Как отнести объект к капитальному строительству

Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирного дома

Перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме приведен в следующих документах:

— часть 1 (п.1) статьи 166 главы 15 раздела IX «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» — приложение 8 «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» — в приложении 9
• МДС81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ» — п.3.8

Приведем данные пункты этих нормативных документов.

Согласно части 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ:

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

Капитальное строительство

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2. ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
3. ремонт крыши;
4. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5. ремонт фасада;
6. ремонт фундамента многоквартирного дома.

Согласно приложению 8 Постановления Госстроя №170 от 27.09.2003:

Приложение N 8 (рекомендуемое)

ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ, ПРОИЗВОДИМЫХ ПРИ КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.

6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Согласно приложению 9 ВСН 58-88:

ПРИЛОЖЕНИЕ 9
Рекомендуемое

Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте здания и объектов

1. Обследование зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Перепланировка квартир, не вызывающая изменение основных технико-экономических показателей здания, увеличение количества и качества услуг, оборудование в квартирах, кухонь и санитарных узлов; расширения жилой площади за счет подсобных помещений; улучшение инсоляции жилых помещений; ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь, а также балконов, лоджий и эркеров; замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 мм; устройство газоходов, водоподкачек, бойлерных; установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 14 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; устройство теле- и радиоантенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям; установка домофонов, электрических замков; устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация отопительных котельных, тепловых сетей, теплопунктов и инженерного оборудования жилых домов; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев); оборудование детских, спортивных (кроме стадионов) и хозяйственно-бытовых площадок; разборка аварийных домов; изменение конструкции крыш; оборудование чердачных помещений жилых и нежилых зданий под эксплуатируемые.

3. Замена существующего и установка нового технологического оборудования в зданиях коммунального и социально-культурного назначения.

4. Утепление и шумозащита зданий.

5. Замена изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей.

6. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

7. Экспертиза проектно-сметной документации.

8. Авторский надзор проектных организаций.

9. Технический надзор.

10. Проведение ремонтно-реставрационных работ памятников, находящихся под охраной государства.

Согласно п.3.8 МДС81-35.2004:

п.3.8. К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Источник

Особенности отнесения СМР к определенному виду инвестиционной деятельности: капитальному и текущему ремонту, реконструкции (модернизации)

В связи с этим немаловажным вопросом является грамотная эксплуатация зданий и сооружений, принятие своевременных мер по поддержанию объектов в исправном состоянии, требующих, в том числе, выполнения различных строительных работ, а также правильной их квалификации и документального оформления хозяйственных операций.

В практической деятельности организаций связи с этим зачастую возникают вопросы отнесения выполняемых строительно-монтажных работ к определенному их типу: капитальному и текущему ремонту, реконструкции (модернизации).

Очевидно, что данный вопрос должен решаться организациями на первоначальных стадиях выполнения работ, так как имеются различия в формировании как разрешительного пакета документов, проектно-сметной документации, так и в учете затрат, налогообложении и составе первичной оперативной и бухгалтерской отчетности.

Несоблюдение и нарушение требований нормативных правовых актов при определении типа выполняемых строительных работ может привести к применению к организациям мер ответственности, в частности, наложению штрафных санкций в значительных размерах.

С целью правильного применения требований законодательства, предотвращения неблагоприятных финансовых последствий по нарушениям при определении типа выполняемых работ и их отражении по данным бухгалтерского учета к рассмотрению представлен анализ типичных ситуаций по данному вопросу.

Условия, учитываемые при отнесении выполненных работ к определенному типу

Вопросы отнесения строительных работ к определенному типу регламентируются рядом нормативных документов.

Так, определение понятий «ремонт», «реконструкция», «модернизация» содержится в документах системы технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь, в частности, в техническом кодексе установившейся практики «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения» (ТКП 45-1.01-4-2005), утвержденном приказом Министерства архитектуры и строительства от 18.07.2005 № 172.

Различные условия эксплуатации как зданий в целом, так и их конструктивных элементов обусловливают разные условия их содержания и обслуживания, требования к характеристикам конструктивных, технических, эстетических качеств объекта и различную периодичность профилактических и ремонтных работ.

Для правильного определения типа выполняемых работ организациям следует учесть ряд факторов, определяющих назначение объекта, причины и необходимость проведения ремонтных работ, сроки эксплуатации зданий (их конструктивных элементов) и формирование набора предполагаемых к выполнению работ.

Данные вопросы определены техническим кодексом установившейся практики «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения» (ТКП 45-1.04-14-2005), утвержденным приказом Минстройархитектуры от 10.10.2005 № 262 (далее — ТКП 45-1.04-14-2005), и техническим кодексом установившейся практики «Техническая эксплуатация производственных зданий и сооружений. Порядок проведения» (ТКП 45-1.04-78-2007), утвержденным приказом Минстройархитектуры от 17.09.2007 № 286 (далее — ТКП 45-1.04-78-2007).

Кроме того, приказом Минстройархитектуры от 15.07.2010 № 267 утвержден технический кодекс установившейся практики «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию» (ТКП 45-1.04-206-2010 (02250)) (далее — ТКП 45-1.04-206-2010). Документом определен Перечень основных видов работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонтах, модернизации зданий и сооружений и реставрации материальных недвижимых историко-культурных ценностей, который приведен в приложениях А-Г ТКП 45-1.04-206-2010.

Также в п. 4.7 этого ТКП закреплено, что отнесение работ, не указанных в приложениях, к видам ремонта или модернизации должно осуществляться заказчиком совместно с проектной организацией в соответствии с разделом 3 ТКП 45-1.01-4-2005 и настоящим техническим кодексом.

Для производственных зданий при принятии решения о типе выполняемых работ следует руководствоваться Перечнем основных видов работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонте зданий и сооружений, приведенным в приложении К ТКП 45-1.04-78-2007, а для работ по реконструкции (модернизации) — в разд. 3 ТКП 45-1.01-4-2005.

Рассмотрим применение вышеуказанных положений в конкретных практических ситуациях.

В результате обследования здания установлены отдельные дефекты и повреждения конструктивных элементов здания. Планом проведения мероприятий их устранение намечено на различные периоды с учетом характеристик повреждений, возможности нормального функционирования здания и наличия денежных средств. Кроме того, в данном здании проводилась установка нового технологического оборудования.

В различные периоды выполнены следующие работы: замена покрытий пола, окраска стен и потолков, замена дверных и оконных блоков, монтаж подвесных потолков, ремонтные работы по кровле и другие.

На практике у организаций нередко возникает вопрос: каким образом следует учитывать расходы по данным работам (в целом или исходя из отнесения их к различным типам: ремонту и модернизации)?

Рекомендации по решению вопроса

При анализе вышеописанной ситуации следует отметить, что основными критериями при принятии решения являются причина выполнения этих работ, виды работ и изменения, произошедшие по окончании выполнения работ.

Так, если основной причиной выполнения работ явилось установление нового технологического оборудования, проводились демонтажные и другие работы, что привело к изменению количества и площади помещений, вместимости, пропускной способности, направления и (или) места расположения инженерных, транспортных коммуникаций (замена их участков) и сооружений на них, то данные работы в комплексе следует отнести к реконструкции.

Если же выполнение работ проводилось для восстановления утраченных в процессе эксплуатации качеств при отсутствии вышеназванных условий, то исходя из видов работ их можно анализировать отдельно.

Так, при выполнении работ по подвесным потолкам в административном здании следует учесть, что в зависимости от факта их наличия и фактически выполняемых работ:

— к текущему ремонту относится «А.10 восстановление потолков, в том числе подвесных отдельными местами» (пункт 1 раздела приложения А ТКП 45-1.04-206-2010);

— к капитальному ремонту относится «замена подвесных потолков» (пункт 25 приложения Б ТКП 45-1.04-206-2010);

— к модернизации относится «устройство новых подвесных потолков» (пункт 14 приложения В ТКП 45-1.04-206-2010).

При выполнении работ по кровле их квалификация должна проводиться с учетом следующих условий.

К текущему ремонту в жилых и общественных зданиях относят «ремонт (частичную замену, не более 50 % включительно) отдельных участков кровель или покрытий кровель, включая узлы примыкания к вертикальным поверхностям» (пункт 5 раздела А.4 приложения А ТКП 45-1.04-206-2010).

К текущему ремонту в производственных зданиях относят «ремонт (частичную замену) участков кровель, покрытий кровель, включая узлы примыкания к вертикальным поверхностям (до 10 % площади)» (пункт 4 раздела 6 приложения К ТКП 45-1.04-78-2007).

К капитальному ремонту в жилых и общественных зданиях относят «полную замену кровли или покрытия кровли, а также замену более 40 % площади кровли здания, в том числе с применением новых материалов» (п. 14 приложения Б ТКП 45-1.04-206-2010);

К капитальному ремонту в производственных зданиях относят частичную (более 10 % общей площади) или полную замену кровли (п. 2 раздела 6. приложения К ТКП 45-1.04-78-2007).

Аналогичный анализ по количественным (процент площади, процент общего количества) и качественным (процент износа) характеристикам конструктивных элементов следует проводить и по другим выполняемым работам.

Кроме того, следует обратить внимание организаций на то, что в соответствии с положениями ТКП 45-1.04-206-2010 работы, в отдельности относимые к текущему ремонту, но сопутствующие другим типам работ, относятся в целом к этому другому типу работ (к капитальному ремонту — п. 35 приложения Б ТКП 45-1.04-206-2010, к модернизации — п. 35 приложения В ТКП 45-1.04-206-2010).

В соответствии с дефектным актом при проведении осмотра объекта установлено, что стены фасада здания имеют неровную поверхность, требуют оштукатуривания и покраски. Комиссией организации предложено для уменьшения оштукатуривания площади стен применить использование теплоизоляционных плит с дополнительным армирующим слоем на высоту до 2,5 м.

Предметом договора строительного подряда по выполненным в июне–июле 2010 года работам являлось «наружное утепление стен методом «термошуба» цеха булочных изделий». В соответствии с вышеназванным договором выполнены работы по одной из стен здания.

По техническому паспорту данного здания оно является одноэтажным и включает как производственную, так и учрежденческую площадь. Здание эксплуатируется с 1944 года и в течение периода его эксплуатации работы по утеплению стен данного здания не проводились.

Рекомендации по решению вопроса

Оценивая выполненные на объекте работы, следует отметить, что система «термошуба» относится к легкой системе утепления, применяется для тепловой изоляции стен различной конструкции и обеспечивает:

— нормативные значения сопротивления теплопередаче ограждающей конструкции;

— нормативные значения сопротивления паропроницанию ограждающей конструкции;

— защиту ограждающей конструкции от атмосферных воздействий;

— улучшение эстетического восприятия фасадов.

В соответствии с пунктом 4 разделом 2 «Стены и колонны» приложения К ТКП 45-1.04-78-2007 к капитальному ремонту элементов производственных зданий относится только «защита от шума и вибрации, устранение сырости, повышенной воздухопроницаемости и утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях», то есть все более масштабные работы относятся к реконструкции или модернизации.

В соответствии с пунктом 8 приложения В ТКП 45-1.04-206-2010 к модернизации элементов жилых и общественных зданий относится «доведение всех элементов здания до современных нормативных требований по термическому сопротивлению (тепловая модернизация)».

Таким образом, в общем случае проведение работ методом «термошуба» преду-сматривает теплоизоляцию и наружное утепление стен и, при условии выполнения работ по всему конструктивному элементу (стена) и улучшению тепловых параметров, должно квалифицироваться как «модернизация».

В то же время в соответствии с дефектным актом применение этого метода не ставило целью утепление стен, а было применено «для уменьшения оштукатуривания площади стен».

В данной ситуации принятие правильного решения по квалификации типа выполненных работ возможно лишь при наличии теплотехнических расчетов сопротивления теплопередаче, паропроницанию и воздухопроницанию ограждающих конструкций с использованием системы «Термошуба» до и после выполнения работ, которые укажут на изменение (неизменение) теплоизоляционных параметров здания и их соответствие нормативным требованиям.

Таким образом, при наличии обоснования (расчета) о неизменении теплоизоляционных параметров здания и их соответствии нормативным требованиям и до проведения работ выполненные строительные работы на объекте могут быть отнесены к ремонту, в противном случае — к модернизации.

Меры ответственности при нарушении законодательства при определении типа выполняемых работ

Неправильное определение типа выполняемых работ может привести к отсутствию необходимой разрешительной, проектно-сметной и прочей строительной документации, а также нарушениям в ценообразовании строительных работ.

Так, в соответствии со статьей 21.3 Кодекса об административных нарушениях (далее — КоАП) к субъектам хозяйствования и их должностным лицам могут быть применены санкции за нарушение требований технических нормативных правовых актов в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (невыполнение обязательных требований при проектировании, проведении инженерных изысканий, строительстве или эксплуатации зданий и объектов инженерной инфраструктуры) в размере от 4 до 20 базовых величин, а на юридическое лицо — от 25 до 100 базовых величин.

Завышение подрядчиком (субподрядчиком) объемов и (или) стоимости строительно-монтажных и других работ, затрат при строительстве (реконструкции, ремонте), выполненных и произведенных за счет средств бюджета, государственных целевых бюджетных, государственных внебюджетных, инновационных фондов или с привлечением льготных кредитов, влечет наложение штрафа в размере от 10 до 40 базовых величин, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо (за исключением бюджетных организаций) — в размере до 150 % от суммы завышения (статья 21.7 КоАП). При совершении тех же деяний заказчиком на него будет наложен штраф в размере от 10 до 40 базовых величин, а на юридическое лицо (за исключением бюджетных организаций) — в размере до 50 % от суммы завышения.

В статье 21.19 КоАП предусмотрена ответственность за нарушение законодательства в сфере строительства, в частности, за отсутствие либо ненадлежащее оформление проектно-сметной документации. Так, реконструкция, ремонт, реставрация, благоустройство объекта (очереди строительства, пускового комплекса), а также выполнение видов, этапов, комплексов строительно-монтажных работ без наличия проектно-сметной документации, разработанной в установленном порядке, если иное не предусмотрено законодательными актами, либо по проектно-сметной документации, не прошедшей обязательную государственную экспертизу, либо по проектно-сметной документации, не утвержденной в установленном порядке, влекут наложение штрафа в размере до 50 базовых величин, а на юридическое лицо — от 20 до 300 базовых величин.

С. П. Манюк, начальник отдела ЦС и ТК РУП «Служба ведомственного контроля при Минстройархитектуры»

Источник