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что данные организации не имеют права работать ради получения прибыли.

Что касается бухучета, то, как правило, его ведением занимается профессиональный бухгалтер. Поэтому задача редко бывает сложной. Перед началом работы очень важно определить организационно-правовую форму.

Некоторые группы ЖСК имеют собственные правила по этому вопросу. В целом, согласно уже упомянутой статье 50 Гражданского кодекса РФ, ЖСК обладают статусом юридического лица и при этом принадлежна к некоммерческим организациям.

Параметры учетной политики выбираются главбухом. Выбор будет зависеть от частоты налоговых выплат и системы налоговых выплат. Большинство организаций выбирают наиболее упрощенную форму, поскольку это уменьшает взносы по страховке.

Расчеты не повлекут за собой никаких дополнительных расходов в случае, когда все собственники жилья состоят в жилищно-строительном сообществе. Исключение здесь составляют выплаты по различного рода индивидуальным услугам и выполняемым работам.

Как структурированы статьи доходов?

Про доходы и расходы ЖСК следует рассказывать по-отдельности.

Расходы

Смета, составляемая в бухгалтерии жилищно-строительного кооператива, определяется посредством расходов, которые составляются на текущий расчетный год.

Главным образом, все затраты распределяются по следующим первостепенным статьям:

• осуществление капитальных ремонтных работ;
• проведением текущих работ по содержанию и ремонту;
• денежные средства, идущие в счет ремонтных мероприятий в доме или домах.

При этом такого рода расходы не должны учитываться ни в одном планировании на текущий финансовый или календарный год.

Зачем это нужно? Просто отслеживание целей, на которые выделяются средства, проходит в значительной степени легче и проще. Главное здесь – сделать итоговый отчет максимально детализированным.

Доходы

Гражданский кодекс Российской Федерации прописывает несколько вариантов получения жилищно-строительными сообществам поступлений.

В частности, по этому вопросу имеется несколько пунктов:

1. различные поступления на баланс;
2. целевые поступления на капительный ремонт, эксплуатацию и оказание услуг;
3. поступления от хозяйственной деятельности;
4. паевые и другие разновидности взносов.

Что касается пункта два, где говориться о целевых поступлениях, то здесь учитываются также и различные льготы.

А доходы от хозяйственной деятельности направляются бухгалтерией на осуществление работы организации.

Обозначения и коды

Все виды доходов и расходов в обязательном порядке прописываются в отчетах с использованием определенных обозначений. Например, поступления от целевых фондов бюджета должны обозначаться как 400000.

Обозначение перечислений, которые не облагаются дополнительными тратами – 3000000. Если доходы не облагаются налогами, то их необходимо обозначать в отчете как 2000000. А доходы от налогов – 1000000. Обозначения не ограничиваются этими цифрами, поскольку бухгалтер далее прописывает ряд сочетаний из единиц и нулей в зависимости от статьи дохода.

Код, который действует для жилищно-коммунального хозяйства – 1200. Если подразумеваются доходы целевых фондов бюджета, то следует использовать код 3100.

Что в ЖСК не облагается налогом?

Если брать в расчет упрощенную систему налогообложения, о которой уже говорилось ранее, то здесь существуют определенные статьи поступлений, не попадающих под налоговые расходы.

К ним относятся:

• финансовые средства, получаемые в роли агента или других посредников;
• капитал, относящийся к долевому бюджету, выделяемому на капитальный ремонт;
• средства пайщиков, которые вносятся на капитальный ремонт;
• платежи от пайщиков, на которые содержится сам ЖСК;
• взносы от пайщиков на уставную деятельность.

Руководство кооператива является непосредственным получателем всех целевых взносов. Именно поэтому бухучет во многих случаях ведется для каждой из существующих целей раздельно.

Что представляют собой тарифы?

Любой существующий тариф должен вводиться на основе единственного документа – перечня периодичности оказываемых работ и услуг по содержанию и ремонту общей собственности. Цель проведения каждого тарифа заключается в четком формировании и формулировании расчетной стоимости каждой работы именно в этой области задач и нигде бы то ни было еще.

Любые сведения технического или экономического характера в многоквартирных домах под руководством ЖСК способствуют упрощению расчета затрат по любому из действующих объектов.

Если перечень составлен со всеми подробностями, то расчет будет максимально информативным.

Бухгалтер в этом случае сможет существенно свободнее рассчитывать каждый из действующих или предполагаемых к введению тарифов.

Несмотря на очевидные выгоды, очень многие специалисты по бухучету в жилищно-строительных кооперативах используют так называемый укрупненный расчет, поскольку перечень услуг и работ составляется исключительно касательно общих моментов.

В любом случае первостепенную роль играет следующая информация, которая указывается в отчете по тарифам:

1. налоговые ставки согласно законодательству;
2. цена коммунальных ресурсов;
3. стоимость работ;
4. тарифы на приобретаемое топливо;
5. оплата труда работников кооператива;
6. оплата труда работников с первым разрядом.

Смета кооператива является документом, который дает основания для привлечения средств от пайщиков (собственников жилья) и иных физических или юридических лиц.

Возможности требования выплат полностью зависят от ее правильного составления.

Как правило, утвержденный документ находится в офисе организации. Также смета может располагаться у председателя ЖСК. Каждый из владельцев квартиры в многоквартирном доме получает смету вместе с квитанцией в начале каждого года.

Не существует каких-либо универсальных образцов заполнения смет для организаций подобного типа. Важно указать только две основные категории – это затраты и поступления.

Расходы добавляются в единый перечень по всем своим категориям.

Однако, даже здесь существуют определенные детали, которые обязательно нужно упомянуть в смете:

Существуют также и прочие налоги, однако, юридические лица (в частности, организация) не должны их выплачивать. А вот незапланированные траты, которые могут потребоваться, лучше всего также вносить в смету. Объем включаемых незапланированных трат зависит от расчетов главного бухгалтера и других специалистов.

Образец сметы доходов и расходов ЖСК

Проводки в бухгалтерском учете

Отдельно необходимо рассказать о проводках в бухучете ЖСК. Сами по себе проводки представляют собой специальные записи, вносимые бухгалтером в действующую систему бухучета.

Они могут вноситься одновременно по двум статьям учета, по одной статье, по кредиту и дебету.

Проводка может касаться, например, таких дебетовых и кредитных обозначений, как задолженность собственника, траты по содержанию и ремонту, варианты затрат при реформировании баланса и многое другое.

Подводя итоги, следует сказать, что ведением бухучета в таких организациях в обязательном порядке должны заниматься профессионалы. Они смогут учесть все существующие нюансы и четко вести учет, без каких-либо нарушений.

Проводки по УСН

Упрощенная система налогообложения (УСН, упрощенка) — это специальный налоговый режим, применяемый организациями и индивидуальными предпринимателями, подавшими в ФНС заявление о его применении и отвечающие критериям его применения.

Условия применения спецрежима установлены главой 26.2 части 2 НК РФ. При их нарушении применение УСН будет признано неправомерным с последующим доначислением налогов исходя из общей системы налогообложения.

Условия применения упрощенной системы налогообложения:

• средняя численность работников не превышает 100 человек;
• остаточная стоимость основных средств не более 150 млн руб.;
• годовой доход не превышает 150 млн руб.

Помимо этих ограничений, существует запрет применения спецрежима для определенных видов деятельности и при наличии у организации филиалов (п. 3 ст. 346.12 ч. 2 НК РФ).

Объект налогообложения при УСН и ставки налога

Налоговый кодекс в этом случае предлагает два объекта налогообложения — «доходы» и «доходы минус расходы». Выбор осуществляется при подаче в ФНС заявления о применении упрощенной системы налогообложения. Сменить объект налогообложения на другой можно будет только с начала следующего налогового периода (календарный год), подав новое заявление.

От выбранной налоговой базы зависит ставка налога. Для УСН с объектом налогообложения «доходы» ставка составляет 6 % с правом субъектов РФ устанавливать на своей территории ставку от 1 до 6 %.

Для «доходы минус расходы» ставка налога составляет 15 % с возможностью понижения региональным законодательством до 5 %.

Субъекты РФ в своем законодательстве могут установить нулевую ставку для вновь зарегистрированных хозяйственных субъектов, осуществляющих деятельность в производственной, научной, социальной сферах или в области оказания бытовых услуг населению.

Организация учета

Организации обязаны вести учет бухгалтерских операций в полном объеме в соответствии с Планом счетов и бухгалтерскими стандартами.

Индивидуальные предприниматели вести бухгалтерский учет не обязаны и могут ограничиться ведением налогового учета, в этом случае никаких бухгалтерских проводок не возникает.

Особенностью упрощенной системы налогообложения является то, что и доходы, и расходы учитываются кассовым методом, то есть по мере оплаты. Для налогового регистра — книги учета доходов и расходов при упрощенке — отбираются оплаченные доходы и расходы.

Проводки при УСН — «доходы»:

Дт 51 Кт 62.02	Поступление аванса от покупателя
Дт 51 Кт 62.01	Погашение задолженности покупателя
Дт 51 Кт 76	Оплачены штрафы по хозяйственным договорам
Дт 57 Кт 62	Оплата через сайт
Дт 50 Кт 90	Оплата в рознице

Проводки по УСН — «доходы минус расходы», примеры:

Дт 50 Кт 70	Выплата ранее начисленной зарплаты
Дт 26 Кт 60	Поступил акт по ранее оплаченной аренде
Дт 51 Кт 60	Оплата оказанных услуг
Дт 90 Кт 41	Себестоимость отгруженного и оплаченного товара

Для целей налогообложения при упрощенке учитываются только произведенные и оплаченные расходы, то есть при наличии документов от поставщика и об оплате.

Для торговли существует дополнительное условие включения себестоимости оплаченного товара в расход — товар должен быть отгружен.

При расчете УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» учитываются только те расходы, что перечислены в ст. 346.16 гл. 26.2 НК РФ.

Порядок расчета

Расчет вычетов в связи с применением УСН производится налогоплательщиками самостоятельно по итогам налогового периода, которым является календарный год. Внутри него налогоплательщики рассчитывают ежеквартальные авансовые платежи и уплачивают их до 25 апреля — за 1-й квартал, до 25 июля — за 2-й квартал и до 25 октября — за 3-й квартал.

По итогам налогового периода организации уплачивают налог до 31 марта, а индивидуальные предприниматели — до 30 апреля. Как и при любом другом налоговом режиме, налогоплательщик обязан организовать учет расчетов с бюджетом и порядок исчисления упрощенки.

Учет расчетов ведется на бухгалтерском счете 68.12, по дебету которого показываются погашения налоговых обязательств, а по кредиту — начисление налога в связи с УСН. Сальдо по счету 68.12 показывает итог расчетов за выбранный период.

Начисление УСН, проводки:

Дт 99 Кт 68.12	Начислен авансовый платеж за 1 кв.
Дт 99 Кт 68.12	Начислен авансовый платеж за полугодие
Дт 99 Кт 68.12	Начислен авансовый платеж за 9 месяцев
Дт 99 Кт 68.12	Начислен налог за год
Дт 68.12 Кт 51	Оплачен налог

Счета и проводки в жилищно-строительном кооперативе

Как организовать бух. учет (проводки) в жилищно-строительном кооперативе по уставной деятельности ?

Организуйте в соответствии с инструкцией по применению плана счетов, а подробный порядок отражения в учете операций по строительным кооперативам содержится в материалах Системы Главбух.

Особенности учета

ЖСК, являясь юрлицом, не освобождены от ведения бухгалтерского учета. Как некоммерческая организация, не ставящая целью извлечение прибыли, кооператив ведет деятельность «по смете».

То есть формирует доходную часть (вступительные, членские, паевые взносы, дополнительные паевые взносы) и направления расходования средств (настроительство дома и текущие затраты на ведение деятельности).

Паевые и другие взносы, уплачиваемые в соответствии с порядком, предусмотренным уставом, либо при необходимости дополнительных расходов по строительной смете, При строительстве. Жилищно-строительные кооперативы на средства, полученные от членов кооператива, организуют строительство, а затем передают квартиры их собственникам.

Паевые вклады, а также вступительные и членские взносы носят целевой характер, они предназначены на осуществление основной уставной деятельности некоммерческой организации, не связанной с предпринимательской деятельностью.

В связи с чем эти средства налогом на добавленную стоимость не облагаются.

Что касается передачи квартир, члены кооператива, полностью внесшие свои паевые вклады, приобретают право собственности на определенную квартиру, а также долю в общем имуществе многоквартирного дома.

У самого же кооператива права собственности на жилье не возникает. Поэтому его передача собственникам не считается реализацией и также не подлежит обложению НДС.

Данные правила следуют из положений статей 146 (подп. 1 п. 2) и 39 (подп. 3, 4 п. 3) Налогового кодекса РФ.

При отражении «входного» налога нужно помнить о том, что пайщики покрывают взносами все расходы с учетом налога на добавленную стоимость. ЖСК права на вычет не имеет, так как рассмотренные операции НДС не облагаются.

Так что «входной» налог, уплаченныйкооперативом поставщикам и подрядчикам при строительстве дома, нужно включить в стоимость здания, ведь принять его к вычету, то есть возместить из бюджета, нельзя (подп. 4 п. 2 ст.

170 Налогового кодекса РФ).

При дальнейшем обслуживании жилья. Отметим еще одну особенность, связанную с деятельностью ЖСК. После сдачи дома в эксплуатациюкооперативы могут получать от своих членов средства для оплаты коммунальных услуг, услуг по ремонту и пр.

Но только при условии приобретения кооперативомкоммунальных услуг у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, а услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме – у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги). Иными словами, на средства, полученные от граждан в качестве оплаты указанных услуг, НДС начислять не нужно. А вот если кооператив сам оказывает какие-либо услуги своими силами (например, по техническому обслуживанию или текущему и капитальному ремонту жилья), то в этом случае плата за них будет облагаться налогом. Такое мнение высказано вписьме Минфина России от 6 августа 2010 г. № 03-07-11/345.

Налог на прибыль

Паевые вклады, членские и вступительные взносы не включаются также и в базу по налогу на прибыль (подп. 1 п. 2 ст. 251 Налогового кодекса РФ).

Правда, для того, чтобы вывести из-под налогообложения эти суммы, их нужно учитывать обособленно от других поступлений и использовать строго на уставные цели.

Но в некоторых случаях и при соблюдении порядка целевого использования взносов и отсутствии коммерческой деятельности укооператива появляется обязанность по уплате налога на прибыль.

Например, при хранении денег на депозитном счете в банке или взимании штрафов (пеней) с тех членов, которые не вовремя уплатили взносы. Проценты по вкладу и суммы штрафов будут включаться во внереализационные доходы ЖСК (п.3, 6 ст. 250 Налогового кодекса РФ).

• Дело в том, что кооператив, будучи юридическим лицом, независимо от его статуса некоммерческой организации является плательщиком налога на прибыль согласно положениям главы 25 Налогового кодекса РФ.
• Поэтому для целей исчисления налога на прибыль бухгалтер ЖСК обязан учитывать доходы и расходы на общих основаниях.
• Следовательно, проценты по депозитам должны включаться в налогооблагаемую базу независимо от того, ведет организация предпринимательскую деятельность или нет.

Такой вывод подтвержден в письме Минфина России от 3 сентября 2010 г. № 03-03-06/4/82. В нем сказано, что, согласно пункту 6 статьи 250 Налогового кодекса РФ, в состав внереализационных доходов включаются доходы в виде процентов, полученных в том числе по договорам банковского вклада.

При этом чиновники подчеркнули, что положения приведенного пункта не устанавливают специального порядка в отношении признания данных доходов некоммерческими организациями.

При размещении временно свободных средств, полученных от пайщиков, на депозитах существует и еще одна опасность – налоговики могут исключить их из состава целевых, отнеся к нецелевому использованию. Иными словами, кооперативу придется включить суммы своих банковских депозитов (не проценты, а всю сумму вклада) в облагаемую базу по налогу на прибыль организаций.

Доходы, получаемые от предпринимательской деятельности, ЖСК учитывает при налогообложении прибыли в общем порядке.

Источник: gbu-tn.ru