Как оценить участок для строительства

Жизнь человека всегда связана с землей. Она выступает и в качестве средства производства и как основа жизни. Сначала поговорим о самом понятии оценки.

При государственной оценке землю рассматривают с двух сторон: как природный ресурс с характеристиками пространства, состава почвы, разнообразия рельефа, особенностями флоры и фауны, а так же в качестве объекта для выполнения различных функций, необязательно связанных с извлечением дохода, и как отдельный объект недвижимости или его неотъемлемая составная часть. В этом случае земли оцениваются с точки зрения доходности и полезности.

В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.

Кадастровая оценка

Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.

Какой выбрать участок для строительства дома? Признак сухого участка это…. #строительство #монолит

Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад. стоимость отдельного ЗУ исходя из его индивидуальных особенностей и рыночная, которая будет наиболее вероятной для продажи в условиях конкурентного рынка.

Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.

Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Для чего проводиться?

Оценка земель имеет свои цели:

• Для заключения сделок с землей – дарение, аренда, продажа и пр.;
• Оформления кредита в банках, где она используется в качестве залога;
• При имущественных спорах;
• Для сбора документов службой судебных приставов;
• При приватизации;
• При страховании;
• Для оценки инвестирования;
• Для привлечения пайщиков;
• Для оценки предприятий (когда применяется затратный подход);
• При привлечении объекта в качестве составляющей части уставного капитала;
• Для того чтобы оценить ущерб;
• Для формирования налогообложения.

Оценка земель

У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:

• Она никогда не будет являться результатом труда;
• Ограничена в пространстве;
• Ее нельзя заменить другими средствами;
• Имеет постоянное местоположение;
• Если ее грамотно использовать она не изнашивается;
• Имеет разные качества на разных территориях;
• Отдельные ЗУ характеризуются своими данными полезности;
• Обладает свойством плодородия;
• Является пространственном опорой в любой области деятельности (кроме лесного и с/хозяйств) – ее нельзя рассматривать отдельно от находящихся на ней объектах (дорогах, зданий и пр.).

Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.

Улучшения могут быть:

• Внешними – строительство коммуникаций, дорог, улиц;
• Внутренними – озеленение, планировка, проведение строительных работ для возможности проведения сетей связи, коммуникаций и пр.

Оценка применима ко всем видам земель. Стандартный объект недвижимости состоит из ЗУ и всех построек на нем. Оценка в этом случае проводится отдельно для каждого объекта – для каждой постройки и для ЗУ.

Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.

Массовая и единичная

Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:

1. Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
2. Единичная.

Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.

Анализ наибольшей эффективности

При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:

• Расположение. Оно является наиболее влиятельным фактором и учитывает транспортную доступность, близлежащие объекты и перспективность.
• Ситуация на рынке.
• Разумность финансовых вложений;
• Физические характеристики и перспектива проведения работ по улучшению;
• Физическая осуществимость проекта;
• Технологическая обоснованность;
• Соответствие использования и назначения;
• Расчет максимальной доходности с учетом рисков.

Методы и подходы оценки

При проведении оценочной деятельности используются несколько разных методов.

Нормативный метод

Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:

• Передачи или выкупе ЗУ в собственность;
• Дарения или оформления наследства;
• Изъятия государством;
• Получения кредита с использованием ЗУ в виде залога;
• Определения совместной (долевой) собственности помимо бесплатно отведенной нормы.

Когда оценивается объект, в который входит земля с правом владения на основе аренды и постройки на ней, показателем стоимости ЗУ являются затраты, понесенные при отводе его под строительство.

Метод сравнения продаж

Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос. Сравнительные пункты для этого метода применяются общепринятые:

• Права собственности;
• Состояние рынка;
• Условия продажи конкретного объекта;
• Условия финансирования;
• Месторасположение объекта;
• Наличие инженерных коммуникаций;
• Физические показатели;
• Зонирование;
• Наличие инженерные коммуникации;
• Наличие коммунального обеспечения;
• Варианты наиболее эффективного использования;
• Экономические прогнозы.

Такой подход даст наиболее точный результат при условии открытого рынка.

Метод капитализации земельной ренты (доходный)

Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.

Существует формула, по которой принято вычисление стоимости арендной земли. Она равна сумме дохода с аренды, поделенной на ставку капитализации.

Ставка капитализации вычисляется путем деления сумм арендной стоимости аналогичных ЗУ на их стоимость.

Арендная ставка зависит от:

• Места расположения ЗУ;
• Формы ЗУ;
• Размера;
• Наличия инженерных коммуникаций;
• Транспортного сообщения;
• Вида землепользования.

В нашей стране в аренде находятся земли, в основном принадлежащие государству или муниципалитетам. Арендная ставка в таких случаях рассчитывается исходя из нормативной стоимости, которая не всегда соответствует рыночной.

Метод распределения

Определяет долю стоимости ЗУ в общей стоимости имущественного комплекса. Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.

Такое соотношение будет являться наиболее достоверным для новостроек, которые по определению должны отвечать наилучшему варианту использования ЗУ. Земля под более старыми зданиями будет иметь большую долю в общей стоимости объекта по сравнению со зданием.

Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке.

Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными. Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.

Метод выделения

Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

1. Определяются сравнительные элементы объектов;
2. Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
3. По каждому элементу рассчитывается корректировка;
4. Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
5. Рассчитывается стоимость улучшений;
6. Определяется стоимость ЗУ.

Этот метод актуален для ЗУ, на которых есть небольшие постройки (вклад улучшений в общую стоимость невелик), например – дачных, а так же если отсутствуют какие-либо данные об аналогичных продажах в заданном районе.

Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

Метод остатка

Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.

Метод осуществляется по такому плану:

1. Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
2. Определяется доход от строений;
3. Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

Метод разбивки на участки

Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:

1. Определяется количество и размеры будущих участков;
2. Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
3. Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
4. Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
5. Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.

Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:

• Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
• Строительство инженерных сетей, дорог;
• Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
• Реклама и маркетинг.

Процесс проведения

Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

• Заключается договорДля его составления оценщик должен владеть следующей информацией:

• Цель проведения оценки;
• Стандарты оценки;
• Категория земель;
• Вид разрешенного использования;
• Вид собственности;
• Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
• Данные земельного кадастра;
• Наличие строений;
• Оговаривается дата проведения оценки.

• Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
• Физические характеристики ЗУ;
• Описание строений и инженерных коммуникаций;
• Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
• Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
• Анализируются экономические факторы.

Финальный отчет

Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

• Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
• Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
• При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
• В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
• Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.

Стоимость проведения

Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

Самостоятельная работа

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

1. Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
2. По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
3. Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
4. Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Заключение

Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения. Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.

Источник: urist.club

Как провести оценку земельного участка

Кажется, что сделать оценку земли элементарно – сравнить аналогичные объявления и прикинуть средний ценник. На деле все оказывается сложнее – есть ситуации, когда произвести оценку можно и самому, в другие необходимо найти лицензированную компанию с правом на проведение экспертизы. Рассказываем, как провести оценку земельного участка, когда нужен эксперт-оценщик и как не попасть к недобросовестным специалистам.

Когда нужна оценка

Есть несколько ситуаций, когда может потребоваться заключение об оценке земельного участка. Если земельный участок планируется к реализации, то у продавца появляется необходимость узнать, за какую цену стоит выставлять лот, чтобы его купили достаточно быстро. Здесь есть две грани:

• Не хочется продавать слишком долго – лучше выставлять дешевле;
• Не хочется продешевить – лучше выставлять подороже.

Баланс между этими двумя сумма и будет являться наилучшей ценой для продавца. Для такой оценки продавцу не требуется обязательная оценка от эксперта. Сумму можно выяснить самостоятельно или поручить эти вычисления агентству недвижимости.

Экспертный отчет об оценке земельного участка потребуется в других ситуациях:

• Для получения ипотечного займа на строительство дома;
• Для вычисления суммы налога в случае вступления в наследство;
• Для разбирательств между супругами во время развода – раздел имущества;
• Для судебных заседаний или для предоставления в другие государственные органы;
• Для получения кредита в банке – когда земельный участок является залогом;
• Для реализации участка через аукцион;
• Для заключения соглашения об аренде;
• Для расчета возможного дохода при инвестиционных вложениях.

Обратите внимание – во всех вышеперечисленных случаях оценка земельного участка проводится квалифицированным экспертом с соответствующей лицензией. Это важно – если воспользоваться услугами физического или юридического лица без права на экспертную оценку, документ не примут в банке или в государственных органах.

Когда агентство недвижимости предлагает сделать вам оценку земельного участка или другой недвижимости, обязательно уточняйте, о какой оценке идет речь. Спросите, есть ли у них эксперты с разрешениями государственного образца, зарегистрированы ли они в СРО. Или их оценка – относительная, без экспертизы? Тогда результат их работы – не отчет эксперта, а лишь мнение частного лица о возможной стоимости объекта.

Виды стоимости земельного участка

Профессиональный эксперт может установить несколько видов стоимости земельного участка. Перед заказом оценки уточните, что конкретно вам необходимо. Если не знаете точного названия, сообщите менеджеру, для чего конкретно вам нужна оценка – мы подскажем, что делать.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость земли – самый популярный запрос в оценки. Потребуется в том числе для банковских кредитов наряду с ликвидационной стоимостью. По сути – это та цена, за которую земельный участок может быть продан на сегодняшний день. Речь не идет о мгновенной продаже – речь идет о таких же сделках «по рынку». Определить стоимость земельного участка при такой оценке сложно, если в истории продаж нет данных о сделках с аналогичными участками в том же микрорайоне.

Ликвидационная стоимость

Эту стоимость требуют банки наряду с рыночной. Смысл – когда банк дает кредит, то он заинтересован в возврате хотя бы своих средств. Если у заемщика возникнут проблемы и он перестанет платить, то что делать банку? Для страховки от таких ситуаций банк берет залог. В случае с ипотечным кредитом это та недвижимость, которую покупают по займу.

Банку в таких случаях не интересна рыночная цена. Важно знать сумму, которую получится выручить прямо сейчас, если выставить недвижимость на продажу. Эту цифру и называют ликвидационной стоимость. Обычно она ниже рыночной на 20-40%.

Кадастровая стоимость

Такая стоимость нужна при вычислении величины налога на земельный участок. Смысл – цена квартиры по версии государства. Указанная в документах цена может отличаться от настоящей в десятки раз – причем как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Актуальная оценка кадастровой стоимости в случае прений с государственными органами – например, когда власти пытаются начислить владельцу земли необоснованно высокий налог.

Рассчитывается такая стоимость по кадастровой карте – это специальная карта, где указаны коэффициенты престижности микрорайонов. Кроме престижа есть еще много слагаемых – вычислением занимаются инженеры.

Другие виды стоимости

Есть еще несколько видов стоимости, которые может провести профессиональный оценщик.

Балансовая пригодится юридическим лицам. Эта цифры указана в документах и используется при бухгалтерских проводках. Говоря простым языком, эта сумма покупки минус износ из-за нескольких факторов. Актуально скорее для других объектов недвижимости, чем для земельного участка – из-за очевидного отсутствия показателя износа.

Инвестиционную стоимость стоит уточнять перед вложением средств. Это стоимость земельного участка с учетом дохода от его использования. Например, от аренды. Такая стоимость рассчитывается при инвестициях в несколько долей от нескольких участников и более сложных юридических финансовых схем.

Этапы оценки земельного участка

Процесс может отличаться в зависимости от вида оценки, но в основном алгоритм один и тот же:

• Вы определяетесь, какая именно оценка вам нужна. Просто оценка для продажи – можете обратиться к эксперту или смотрите раздел про самостоятельную оценку земельного участка. В остальных случаях рекомендуем связаться с менеджером и рассказать о конкретной ситуации. Есть тонкости, от незнания которых можно потерять деньги. Например, оценка для суда стоит одних денег, а оценка для налоговой – других. Зачем платить больше? Звоните нашим менеджерам – консультация по телефону бесплатная.
• Встречайтесь с оценщиком на земельном участке. Передайте нужные документы, подпишите договор. Обратите внимание – все профессиональные эксперты работают в соответствии с законом и заключают договор. Будьте аккуратны в стремлении сэкономить и заказать оценку у неизвестного частного лица.
• После заключения договора оценщик сделает фотографии и осмотрит земельный участок.

Остальные этапы проходят без вашего участия – специалист анализирует рынок, ищет аналогичные предложения, структурирует и вычисляет похожие сделки из истории микрорайона. Все это нужно для установления актуальной стоимости земельного участка.

Отчет об оценке рыночной стоимости будет готов течение 2-5 дней. Если нужно срочно – будет дороже.

В отчете будет указана вся информация о самом эксперте, о заказчике и об объекте, который исследовался. В приложении будут фотографии, которые эксперт сделал на земельном участке. Если заказ был для получения ипотечного кредита, то в заключении будут две суммы – рыночная и ликвидационные стоимости.

Вы можете заказать не только исследование рыночной стоимости, но и другие виды оценок. Например, отчет об оценке кадастровой стоимости будет готов также через 3-5 дней.

Обратите внимание – оценка земельного участка, оценка дома и оценка дома с земельным участком – это три разные оценки. Учитывайте это при заказе экспертизы стоимости. Обращайтесь к нашим менеджерам, мы подскажем, как правильно сформулировать задание эксперту.

Кто делает оценку земельного участка

Современное законодательство выдвигает достаточно много требований к профессионализму и квалификации экпертов-оценщиков. Необходимы и специальные разрешения. Будьте аккуратны с обращением к частным лицам, а не в компании – всегда проверяйте сертификаты и лицензию оценщика. Осторожнее с агентствами недвижимости – некоторые недобросовестные риэлторы предлагают продавцам сделать оценку, но это будет не профессиональная экспертиза, а лишь мнение частного лица. Такое мнение не примет ни один банк и ни один суд.

Выбирая оценщика, обращайте внимание на несколько фактов:

• Оценщик готов предоставить свидетельство об участие в некоммерческом профессиональном объединении, которое курирует действие всех оценочных компаний – так называемом СРО;
• Эксперт застрахован от гражданской ответственности – минимум 30 тысяч рублей;
• Эксперт не скрывает, в какой организации работает. Готов предоставить клиенту данные о компании, реквизиты и прочую открытую, публичную информацию.
• Эксперт работает по договору, в котором ясно прописано, за что платит клиент. Нет никаких маркетинговых или информационных услуг – оплата идет за проведение оценки конкретного объекта, за экспертизу стоимости земельного участка.

Компания, где работает оценщик, обладает хорошей репутацией – есть довольные клиенты, есть офис, номер телефона не скрывают и менеджер в рабочее время готов дать консультацию и подсказать подробности.

Как самостоятельно оценить земельный участок

Если оценка земельного участка нужна вам только для продажи, а не для обращений в банк или госорганы, можете попробовать сэкономить и самостоятельно исследовать рынок. Сделать тоже самое, что и эксперт, не выйдет – вы просто не найдете такое количество данных в открытом доступе. Но приблизительную сумму узнать получится. Выставляйте объект на продажу чуть дороже и опускайте ее до тех пор, пока не пойдут звонки.

• Найдите на рынке 10-20 аналогичных объявлений о продаже земельного участка – с той же площадью, в том же районе;
• Отсейте те, которые не подходят по категории использования – сравнить участки под индивидуальное жилое строительство и под коммерческую застройку некорректно;
• Уберите из списка самый дорогой и самый дешевый участки;
• Разделите у каждого участка цену на площадь объекта – так узнаете среднюю стоимость сотки у каждого объекта;
• Сложите получившиеся суммы и разделите на количество объектов – это средняя стоимость сотки по вашим объектам.

Добавляем положительные коэффициенты:

• К средней стоимости добавьте 20-30 процентов, если есть доступ к коммуникациям;
• Еще 5-10 процентов, если дом находится в зеленой зоне, и к нему есть асфальтовый подъезд;
• Если рядом есть объекты инфраструктуры и район, где расположен участок, развит – добавьте еще 10%.

Стоит отнимать от средней стоимости квадратного метра:

• 20-30% если нет прямого доступа к коммуникациям;
• 10-20% если мимо дома идет трасса;
• 10-20% если к дому нет проезда;
• 5-10% если рядом расположены промышленные объекты.

Итого вы получите среднюю рыночную стоимость сотки вашего земельного участка. Умножайте на количество соток и получайте результат.

Сумма, которую вы вычислили, лишь издалека отражает подход эксперта-профессионала. Учитываются на 10 аналогичных объектов. Эксперт берет во внимание не только продаваемые, но и проданные объекты. Коэффициентов в разы больше.

Если вы не хотите прогадать в цене – заказывайте экспертизу у профессионального оценщика. Определение рыночной стоимости земельного участка – сложный процесс, который стоит поручить квалифицированным специалистам.

Источник: intelis-ocenka.ru

Выбор участка для строительства дома

По каким критериям выбирать и оценивать участок для будущего строительства дома. Анализ участка по публичной кадастровой карте. Первый эскиз дома и Генплан. Зонирование участка.

Цель строительства

Когда мы выбираем участок , то должны четко осознавать – какова цель строительства дома. Т.е. какую задачу должен решить дом:

1. Строительство дома на продажу. Качественный проект дома в соответствии с нормами приведет к тому, что цена постройки будет дороже на 10-15%. А те, кто строит на продажу, выбирает материалы подешевле, строит дом попроще. Главное, чтобы он выглядел, как конфетка, а дальше хоть трава не расти.

Желательно покупать участок, который имеет ценность на рынке изначально. Т.е. это не дешевый участок в труднодоступном месте. Нет, чаще всего дома на продажу строят недалеко от города с удобными подъездными путями, в коттеджных городках, где уже есть все коммуникации, инфраструктура (садики, больницы, магазины).

Часто люди начинают строить дом на продажу, выбирая дешевый участок, который не имеет своей коммерческой ценности, вкладывают туда 2-3 миллиона, а продать смогут лишь за полтора.

1. Дом для сдачи в аренду. Должны быть максимально удобные подъездные пути, чтобы человек мог добраться в этот дом не только на личном авто, но и на общественном транспорте.

Либо это сдача в аренду людям, которые хотят спокойствия. Им однозначно не подойдут участки в дачных кооперативах.

Если дом сдается для летнего отдыха, это, как правило, далеко от города, с хорошей природой, с водоемом. Если это сдача для тех, кто работает на дому — расположение поближе к городу.

1. Дом для постоянного проживания. Нужно учитывать, если расстояние от дома до работы боле 30 км, уже неудобно каждый день туда-сюда мотаться. Если человек работает на дому (фрилансер, через интернет, рисует картины и другое творчество), то здесь расстояние может быть и 50 км до города.
2. Дом для сезонного проживания. Здесь либо выезжает старшее поколение на отдых с внуками, либо семья на выходные. Актуальны красивые виды, чистая природа, лес, водоем рядом.

Образ жизни семьи

На критерии выбора участка под постройку влияет и образ жизни семьи.

• Удаленность от работы. Не более 30 км, если ездите на работу каждый день.
• Наличие поблизости детских учреждений (садик, школа, поликлиника), больницы, церкви, магазины.
• Безопасность (службы охраны, полиция). Имеет ли данный участок адрес, по которому может выехать полиция? Можно ли заключить договор на охрану дома? Дачные кооперативы этим похвастаться не могут: нет адреса, зимой не чистятся дороги, не может проехать скорая или пожарные.
• Соседи и их образ жизни. Лучше отдать предпочтение коттеджным городкам, где живет средний класс (топ-менеджеры, предприниматели, бизнесмены). Они понимают, что такое дисциплина, что нельзя шуметь по ночам.
• Ваша общительность и коммуникабельность. Насколько вы готовы общаться с соседями?

Критерии выбора участка

Рассмотрим основные критерии выбора участка, и как это будет влиять на стоимость последующего строительства дома.

1. Цена участка. Хорошие участки дешево стоить не могут.
2. Удаленность от места работы. Это дополнительные затраты на дорогу + время на дорогу и пробки.
3. Инфраструктура. Детский сад, школа, больница, церковь, магазины, развлечения.
4. Доступность общественного транспорта. До скольки и как часто ходит транспорт.
5. Община. Друзья и родственники рядом живут, соседи, единомышленники. Можно строить дома на соседних участках или на одном участке. Это значительно удешевляет стоимость стройки и есть, на кого опереться в трудной ситуации.
6. Рельеф. Сильно влияет на стоимость строительства. Если у вас есть перепад участка метр – полтора, цена строительства возрастет. Есть вариант строить дом по рельефу.
7. Грунты – основание для дома и сада. Если есть на выбор 2 участка: песок и суглинок, я выберу суглинок, т.к. на песке ничего не растет. На песке придется вынимать грунт, завозить более плодородный, и если вы хотите вокруг дома большой сад, это повлечет большие затраты.

Недобросовестные застройщики выкупают плохую болотистую местность, делят ее на участки и начинают продавать под строительство дома. Торф не является хорошим надежным основанием.

Сколько будет стоять ваш дом, столько времени он будет давать усадку. Поэтому если не была сделана «выторфовка», т.е. застройщик не убрал торф, а намыл сверху песок, здесь однозначно будет усадка. И если вы планируете строить на сваях, их нужно ставить гораздо больше.

1. Эрозия грунтов. Эрозия – это когда по склону бежит вода и вымывает грунт, т.е. образуются овраги. Справиться с этим возможно, только террасируя участок, расположенный выше вашего, делая поверхностный водоотвод, дренаж. Всё это дополнительные затраты.
2. Деревья на участке. Вырубку больших деревьев, возможно, придется согласовывать с надзорными органами или платить налог за вырубку.
3. Уровень грунтовых вод. Если у вас уровень грунтовых вод достаточно высоко, это удорожает стоимость фундамента. Но вы не сможете заранее узнать, насколько у вас хороший грунт, пока не сделаете геологию. А геологию можно сделать после того, как вы сделаете хотя бы эскиз дома и посадите его на участок.

Можно заказать бурение скважины. Рабочие могут сказать, на каких глубинах какие грунтовые слои они прошли. При копке колодцев также можно увидеть, какие там грунты: песок, суглинок. Но характеристику грунта могут дать только в лаборатории.

Высокий уровень грунтовых вод может создать вам проблемы при устройстве септика, при прокладке коммуникаций, технологии разведения фундамента. Если это сезонные колебания, например, летом вода уходит, можно всё организовать в летний период.

1. Качество питьевой воды. Иначе придется потратиться на хорошую очистную систему (от 100.000р.)
2. Наличие построек на покупаемом участке. Прибавляем сюда расходы по сносу постройки или ее реконструкции. Реконструировать дом выгодно, если он кирпичный и двухэтажный, когда это экономически целесообразно (усиление фундамента, устройство санации для защиты от сырости). Поэтому если на приобретаемом участке есть какой-то деревянный дом, он не имеет никакой ценности, тем более если он одноэтажный. Современные технологии строительства позволяют построить более качественно за меньшие деньги, чем это строилось раньше.
3. Наличие построек на соседних участках. Здесь у вас будет ограниченно пространство для строительства дома. По пожарным нормам расстояние между домами должно быть не менее 3 метров.
4. Стоимость коммуникаций. Проведено ли электричество на участок? Если рядом стоит электрический столб, еще не факт, что вы к нему подключитесь. Сеть может быть перегружена, и вам придется тянуть новую линию электропередач за свой счет. Наличие централизованной канализации, водопровода, газа.

1. Альтернативные источники энергии. С каждым годом это становится экономически более выгодным. Если вы планируете разместить солнечную батарею на крыше, значит, скат крыши должен быть ориентирован на юг, на участке не должно быть крупных деревьев, которые будут затенять.
2. Водоем. Наличие водоема влияет на зону строительства. Как правило, от 50 метров в зависимости от протяженности реки.
3. Экология. Загородные свалки и могильники рядом, промышленное производство, заводы, шахты.

Как искать участок для строительства дома?

Сбор информации об участке можно проводить через поиск на сайтах недвижимости (Авито, Яндекс недвижимость, Юла), общение с местными жителями, местные газеты объявлений.

Далее проводим анализ участка по публичной кадастровой карте.

Просто звоним собственнику, просим дать кадастровый номер участка и смотрим на карте. И по этой карте, как правило, отсекается большая часть рассматриваемых участков: плохая ориентация, маленький зажатый участок, плохая доступность.

После выбора участка обязателен выезд на место. Сделайте обмеры участка: размеры (лазерная рулетка), расстояние до построек и соседних зданий, перепад высот, глубина скважины или колодца, грунт, ширина дороги, расстояние до коммуникаций, если они там есть.

Определите наличие или возможность подключения электричества, газа, воды, канализации, отвод осадков (актуально, если участок находится на склоне). Пообщайтесь с соседями, осмотрите участок и проведите оценку по критериям (выше в статье).

Первый эскиз, Генплан

Не стремитесь сразу чертить план участка и не думайте, что у вас с первого раза все получится. У вас есть несколько вариантов, прикиньте, каким будет дом на участке. Если участок узкий, то дом минимум 1,5-2 этажа. Если участок большой, и вы хотите дом одноэтажный, его можно выгодно расположить с учетом всех минимальных расстояний (см. ниже).

Основные требования по Генплану. Здесь нужно помнить, что кроме основных норм и требований, у каждого коттеджного городка может быть свой устав и дополнительные ограничения по установке зданий на вашем участке, посадке деревьев по высоте забора и т.д.

• Расстояние до построек. Ориентируемся на пожарные нормы. Расстояние между домами 6 метров, но расстояние может зависеть от того, какой огнестойкости у нас дом.
• Расстояние до коммуникаций.
• Красная линия – за которую мы не имеем права заступать и ничего строить. Обычно идет вдоль дороги.
• Доступность к соседнему участку.
• Ширина дороги.
• Расстояние до водоема. Зависит от класса водоема. Если ручей – минимум 25 метров, река областного значения – более 25 метров. Это та зона, где никто не имеет права ставить ни заборы, ни какие-то другие сооружения.

Вот пожарные нормы расположения построек для России:

Вот пожарные нормы для Украины:

И нормы по степени огнестойкости сооружений:

Если вы знаете, что нужно менять расстояние между постройками, это однозначно повлияет на выбор технологии и материалов строительства дома. Т.е. если вы не можете дать 15 метров до соседа, то деревянный каркас вы уже не построите; если 8 метров – это только каменный дом с пожаробезопасным фасадом.

Зонирование участка

• Ориентация дома по сторонам света. Если дом строится в северной части страны, наша задача – нагреть дом и сэкономить на отоплении. Если на юге, наоборот, нужно спасаться от перегрева дома (меньшее количество окон на южной и западной стороне).

В первом случае кухня, как правило, на север или северо-восток (на западе жаркое солнце). Спальня – восток или юго-восток. Гостиная – запад и юго-запад (обычно вечером там гости собираются). Лестницы, кладовки – север (это нежилая зона, меньше топить). Терраса – восток, чтобы в летний период было прохладно, и тенек после обеда.

• Роза ветров. На ту сторону, откуда дует ветер, лучше поместить декоративные ограждения, посадить деревья и другие растения, чтобы уменьшить влияние на террасу ветра, пыли.

Если вы строите максимально открытые помещения, старайтесь располагать их не со стороны ветра, а с противоположной.

• Зона отдыха. Где лучше расположить террасу, беседку, барбекю (лучше подальше от дома). Если часто принимаете гостей, то зону барбекю располагайте поближе к дому (не так далеко таскать посуду), но минимум 3 метра, иначе это лишний шум в доме, запах от шашлыка и т.д.
• Въездная группа. Обязательно предусмотреть место для стоянки (желательно 2 машины) + 1-2 места для гостевого авто. Планируйте ворота (распашные, откатные – должно быть место, куда ворота будут отъезжать). По возможности предусмотрите место для разворота на участке либо на проезжей части, если участок маленький.
• Сад, огород, парк – где расположить.
• Хозяйственная зона (сарай, амбар, теплица). Хорошо отнести ее в сторону от жилой зоны. Или можно засадить живой стеной из растений, чтобы скрыть беспорядок (можжевельник, туя, ирга, плодовые деревья).
• Игровая зона. Предусмотрите для своих детей или внуков. Это могут быть качели, гамаки, песочница.
• Дендроплан – составляем план, где какое растение посадим на участке.

Экспликация помещений

Экспликация помещений – это перечень тех помещений, которые вы хотите в своем доме. В таблице ниже указана минимальная площадь и высота, чтобы это было комфортно для проживания.

Например, спальня для 1 человека. Площадь минимум 10м2, в ней можно разместить кровать, шкаф, рабочий стол. Спальня на двоих уже минимум 12 квадратов, и рекомендуемая высота помещения – минимум 2,5 метра (в комнате должна быть циркуляция воздуха)

Кабинет — 10 квадратов. Это кресло, диванчик, рабочий стол.

Гостиная – минимум 15 метров. Место для отдыха.

Кухня – минимум 8 м2, это место, где вы только готовите, и высота потолков 2,7 метров (низкие потолки «давят» на человека).

Кухня-столовая (кухня-гостиная), где вы готовите, обедаете и принимаете гостей – минимум 18 м2.

Игровая – это там, где ребенок может находиться, играть, минимум 12 квадратов. Минимальная высота 2,7 метра, т.к. нужно поставить шведскую стенку.

Гардероб и постирочная – 6 квадратов и низкий потолок.

Котельная – 3 квадрата и высота 2,5 метра. Если вы захотите поставить сюда дополнительный насос, фильтра – эта площадь увеличится.

Совмещенный санузел — минимум 3 квадратных метра.

Тамбур очень желателен, особенно в местности с холодным климатом.

Прежде, чем проектировать дом, надо рассчитать свои силы на строительство. Понятно, что наша «хотелка» превосходит бюджет в несколько раз. Поэтому адекватно подходите к зонированию, если вы ограничены в финансах.

Что увеличивает/уменьшает стоимость дома

Вы должны понимать, что чем проще форма дома, тем дороже должны быть материалы. Тогда это будет стильно. Но когда простая форма и отделана дешевыми материалами, которые через год-два не имеют эстетического вида – это «технологический урод».

Источник: bigkitty.ru

Особенности оценки земельного участка с учетом инфраструктуры

Инфраструктура загородного коттеджного поселка – это комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование поселка. Инфраструктура – важный фактор, влияющий на стоимость земли в коттеджном поселке. Однако начинающие оценщики часто не знают, как оценить земельный участок с учетом влияния инфраструктуры на его стоимость. Попробуем разобраться в особенностях оценки земельного участка с учетом вклада инфраструктуры.

Инфраструктуру, как правило, разделяют на инженерную и социальную.

Инженерная инфраструктура включает:

• электроснабжение;
• газоснабжение;
• дороги;
• водоснабжение и водоотведение;
• связь.

«Существует три основных типа инженерных сетей: дорога, электричество, газ. Все остальное относится к инфраструктуре социального быта: вывоз твердых бытовых отходов, дренажные системы, уличное освещение и т.д. Я не говорю про водопровод, потому что нам на Урале повезло: много артезианских вод. С дорогами на сегодняшний день продаются 100% участков.

Либо они строятся, и близится окончание этого процесса, либо они уже построены. Без этого застройщики земельных участков даже не начинают продажи», — объяснил Максим Александрович Федотов, генеральный директор агентства недвижимости «Титул».

Социальная инфраструктура включает:

• магазины;
• медицинские учреждения;
• детские сады;
• школы и т.д.

Стоимость создания инженерной и социальной инфраструктуры, безусловно, оказывает влияние на стоимость реализации проекта строительства и, как следствие, на конечную стоимость земельных участков в коттеджном поселке.

Сколько стоит инфраструктура?

Рассуждая о том, как оценить земельный участок с учетом его инфраструктуры, необходимо понять, как формируется стоимость объектов инфраструктуры.

Стоимость создания объектов социальной инфраструктуры определяется стоимостью строительно-монтажных работ, иногда подразумевается использование объектов близлежащих населенных пунктов. Например, при строительстве поселка «Бобры» предполагалось, что жители будут возить детей в школу поселка Косулино.

С инженерными сетями ситуация иная: в стоимость инженерных сетей входит не только стоимость строительно-монтажных работ по их созданию, но и стоимость подключения к уже существующим инженерным сетям.

«Если речь идет об инфраструктуре, можно говорить о двух моментах: о стоимости строительства этой инфраструктуры и стоимости присоединения. Например, мы обращаемся в МРСК: они могут самостоятельно проложить линию электропередач, они могут доверить это вам, но деньги за присоединение они возьмут», – пояснил Борис Леонидович Васин, заместитель директора по проектированию и строительству ООО «УниверсалСтрой».

Затраты на строительство инженерных сетей спрогнозировать достаточно просто: выполняется проект, составляется смета.

«Проложил сети, спроектировал их в линейные объекты. По крайне мере в первом приближении считается достаточно легко», — прокомментировал Борис Леонидович Васин.

Конкретные цифры озвучил Николай Александрович Зеленин, владелец и застройщик коттеджного поселка «Александрия»:

«У меня себестоимость электричества и дорог в скальном грунте составляет 15 тыс. рублей на сотку. Плюс около 10 тыс. рублей на сотку будет себестоимость газа. Я не вкладываю туда свои налоги и рекламу. То есть на дорогу, электричество и газ получается 25, максимум 30 тыс. рублей на сотку».

Стоимость подключения к существующим сетям можно посчитать исходя из тарифов на присоединение к инженерным сетям. Например, на официальном сайте Региональной энергетической комиссии Свердловской области опубликованы тарифы на технологическое присоединение к электросетям, системам теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, газораспределения.

• http://rek.midural.ru/article/show/id/127
• http://rek.midural.ru/article/show/id/128
• http://rek.midural.ru/article/show/id/1009
• http://rek.midural.ru/article/show/id/1010
• http://rek.midural.ru/article/show/id/1021

Существуют, однако, такие расходы, которые практически невозможно посчитать заранее – это расходы, связанные с получением разрешительной документации и согласованием проведения инженерных сетей по землям других собственников.

«Сюда накладываются издержки, которые идут на согласование. Извините, но у нас мало что делается с той же разрешительной документацией без денег», – добавил Борис Леонидович Васин.

Если говорить об инженерных сетях как о факторе, влияющем на стоимость земли в загородном поселке, необходимо понимать, что сети делятся на внутриплощадочные и внешние сети. Как правило, у застройщиков возникает много проблем именно с внешними сетями, так как приходится получать согласие других собственников на прокладку линейных объектов через их земли. Это приводит к дополнительным временным и финансовым издержкам.

«Внутриплощадочные сети они всегда четко считаются и они понятны. А внешние сети – это всегда большой вопрос для девелопера, так как никогда не знаешь, по каким землям идешь», – объяснил Максим Александрович Федотов.

«Важно не только наличие, допустим, газовой трубы рядом с поселком и наличие в ней газа, но крайне важно, чтобы эту трубу можно было довести до поселка. Потому что, как правило, вся земля уже кому-то принадлежит, а физические лица, через участки которых пойдет труба в поселок, называют такие условия, что в итоге эта труба становится золотой», – добавил Николай Зеленин.

К тому же, может поменяться законодательство. Например, застройщик купил земельный участок, выполнил проект, провел часть согласований, а тут вышел новый Земельный Кодекс, и изменения затронули и линейные объекты, и землеотвод. Застройщику приходится многое переделывать.

Даже застройщик порой не знает, как оценить земельный участок с учетом всех издержек, так как сложно просчитать заранее общую стоимость создния и подключения инженерных сетей. Тем не менее, девелоперы называют примерные цифры.

«Так или иначе, эта цифра присутствует среди общества девелоперов и составляет примерно 30 — 40 тысяч рублей на сотку по оценкам различных компаний, которые занимаются строительством загородной недвижимости», – рассказал Максим Федотов.

В развитых экономических условиях других стран практикуется объединение: монополист строит сети до площадки, а внутриплощадочные сети строит девелопер. В России в последнее время наметилась такая же тенденция, по крайне мере это уже происходит с электричеством. Газораспределительные сети тоже работают в этом направлении. Но даже сетевые монополисты сталкиваются с самым больным вопросом: собственники земельных участков часто используют все возможности, запрещая проходить линейным объектам через их земельные участки.

Как оценить земельный участок с учетом вклада инфраструктуры?

При оценке загородной недвижимости определение вклада инфраструктуры – один из проблемных вопросов для оценщиков. Особенностью оценки земельных участков в загородных поселках является отсутствие конкретной методики учета влияния инфраструктуры на стоимость недвижимости.

Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость земли в загородном поселке:

• наличие коммуникаций;
• удаленность от города;
• класс недвижимости;
• наличие лесных массивов и водоёмов;
• развитость инфраструктуры местоположения объекта.

Важным фактором, влияющим на стоимость земли в коттеджном поселке, является класс загородной недвижимости. Единой классификации нет, застройщики иногда придумывают собственные «классы». Один из вариантов классификации привела Голубева Ксения Алексеевна, оценщик ООО ГК «Метрикс», эксперт СРО СВОД:

• класс де-люкс;
• премиум-класс;
• бизнес-класс;
• стихийная коттеджная застройка.

Класс де-люкс. На расстоянии не более одного километра от поселка должен быть спортивный комплекс с бассейном, салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно должна быть вооруженная охрана, видеонаблюдение по периметру поселка, сигнализация. Естественно, поселок должен быть полностью благоустроен, иметь внутреннюю инфраструктуру.

Премиум-класс. Все объекты инфраструктуры находятся на расстоянии не более трех километров от поселка. Обязательно наличие поблизости лесного массива.

Бизнес-класс. Все объекты инфраструктуры не далее 10 км.

Стихийная коттеджная застройка располагается в удаленных районах, в деревнях, поселках с минимальной инфраструктурой или ее отсутствием.

Таким образом, для каждого класса определен свой перечень необходимой социальной инфраструктуры. Также необходимо оценивать наличие коммуникаций. Рассуждая, как оценить земельный участок с учетом инфраструктуры, Голубева Ксения объяснила, что опираться нужно именно на перечисленные факторы.

По словам Ксении Голубевой, в рамках оценки различные источники, в том числе интернет источники, указывают такие диапазоны влияния инфраструктуры на стоимость загородной недвижимости:

• транспортные подъездные пути – от 5 до 15 %;
• электроэнергия от 10 до 20 %;
• газоснабжение от 10 до 25% ;
• остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение и коммуникационные сети) – от 5 до 15 %.

«Эти корректировки применимы скорее для стихийной коттеджной застройки, так как все остальные сегменты обязательно должны иметь коммуникации», — уточнила Голубева Ксения.

Однако девелоперы не считают, что допустимо оценивать вклад инженерных сетей в стоимость загородной недвижимости с помощью процентного соотношения.

«Внутри поселка коммуникации легко считаются, они составляют примерно 4-7% от строительно-монтажных работ. А перевести внешние сети в конкретный процент, я думаю, очень сложно, так как это очень индивидуально», – прокомментировал Борис Леонидович Васин.

«Все-таки в этом случае основополагающий фактор – это стоимость земельного участка.

Если инфраструктура по себестоимости обходится от 30 до 60 тыс. рублей на сотку, то земля может стоить от 10 до 300 тыс. рублей за сотку, поэтому процентное соотношение нельзя указать корректно, это зависит именно от местоположения участка. Например, на берегу Шарташа земля стоит 500 тыс. рублей за сотку, а у меня в поселке – 45 тыс. рублей за сотку, при этом стоимость сетей примерно одинаковая. Соответственно, процентное соотношение отличается в разы», – объяснил свою позицию Николай Зеленин.

Рассчитать конкретное процентное соотношение стоимости инфраструктуры к стоимости земельного участка, по мнению застройщиков, невозможно, потому что сами участки очень сильно отличаются в цене. Например, в коттеджном поселке «Александрия» сотка стоит 45 тыс. рублей, себестоимость инженерной инфраструктуры на сотку – примерно 20-25 тыс. рублей.

Получается, стоимость инженерной инфраструктуры составляет 50% от стоимости земли. В «Моём Истоке» стоимость земельных участков составляет 250 тыс. рублей за сотку. А сети стоят 30-40 тыс. рублей на сотку. То есть стоимость сетей в процентном соотношении получается 15%. Так как сети внутри поселка в денежном выражении всегда стоят примерно одинаково, то все остальное в цене земельного участка – это влияние месторасположения, социальной инфраструктуры и аппетитов застройщика.

Николай Зеленин высказал мнение, что при определении рыночной стоимости участка стоимость инженерных инфраструктур аналогичных участков лучше выделять в рублях, а не в процентах. Таким образом, особенностью оценки земельного участка с учетом вклада инфраструктуры является применение корректировок на уровень инфраструктуры в денежном выражении.

Николай Зеленин выдвинул предложение, как оценить земельный участок с учетом влияния инфраструктуры:

«Оценщикам просто нужно составить перечень, из чего в принципе состоит инфраструктура, здесь не будет много позиций: дороги, электричество, газификация, наличие центральной канализации и центрального водопровода, остальное можно пока даже не брать в расчет».

Далее по каждой из этих позиций нужно рассчитать примерные диапазоны значений.

«Например, дорога стоит от 5 тыс. руб. до 10 тыс. руб. на сотку — это рассчитать легко. Потому что внутренние дороги стоят всегда примерно одинаково, тут важна именно подъездная дорога, но за счет этого может и варьироваться цена. Допустим, электричество стоит от 5 тыс. руб. до 10 тыс. рублей, газ – от 5 до 10 тыс. рублей».

Зная эти значения, можно считать корректировки для конкретного участка. По мнению Николая Зеленина, это гораздо корректнее, чем использование процентных соотношений.

Максим Федотов полностью согласился с ним: «Нужны какие-то методологические проработки».

Очевидно, что ввиду отсутствия соответствующих методик невозможно однозначно говорить о том, как оценить земельный участок в загородном поселке и корректно учесть вклад инфраструктуры в ее стоимость. Необходимо инициировать проработку соответствующих документов, обсуждения этого вопроса, в том числе на площадках заинтересованных организаций: Гильдии управляющих девелоперов, Уральской палаты недвижимости, Гильдии оценщиков. Проявлять инициативы в решении сложных для оценщиков вопросов и в создании необходимых методик очень важно, потому что без этого оценщикам действительно сложно выдавать качественный продукт.

Кейс «Расчет подключения к сетям»

Спикеры на круглом столе говорили о том, что определить примерную стоимость подключения к инженерным сетям достаточно просто, если пользоваться публичной кадастровой картой. Мы решили проверить, действительно ли работает такая методика, и попытаться посчитать стоимость подключения к инженерным сетям выбранного случайным образом участка.

Требуется: определить стоимость подключения к инженерным сетям участка в с. Троицкое, ул. Лесная, д 24, Свердловская область.

Кадастровый № участка 66:07:1801001:550

1. Ищем инженерные сети на публичной кадастровой карте

а) Заходим в публичную кадастровую карту, находим нужный участок

б) Включаем режим ЗОУИТ, чтобы увидеть на карте расположение инженерных сетей. На этом этапе начинаются сложности. Наиболее подробно на публичной кадастровой карте представлены сети электроснабжения, с указанием напряжения в сети.

в) Сетей газоснабжения в Троицком найти не удалось, хотя в объявлениях о продаже домов в этом населенном пункте указано, что дома газифицированы. Ближайший газопровод, указанный на публичной кадастровой карте, расположен ближе к Богдановичу.

г) Водопроводных сетей около Троицкого на карте найти не удалось.

Мы обратились за советом к Зеленину Николаю, владельцу коттеджного поселка «Александрия», который также принимал участие в круглом столе, посвященному инфраструктуре загородной недвижимости. Он ответил, что сети на публичной кадастровой карте найти можно, но, конечно, не все. Есть разные слои – можно посмотреть охранные зоны, которые есть у большинства сетей. Или если участок под сетями поставлен на кадастровый учет, то его можно найти по виду разрешенного использования.

Скорее всего, следует обратиться непосредственно в предприятия ЖКХ, обслуживающие данный район. Список предприятий и контактную информацию по Богдановичскому району удалось найти на сайте городского округа Богданович.

Рассчитаем примерную стоимость подключения к сетям электроснабжения

а) С помощью специального инструмента на кадастровой карте («линейка») определим расстояние до ближайшей сети электроснабжения. Оно составило 88 метров по прямой.

б) Заходим на сайт РЭК и находим тарифы на подключение к сетям электроснабжения.

Источник: www.estimatica.info