Объект незавершенного строительства – это здания, строения, сооружения, строительство которых продолжается, либо приостановлено или законсервировано, а также законченные строительством объекты недвижимости, не введенные в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) объект незавершенного строительства описывается степенью готовности в процентом.
Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объе кта незавершенного строительства.
Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.
Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита. Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.
4 особенности объекта незавершенного строительства
Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.
Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100. Ниже приведена таблица удельных весов для жилых одноэтажных кирпичных зданий.
УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ
Источник: incads.ru
Как определить степень готовности незавершенных строительством объектов?
Мне нужно по работе определить степень готовности недостроенных объектов. Объект — недостроенная пятиэтажка. Которая построенна до четвертого этажа. Люди как определить степень готовности?
Ответы пользователей и экпертов форума на вопрос: Как определить степень готовности незавершенных строительством объектов?
Если вы закупаете товара оптом, можете экономить импортируя их напрямую — сайт помогает находить поставщиков для примера вы можете найти поставщиков на объектовый прибор производители из России
40 процентов готовность многоквартирного жилого дома. какие работы при этом уже завершены
В этом году доделываем коробку дома, собираемся вставлять окна и двери.…
…независимая оценка, которая определит причину и стоимость …документа…
Дом в два эта .Нет двух перегородок, частично не залит пол первого этажа. Нет электричества в двух комнатах, частично не заштукатурен . Вода,сантехника,отопление, есть Какова примерная готовность дома в % для сдачи документов в БТИ
Дом в два эта .Нет двух перегородок, частично не залит пол первого этажа. Нет электричества в двух комнатах, частично не заштукатурен . Вода,сантехника,отопление, есть Какова примерная готовность дома в % для сдачи документов в БТИ
Дом в два эта .Нет двух перегородок, частично не залит пол первого этажа. Нет электричества в двух комнатах, частично не заштукатурен . Вода,сантехника,отопление, есть Какова примерная готовность дома в % для сдачи документов в БТИ
Дом в два эта .Нет двух перегородок, частично не залит пол первого этажа. Нет электричества в двух комнатах, частично не заштукатурен . Вода,сантехника,отопление, есть Какова примерная готовность дома в % для сдачи документов в БТИ
Дом в два эта .Нет двух перегородок, частично не залит пол первого этажа. Нет электричества в двух комнатах, частично не заштукатурен . Вода,сантехника,отопление, есть Какова примерная готовность дома в % для сдачи документов в БТИ
как определить степень готовности незавершенных строительством объектов?
Как определить степень готовности незавершённого строительства
Как определить степень готовности на незавершённое строительство
Здравствуйте. Впечатления от ремонта у меня на сегодняшний день очень положительные. В квартире, где делали ремонт, уже сдаем, семья которая ее снимает, как увидели сразу же согласились и с нашими условиями и по цене, ремонт им тоже сразу глянулся. Делали из ДомСервисСтрой (dss-c.ru
Колонка «Вектор» самая плохая модель на российском рынке,как говорится «деньги на ветер». Срок службы не более 2-лет (самое большее 4 года) мы приобретали трижды в надежде что с новой моделью повезет больше, а получалось все с точностью наоборот, причина поломок — прогорает теплообменник, запчасти мало того что не найти, а под заказ цена 2/3 стоимости новой колонки.Производитель гонится за большим оборотом колонок, как, впрочем, и все изготовители современной бытовой техники (по принципу-быстрее сломается, чаще будут покупать- лишь бы нажиться на чужих деньгах), им репутация не важна, к сожалению. Кто не верит отзыву, пусть попробует эту модель в действии, если денег не жалко.Из положительных моментов у некоторых моделей- это навороченный дизайн, не более того.а у меня 9 лет проработала и сгорела рубашка на теплообменнике
Оказалось ли полезной информация?
Ответьте или уточните вопрос
Подписаться на тему форума
Полезно знать
…строительство к незавершенному необходимо наличие хотя бы одно из случаев: 1)…
1
… или к тем, кто регистрировал ваше жилье как незавершенное. Они должны разъяснить…
1
… частью незавершенного строительства. Основной частью незавершенного строительства…
1
у меня вообще то не завершенный проект, но я хочу зарегистрировать его, скажите, как…
1
… денег вы должны его выполнить. А незавершенным строительством считается, стройка,…
1
…правы, объекты капитального строительства — это объекты незавершенного строительства,…
2
… участка, на котором находиться объект незавершенного строительства, так как…
1
фундамент является незавершенным строительством,можно его в регистрационной …
1
Опишите вашу проблему и наши эксперты помогут вам.
Все права защищены. Использование материалов сайта возможно только при условии установки активной прямой ссылки на наш ресурс.
Источник: stroitelstvo.postroyforum.ru
Как определить степень готовности объекта незавершенного строительства
Если объект незавершенного строительства (далее — ОНС) зарегистрирован в ЕГРН, то споры с ним ничем не отличаются от споров с иными объектами недвижимого имущества.
Если же ОНС не зарегистрирован, то споры с ним имеют свою специфику. Рассмотрим эту специфику подробнее.
Кто вправе зарегистрировать ОНС
Зарегистрировать первичное право собственности на ОНС (как и на иное вновь создаваемое недвижимое имущество) вправе исключительно правообладатель земельного участка, на котором этот объект возведен. Таким правообладателем может быть собственник земельного участка или арендатор, которому земельный участок передан под застройку.
Данное правило действует, даже если объект был построен без привлечения средств собственника земельного участка, т.е. за чужой счет.
В этом случае в ЕГРН первичным собственником ОНС также станет собственник земельного участка. Лицо же, за счет которого был создан ОНС, будет иметь обязательственное право по отношению к собственнику земельного участка (а не вещное право на ОНС).
Например, в рамках договора простого товарищества одно лицо внесло в качестве вклада земельный участок (без оформления его в общую долевую собственность товарищей), а другое лицо внесло деньги, за счет которого и было построено здание. В этом случае товарищ, внесший деньги, вправе требовать исполнения договора применительно к пункту 3 ст.551 ГК РФ, т.е.
заявить иск о госрегистрации права общей долевой собственности на земельный участок и построенный на нем объект (а не иск о признании права собственности на долю в недвижимом имуществе) (п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.
2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости
В части понимания того, что есть строение, расположенное на земельном участке, наш правопорядок отличается от западного.
У них действует концепция “единого объекта”, когда существует одна недвижимая вещь — земельный участок.
А расположенное на нем здание рассматривается не как самостоятельный объект недвижимости, а как составная часть этого земельного участка.
Здание (или ОНС) автоматически следует судьбе участка, а поэтому не нуждается в отдельной регистрации. В связи с этим, такого вопроса: “когда возникает ОНС как объект недвижимости”, у них не возникает.
У нас, как известно, здания (как и ОНС) — это самостоятельные недвижимые вещи.
В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» выработан ряд правовых позиций, которые могут быть применены к ОНС:
1. Вещь является недвижимой в силу своих природных свойств. По общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ). Правомерно возведенное здание является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
2. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ).
В п.21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» подтверждено ранее сформулированное Пленумом ВАС РФ правило: “не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда”.
Таким образом, о возникновении объекта недвижимости в виде ОНС можно говорить при соблюдении следующих условий: 1) полностью завершены работы по сооружению фундамента; 2) строительство объекта было правомерным, т.е. объект не является самовольной постройкой; 3) ОНС не является предметом действующего договора строительного подряда.
Такой объект нельзя рассматривать как набор строительных материалов (движимых вещей). Его следует рассматривать как единый неделимый объект недвижимости, который может иметь составные части в виде движимых вещей (двери и т.п.) (ст.133 ГК РФ).
Правовой режим ОНС до его госрегистрации
В п.7 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 15.01.
2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» сказано: “собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка”.
Этот подход представляется верным. Незарегистрированный ОНС — это объект недвижимости, являющийся составной частью земельного участка. Такой незарегистрированный ОНС не является оборотоспособной вещью, это еще не объект гражданских прав.
Таким образом, можно было бы говорить о том, что и в российском праве действует концепция единого объекта, во всяком случае — в отношении незарегистрированных объектов недвижимости.
Расчет готовности объекта незавершенного строительства
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расчет готовности объекта незавершенного строительства». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
ОНС — это недостроенное здание или сооружение.
Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) описывается степенью готовности(процентом). Утвержденной методики определения степени готовности ОНС нет. Однако Приказом МЭР РФ №52 от 10.02.2012г.
приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта недвижимости. Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.
Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.
Пример расчета степени готовности объекта незавершенного строительства
Конструктивный элемент Доля стоимости конструктивного элемента в общей величине удельного показателя Степень выполнения работ,% Коэффициент строительной готовности % руб % руб Фундаменты 8,7 77,4 8,7 77,4 Каркас 17,3 154,0 17,3 154,0 Наружные стены 231,4 13,0 155,7 Перегородки 1,1 9,8 Кровля 7,3 65,0 Заполнение оконных и дверных проемов 5,8 51,6 Полы 4,3 38,3 Отделка 7,9 70,3 Отопление и вентиляция 5,6 49,8 Водопровод и канализация 3,3 29,4 Электроснабжение 1,9 17,0 Прочие работы 5,7 50,7 Итого 890,0 39,0 347,1 Таким образом, коэффициент готовности составит: 347,1:890+0,005=0,395. В соответствии со вторым способом для определении коэффициента готовности необходимо установить величину затрат, требующихся для завершения строительства объекта. Размер средств, необходимых для окончания строительства, можно рассчитать по данным раздела 5 справочника оценщика «Промышленные здания» или другим укрупненным показателям по видам работ, если располагаются изменение функционального назначения объекта.
Загрузка. Вопрос знатокам: существуют ли обязательные критерии разграничения построенного и незавершенного строительством объекта?
что должно быть сделано по минимуму в индивидуальном жилом доме для ввода его в эксплуатацию? С уважением, Ekaterina Mamontova Виталий Митрофанов: Главные критерии — безопасность и возможность проживания в нём.
Объект незавершенного строительства – это здания, строения, сооружения, строительство которых продолжается, либо приостановлено или законсервировано, а также законченные строительством объекты недвижимости, не введенные в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) объект незавершенного строительства описывается степенью готовности в процентом.
Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта незавершенного строительства.
Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных. Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита.
Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.
Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.
Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время.
Процент готовности объекта незавершенного строительства
Критерии, определяющие степень готовности жилого объекта строительства должны включать и расходы, которые несет застройщик для определения и подтверждения готовности проекта жилого строительства (включается в общий сметный параметр расходов).
Критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома:
- согласно пункту 4 методики, степень готовности строительного объекта определяется по формуле
- при расчетах применяется стандартный перечень основных конструктивных элементов постройки:
- инженерные конструкции «0» цикла, включая этажи под землей
- укрупненные инженерные конструкции надземных элементов дома
- ограждающие строительные конструкции зданий
- внутренние инженерные сети и системы, установленное оборудование
- выполненные внутренние строительно-отделочные работы
- проложенные магистральные сети и сети на площадках
- перегородки в квартирах и служебных помещениях, стены
- другие выполненные внутренние строительные и отделочные работы.
В основании расчетов – метод укрупненных показателей, предполагающий применение типовых параметров «удельного веса» строительных конструкций по отраслевым показателям, в сумме равных 100.
Критерии определение степени готовности объекта рассчитываются по укрупненным показателям видов строительных работ и отделки конструктивных строительных узлов зданий:
- всех типов фундамента
- стен дома, возведенных перегородок
- установленных перекрытий
- кровли
- оконных и дверных конструкций
- работ по монтажу и установке сантехники, прокладке инженерных сетей и работ по прокладке сети электрического освещения
- конструкции покрытия пола
- стартовой и финишной отделки
- других выполненных строительно-отделочных работ по объекту.
Критерии степени готовности для жилых домов и помещений классифицируются по типу и этажности дома:
- здания до пяти этажей крупнопанельные
- дома до пяти этажей из кирпича
- крупнопанельные от шести до девяти этажей
- кирпичные от шести до девяти этажей
- крупнопанельные жилые здания, высотой от десяти этажей
- кирпичные жилые здания, высотой от десяти этажей.
Таблица 4 НСП на нач. пе- рио-да Сред-неме- сячн.
тем- пы работ 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал срок стро- итель- ства, мес.
Кроме того, полученные три показателя взаимосвязаны, поэтому правильность составления планов можно
Москвы (старое наименование — Департамент земельных ресурсов г. Москвы) и кадастровой палаты.
Кроме того, мы окажем необходимую консультационную поддержку по другим земельным вопросам.
| Конструктивный элемент | Доля стоимости конструктивного элемента в общей величине удельного показателя | Степень выполнения работ,% | Коэффициент строительной готовности | |
| % | руб | % | руб | |
| Фундаменты | 8,7 | 77,4 | 8,7 | 77,4 |
| Каркас | 17,3 | 154,0 | 17,3 | 154,0 |
| Наружные стены | 231,4 | 13,0 | 155,7 | |
| Перегородки | 1,1 | 9,8 | ||
| Кровля | 7,3 | 65,0 | ||
| Заполнение оконных и дверных проемов | 5,8 | 51,6 | ||
| Полы | 4,3 | 38,3 | ||
| Отделка | 7,9 | 70,3 | ||
| Отопление и вентиляция | 5,6 | 49,8 | ||
| Водопровод и канализация | 3,3 | 29,4 | ||
| Электроснабжение | 1,9 | 17,0 | ||
| Прочие работы | 5,7 | 50,7 | ||
| Итого | 890,0 | 39,0 | 347,1 |
Таким образом, коэффициент готовности составит:
Нормативно-правовыми актами не установлена минимально необходимая степень готовности объекта незавершенного строительства, необходимая для регистрации прав на него.
Степень готовности объекта строительства
Надо определить степень готовности строительства с учетом требований и дополнений Постановления 480 от 22.04.2019 года?
А-эксперт определит степень готовности объекта строительства с долевым участием с выдачей экспертного технического заключения.
Оперативно, профессионально, в строгом соответствии с действующим законодательством и по доступной стоимости.
Напоминаем, с 1.07. 2019 года все девелоперы-застройщики РФ должны переходить на проектное финансирование строительства жилых зданий, а также использовать счета ЭСКРОУ. Предусмотрены исключения, которые предоставляются, согласно Постановлению 480, для проектов зданий и сооружений, которые по всем пунктам соответствуют обозначенным в Постановлении критериям.
Степень готовности жилых зданий и сооружений
По схеме привлечения строительного финансирования, которая применялась ранее, завершить начатое строительство разрешается, если соблюдены следующие основные критерии:
- минимальная степень готовности объекта незавершенного строительства – 30%
- заключенные договора на долевое участие – не меньше 10%
- для строительных проектов, входящих в комплексное освоение федеральных или муниципальных территорий степень готовности незавершенного строительства не меньше 15%.
Степень готовности дома для построек, возводящихся в рамках ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), имеющих обязательства по возведению социальных инфраструктурных объектов (наличие договора с муниципальными органами власти) – тоже 15 % готовности.
Для проблемных проектов, которые реализуются надёжным застройщиком, допускается степень строительной готовности – шесть процентов.
Региональные органы власти в праве самостоятельно определять, надёжность и ответственность того или иного застройщика, но только по соглашению с уполномоченными федеральными правительственными органами.
Для системообразующих предприятий, которые внесены решением Правительственной комиссии в список таких организаций в РФ, продуманы льготные параметры определения степени готовности зданий, которые можно достроить по ранее действующим правилам – шесть процентов.
Форма заявления от застройщиков о степени готовности дома предполагает предоставление экспертной оценки подтверждения степени готовности.
Правила экспертной оценки степени готовности жилого дома
Критерии, определяющие степень готовности жилого объекта строительства должны включать и расходы, которые несет застройщик для определения и подтверждения готовности проекта жилого строительства (включается в общий сметный параметр расходов).
Критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома:
- согласно пункту 4 методики, степень готовности строительного объекта определяется по формуле
- при расчетах применяется стандартный перечень основных конструктивных элементов постройки:
- инженерные конструкции «0» цикла, включая этажи под землей
- укрупненные инженерные конструкции надземных элементов дома
- ограждающие строительные конструкции зданий
- внутренние инженерные сети и системы, установленное оборудование
- выполненные внутренние строительно-отделочные работы
- проложенные магистральные сети и сети на площадках
- перегородки в квартирах и служебных помещениях, стены
- другие выполненные внутренние строительные и отделочные работы.
В основании расчетов – метод укрупненных показателей, предполагающий применение типовых параметров «удельного веса» строительных конструкций по отраслевым показателям, в сумме равных 100.
Критерии определение степени готовности объекта рассчитываются по укрупненным показателям видов строительных работ и отделки конструктивных строительных узлов зданий:
- всех типов фундамента
- стен дома, возведенных перегородок
- установленных перекрытий
- кровли
- оконных и дверных конструкций
- работ по монтажу и установке сантехники, прокладке инженерных сетей и работ по прокладке сети электрического освещения
- конструкции покрытия пола
- стартовой и финишной отделки
- других выполненных строительно-отделочных работ по объекту.
Критерии степени готовности для жилых домов и помещений классифицируются по типу и этажности дома:
- здания до пяти этажей крупнопанельные
- дома до пяти этажей из кирпича
- крупнопанельные от шести до девяти этажей
- кирпичные от шести до девяти этажей
- крупнопанельные жилые здания, высотой от десяти этажей
- кирпичные жилые здания, высотой от десяти этажей.
Как происходит экспертиза степени готовности объекта
Производится сбор и анализ имеющейся документации, после этого следует выезд на объект, при необходимости применяются приборы, осуществляется фотофиксация. Далее происходит обработка результатов и написание технического заключения по определению степени готовности объекта строительства.
При выезде на объект инженер компании точно оценит степень завершенности, подготовит все необходимые рекомендации для выдачи профессионального экспертного заключения.
Обращайтесь, оперативно и в сжатые сроки выполним профессиональный расчет степени готовности объекта жилого строительства, в строгом порядке и в соответствии с требованиями Постановления 480 об утверждении критериев, определяющих степень готовности многоквартирного жилого дома.
Деньги за экспертизу Вам возместит проигравшая сторона.
Побеждайте с А-эксперт!
Для оперативного обращения в «А-эксперт» звоните:
- Москва +7 (495) 230-10-97
- Санкт-Петербург +7 (812) 242-84-07
Незавершенный объект строительства имеет 4 признака и 2 ограничения
Незавершенный объект – это обывательское название объекта незавершенного строительства.
Другими словами, термины:
- незавершенный объект,
- объект незавершенного строительства,
имеют одно смысловое значение.
В этой статье рассмотрим признаки и особенности незавершенного объекта.
Так же выясним: какие ограничения имеет незавершенный объект строительства.
4 признака, которые имеют незавершенные объекты строительства
Под признаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.
Незавершенный объект считается объектом капитального строительства
К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:
- здание,
- строение,
- сооружение,
- объект незавершенного строительства.
Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.
Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.
Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.
Незавершенный объект — недвижимое имущество
Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.
Перечень видов недвижимости не велик:
- земельные участки,
- участки недр,
- объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
- здания,
- сооружения,
- объекты незавершенного строительства.
Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.
Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.
Объект незавершенного строительства подлежит кадастровому учету и регистрации в Росреестре
Кадастровый учет позволяет определить незавершенный объект, в качестве индивидуально-определенной вещи.
Проведенный кадастровый учет, подтверждает существование объекта незавершенного строительства.
Регистрация незавершенного строительства, как объекта недвижимости, закрепляет права на объект.
Иными словами, регистрация позволяет внести в ЕГРН сведения о праве собственности на незавершенный объект.
Недостроенный объект, который по конструктивным особенностям не является недвижимостью, не может быть незавершенным объектом
Поясним данный вывод на примере.
Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.
Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.
Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.
Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.
Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.
Незавершенный объект даёт право на 1-кратное заключение договора аренды участка без торгов
По общему правилу, муниципальные и государственные участи предоставляют в аренду на аукционе.
Однако, в земельном кодексе перечислены случаи, когда участок можно арендовать без торгов.
Именно такой случай установлен для объектов незавершенного строительства.
Собственник объекта незавершенного строительства может 1 раз заключить договор аренды участка для окончания строительства.
Следует отметить, что не любой собственник незавершенного объекта имеет право получить участок без торгов.
Условия и критерии, дающие право на получение участка в аренду без торгов, смотрите по ссылке.
Источник информации: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Степень готовности объекта незавершенного строительства
Незавершенный объект — единственный вид недвижимого имущества, который имеет такой параметр.
Степень готовности объекта незавершенного строительства указывают в кадастре недвижимости в процентах.
Процент готовности незавершенного объекта определяет кадастровый инженер по формуле.
Степень готовности объекта, в-первую очередь зависит от объема выполненных работ на объекте.
Чем выше степень выполнения работ, тем выше готовность объекта.
При какой степени готовности, строящийся объект, признают объектом незавершенного строительства?
Какая минимальная степень готовности дает право признать стройку объектом незавершенного строительства?
Как упоминал выше, степень готовности объекта указывают в процентах.
Исходя из этого, можно было бы предположить следующее.
Вероятно, есть какой-то минимальный процент готовности, при котором объект признают незавершенным.
Однако, данное предположение ошибочно.
Никакого минимального процента готовности незавершенного объекта не установлено
Иными словами, нет такой величины (5%, 7% или 10% и т.д.), которая бы определяла пороговое значение готовности объекта для признания его незавершенным.
Минимальную степень готовности, определяющую состояние, при котором объект признают незавершенным, вычисляют не в процентах.
Для этой цели, служит иной критерий, выраженный не процентах.
Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ является минимальным условием признания правомерно строящегося объекта незавершенным
Источник информации: пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.
Разберем объемное определение на составные части, чтобы вычленить важные условия.
Минимальные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.
Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ
Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.
Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.
Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.
При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.
Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.
Правомерное возведение объекта незавершенного строительства
Условие о правомерности возведения объекта исключает признание самовольной постройки объектом незавершенного строительства.
Для примера приведу некоторые критерии правомерности возведения объекта
а) наличие разрешения на строительство, если для постройки объекта требуется разрешение,
б) подача уведомления о начале строительства объекта ИЖС или садового дома,
в) наличие законных прав на земельный участок.
Сам по себе процент готовности не влияет на признание объекта незавершенным.
Правомерность строительства и полная готовность фундамента – главные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.
С признаками объекта незавершенного строительства закончили.
Переходим к ограничениям.
Незавершенный объект строительства не дает право выкупа земельного участка из аренды без торгов
Законодательство допускает случаи, когда можно купить земельный участок без торгов.
Одним из таких случаев является выкуп участка под объектом недвижимости.
Ранее мы установили, что объекты незавершенного строительства относят к недвижимому имуществу.
Однако, факт отнесения незавершенного объекта к недвижимости, не дает право на выкуп участка под «незавершенкой».
Причина в следующем.
Статья земельного кодекса перечисляет виды недвижимости, под которыми землю продают без торгов.
Источник информации: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.
Объекты незавершенного строительства в данный перечень не попали.
Следовательно, земельный участок под объектом незавершенного строительства нельзя выкупить без торгов.
Вывод.
Бессмысленно питать иллюзии выкупа земельного участка из аренды, на котором поставлен один фундамент.
Можно ли незавершенный объект делить на части?
Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости.
Возьмем для примера, недостроенное офисное здание или недостроенный многоквартирный дом.
Как правило, готовые здания и многоквартирные дома делят на самостоятельные объекты недвижимости.
Коммерческие здания делят на помещения.
Многоквартирные дома состоят из отдельных квартир.
Проще говоря, в готовом объекте, выделяют самостоятельные объекты недвижимости: помещения, квартиры и т.д.
Объекты незавершенного строительства делить на самостоятельные объекты недвижимости нельзя
Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, квартиры.
Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.
До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.
На этом пока всё.
Оценка стоимости объектов незавершенного строительства
Существует два основных подхода к установлению рыночной стоимости конкретного объекта незавершённого строительства.
- Объект рассматривается с точки зрения того, что это лишь переходная стадия движимого имущества (стройматериалов) в недвижимое (готовый объект).
- ОНС считается нетоварной формой капитала, который авансирован в строительство.
Приступая к оценке, необходимо иметь в виду оба подхода.
2.1 Определение класса ОНС
Объект следует рассматривать с учётом фактического качественного состояния:
- ОНС возводился согласно срокам, установленным действующими нормативами;
- Продолжительность работ превысила указанные сроки;
- Стройка была временно приостановлена на сроки менее года, от одного до трех лет, свыше 3 лет;
- Объект был законсервирован на те же сроки;
- Работы были прекращены в те же сроки.
Подобная систематизация позволяет правильно вычислить износ объекта незавершённого строительства.
2.2 Расчёт премии, на которую может претендовать покупатель, за вероятные риски приобретения ОНС
В ходе выполняемой оценки требуется найти наиболее оптимальный для нового владельца, вариант использования ОНС. На это влияют следующие факторы:
- Назначение объекта незавершённого строительства (жилой дом, производственное помещение, общественные здания);
- Возможность его перепрофилирования. Особое внимание, в этом случае, требуется обращать на производственные объекты, так как ряд из них имеет заданную функциональность и перепрофилированию не подлежит.
- Процент готовности к сдаче (согласно проекту);
- Физическое состояние;
- Время, в течение которого ведётся строительство ОНС;
- Конструктивные решения, использованные в строительстве ОНС;
- Площадь участка, которая не занята ОНС. Проводя оценку незавершённого строительства, требуется обязательно учесть затраты покупателя, которые он вынужден будет нести:
- На переоформление документов;
- Разработку новой сметной документации;
- Осуществление технических экспертиз;
- Прокладку и подключение инженерных коммуникаций, влияющих на конечную стоимость. Часто основной причиной, по которой приобретается объект незавершённого строительства, является наличие конкретного земельного участка. Поэтому при оценке требуется просчитать и обосновать самое эффективное его последующее использование. Если изначально возводилось предприятие, и подобный вариант является единственным возможным способом его последующей эксплуатации, премия сделки (за риск), которая является основной составляющей стоимости, обязательно должна учитывать:
- изменения, произошедшие в требованиях, предъявляемых к подобному бизнесу;
- потребность в диверсификации клиентской базы, сбытовой сети, ассортимента продукции;
- иные проблемы, касающиеся предпринимательства, возникшие за время нахождения объекта в незавершённом виде (например, изменение экономического окружения). Если объект незавершённого строительства имеет определённую гибкость в части его использования после того, как строительство завершится, то требуется просчитать все возможные варианты и выбрать оптимальное решение (с обязательным просчётом вероятных рисков по нему). По любому из вариантов фактическая ситуация, сложившаяся на рынке, должна обязательно учитываться в используемых методах, приёмах и инструментарии, выбранном, чтобы определить стоимость.
3. Особенности оценки ОНС
Оценка объекта незавершённого строительства предусматривает предварительное обоснование выбранного метода, либо адаптацию и частичную модификацию методик, используемых при оценках готовых объектов недвижимости.
С этой целью чётко определяют специфические особенности, присущие конкретному ОНС как объекту оценки и как товару. Некоторые из них совпадают с применяемыми для готовых объектов. Например:
- долгосрочный этап вложения средств;
- существенные затраты, понесённые на подготовку данного строительства;
- необходимость в выходе на рынок земли (участок);
- прямая зависимость от фактической инвестиционной активности в данном регионе.
При рассмотрении объекта незавершённого строительства как предмета оценки обязательно следует обратить внимание на:
- потребность в точном выявлении степени его готовности;
- фактический износ (в первую очередь, те, которые не прошли консервацию);
- наличие достоверных сведений о сроках завершения работ;
- меньшая вероятность прогноза ожидаемой доходности, чем для готового объекта.
Данный перечень вероятных проблемных точек, свойственных незавершённому строительству, грамотный оценщик сможет обязательно расширить и дополнить.
4. Основные методы проведения оценки
Наиболее часто стоимость определяют, используя метод, так называемого, «затратного подхода», требующий:
- предварительного уточнения методик, которые будут использоваться для определения износа незавершённого объекта;
- установления базовых параметров в случае использования на конкретном ОНС;
- установления видов износа, допустимых в каждом конкретном случае.
При этом процент готовности ОНС вычисляется по показателю стоимости незавершённого строения, по степени его физической готовности (устанавливается в рамках выполняемой технической экспертизы).
Такой вариант выбирается в случае, когда оптимальное использование – дальнейшее строительство согласно проекту (с возможными внесениями в него частичных изменений непринципиального характера).
В этом случае главной задачей оценщика является достижение компромисса интересов между продавцом и покупателем. Поэтому стоимость, незначительно ниже фактических затрат продавца, скорее всего, устроит обе стороны.
А вот если по расчётам оптимальным вариантом дальнейшего использования ОНС является не строительство, а его полный снос, то компромисс найти будет значительно сложнее.
В этом случае целесообразно обратиться к доходному методу. Он предусматривает расчёт фактической стоимости ОНС путём дисконтирования имеющихся денежных потоков. Такой подход обоснован тем, что моделировать поток приходится при отсутствии любой ретроспективной информации о доходности и каких-либо оснований, подтверждающих стабильность возможных будущих доходов.
Метод дисконтирования потоков денежных средств требует предварительного решения ряда проблем, имеющих методический характер. С учётом выбранного варианта, по которому будет использован объект, требуется учесть риски, которые могут помешать его реализации в ходе завершения строительных работ и последующего использования объекта.
При выборе любого варианта горизонт прогнозирования предусматривает расчёт обоснования на две основные фазы:
- инвестиционную, включающую время полного завершения строительства.
Используется один из двух подходов. В первом случае оценщиком за основу принимаются нормативные сроки, за которые возводятся подобные объекты с последующей их корректировкой, учитывающей степень фактической готовности. Во втором, по аналогии, берётся усреднённое время строительства (анализ статистики), которое корректируется с учётом процента фактической готовности ОНС.
- эксплуатационную (за требуемую величину принимается срок эксплуатации объектов до капремонта).
5. Выводы
Инвестирование в подобные объекты привлекательно для покупателя:
- Повышенным уровнем защиты от фактической инфляции;
- Приобретением участка земли;
- Возможностью разнопланового использования достроенного объекта.
Минусом вложений можно считать:
При оценке следует учитывать масштабность предстоящих инвестиций в строительство посредством выбора устраивающей ставки дисконта.
Штраф за спецсигналы, какое наказание предусмотренно в 2020 году – Права водителя Устанавливать отличительные
Нарушение правил остановки и стоянки транспортного средства: штраф и ответственность Нарушение правил остановки и
Изменение размера алиментов на твердую денежную сумму: исковое заявление и порядок взыскания / Алименты
Танковая учебка в коврове г. Ковров. Марш новобранцев. Присяга 25.07.15.город Владимир 2012 воинская часть
Источник: actbarrister.ru