Как передавать объект незавершенного строительства
6.1. ПОГАШЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ПУТЕМ
ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Первый способ указан в ст. 201.10 Закона о банкротстве и заключается в восстановлении прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и передачи на баланс такого кооператива недостроенного застройщиком объекта.
Для облегчения усвоения основных положений Закона предлагаем рассмотреть ключевые моменты такого способа в формате «вопрос — ответ».
Когда можно погасить требования участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства?
Такое погашение возможно на стадиях финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства, на который зарегистрировано право собственности застройщика.
Как принимается решение о погашении требований таким способом?
Арбитражный управляющий выносит вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок на собрание участников строительства. Срок вынесения такого вопроса — не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения арбитражного управляющего. Такое собрание принимает решение по правилам ст. 201.12 Закона о банкротстве. При этом решение считается принятым, если за него было отдано 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на этом собрании.
Кому передаются права застройщика на объект незавершенного строительства?
Права передаются созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Как создается ЖСК?
Очевидно, что участники строительства не обладают специальными знаниями, которые необходимы для создания и функционирования ЖСК, поэтому всю необходимую информацию им сообщает арбитражный управляющий. В целях подтверждения факта ознакомления участников строительства с данной информацией арбитражный управляющий обязан направить им заказное почтовое отправление с уведомлением о вручении либо собрать подписи участников строительства, которые подтверждают их ознакомление с порядком создания и деятельности ЖСК.
Такое ознакомление происходит перед проведением собрания участников строительства.
ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2) членами ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
Кооператив подлежит обязательной государственной регистрации, для которой понадобятся заявление застройщика в лице арбитражного управляющего и определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.
Какие документы необходимы для подготовки к собранию участников строительства?
Перед проведением собрания участников строительства должны быть подготовлены следующие материалы:
— заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства;
— отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок;
— проект решения о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.
Существуют ли обязательные условия, соблюдение которых необходимо для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства?
Да, в законе прописаны семь таких условий (обращаем внимание на то, что только одновременное соблюдение всех условий делает возможной передачу объекта незавершенного строительства):
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в доме, за исключением некоторых случаев ). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.
———————————
Исключением является следующий случай: передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд. При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан — участников строительства или юридических лиц — участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.
Не станет ли препятствием для передачи объекта незавершенного строительства нахождение земельного участка у застройщика на праве аренды?
Нет, это не является препятствием. Кроме того, согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
Что означает фраза «внесение на депозитный счет арбитражного суда денежных средств»?
Дело в том, что соблюдение некоторых условий, необходимых для передачи объекта незавершенного строительства, допускается в разных вариациях. Одним из вариантов является внесение денежных средств на депозитный счет арбитражного суда. Это сделано для достижения определенного равновесия и справедливости. Например, если стоимость прав застройщика больше, чем стоимость всех требований участников строительства, то передача этих прав не только погасит требования, но и даст некоторую сумму вдобавок, что не совсем справедливо по отношению к застройщику и другим оставшимся кредиторам. Законом установлена максимальная доля отклонения — 5%. Соответственно, чтобы соблюсти необходимое для передачи объекта незавершенного строительства условие, участники строительства и (или) третьи лица имеют возможность внести денежные средства в размере превышения стоимости прав застройщика, за вычетом 5%, на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.
Немного иная ситуация в случае, если выясняется, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди. В этом случае участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более 10% от стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.
Еще один вариант, когда требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. В этом случае участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов.
Дальнейшая судьба денежных средств зависит от характера определения суда. В случае удовлетворения ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов. В противном случае денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.
Что происходит с требованиями граждан, выступивших против создания ЖСК и передачи ему объекта незавершенного строительства?
Если судом вынесено определение о передаче объекта незавершенного строительства, требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей или четвертой очереди.
Может ли сложиться ситуация, при которой передача объекта незавершенного строительства не погасит полностью требования участника строительства?
Да, такая ситуация может иметь место. В этом случае рассчитывается, какая часть требования участника строительства удовлетворена, она исключается арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов или реестра требований о передаче жилых помещений. Требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования. Эта непогашенная часть требований исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов. Непогашенные требования удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей или четвертой очереди.
Как оформляется передача прав на объект незавершенного строительства?
Передача прав подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку права переходят к ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу, то регистрация прав возможна только после регистрации кооператива. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.
Как быть с застройщиками, которые имеют несколько объектов незавершенного строительства?
При наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта. При этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.
Как передавать объект незавершенного строительства
Договор N ___
передачи объекта незавершенного строительства,
земельного участка и обязательств застройщика
г. __________ «___»________ ____ г.
_________________________________, именуем__ в дальнейшем «Застройщик»,
(наименование)
в лице ________________________ ___________________________, действующего
(должность, Ф.И.О. уполномоченного представителя)
на основании ____________________________________________, с одной стороны,
(документ, подтверждающий полномочия)
и ________________________________, именуем__ в дальнейшем «Приобретатель»,
(наименование)
в лице ________________________ ___________________________, действующего
(должность, Ф.И.О. уполномоченного представителя)
на основании ___________________________________________, с другой стороны,
(документ, подтверждающий полномочия)
совместно именуемые «Стороны», на основании Определения ___________________
арбитражного суда о передаче Приобретателю объекта незавершенного
строительства, земельного участка и обязательств Застройщика от
«___»________ ____ г. по делу N _________ заключили настоящий Договор о
нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Застройщик возмездно передает, а Приобретатель принимает объект незавершенного строительства, предназначенный для его размещения земельный участок и обязательства Застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений.
1.2. Объектом незавершенного строительства является ____-этажный ____-квартирный жилой дом общей площадью ____ кв. м, площадью жилых помещений ____ кв. м, площадью застройки ____ кв. м, со степенью готовности _____%, расположенный по адресу: _________________________________.
1.3. Объект незавершенного строительства принадлежит Застройщику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»________ ____ г. N ___ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»________ ____ г. N ___ (Приложение N ___) ).
1.4. По настоящему Договору Приобретателю одновременно с объектом незавершенного строительства передается предназначенный для его размещения земельный участок площадью _____ кв. м, категория земель: _______________________, разрешенное использование: _______________________, кадастровый номер: __________________________, расположенный по адресу: ___________________________.
1.5. Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежит Застройщику на праве собственности на основании _________________________, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»________ ____ г. N ___ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»________ ____ г. N ___ (Приложение N ___) ).
1.6. Приобретатель гарантирует, что отвечает требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
2. Порядок передачи имущества и обязательств Застройщика
2.1. Стоимость прав Застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, подлежащие передаче Приобретателю, согласно Отчету об оценке от «___»________ ____ г. N ___, составляет ________ (__________) рублей, в том числе на объект незавершенного строительства — ________ (__________) рублей, на земельный участок — ________ (__________) рублей.
2.2. Денежные средства в размере ________ (__________) рублей перечислены Приобретателем на специальный банковский счет Застройщика «___»________ ____ г., что подтверждается ________________________________.
2.3. Передача объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств Застройщика Приобретателю осуществляется по Акту приема-передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика (Приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.
2.4. Одновременно передается вся имеющаяся проектно-сметная документация, документы технической инвентаризации, документы на земельный участок и иные документы, необходимые для исполнения обязательства Застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений, в соответствии с перечнем, являющимся приложением и неотъемлемой частью настоящего Договора.
2.5. Приобретатель принимает на себя обязательства Застройщика по передаче жилых помещений участникам строительства со дня передачи Приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств Застройщика по передаточному Акту (Приложение N 1).
2.6. Государственная регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства и земельный участок осуществляется на основании Определения __________________ арбитражного суда о передаче Приобретателю имущества и обязательств Застройщика от «___»________ ____ г. по делу N ________ в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
3. Ответственность Сторон и форс-мажорные обстоятельства
3.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.
3.2. Застройщик несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим Договором документов и сведений.
3.3. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
3.4. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 3.3 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.
3.5. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору.
3.6. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 3.3 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
3.7. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 3.3 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.
4. Разрешение споров
4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
4.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5. Срок действия Договора. Порядок изменения и расторжения
Договора
5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по настоящему Договору.
5.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по взаимному согласию Сторон путем подписания письменного соглашения.
6. Заключительные положения
6.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
6.2. Стороны обязуются письменно извещать друг друга об изменении реквизитов.
6.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, — по одному для каждой из Сторон и один экземпляр хранится в делах органа регистрации прав.
6.4. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.
6.5. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
7.1. Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств Застройщика (Приложение N 1).
8. Реквизиты и подписи Сторон
Застройщик: Приобретатель:
___________________________________ ___________________________________
(наименование юридического лица) (наименование юридического лица)
Юридический/почтовый адрес: _______ Юридический/почтовый адрес: _______
___________________________________ ___________________________________
ИНН/КПП: __________________________ ИНН/КПП: __________________________
ОГРН: _____________________________ ОГРН: _____________________________
Телефон: _______ Факс: ____________ Телефон: __________ Факс: _________
Адрес электронной почты: __________ Адрес электронной почты: __________
Банковские реквизиты: _____________ Банковские реквизиты: _____________
___________________________________ ___________________________________
_______________/______________ _______________/______________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)
———————————
Информация для сведения:
С 1 января 2017 г. государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Согласно Федеральному закону от 06.04.2015 N 82-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены обязательности печати хозяйственных обществ» с 07.04.2015 хозяйственные общества не обязаны иметь печать.
Как наследуется незавершенное строительство?
Объектом незавершенного строительства признается объект в стадии строительства, не пригодный к эксплуатации. Существуют строительства, которые снабжены всеми установочными документами, имеют официальный статус, находятся на различных циклах постройки. Кроме них встречаются варианты, при которых стройка ведется без сопроводительных документов или здание уже возведено, но нормативные акты отсутствуют. При возникновении наследного дела используются различные законные правила, которые имеют некоторые особенности в каждом конкретном случае.
Некоторые варианты незавершенного строительства
Случаи наследования недостроенной недвижимости рассматриваются в зависимости от конкретной ситуации. Наиболее благоприятен вариант, когда владелец имеет акт на землю, разрешение градостроительного комитета, декларацию на застройку. При наличии строительных материалов, договора на работы с подрядной организацией, следует обратиться в суд с исковым заявлением о признании права владения приобретенными наследодателем материалов.
Одновременно подается заявление о вступлении во владении земельным участком, имеющим свидетельство на право собственности наследодателя. Вопрос о наследстве решается в течение шести месяцев, после чего заявитель получает свидетельство на право наследования. Свидетельство служит основанием для обращения в регистрирующий орган, где через 30 дней наследник получает свидетельство о собственности на наследный земельный участок.
Судебное постановление по вопросу стройматериалов позволит воспользоваться ими на законных основаниях. Исковое заявление должно подкрепляться платежными документами, в спорных случаях потребуются свидетельские показания. Если наследников по закону или завещанию несколько, то подать исковое требование должен каждый из них, для установления доли владения.
Возможна ситуация, при которой есть вся устанавливающая документация на возведение здания и строительство начато. Потребуется обращение в суд с иском о признании права собственности того наследника, который желает возвести объект до завершения. При наличии нескольких претендентов, суду придется рассмотреть право каждого из них и установить долевое соответствие.
Суд может отказать в праве собственности и вынести постановление о требовании выплатить стоимость долей тем наследникам, которые не определены собственниками.
Возможен вариант, когда здание оформлено как строящийся объект в регистрирующих органах. Для получения свидетельства на право собственности, наследнику следует предоставить данное свидетельство при вступлении в наследство. Документ предоставляется нотариусу вместе с заявлением о получении наследства и рассматривается в течение шести месяцев. Получив свидетельство о наследстве, новый владелец переоформляет свидетельство о строящемся объекте на свое имя в том же регистрирующем органе.
Наиболее сложной ситуацией является получение в наследство дома или застройки, которые не имеют документов. Узаконить незаконченное строительство при отсутствии прав на землю и разрешений от административных органов возможно только черед суд. Подача заявления нотариусу на вступление в наследные права требует предоставления документов, которые отсутствуют. Суду придется доказать, какие основания были для начала застройки, отведен ли земельный участок, потребуются длительные рассмотрения с привлечением всех заинтересованных лиц.
Основной порядок наследования
Отсутствие свидетельства на собственность на недвижимость в обязательном порядке приведет к судебному рассмотрению. Без полученного постановления нотариус не сможет выдать свидетельство на наследство. Именно поэтому потенциальным наследникам требуется тщательно подготовиться к процессу. Например, если на стройке возведен фундамент, то такой факт позволит судье вынести постановление о наличии имущества, принадлежащего прежнему владельцу. После чего, внести его в наследную массу, что потребует оформления земли под заложенным фундаментом.
Согласно ст. 218 ГК РФ, вещь, созданная для личного использования, принадлежит гражданину, если он не нарушил законодательных установок. Право на владение приобретается автоматически, а после смерти лица, изготовившего предмет, в данном случае, фундамент, он входит в наследственную массу. По закону, наследство в виде застройки принадлежит наследнику со дня открытия дела, а не с момента государственной регистрации, ст.1152 ГК РФ.
ИсточникИсходя из данных положений, наследникам потребуется доказать суду наличие незавершенного строительства, а затем оформить земельный участок по упрощенной процедуре, на основании ст. 9.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса».