Письмо Росреестра от 04.02.2021 N 13-00065/21
Вопрос: Об изменении ведений о назначении зданий, сооружений, помещений и наименований таких объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.
Ответ: В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных в том числе сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования.
По мнению Управления, наименованием объекта недвижимости может являться только его уникальное имя собственное (как например, храм Христа Спасителя, Театр оперы и балета), позволяющее его идентифицировать и отличить от других объектов недвижимости.
Изменить наименование здания в 2022 году
При этом наименование здания «жилой дом» не позволяет идентифицировать такое здание и отличить его от других объектов недвижимости.
Также следует учитывать, что в настоящее время законодательством Российской Федерации не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона N 218-ФЗ не предусмотрены нормы о порядке изменения наименования объекта недвижимости.
Дополнительно сообщаем, что проектом федерального закона N 962484-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и иные законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект) (принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 21 июля 2020 года) планируется статью 70 Закона N 218-ФЗ дополнить частью 17, устанавливающей порядок внесения в ЕГРН сведений о наименовании здания, сооружения или помещения и изменения таких сведений.
Поправками Правительства Российской Федерации законопроект дополнен положениями о том, что сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из ЕГРН по заявлению собственника такого объекта при наличии в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования такого объекта либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта.
В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Изменение ВРИ,отличия основных,вспомогательных и условно-разрешенных ВРИ.
В реквизите 3.1 формы уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дом и формы уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, утвержденных приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр, предусмотрено указание сведений о виде разрешенного использования объекта капитального строительства путем указания слов «объект индивидуального жилищного строительства» или «садовый дом».
Таким образом, словосочетание «жилой дом» с учетом положений пункта 39 статьи 1 ГрК РФ является указанием вида разрешенного использования здания, и не является его наименованием.
Относительно изменения назначения здания с «нежилое» на «жилое» считаем необходимым отметить, что согласно пункту 1 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. В связи с чем рекомендуется направить обращение относительно порядка изменения назначения нежилого здания на жилое в Минстрой России.
ИсточникПисьмо Росреестра от 04.02.2021 N 13-00065/21 «О порядке изменения назначения зданий, сооружений, помещений и наименовании такого объекта недвижимости»
Вопрос: Об изменении сведений о назначении зданий, сооружений, помещений и наименований таких объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.
Ответ: В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных в том числе сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования.
По мнению Управления, наименованием объекта недвижимости может являться только его уникальное имя собственное (как например, храм Христа Спасителя, Театр оперы и балета), позволяющее его идентифицировать и отличить от других объектов недвижимости.
При этом наименование здания «жилой дом» не позволяет идентифицировать такое здание и отличить его от других объектов недвижимости.
Также следует учитывать, что в настоящее время законодательством Российской Федерации не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона N 218-ФЗ не предусмотрены нормы о порядке изменения наименования объекта недвижимости.
Дополнительно сообщаем, что проектом федерального закона N 962484-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и иные законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект) (принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 21 июля 2020 года) планируется статью 70 Закона N 218-ФЗ дополнить частью 17, устанавливающей порядок внесения в ЕГРН сведений о наименовании здания, сооружения или помещения и изменения таких сведений.
Поправками Правительства Российской Федерации законопроект дополнен положениями о том, что сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из ЕГРН по заявлению собственника такого объекта при наличии в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования такого объекта либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта.
В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В реквизите 3.1 формы уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дом и формы уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, утвержденных приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр, предусмотрено указание сведений о виде разрешенного использования объекта капитального строительства путем указания слов «объект индивидуального жилищного строительства» или «садовый дом».
Таким образом, словосочетание «жилой дом» с учетом положений пункта 39 статьи 1 ГрК РФ является указанием вида разрешенного использования здания, и не является его наименованием.
Относительно изменения назначения здания с «нежилое» на «жилое» считаем необходимым отметить, что согласно пункту 1 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. В связи с чем рекомендуется направить обращение относительно порядка изменения назначения нежилого здания на жилое в Минстрой России.
ИсточникКак изменить вид объекта недвижимости?
Как изменить вид объекта недвижимости с «помещения» на «здание» по «гаражной амнистии»?
С 01.09.2021 вступил в силу Федеральный закон № 79-ФЗ, в соответствии с которым есть возможность стать законным владельцем своего гаража, зарегистрировав право собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не только на гараж, но и на земельный участок под ним.
Согласно ст. 18 Федерального закона №79-ФЗ гаражи могут быть признаны самостоятельными зданиями.
Росреестр рассказывает о том, что начал принимать такие документы. Амнистия распространяется на объекты гаражного назначения, возведенные до введения в действие действующего Градостроительного кодекса РФ (до 29.12.2004), а также при условии, что земля, на которой стоит гараж, является государственной или муниципальной.
К объектам гаражного назначения относят объекты капитального строительства, гаражи некапитального типа, которые находятся в гаражно-строительных кооперативах и гаражных товариществах.
Гаражи, которые признаны самовольной постройкой по суду или решению органа местного самоуправления, под амнистию не попадают.
Отмечается, что гаражной амнистией предусмотрено изменение записи в ЕГРН об объекте гаражного назначения: «Гаражи, сведения о которых внесены в ЕГРН как о «помещении» в здании (сооружении) могут быть признаны самостоятельными зданиями. Изменение основных характеристик гаража осуществляется путем замены вида объекта с «помещения» на «здание с назначением гараж». При этом кадастровый номер объекта недвижимости не меняется. Зданиями признаются «одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами».
Основанием для внесения изменений в записи ЕГРН путем указания на вид объекта «здание» с назначением «гараж» являются заявления:
- исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления;
- собственника гаража или земельного участка, занятого под гараж;
- лица, уполномоченного решением общего собрания членов гаражного кооператива (членом которого является гражданин, использующий гараж).
Изменение вида объекта недвижимости осуществляется только на основании заявления без представления технического плана здания.
Отметка о том, что объект недвижимости был признан самостоятельным зданием будет отражаться в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости в реквизите «Наименование» путем указания информации следующего содержания: «Объект недвижимости признан самостоятельным зданием с назначением гараж».
Важно, что изменение вида объекта недвижимости гаражного назначения с «помещения» на «здание» невозможно, если право на здание или сооружение, в котором расположен объект, зарегистрировано в ЕГРН.
ИсточникИзменение вида разрешенного использования участка невозможно без учета назначения здания на нем
Как счел ВС, городская администрация, изменив вид использования участка земли в отсутствие согласия собственника помещения на нем, фактически лишила последнего возможности использовать здание по его целевому назначению
По мнению одного эксперта «АГ», Верховный Суд обратил внимание на приоритет вида разрешенного использования здания, расположенного на земельном участке. Другая полагает, что ВС также указал на еще одно ограничение – необходимость учитывать принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, выражающуюся в соответствии ВРИ земельного участка назначению построек, расположенных на нем.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда вынесла Кассационное определение № 49-КАД21-9-К6 по делу об оспаривании постановления администрации муниципалитета об изменении вида разрешенного использования земельного участка владельцем расположенного на нем склада.
Василий Дементьев является собственником двухэтажного склада, расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования «для обслуживания склада». В декабре 2009 г. он заключил с Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават договор аренды участка в целях «для обслуживания склада» на 10-летний срок. По его условиям арендатор вправе по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами перезаключить его на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за два месяца до истечения срока действия договора.
В августе 2019 г. в связи с предстоящим истечением срока действия договора аренды Василий Дементьев обратился в администрацию городского округа г. Салават с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на 10 лет. В апреле следующего года после проведения работ по уточнению координат земельного участка заявитель повторно обратился в вышеуказанное ведомство с аналогичным заявлением.
По результатам внепланового рейдового осмотра участка администрацией был составлен акт о том, что не все помещения в здании склада используются как складские помещения: в одном из них располагается магазин мебели и бытовых товаров. В связи с этим администрация изменила вид разрешенного использования земельного участка с «для обслуживания склада» на вид «магазины» и постановлением № 1504-п от 21 июля 2020 г. предоставила его Василию Дементьеву без проведения торгов в аренду на пять лет.
Владелец склада обратился в суд с административным иском, в котором он потребовал признать действия администрации незаконными и признать договор аренды от 24 декабря 2009 г. возобновленным на аналогичных условиях на неопределенный срок. По мнению административного истца, правом на выбор и изменение ВРИ земельного участка из видов, предусмотренных градостроительным регламентом, наделен правообладатель земельного участка, поэтому не допускается одностороннее изменение вида его разрешенного использования.
Суд отказал в удовлетворении такого иска со ссылкой на то, что спорный договор аренды не содержит условий о его автоматическом возобновлении на неопределенный срок по истечении срока его действия. Первая инстанция также указала на отсутствие правовых оснований для признания незаконным оспариваемого постановления, поскольку ВРИ участка был изменен ответчиком в соответствии с фактическим использованием земельного участка, установленным в ходе проведенной проверки. В дальнейшем апелляция и кассация поддержали такое решение суда.
Рассмотрев кассационную жалобу Василия Дементьева, Судебная коллегия по административным делам ВС РФ отметила, что в рассматриваемом деле имеются выписка из ЕГРН, содержащая сведения о характеристиках объекта и данные о зарегистрированных правах, свидетельство о госрегистрации нежилого здания, технический паспорт. Из этих документов следует, что за административным истцом зарегистрировано право на объект недвижимости с наименованием «склад».
«Поскольку объект капитального строительства и земельный участок, на котором он расположен, связаны между собой физически, цель предоставления земельного участка в собственность или в аренду должна соответствовать назначению здания, сооружения, которые находятся на этом земельном участке. Вид разрешенного использования земельного участка опосредован видом разрешенного использования расположенного на нем объекта капитального строительства, должен соответствовать ему и не может быть изменен произвольно, без учета характеристик здания, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Данный вывод также следует из анализа ст. 39.20 Земельного кодекса РФ», – напомнил Суд.
ВС также счел, что спорный земельный участок при заключении нового договора аренды может быть предоставлен исключительно под эксплуатацию склада. Между тем административный ответчик, изменив вид использования такого участка на вид «магазины» в отсутствие волеизъявления собственника склада, фактически лишил последнего возможности эксплуатировать здание в соответствии с его назначением, установленным записью в ЕГРН. При наличии в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка «под магазин» собственник расположенного на нем здания не вправе будет использовать его как склад.
«В то же время изменение вида разрешенного использования земельного участка его публичным собственником не предполагает произвольных действий данного собственника и не может быть произведено без учета назначения здания, находящегося в частной собственности и расположенного на соответствующем земельном участке. С учетом изложенного оспариваемое постановление администрации в части изменения вида разрешенного использования земельного участка противоречит изложенным выше нормам законодательства», – счел ВС РФ, который отменил судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворил административный иск Василия Дементьева, признав незаконным постановление администрации.
Адвокат АП Московской области Валентина Ященко полагает, что ВС РФ обоснованно удовлетворил требования административного истца. «На практике изменение вида разрешенного использования в основном осуществляется арендатором в заявительном порядке с согласия арендодателя – органов местного самоуправления. Поэтому данный случай скорее исключение.
При изменении ВРИ собственник должен учитывать положения п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса, п. 3 ст. 85 Земельного кодекса. Свобода правообладателя земельного участка в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка ограничена градостроительным регламентом», – отметила она.
По словам эксперта, ВС РФ указал на еще одно ограничение при изменении ВРИ участка – необходимость учитывать принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, выражающуюся в соответствии ВРИ земельного участка назначению построек, расположенных на нем. «Необходимость учитывать данный принцип обусловлен еще и тем, что использование помещения (помещений) строения/здания, расположенного на земельном участке, для видов деятельности, не предусмотренных видом разрешенного использования земельного участка, на котором такое здание расположено, влечет нарушение требований, установленных ст. 42 ЗК РФ, и образует событие административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. То есть из-за нецелевого использования участка на собственников здания (строения) могут наложить на штраф, размер которого исчисляется в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка под ним (Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2019 г. № 308-ЭС19-10562)», – пояснила Валентина Ященко.
Партнер юридической фирмы Law https://www.advgazeta.ru/novosti/izmenenie-vida-razreshennogo-ispolzovaniya-uchastka-nevozmozhno-bez-ucheta-naznacheniya-zdaniya-na-nem/» target=»_blank»]Источник[/mask_link]