Как оценивать объекты незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства

Продажа (или приобретение) незавершенных строительных объектов – довольно распространенная современная практика. Несмотря на то, что такие объекты не готовы к эксплуатации, они все же являются товаром, что, в свою очередь, требует проведения оценки их стоимости.

Каким же образом можно оценить незавершенный объект и определить его адекватную рыночную стоимость?

Незавершенное строительство как объект оценки

Объекты незавершенного строительства считаются довольно сложными для оценки. В первую очередь это объясняется тем, что такая недвижимость еще не готова функционировать по своему прямому назначению, и, соответственно, не способна приносить доход своему владельцу. Более того, она может потребовать от будущего покупателя определенных временных и финансовых затрат. Сложность оценки может увеличиваться и вследствие сложного юридического положения незавершенного объекта, например, таким, как неурегулированное долевое разделение между лицами, претендующими на него, и многими другими.

Кроме того, объекты, строительство которых не закончено (и, особенно, если оно было заморожено), подвержены физическому износу в большей степени, чем функционирующая недвижимость. Отсутствие некоторых конструктивных элементов и систем приводит к тому, что действие внешней среды будет негативно сказываться на таком объекте, приводя к его повреждениям и ускоренному износу.

Таким образом, при оценке подобной недвижимости необходимо определить не только ее состояние, но и состав объекта, а также выяснить, по каким именно причинам было приостановлено или прекращено строительство, какие права на объект существуют и кто их обладатели. Поэтому при определении стоимости незавершенных строительных объектов необходимо обращаться к профессиональным оценщикам.

Этапы оценки незавершенного строительства

1. Определение класса объектов. Их можно условно разделить на:
   • объекты общественного назначения;
   • жилые здания;
   • производственные здания.

При этом объекты производственного назначения классифицируются также на:

• здания специального назначения, функциональность которых строго регламентирована и не подлежит изменению;
• универсальные здания и сооружения.

• параметры объекта недвижимости и его элементов;
• степень завершенности каждого конструктивного элемента или работы (фундаментов, коробки здания, перекрытий, кровли, инженерных систем, отделки и пр.);
• износ каждого элемента и возможность использования последнего при возобновлении строительства (с учетом имеющегося износа). При необходимости рассчитывается стоимость восстановления конструктивных элементов до состояния, при котором возможно их дальнейшее использование.

• анализирует сметную строительную документацию на предмет достоверности состава и объема работ;
• проверяет правильность всех расчетов, накладных расходов и их соответствие проектной документации и условиям договоров;
• определяет достоверность стоимости используемых оборудования и материалов;
• оценивает достоверность фактических затрат по выполненным работам;
• сопоставляет полученные фактические данные со сметой, выявляет отклонения и их причины;
• прогнозирует возможные отклонения фактической стоимости объекта от сметной при будущем строительстве.

• завершение строительных работ в соответствии с первоначальным проектом;
• изменение назначения или конструктивных решений объекта в соответствии с новым проектом с сохранением уже построенной части здания;
• снос незавершенного объекта, возведение нового здания или использование земельного участка по другому назначению.

Выбор методов оценки

Сравнительный подход применяется в отношении незавершенных строительных объектов крайне редко. Во-первых, потому, что предложений такой недвижимости на рынке очень мало. Во-вторых, сами объекты индивидуальны, сильно отличаются между собой, а значит, провести корректное сравнение, чаще всего, бывает невозможно. Поэтому в данном случае предпочтительными методами являются доходный и затратный.

Метод затратного подхода хорошо работает в том случае, когда лучшим и наиболее эффективным использованием объекта является продолжение строительства по первичному (или имеющему незначительные изменения) проекту. Тогда задача оценщика — приведение к компромиссу покупателя и продавца. Продавец, желающий реализовать такой объект, ставит перед собой цель – вернуть вложенные в недвижимость денежные средства. Если определенная оценщиком стоимость имущества не значительно отличается от этой величины, то продавец будет согласен на сделку. Покупатель же, понимая, что на возведение уже построенных конструкций пришлось бы направить примерно такую сумму денежных средств, которая отражена в отчете, готов ее заплатить, чтобы сэкономить свое время.

Сложнее обстоит дело в ситуации, когда лучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценщик признает его снос. Продавцу и покупателю намного труднее будет прийти к компромиссу, т. к. как первый при определении цены сделки по-прежнему будет ориентироваться на вложенные в строительство средства, а второй – только на свои затраты и доходы в будущем. В данном случае можно использовать оба подхода — и затратный, и доходный. Однако предпочтение все же отдается именно доходному методу, поскольку он в полной мере учитывает фактическое состояние незавершенного строительного объекта и перспективы его использования.

Источник

Оценка незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства – это целый спектр узконаправленных услуг, которые в совокупности помогают определить рыночную стоимость объекта, даже если он не окончен застройщиком. Таких объектов в нашей стране сегодня насчитывается огромное количество, потому что из-за нестабильной экономики и финансовых кризисов на отечественном рынке строительства, некоторые застройщики не смогли довести начатые объекты до конца или посчитали, что это будет не рентабельным. Несмотря на это, интерес к таким незаконченным объектам тех, кто имеет стабильную финансовую основу, в последнее время существенно возрос, поэтому, чтобы заключить сделку купли/продажи таких зданий и сооружений, требуется профессиональная оценка объекта незавершенного строительства.

Зачем нужна оценка незавершенного строительства

Основными и самыми распространенными ситуациями, в которых сегодня требуется оценка стоимости незавершенного строительства, являются:

1. Необходимость в покупке или продаже недостроенного объекта, независимо от того, на каком этапе остановлено его строительство;
2. Проведение переоценки объекта незавершенного строительства, для проведения определенных сделок;
3. Внесение взноса в уставной капитал компании, в виде официально оформленного объекта в качестве собственности организации;
4. Подготовка документов в отношении объекта незавершенного строительства, для потенциальных покупателей или инвесторов;
5. Оценка здания для получения займа или кредита в банке, где объект выступит в качестве залога;
6. Возобновление строительства или демонтаж здания, для чего требуется точная оценка недвижимости незавершенного строительства.

Как показывает практика, ситуаций, в который такой недвижимости требуется профессиональная оценка, существует гораздо больше. Учитывая, что оценка рыночной стоимости незавершенного строительства является сложной и трудоемкой процедурой, заказывать ее проведение стоит только у квалифицированных специалистов, которые сегодня предлагают свои услуги в нашей компании. Оценка, которую проводят наши сотрудники, всегда учитывает строительные, геологические, экономические и экологические нюансы, поэтому является максимально точной и объективной.

Источник