Как определяется стоимость строительства объекта

Тема 2. Ценообразование и определение сметной стоимости строительства

1. МДС 81-35.2004 Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации.

2. МДС 81-33.2004 Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве

3. МДС 81-25.2001 Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве

4. Особенности ценообразования в строительстве

Строительство– самостоятельная отрасль, основной задачей которой является создание новых или реконструкция существующих основных фондов для всех отраслей народного хозяйства.

Строительная продукция– построенные и введенные в действие здания и сооружения производственного и непроизводственного назначения.

Политика ценообразования в строительстве является составной частьюобщей ценовой политики РФ. В то же время особенность формирования цены на строительную продукцию связана:

1) с индивидуальным характером строящихся зданий;

2) с местными условиями строительства;

3) с многообразием строительной продукции;

4) с длительным производственным циклом;

5) в этом процессе одновременно участвуют инвестор, заказчик (инвестором и заказчиком может быть одно и то же лицо), проектировщик и подрядчик.

Основные задачи рыночной системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве следующие:

формирование свободных (договорных) цен на строительную продукцию;

обеспечение полного набора сметных нормативов (элементных и укрупненных) и различных условий их применения при самостоятельности субъектов инвестиционной деятельности;

определение стоимости строительства на разных этапах инвестиционного цикла.

На разных этапах реализации инвестиционного проекта строительства объекта формируются различные виды его стоимости:

1) сметная; 2) рыночная;

3) договорная; 4) фактическая (балансовая).

Сметная стоимость – сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами.

Рыночная цена строительной продукцииопределяется как объективно-обусловленная стоимость возведения конкретного объекта на данном региональном рынке в реальный календарный период времени и устанавливается по законам конъюнктуры рынка подрядной деятельности и под влиянием текущего спроса и предложения на строительную продукцию. Она является переходным элементом от сметной стоимости к договорной цене строительства и учитывает дополнительно рыночные факторы изменения сметной стоимости за период строительства. Рыночная цена может быть больше или меньше сметной стоимости и определяется экспертными методами в процессе конкурсов и подрядных торгов.

Договорная (контрактная) цена строительной продукцииформируется на основе данных о сметной стоимости и рыночной цене строительной продукции. Договорная цена устанавливается с учетом сметных расчетов и прогноза изменения уровня предстоящих затрат за расчетное время проведения строительства. Договорная цена также зависит от формы подрядного договора, продолжительности строительства, порядка авансирования и расчетов за выполненные работы.

Фактическую цену строительной продукцииопределяют акты выполненных работ, которые дополнительно учитывают компенсацию фактических затрат подрядчика, корректировку цен по фактическим срокам выполнения работ. Фактическая цена строительства используется в качестве основы для формирования балансовой стоимости законченных строительством объектов.

Основой определения стоимости строительной продукции является сметная стоимость, определенная сметой, которая входит в состав проектно-сметной документации, разрабатываемой проектной организацией по заказу заказчика.

Правильное исчисление сметной стоимости должно обеспечивать каждому строительному предприятию покрытие производственных затрат и получение определенной прибыли.

Сметная стоимостьявляется основой для определения

размера капитальных вложений;

формирования договорных цен на строительную продукцию;

расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные) работы;

оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки.

Основанием для определения сметной стоимостислужат:

1. Исходные данные заказчика для разработки сметной документации, предпроектная и проектная документация, включая чертежи, ведомости объемов строительно-монтажных работ, спецификации и ведомости потребности в оборудовании, решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства (ПОС), пояснительная записка к проекту.

2. Действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на материалы, оборудование, мебель и инвентарь.

3. Отдельные, относящиеся к соответствующей стройке Решения Федеральных и других органов управления.

Сметная документациясоставляется в определенной последовательности, переходя от мелких к более крупным элементам строительства, представляющим собой вид работ (затрат) –объект → пусковой комплекс → очередь строительства → строительство (стройка) в целом.

Применительно к составлению сметной документации под объектом строительстварассматриваетсяотдельно стоящее здание(производственный корпус или цех, склад, вокзал, овощехранилище, жилой дом, клуб и т.п.) илисооружение(мост, тоннель, платформа, плотина и т.п.) со всеми относящимися к нему обустройствами (галереями, эстакадами и т.п.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также при необходимости с прилегающими к нему инженерными сетями и общеплощадочными работами (вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и т.п.).

Если на строительной площадке по проекту возводится только один объект основного назначения, без строительства подсобных и вспомогательных объектов (например: в промышленности – здание цеха основного назначения; на транспорте здание железнодорожного вокзала; в жилищно-гражданском строительстве – жилой дом, театр, здание школы и т.п.), то понятие «объект»может совпадать с понятием«стройка».

Пусковой комплексвключает в себя несколько объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи, внутриплощадочных инженерных коммуникаций, благоустройств и других объектов, являющихся частью стройки или ее очереди.

Под очередью строительстварассматривается часть строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом. Очередь строительства может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов.

Источник

Как рассчитать стоимость строительства или ремонта

Перед началом строительства частного дома или ремонтом квартиры первоочередной задачей становится оценка затрат на стройматериалы, оплату мастерам и/или аренду техники и инструмента. Делать сложный расчет самостоятельно решаются далеко не все, предпочитая передать эти функции подрядчикам или специалистам по сметному ценообразованию. Между тем, сметные услуги редко оказываются безвозмездными, и даже если строительная организация-подрядчик и предлагает бесплатно сделать смету, нет никакой гарантии, что она будет точной и актуальной фактической рыночной конъюнктуре цен. Тем более, что корректность составляемой сметы во многом определяется точностью подсчета объемов строительных и ремонтных работ, формируемой на базе стандартных арифметических вычислений.

А теперь рассмотрим, как правильно составить ведомость работ и сделать коммерческую смету, даже не имея специального образования и опыта работы сметчиком или проектировщиком.

Итак, допустим, имеется помещение из нескольких комнат, где планируется провести капитальный ремонт: переклеить обои, демонтировать старое напольное покрытие, уложить новую керамическую плитку, побелить потолки и пр. Прежде чем приступать к ремонту, требуется подсчитать приблизительную стоимость работы мастеров и необходимых стройматериалов.

Начнем с того, что определим основные параметры помещений: измерим рулеткой высоту потолков, длину и ширину комнат, откосов, площадь оконных и дверных проемов. Произведя базовые арифметические вычисления по расчету площади пола, потолка и стен за вычетом проемов и скомпилировав их с перечнем отделочных работ, можно составить, так называемую, дефектную ведомость, содержащую перечень «дефектов», которые требуется устранить в ходе ремонта.

Например, ведомость работ на отделку помещений может включать монтаж листов ГКЛ — 50 кв. м., шпаклевка или оклейка обоями стен площадью 50 кв. м, укладка керамической плитки на пол – 30 кв. м., штукатурка и окраска потолков – 30 кв. м. и т.п. Производимые вычисления удобно суммировать в таблице Excel, распределив их по разделам, например: «Полы», «Потолки», «Стены», либо по комнатам: «Спальня», «Гостиная» и пр.

После разработки ведомости объемов работ, подсчитаем смету строительных затрат, а именно – расходов на будущий ремонт. Для этого определим стоимость отдельно по каждому виду отделочных работ: малярных, штукатурных, облицовочных и пр. Другими словами, необходимо будет подсчитать, сколько материальных и трудовых затрат потребуется для выполнения покраски, побелки или укладки плитки.

В строительной практике расчет данной стоимости принято называть сметой, а специалистов осуществляющих суммирование строительных затрат – сметчиками. Понятие сметы в современной индустрии возведения и ремонта объектов недвижимости трактуется довольно широко: это может быть как написанный от руки перечень работ с материалами и ценой, так и многостраничная таблица с шифрами, кодами и сложным алгоритмом вычислений, которые практически невозможно произвести без специализированных программных комплексов.

Принцип расчета стоимости СМР (строительно-монтажных работ) напрямую определяется видом сметы: если это таблица в ФЕР (федеральные единичные расценки) или ТЕР (территориальные сборники единичных расценок), то для определения цен на материалы и рабочую силу нужно применять специальные сборники расценок. Использование строительных баз расценок не требуется, если достаточно обычной коммерческой сметы: ведь тогда стоимость ресурсов можно брать из прайсов и коммерческих предложений поставщиков.

Для удобства работы предполагаемые строительные затраты можно разбить по временным отрезкам, составив календарный план работ на возведение или ремонт объекта недвижимости.

Несмотря на схематичность и приблизительность таблицы строительных работ, она демонстрирует динамику и распределение трудовых затрат по месяцам, помогая сориентироваться относительно закупки необходимых стройматериалов и используемого инструмента. Разработав корректную ведомость работ и календарный план, рассмотрев рыночную конъюнктуру цен на строительные ресурсы, можно составить смету затрат в коммерческих расценках.

Для примера возьмем один из комплексных, т.е. состоящих из нескольких частей, видов ремонтных работ: восстановления покрытия ванны при помощи акрила. Данный прием нередко используется в сантехнике, когда замена ванны не планируется, но ее поверхность необходимо привести в хорошее состояние. Представим, что данный вариант рассматривается наряду с покупкой новой сантехники и попробует определить целесообразность того или иного варианта с экономической точки зрения, составив базовую смету затрат.

Примерный перечень работ по восстановлению покрытия акрилом представлен в таблице:

Наименование работ	Зп мастеров	Эксплуатация инструмента	Материал
Подготовка поверхности ванны (очистка щетками, обезжиривание, сушка)	Определяется на основе рыночной конъюнктуры цен	Тарифные ставки на эксплуатацию оборудования и инструмента. Арендная плата за использование строительной техники	Стоимость стройматериалов из прейскурантов, прайс-листов, коммерческих предложений, спецификаций
Демонтаж небольшого участка керамической плитки
Демонтаж сифона ванны
Нанесение на поверхность акрилового покрытия
Восстановление керамического покрытия

Одним из ключевых условий разработки грамотной сметы являются корректные вычисления объемов по каждому виду работ. Для этого воспользуемся стандартными инструментами измерения: рулеткой, линейкой или технической документацией. Если параметры помещения можно взять из проекта, эскизов и чертежей, то габариты и технические характеристики оборудования и прочего движимого имущества часто указаны в инструкции или спецификации. Допустим, мы произвели необходимые измерения и заполнили дополнительный столбец нашей таблицы, содержащий количественные параметры по видам производимых СМР:

Наиболее сложным моментом в составлении смет и определении будущей стоимости СМР является как таковое ценообразование, т.е. назначение цен для отдельных видом строительных и ремонтных работ.

Стандартной практикой является составление сметы в коммерческих расценках согласно имеющейся на текущий период времени рыночной конъюнктуры. Рассмотрев цены поставщиков стройматериалов и подрядчиков в Интернете, можно приблизиться к среднерыночному уровню, который представляет собой оптимум цены и качества в данный конкретный период времени. Установив цены на отделочные работы согласно рыночной конъюнктуры и перемножив их с имеющимися объемами работ, рассчитаем суммарную стоимость ремонта.

Поскольку для расчета данного вида сметы берутся текущие рыночные цены на ресурсы: зарплату рабочим, использование оборудования, инструмента и пр., — этот расчет принято называть коммерческим, т.е. составленным без применения утвержденных базовых расценок. Расчет смет в коммерческих расценкам очень распространен в коммерческой среде благодаря своей простоте и актуальности текущим рыночным реалиям.

В то же время нередко из-за присущей коммерческим сметам условности, требуется составить расчет будущей стоимости СМР не по рыночным ценам, а в единичных или элементных расценках сметных баз: ФЕР или ГЭСН (государственные элементные сметные нормативы). Концептуальное различие двух данных подходов, разработке смет в ФЕР (ТЕР) или ГЭСН – в уровне цен, в которых составляются сметы. Если смета в ГЭСН в определенной степени близка к коммерческой, т.к. в ней обычно используются текущие и нередко рыночные цены, то расчет по ФЕР производится в базисном уровне цен, зафиксированном на уровне 2000 года, который затем актуализируется специальными индексами перевода. Составление смет является одной из важнейших частей проектирования, необходимых и для строительства новых домов, и для капремонта действующих частных домов, общественных и производственных зданий.

Источник

Сметная стоимость строительства — это что такое?

Сметная стоимость проекта – это неотъемлемая часть при возведении любого сооружения. Этот момент с позиции правоотношений регулируется Гражданским кодексом. Представляет она интерес для субъектов хозяйственной деятельности, коими выступают заказчики и подрядчики.

Вводная информация

Работы должны выполняться в соответствии с существующей технической документацией и сметой. Об этом говорится в статье 743 Гражданского Кодекса. В нем правомерно отражена взаимосвязь между отдельными документами. Следует отметить, что только Гражданским кодексом дело не ограничивается. Регулированием занимаются и другие нормативные документы. Например – Градостроительный кодекс или письма Минрегиона РФ. Сметная стоимость строительства – это определенная сумма денежных средств, которые необходимы для строительства. Следует отметить, что государственное регулирование часто допускает смешение и отожествление смыслового и понятийного аппарата сметного нормирования и ценообразования.

Регулировочный аспект

Следует отметить, что осуществление экономических расчетов при планировании, например, составление смет, не может быть объектом влияния для законодательных и исполнительных органов власти (если это не относится к государственным проектам). Регулирование осуществляется в процессе гражданско-правовых отношений, которые базируются на Конституции и ГК РФ. Определение сметной стоимости строительства осуществляется посредством независимой профессиональной и коммерческой деятельности специалистов в соответствующей сфере. Статья 421 Гражданского кодекса гласит, что юридические лица и граждане обладают свободой при заключении договоров. Понуждение в этом случае является неприемлемым. Также в законе № 158-ФЗ от 25.09.98 «О лицензировании отдельных видов деятельности» нет требований к предварительному получению квалификации перед составлением сметной стоимости строительства. Это связано с тем, что данная работа не влияет на прочность, устойчивость и эксплуатационную безопасность создаваемых зданий.

Как решается вопрос стоимости?

Начать следует со статьи 709 Гражданского кодекса. В нем цена рассматривается как экономическое обоснование стоимости. Следует упомянуть про такие немаловажные аспекты:

1. В договорах должны указывать цена при выполнении работ или способ ее определения.
2. Необходимо включать компенсацию издержек подрядчика, а также причитающиеся ему вознаграждения.
3. Цена работы (как один из вариантов) оформляется посредством составления сметы.

Как видно, согласно действующему законодательству, это не обязательный этап строительства. Можно обойтись и без него. Но лучше все же просчитать все траты.

Разбирая терминологию

Сметная стоимость строительства – это не так легко, как может показаться на первый взгляд. Чтобы лучше разобраться, необходимо четко понять, что собой значат определенные термины:

1. Строительная смета. Это обобщающее понятие. Оно объединяет в себе всевозможные виды экономических расчетов, равно как и обоснований в строительстве. Затрагивает этапы планирования, организации деятельности и учета расходов при сооружении объекта. Могут быть внесены и потребности на период полезной эксплуатации. Такая смета позволяет получить представление о средних, общественно-необходимых затратах ресурсов, равно как и о индивидуальных задержках. Она может приобретать различные формы и качества – все зависит от поставленных задач и существующих интересов потребителей. Именно здесь отображаются все элементы используемых экономических обоснований, предоставляется исходная информация для проведения расчетов, источники ее получения и результат. При этом преследуется цель обеспечения потребностей во всех видах ресурсов, что необходимы для возведения объекта.
2. Сметная документация. Это итог расчетов, которые оформлены определенным образом, чтобы легко было учитывать на основных этапах при планировании и управлении проектом.
3. Сметная стоимость. Составная часть расчетов. Это наиболее значительная и важная часть результатов, полученных при разработке смет. Она устанавливает, насколько строительство нуждается в финансовых ресурсах для достижения цели. Физические показатели (расход материалов, потребность в услугах, объемы и перечни работ) в натуральных мерах определяются в полном объеме. Они являются постоянными и неизменными характеристиками проекта. Но при этом в любой произвольный момент времени может быть рассчитана по текущим новым ценам сметная стоимость строительства. Это позволяет оперативно корректировать документы и запросы при необходимости.

О стоимостных показателях

Здесь наибольшее значение имеет два момента:

1. Сметная стоимость применяется в преддоговорном периоде реализации проекта.
2. После того, как были проведены конкурсы/торги и заключены подрядные договора с исполнителями, то правоотношения и взаиморасчеты осуществляются между участниками на основе достигнутых соглашений.

Несколько подробней о сметной стоимости

Итак, она получается в результате расчетов. Посредством нее можно узнать объективно-необходимые затраты, что нужны для возведения объекта. Однако нам необходимо определение сметной стоимости строительства объектов с практической точки зрения. Она выступает элементом затратного механизма образования цен. Это значит, что определение осуществляется путем калькулирования совокупных издержек в процессе строительства, устанавливается расчетный уровень стоимости предстоящего возведения объекта. Сметная стоимость показывает, какова потребность в денежных средствах (финансовых ресурсах) для возведения здания. При этом она обладает обобщающей природой. То есть необходимо учитывать потребности по всем строительным услугам и ресурсам. Данный параметр может измениться в любой временной отрезок.

Учет стоимости

И что же делать с такой возможностью изменения? По временным периодам создаются расчеты. Выделяются такие уровни:

1. Базисная сметная стоимость. Как ее найти? Определяется она посредством расчета базисно-индексным методом с показателями стоимости услуг, работ и ресурсов прошлых периодов. В сметном ценообразовании она разрабатывается на основе расценок для строительных работ, что были проведены в выбранную дату. Но только этим учет не ограничивается.
2. Базовая сметная стоимость. Не путать из-за схожести с первым пунктом. Определяется этот параметр во время разработки тендерной документации. Выступает он для заказчиков начальным расчетным показателем, отталкиваясь от которого и будут проводиться подрядные конкурсы, формироваться договорные отношения и определятся со стоимостью возведения. Этот параметр используется для установлены цены на дату разработки проекта.
3. Текущая сметная стоимость. Устанавливается посредством расчета, в котором используются актуальные сегодняшние цены, что сложились на региональных рынках строительных услуг и ресурсов. Текущая стоимость указывается для отчетности о реализации проекта.

Небольшое отступление о ценах

Изменения сметной стоимости строительства может происходить в самый неожиданный момент. Это связано с деятельностью рыночной экономики. Так, начинаться проект может при одних ценах, а заканчиваться уже при совсем других. К тому же, расчет сметной стоимости строительства затруднен еще и через влияние ряда факторов. Например, сильно на конечную цену могут воздействовать административные, природно-климатические и демографические условия. Неравномерное размещение предприятий, сложности с доставкой – данный перечень можно вести очень долго. Поэтому всегда необходимо держать в уме, что стоимость может существенно измениться до заключения договора.

Корректировка показателей

В этом деле помогают индексы изменения сметной стоимости строительства. Они являются показателями, благодаря которым можно узнать, на сколько процентов изменится цена выполнения работ, приобретения материалов и вообще завершения проектов. С помощью индексов можно прогнозировать изменения стоимости и вносить соответствующие коррективы в свою деятельность.

О структуре финансовых средств

Определение сметной стоимости строительства должно учитывать:

1. Прямые расходы. Это строительные материалы, конструкции и изделия, транспортные затраты, машины и оборудование, а также траты на оплату труда.
2. Косвенные расходы. К ним относятся все траты, которые необходимы для нормального процесса деятельности, что обоснованы расчетами.
3. Сметную прибыль. Под этим подразумевается необходимое вознаграждение подрядчика. Эта прибыль должна обеспечивать выплаты по налогам и обязательным платежам, создания фонда материального поощрения, необходимых запасов финансовых ресурсов и способствовать развитию организации в будущем, равно как и получать чистый доход выгодоприобретателям.

Специфика договорной цены

Изучая, что собой представляет сметная стоимость строительства объекта, необходимо уделить внимание ряду немаловажных моментов:

1. Рыночная цена. Определяется как средний показатель. Объективно обусловленная стоимость возведения конкретного объекта в определенном регионе в данный календарный период с максимальным учетом существующей конъюнктуры. Относится к выполняемым работам, ресурсам, услугам и коммерческим интересам сторон.
2. Суррогатная цена. Может быть установлена подрядчиком или заказчиком в обязательном и одностороннем порядке. Подобное встречается, если отсутствует конкуренция или есть монопольное положение. Рассчитывается она на основе данных, что получены с использованием сметных норм, индексов, расценок, которые разработаны и утверждены административными и ведомственными органами исполнительной власти (возможно, что и отраслевого управления).
3. Твердая цена. Устанавливается в момент подписания соглашения. Не подлежит пересмотру. Исключение – если заказчик вносит изменения в проект во время его выполнения.
4. Подвижная цена. Она учитывает, что значение стоимости, которого удалось достичь в договоре, может быть пересмотрено, если к моменту сдачи объекта произошло изменение условий его реализации. Для этой цены характерна оговорка о возможном повышении/понижении. Также должен быть определенный источник, который выступает основой для всех происходящих изменений. В его роли может выступать рыночная публикация или документ.
5. Скользящая цена. Ее особенностью является то, что она определяется в момент исполнения. При этом пересматривается базовая цена с учетом произошедших изменений. Как вариант, она может быть оговорена в виде формулы, когда умножение происходит на значение индекса.
6. Инвентарная (балансовая) стоимость. Нужна для определения количества необходимых для окончания работ финансовых ресурсов. Документ, который имеет в себе данную информацию, известен как сводный сметный расчет стоимости строительства.

Заключение

В статье было рассмотрено, что собой представляет сметная стоимость строительства и капитального ремонта. Как видим, на ее размер влияют многие факторы и обстоятельства.

Источник