5. Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства
В соответствии с пунктами 2,3,4 статьи 25 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»[21] 21 : право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
(п. 2 в ред. Федерального законаот 23.07.2013 N 250-ФЗ)
3. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 01.07.2011N 169-ФЗ, от 03.12.2011N 383-ФЗ, от 23.07.2013N 250-ФЗ)
4. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3настоящей статьи.
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 01.07.2011N 169-ФЗ, от 03.12.2011N 383-ФЗ, от 23.07.2013N 250-ФЗ)
Исходя из анализа статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , при строительстве на арендованном участке, право собственности на объект незавершённого строительства регистрируется на основании договора аренды такого участка. Спорные ситуации возникают когда срок аренды участка истек либо договор расторгнут. До недавнего времени такие обстоятельства исключали возможность оформления объекта незавершенного строительства в собственность.
Но в начале 2013 г. Высший Арбитражный Суд РФ сформулировал принципиально важную позицию, защищающую интересы застройщика в подобной ситуации. Согласно обязательным для арбитражных судов разъяснениям ВАС, истечение срока договора аренды не является препятствием для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, возведенный в период действия такого договора. То есть отказ Росреестра в регистрации права собственности на объект незавершённого строительства в связи с отсутствием договора аренды может быть успешно обжалован в суде.
Таким образом, застройщик теперь может избежать негативных последствий истечения срока или досрочного расторжения договора аренды участкаилиинвестиционного контракта. После регистрации права собственности на объект незавершенного строительства уполномоченный орган будетобязан заключить новый договор аренды.
Возможно применение данного правила по аналогии и при досрочном расторжении договора аренды земельного участка, на котором существует объект незавершенного строительства.
ИсточникОбязательна ли регистрация права собственности на объект незавершенного строительства?
для получения земельного участка в аренду для завершения строительства (предыдущий договор аренды земли не расторгнут, но срок действия истек) обязательна или нет регистрация права собственности на объект незавершенного строительства
Необязательна, если Вы являетесь арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015. В этом случае, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)
Статья 3
21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
(п. 21 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Верховный Суд РФ указал следующее:
— право на приобретение участка в аренду имеется, если арендатор возвел объект незавершенного строительства в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов;
— правом на получение в аренду участка для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.
Если государство предоставило в аренду участок для строительства до 01.03.2015, то по истечении срока аренды арендатор может получить тот же самый участок в аренду на три года без торгов, при условии что на участке в период действия аренды на основании разрешительной документации создан объект незавершенного строительства — независимо от регистрации собственности на такой объект и от момента регистрации.
Следует отметить, что если государство предоставило в аренду участок после 01.03.2015 и строительство не завершено в течение срока аренды, то орган власти может продать объект незавершенного строительства на торгах в судебном порядке в течение шести месяцев с момента истечения срока аренды. Арендатор может однократно потребовать предоставления ему в аренду участка для завершения строительства только в случае, если продажа в указанный срок не состоялась.
Меня интересует этот момент!
Администрация не проводила указанных процедур. Шесть месяцев прошло.
подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ; ст. 239.1 ГК РФ; п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ применяем при заключении нового договора?
А земля в чье собственности?
Если в государственной или муниципальной Гражданским кодексом предусмотрен порядок изъятия такого незавершенного строительства.
ИсточникГК РФ Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка
1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Как зарегистрировать объект незавершенного строительства?
В этой статье разберем такой вопрос как: регистрация объекта незавершенного строительства.
На сегодняшний день процесс строительства собственного жилья стал более распространенным явлением. Как и любое другое имущество, построенное жилье также должно пройти регистрационную процедуру. Самостоятельное строительство требует значительных инвестиций. Но случается так, что денежные средства оканчиваются, а недвижимость так и остается не достроенной. Кроме отсутствия денежных средств, причин незавершенного дома может быть много.
Особенности процедуры регистрации
Данный процесс происходит посредство обращения владельца недвижимости в Росреестр. Об этом гражданам сообщает статья 25, где во втором пункте Закона о регистрации недвижимых объектов. Но процедура регистрации недостроенного жилья значительно отличается от обычных квартир или домов. Произвести ее можно при помощи наличия документов на приобретенную землю и разрешения на сооружение постройки.
Раньше в этом не было необходимости, но после того, как в Законодательстве были внесены поправки в 2015 году, процедура регистрирования даже незавершенных объектов стало обязательным явлением. В 2022 году данный закон не отменили, поэтому вопрос о том, нужно ли регистрировать недвижимость, которая находится в разработке, становится не актуальным.
ВАЖНО . Дело в том, что регистрация недвижимого объекта позволяет гражданину не только лишиться проблем в будущем, но и даже сейчас распоряжаться на свое усмотрение, подразумевающее передачу, продажу или другие действия, которые можно проводить с недвижимыми объектами.
Оформление незавершенного строительства
Для того, чтобы произвести регистрацию объекта в Росреестре, необходимо следовать следующей схеме:
- провести техническую инвентаризацию недвижимого и недостроенного дома;
- получить разрешение на процесс строительства сооружения;
- оформить кадастровый документ на жилье;
- собрать список требующихся документов вместе с написанным заявлением для проведения процесса регистрации;
- приобрести выписку из Единого списка недвижимости вместе с отметкой на право владения.
Упрощенный порядок регистрации
Чтобы произвести регистрирование, необходимо проделать множество действий, которые в большинстве случаев связаны с согласованиями и сбором справок и актов. Поэтому с некоторых пор компании, занимающиеся строительством, помогают собственникам жилья пройти регистрацию. С 2015 года гражданам предоставили возможность проходить упрощенную схему регистрирования.
Но она используется не для всех объектов, а только некоторых:
- недостроенного имущества, которое в дальнейшем будет использоваться в садоводческом или же дачном хозяйстве;
- недвижимости, строительство которой происходит для ИЖС;
- объектов, которые возводятся на территории, предназначенной для ведения собственного хозяйства.
ВНИМАНИЕ . Поэтому для проведения регистрации представленных вариантов, собственник имеет возможность собрать минимальный список документов. На месте пишется заявление и выдается квитанция на оплату государственной пошлины. Затем сотрудником Росреестра будет принят пакет документов. После назначается дата на получение собственных документов.
Источник