Как определить назначение объекта незавершенного строительства

Назначение объекта незавершенного строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Назначение объекта незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Назначение объекта незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 171 «Налоговые вычеты» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Налогоплательщик осуществлял строительство жилых (многоквартирных домов) и нежилых (паркингов) зданий. При этом он не вел раздельного учета по операциям, подлежащим налогообложению, и операциям, не подлежащим налогообложению. До завершения строительства налогоплательщик заключил договор купли-продажи объектов незавершенного строительства, по которому к покупателю перешли недостроенные многоквартирные дома и обязательства перед дольщиками по оплаченным договорам долевого участия в строительстве. Налогоплательщик принял к вычету НДС, уплаченный подрядным организациям и поставщикам при строительстве объектов недвижимости. Суд поддержал вывод налогового органа об отсутствии у налогоплательщика права принять НДС к вычету. Обязательным условием для принятия к вычету НДС является назначение объекта незавершенного строительства для операций, подлежащих обложению НДС. При строительстве жилых домов для последующей их продажи у организации не возникает обязанности начислять НДС на основании подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, ст. 16 ЖК РФ, соответственно, у налогоплательщика не возникло право принять к вычету НДС, уплаченный подрядчикам и поставщикам, несмотря на то, что им были проданы не жилые дома, а объект незавершенного строительства, так как в данном случае реализованный объект не может использоваться в иных целях, кроме как для передачи участникам долевого строительства (проживания в них граждан), то есть объект строительства предназначен для осуществления операций, не подлежащих налогообложению НДС.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 39.17 «Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Руководствуясь статьей 39.17 Земельного кодекса РФ и установив, что истице был предоставлен в арену земельный участок под обслуживание жилого дома, по договору купли-продажи она продала принадлежащий ей дом своей сестре, за которой решением суда было признано право собственности на самовольно возведенный объект незавершенного строительства; по договору дарения сестра подарила истице объект незавершенного строительства, назначение: не определено, степень готовности 50%, суд правомерно отказал в обязании заключить договор аренды земельного участка, так как истица обратилась к ответчику по истечении срока договора аренды и отсутствует совокупность требуемых условий, учитывая, что участок уже предоставлялся в аренду, однако строительство объекта не завершено, сам участок не обслуживается и не используется по назначению.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Назначение объекта незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«КонсультантПлюс: Новости для бухгалтера с 19 по 23 июля 2021 года» Платить налог с объекта незавершенного строительства нужно при любом назначении участка

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Продажа недостроенного нежилого здания: налог на прибыль, НДС
(Манкина О.С.)
(«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2021, N 12) Руководство организации приняло решение продать законсервированный объект незавершенного строительства нежилого назначения. Как в налоговом учете отражаются доходы и расходы? Можно ли признать убыток? Как начислить НДС?

Нормативные акты: Назначение объекта незавершенного строительства

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 14.07.2022)
«О государственной регистрации недвижимости» 13) проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

Источник

Объект незавершенного строительства – что нужно знать?

Строительство любых объектов требует достаточного финансирования. Нестабильность в денежной сфере у застройщиков нередко выливается в остановку основных работ на длительное время. Фактически образуется объект незавершенного строительства.

Как уже было отмечено, основным фактором остановки строительства является нехватка денежных средств, прекращение финансирования работ.

Данные ситуации не единичны и встречаются повсеместно, вне зависимости от проектируемого назначения объекта незавершенного строительства. Несмотря на то, что возведение не продолжается объект продолжает существовать в том виде, на котором остановились работы.

Сооружение не было сдано согласно проекту и поэтому выступать в качестве недвижимого имущества. Поэтому для заказчиков актуален вопрос: как зарегистрировать объект незавершенного строительства?

Вначале стоит определить понятие объекта незавершенного строительства. Юридических документов регулирующих эту сферу минимальное число.

В неопубликованном протоколе от 1994 года Межведомственной комиссии, связанной с правовым регулированием по недостроенным сооружениям, дается два признака:

• сроки возведения объекта истекли;
• остановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технических средств.

Правовой режим объектов незавершенного строительства не предполагает выделения их, как недвижимого права собственности. Правовой статус остановившийся стройки не выявлен. В нашей стране распространены судебные разбирательства по поводу определения статуса. Как в этом случае зарегистрировать объект незавершенного строительства?

Отсутствие финансовых средства на продолжение работ приводит к необходимости продажи объекта незавершенного строительства. Завершение сделок по продаже объекта в статусе недвижимого имущества значительно увеличивает его стоимость. В противном случае фактически осуществляется продажа стройматериалов.

Как зарегистрировать объект незавершенного строительства? В соответствии с поправками в Гражданский Кодекс в 2004 году незавершенного строительством здание вносится в перечень недвижимых вещей. Такой статус значительно упрощает регулирование данной сферы.

Мероприятия по консервации

Рекомендуется пройти этап консервация объектов незавершенного строительства. Проведение мер и оформление соответствующей документации позволяет уменьшить убытки.

Как оформить консервацию?

Для это владелец: человек или организация, финансировавшие строительств, должен создать приказ о консервации. Совместно с подрядчиком осуществляются необходимые мероприятия для объекта.

Завершающим этапом является создание комиссии по инвентаризации. В состав ее должны входить заказчик, строительная и проектная организация. Составляются описи всех материально-технических средств, фиксацией составных частей, а также степень готовности объекта незавершенного строительства. Проводится создание и подписания Акта о приостановлении работ.

Документ содержит все сведения стоимости проведенных работ, указаны типы работ, затраты. Консервация объектов незавершенного строительства позволяет остановить работы, произвести заморозку объекта, сделать оценку всех затрат.

Процедура регистрации

Как зарегистрировать объект незавершенного строительства: необходимо собрать комплект документов.

В него, помимо акта о консервации, входят свидетельства о собственности на землю, на заказ работ, разрешение на строительство, проект, смета и описание сооружения, технический план объекта незавершенного строительства.

Как зарегистрировать объект незавершенного строительства, если земля не принадлежит заказчику? Если земельное владение было сдано в аренду для постоянного пользования, инвестору необходимо предоставить документы, удостоверяющие это. Передача земельного участка, договоры, упомянутые выше акты должны входить в комплект документов на регистрацию.

В то время как вопрос, как зарегистрировать объект незавершенного строительства решен, получены соответствующие сертификаты, с этим зданием возможны любые действия, например, продажа.

Обязательным условием возможности сделки с объектами незавершенного строительства является получении регистрации. Без этого продажа, проводки невозможны.

Обязательным моментом как зарегистрировать объект незавершенного строительства и продажи его является окончание договорных работ на площадке. Если договорные отношения действуют, то, как оформить объект или передать его не может быть осуществлено.

При продаже недостроенного здания, требуется предоставить технический план объекта незавершенного строительства, указать процент готовности объекта незавершенного строительства, характеристика имущества, план расположения на земельном участке.

В ходе сделки фиксируется цена на недострой и определяются его признаки. Регистрация сделки считается не проведённой, если ее предмет четко не выделен (не выявлены его признаки).

Налогообложение

По Налоговому Кодексу Российской Федерации налог на недвижимость, бухгалтерский учет осуществляется для объектов доведенных до эксплуатации. То есть сооружение должно быть пригодно для использования. Таким образом налоговые выплаты не осуществляются для недостроенных зданий.

Существуют ситуации, когда налогообложение таких объектов осуществляется. Ярким примером является сдача недостроенного здания в аренду. Такое распоряжение имуществом говорит о готовности его к использованию. Объект переводится в основные средства и подлежит бухгалтерскому учету и выплате налогов.

Помимо налогообложения, возможно страхование объекта, которое может быть осуществлено для здания, инвентаря расположенного на стройки. До того как зарегистрировать объект незавершенного строительства страхование может быть осуществлено отдельными собственниками от финансовых потерь. Но данная процедура проводится на первоначальном этапе и не должна быть связана с будущим недофинансированием проектируемого назначения объекта незавершенного строительства.

Списание объектов

В том случае, если объект решено не достраивать, и нет необходимости передавать на него права, продавать его, производят списание. Для этого владелец, инвестор, издает решение о ликвидации строительного объекта. Его приказом создается комиссия, выполняющая действия по списанию.

Незавершенное строение осматривается, и определяются элементы, материальные ценности, которые возможно далее использовать. Собирается вся необходимая документация технического характера. В результате проведенных работ комиссией создается Акт о списании здания.

Проектируемое назначение объекта незавершенного строительства никак не сказывается на юридическом оформлении статуса сооружения.

Невзирая на предполагаемые конечные цели проводимых работ, при недостатке финансирования строение можно зарегистрировать. Правовой режим объектов незавершенного строительства может быть расценён как собственность и отнесен к недвижимому имуществу. Оформление соответствующей документации, документальное оформление недостроя позволяет передавать права на пользование и осуществлять продажу объекта. Продажа объекта незавершенного строительства также возможна.

Источник

Как определить назначение объекта незавершенного строительства

Результат обследования объекта незавершенного строительства дает возможность оценить затраты. И определить рыночную стоимость ОНС, составить смету на завершение работ. Также собственник получает реальную балансовую стоимость активов предприятия, например, для его реализации по процедуре банкротства, в рамках исполнительного производства. Или для поиска инвесторов, чтобы завершить работы за счет привлеченных средств.

Оформление акта обследования объекта строительства нужно для следующего:

Принять решение о продолжении работ или об их прекращении.

Изменить целевое назначение, функциональные характеристики здания.

Подготовить ОНС к продаже, когда покупатель уже найден.

Внести изменения в инвестиционный проект для поиска новых источников средств.

Поставить недостроенное здание (сооружение) на баланс предприятия.

Передать ОНС в качестве залога при кредитовании, заключении частных займов.

Определить доходность сооружения после завершения работ.

При обследовании объектов ОНС применяются действующие нормативы, предписанные Градостроительным Кодексом РФ, ГОСТ 31937-2011. И иными стандартами, сводами правил, какие относятся к категории ОНС. Например, при оценке недостроенного многоквартирного дома будет актуален СП 54.13330.2016. Правила оформления зданий на оценку, порядок выбора, применения методик, требования к документам регламентированы Приказом Минэкономразвития №611.

Особенности обследования незавершенного строительства

Так, перед обследованием объекта строительства понадобится предоставить разрешение. Оно подтверждает, что здание возводилось на законных основаниях, после проектирования, экспертизы специалистов. Заниматься оценкой допускается инженер, имеющий квалификационный аттестат, зарегистрированный в базе данных Росреестра. По итогу оформляется технический паспорт, акт обследования на объект незавершенного строительства.

Есть еще нюансы:

Оценка ОНС обычно проводится методом фактических цен и доходности.

Обязательно изучение причин, из-за которых работы оказались прекращены.

Фактические затраты рассчитываются по имеющейся документации.

Будущие же по реальным рыночным ценам на стройматериалы, закупка которых предусмотрена по действующему проекту. При их динамичном изменении экспертиза становится крайне важным элементом оценки рентабельности объекта. Такой подход востребован при возведении крупных комплексов, когда в работу, материалы вкладываются существенные суммы, а сроки достройки нереально сократить, чтобы избежать влияния колебания цен.

Важно учитывать, что на ОНС постоянно влияют внешние и внутренние факторы, которые способствуют разрушению материалов, снижению их прочностных показателей. Поэтому в сумму затрат на достройку часто входит материал и работы по восстановлению «пострадавших» частей. Наиболее существенны деформации фундамента из-за промерзания грунта, влияния талых вод или атмосферных осадков, изменение характеристик стеновых материалов, перекрытий.

В экспертизе объекта незавершенного строительства учитывается назначение здания, технология возведения, уровень готовности. Также на выбор методики влияет физическое состояние конструкций, материалов, период, на который были заморожены работы, возможность изменения профиля. Последнее интересно при покупке ОНС, поиске новых инвесторов, которые вероятно заходят получить здание иного назначения.

Как проходит обследование недостроенных зданий

В рамках технического обследования ОНС проводят следующие исследования (согласно ГОСТ 31937-2011):

грунты основания, фундаменты, ростверки, фундаментные балки;

стены, колонны, столбы, иные несущие конструкции;

перекрытия, покрытия, включая балки, арки, плиты, прогоны;

балконы, эркеры, лестницы, подкрановые балки, фермы;

связевые конструкции, элементы жесткости, сопряжения.

Результаты позволяют выявить временные изменения, произошедшие с конструкциями, которые привели к появлению нерасчетных напряженно-деформированных состояний, требуют устранения. Если таковые факты обнаружены, появляется необходимость пересмотра проектной документации, планирование дополнительных работ, закупки стройматериалов вне ранее согласованного бюджета. Зато в результате здание будет достроено в соответствии с нормами безопасности.

Необходимость обследования объектов строительства увеличивается с каждым годом простоя ОНС. Перекрытия, внутренние перегородки, иные конструктивные элементы подвергаются воздействию атмосферных осадков. Хотя по правилам эксплуатации такое происходить не должно, это влияет на прочностные характеристики материала. И владельцу важно четко понимать, насколько здание или сооружение «вышло из строя» из-за длительного перерыва.

Основные стадии и методики оценки ОНС

Если меняется застройщик или технический заказчик, акт обследования на объект незавершенного строительства подтвердит, что здание (сооружение) возводилось по проекту. Такая же процедура часто инициируется банками, если ОНС становится предметом залога, имуществом, реализуемым в рамках процедуры банкротства. Независимо от целей-задач она проводится последовательно, по стандартным шагам.

Этапы обследования объекта незавершенного строительства:

Изучить проектную, рабочую, исполнительную документацию – при отсутствии заняться ее восстановлением, в том числе в электронном виде для упрощения работы.

Провести обмерные работы – сравнить результаты с проектом, здесь помогут электронные измерительные инструменты, а так же применение лазерного оборудования.

Испытания и анализы лабораторными методами, пробными испытаниями на территории – сбор фактических данных о состоянии конструкций, материалов.

Обработка информации – включает расчет прочностных характеристик, отклонений цифр от проектных значений, других свойств обследованных конструкций.

Итого – оформляется акт обследования на объект незавершенного строительства с техническими и экономическими выводами. Также специалист подготовит рекомендации по эксплуатации здания (сооружения). Плюс обоснование возможности достройки, необходимости мероприятий по ремонту для восстановления нарушений перед возобновлением проекта. Основной объем информации инженер получает на 2-4 этапе работ.

Экспертный отчет обследования на объект незавершенного строительства – база всех дальнейших действий собственникам, иных контрагентов, чьи интересы связаны с ОНС (кредитование. Купля-продажа, инвестирование). Результаты используются для инициирования работ для завершения проекта. Или принятия решения о демонтаже конструкции, например, из-за трещин на фундаменте, несоответствия здания согласованному проекту.

Примеры повреждений и ремонтно-восстановительных мероприятий на ОНС

По практике в отчеты обследования на объект незавершенного строительства попадает до десятка «популярных» видов дефектов зданий. Например, деформация фундамента (основания). Из-за таких повреждений сооружение часто оказывается непригодным к эксплуатации и, соответственно, к продолжению работ. То же относится к снижению прочностных свойства ЖБИ-изделий по причине намокания, которое приводит к кристаллизации солей, ржавлению арматуры.

Примеры рекомендаций по восстановлению ОНС:

Изменились свойства грунтов основания – закрепить или углубить котлован, организовать «подушку» из щебня, песка.

Появились трещины на стенах из-за неравномерной осадки фундамента – дополнительно армировать конструкцию, устранить повреждения инъекционным способом.

Снизилась прочность несущей стены – заменить «истончившиеся» участки, демонтировать сильно поврежденные элементы, построить участки здания заново.

Выявлена коррозия конструктивных элементов из металла – усилить поврежденные части путем приварки прокатных профилей, обработать пескоструйным прибором, покрасить.

Деревянные элементы часто под воздействием влаги окружающего воздуха подгнивают вплоть до полной потери эксплуатационной пригодности. Такие конструкции меняют полностью, в редких случаях усиливают стальными стяжами (обоймами) или наращиванием сечения досками. Недостроенные здания редко консервируют для сохранности характеристик материалов. Поэтому инженеры сразу уточняют, сколько лет ОНС простоял.

Заказать обследование объекта незавершенного строительства

Специалисты группы компаний КТБ оказывают услуги оценки ОНС в соответствии с действующими нормативами. Опыт подразделения в изысканиях, проектировании, экспертизе более 50 лет. В 2020 году команда получила статус участника проекта Сколково. Поэтому клиентам гарантировано качество исполнения работ по любым долгостроям. Состав и объем работ определяется при согласовании договора.

Преимущества группы компаний КТБ.

Проводим экспертизу жилых, промышленных, коммерческих зданий, принадлежащих юридическим, физическим лицам.

Персонал включает профильных экспертов с опытом решения задач различной сложности независимо от типа ОНС.

Все необходимые сертификаты и допуски имеют, специалисты проходят переподготовку и следят за обновлениями строительных норм.

Звоните, менеджер проинформирует, какие документы понадобятся для предварительной оценки задачи и дальнейшего обсуждения. Работы мы выполняем в согласованные сроки, анализы делаем в собственной аккредитованной лаборатории (более 190 видов испытаний). Выездные мероприятия для оценки стоимости предстоящих работ осуществляются бесплатно.

Источник