Как получит право собственности на объект капитального строительства

Регистрация прав собственности

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

Самовольно возведенное строение — признание права собственности на незаконную постройку

-документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

-правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если:

-право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

-указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

-для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. Указанное заключение запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в соответствующем органе местного самоуправления, если такое заключение не представлено заявителем самостоятельно.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил такие документы самостоятельно.

Источник

Как узаконить самовольную постройку

Надо ли оформлять самовольную постройку? Обязательно. Иначе могут возникнуть серьезные проблемы. Даже дом, доставшийся по наследству, построенный на собственном земельном участке, но не узаконенный государством, может причинить массу хлопот.

В лихие девяностые люди решали «квартирный вопрос» всеми доступными средствами – самовольное строительство стало одной из черт российской действительности. Но с 2006 года государство объявило войну самострою. Для владельцев капитального жилья стал актуальным вопрос, как узаконить самовольные постройки, чтобы избежать их сноса. И сегодня большую ошибку совершают те застройщики, которые во избежание бумажной волокиты решают сначала построить дом, а потом оформить на него документы. Легализация самовольной постройки сопряжена с дополнительными расходами и не всегда заканчивается благоприятно для собственника недвижимости.

Но обо всем по порядку.

Что такое самострой

Прежде всего, заметим, что самостроем может считаться только капитальное строение с фундаментом , прочно связанное с землей – его нельзя разобрать и перенести в другое место. Официальный термин — объект капитального строительства, или ОКС. Помимо жилья сюда относятся подсобные помещения: гаражи, бани, сараи, склады, торговые палатки и т. д. Гражданский Кодекс РФ (ред. от 9.03.21) относит эти здания к самострою, если по отношению к ним справедливо ХОТЯ БЫ ОДНО из четырех условий. А именно, они построены:

• на земле, не оформленной надлежащим образом в собственность или в аренду;
• на земле, целевое назначение которой не допускает подобных строений;
• без разрешения на строительство или согласования с компетентными органами;
• с нарушением градостроительных норм.

Вердикт государства по отношению к таким строениям один: владелец НЕ ИМЕЕТ ПРАВА пользоваться самостроем: проживать, дарить, оставлять в наследство, продавать. (п.2, ст.222). Подписанный Президентом 3.08. 2018 г. закон о правилах сноса самостроя (№340-ФЗ), дает самовольным постройкам шанс на выживание.

Если дом возведен без разрешения на строительство, но по техническим характеристикам соответствует градостроительным нормам, суд может признать право собственности на данный самострой. Земельный участок при этом должен быть правильно оформлен, а постройка — соответствовать виду разрешенного использования земли. Срок для приведения самостроя к требуемым техническим характеристикам – от 6 месяцев до трех лет. Так государство дает застройщикам возможность легализовать самовольную постройку – в противном случае её ожидает снос (п.3, ст.222 ГК РФ).

Санкции за самовольное строительство

Приступив к строительству без уведомления/разрешения муниципалитета, застройщик должен быть готов выплатить штраф за незаконное строительство.

КоАП РФ определяет размеры штрафных санкций:

• 2-5 тыс. рублей для физлиц;
• 20-50 тыс. рублей для должностных лиц;
• 500 тыс. – 1 млн. рублей для юридических лиц.

С такими же суммами придется расстаться владельцу незаконной постройки, если он вселился в неё, эксплуатирует возведенный объект, но не спешит зарегистрировать его (ст. 9.5).

Строительство на неоформленном в собственность или аренду участке расценивается как самозахват и карается штрафом, начисляемым в процентах от кадастровой стоимости земли.

Самовольная постройка НЕ подлежит легализации, если:

• находится на земле, не принадлежащей застройщику;
• не отвечает целевому назначению и ВРИ (виду разрешенного использования) участка;
• нарушает градостроительные нормы;
• создает угрозу безопасности окружающих;
• нарушает права владельцев соседних участков.

В таких случаях суд выносит решение о сносе строения на средства застройщика. Срок для демонтажа самостроя – от 3-х до 12 месяцев. Не подчиняясь решению о сносе строения, его владелец рискует потерять и землю, на которой оно возведено (п.4, ст.222).

Но если, будучи собственником земельного участка, он сумеет вовремя привести самовольную постройку в соответствие с законными параметрами, у него появится шанс легализовать самострой.

Легализация самостроя в административном порядке

Для того, чтобы узаконить самовольную постройку, единого алгоритма действий нет – этот процесс зависит от многих факторов:

• находится ли участок в собственности застройщика, пользуется ли он им на основании арендного договора или строение возведено на незаконно занятой земле;
• соответствует ли здание ВРИ земельного участка;
• есть ли техническая документация на здание;

Существует 2 пути регистрации права собственности на самовольную постройку: в административном порядке и через суд.

Собственники законно оформленных земельных участков могут зарегистрировать уже построенный дом в упрощенном порядке, воспользовавшись продленной до марта 2026 года «дачной амнистией».

Оформление самостроя на садовых участках

ОКС и дачные домики на садовых участках оформляются по упрощенной схеме — следует:

• обратиться к кадастровому инженеру, с его помощью заполнить декларацию на строение и заказать технический план;
• через МФЦ поставить собственность на кадастровый учет, предоставив документы о правах на землю и технический план дома;
• зарегистрировать недвижимость и приступить к уплате ежегодного налога (чего, собственно, и добивается государство от законопослушных граждан).

В цену вопроса входит расчет за кадастровые работы по созданию технического плана и оплата государственной пошлины.

Обратите внимание: участки с видом разрешенного использования «огородничество» не предназначены для капитального строительства. Узаконить на них жилой дом удастся только после изменения ВРИ, путем обращения в местную администрацию.

Если же такой участок принадлежит к категории земель «сельхозназначения» (находится за пределами населенного пункта), сделать это будет особенно трудно.

Регистрация самостроя на участках ИЖС и ЛПХ

Оформить в упрощенном порядке самострой на участках ИЖС и ЛПХ гораздо сложнее. Придется преодолеть все этапы «хождения по мукам», собрать разрешительные визы, которыми пренебрег застройщик в начале строительства.

1. Сначала нужно получить уведомление/разрешение местной администрации на соответствие планируемой постройки градостроительным нормам – это придется оформлять задним числом. Ведь дом уже возведен, и не всякий муниципальный орган согласится на выдачу такого документа. Если же строительство уже начато, но еще не закончено, по правилам, введенным с 4.08 2018 г., местная администрация имеет право выдать уведомление о соответствии задним числом (№340-ФЗ). Необходимые документы для получения разрешения местных органов власти: проект строения, обязательные резолюции всех экспертов, ГПЗУ.
2. Второй шаг – заказать технический план дома. Кадастровый инженер возьмется за работу только при наличии разрешительного уведомления от местной администрации.
3. Наконец, необходимо получить еще одно уведомление от муниципалитета – о соответствии готовой постройки первоначальному плану. Для этого нужны заключения СЭС, ОГПН, водоканала, газовиков и электриков. Придется заказать экспертизу, подтверждающую безопасность строения для окружающих, завизировать факт, что соседи не имеют претензий к объекту. Получив акт о вводе дома в эксплуатацию, можно обращаться в МФЦ с просьбой о постановке дома на кадастровый учет с последующим оформлением прав на собственность.

Если муниципалитет отказывает в выдаче разрешительных документов, или Росреестр не дает согласия на регистрацию, владельцу самостроя придется обратиться в суд.

Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная

Объекты на муниципальной земле считаются самостроем в следующих случаях:

• ОКС построены самозахватом – без акта купли-продажи или арендного договора на землю;
• Нарушены ВРИ, ограничительные условия на ЗУ: (вместо торговой палатки, например, построен гостевой дом);
• Объект построен без разрешительных документов исполнительной власти.

Легализация таких построек возможна только в судебном порядке после того, как будут оформлены земельные отношения между застройщиком и муниципалитетом.

Легализация самостроя через суд

В суд застройщик имеет право обратиться только после безуспешных попыток узаконить владение административным путем: либо муниципалитет отказал в выдаче уведомления, либо Росреестр – в постановке строения на учет. Эти структуры будут выступать ответчиками в судебном разбирательстве.

В исковом заявлении должно быть указано:

• на какой земле была возведена постройка – на собственном участке или на арендованном; какова категория земли и ВРИ;
• описание объекта по техплану;
• лицо, занимавшееся строительством;
• какие попытки были сделаны для легализации строения, и чем они закончились;
• кто является ответчиком по иску.

Исковое заявление завершается просьбой к суду разрешить регистрацию самовольной постройки и передачу её в собственность владельца земельного участка. Суд может принять одно из двух решений: либо узаконить самовольную постройку, либо обязать снести её. Решение суда об узаконивании самостроя зависит от того, насколько требования истца будут подтверждены ссылками на законодательные акты и на предоставленные документы. Иск будет удовлетворен, если документально будет доказано:

• у застройщика было законное право строить данный объект на земельном участке;
• постройка соответствовала всем правилам землепользования и параметрам строительства, определенным на момент судебного разбирательства;
• строение не угрожает жизни и здоровью людей и не ущемляет права соседей.

Обратите внимание. В ходе судебного разбирательства важно доказать тот факт, что застройщик принимал меры по своевременной легализации строительства, но получал отказы уполномоченных органов.

Положительный вердикт суда служит достаточным основанием для регистрации собственности.

Отказ в удовлетворении иска означает, что самострой подлежит сносу. Такое решение вправе принять и органы местной власти – если строение возведено самовольно на муниципальной земле и угрожает здоровью и жизни окружающих (п.4, ст. 222 ГК РФ). Но если самострой расположен на частной земле, решение о сносе принимает только суд. Демонтажу подлежат:

• строения, возведённые на муниципальной земле с нарушением ВРИ и ограничений по эксплуатации ЗУ;
• постройки, которые не могут быть приведены в соответствие с установленными требованиями;
• объекты, которые нарушают права соседей и создают угрозу для окружающих.

Шанс на сохранение здания или компенсацию затрат на его строительство может дать положение ГК РФ о том, что самостроем не является объект, на момент возведения которого застройщик не знал/не мог знать об ограничениях на его земельном участке. Ограничивающие обстоятельства (объявление территории природоохранительной/культурной/рекреационной зоной, начало строительства автомагистрали, проведение ЛЭП, газопровода и т. д.) появились уже в разгар строительных работ. В таком случае (по решению суда, конечно!) муниципалитет должен компенсировать владельцу стоимость снесенной постройки.

Пакет документов для судебного разбирательства

В пакет документов, прилагаемых к иску, входят:

• оценка стоимости строения – для расчета госпошлины;
• копии бумаг по земельной собственности или договора аренды; постройки;
• заключение экспертов о соответствии СНиПам, об отсутствии угрозы для окружающих;
• справки о том, что постройка не ущемляет права соседей по участку;
• копии писем, подтверждающих отказ органов местной власти выдать разрешение о строительстве/отказ Росреестра в постановке объекта на кадастровый учет;
• договор с подрядчиком о строительстве/чеки на финансовые затраты по возведению объекта;
• квитанция об оплате госпошлины.

Если самострой возведен с нарушением ВРИ земельного участка, придется добиваться изменения вида разрешенного использования или дополнительного разрешения конкретно по участку, арендовать или покупать землю. Важно также, чтобы земля и ОКС на ней принадлежали одному лицу. При наличии других собственников ЗУ легализация самостроя будет затруднена.

В доказательство того, что строение приведено в соответствие с техническими требованиями, прилагают акты обследования и экспертные заключения всех уполномоченных органов: по архитектуре и градостроительству, пожарной безопасности, санитарному надзору, экологических служб и. т. д. Для экономии нервов и времени проще заказать экспертную процедуру в проектной организации, которая и соберет всю необходимую документацию вплоть до согласования постройки с владельцами соседних участков. Отсутствие проблем по земле и по техническим параметрам – главные аргументы для вынесения судом положительного вердикта по иску узаконивания самостроя. И наоборот, отсутствие какого-либо документа может затормозить решение вопроса, а то и вовсе послужить основанием для отказа в легализации.

После того как суд вынес вердикт об узаконивании, оформление дома в собственность не составит труда. Остается обратиться в МФЦ или напрямую в Росреестр с пакетом документов:

• паспорт владельца недвижимости;
• заявление о регистрации ОКС;
• квитанция по уплате пошлины;
• судебное заключение;
• технический паспорт постройки.

После внесения данных об объекте в ЕГРН и регистрации станет возможной его эксплуатация и распоряжения по усмотрению собственника.

Заключение

Закон, принятый 3.08.2018 г., смягчил жесткость государственной политики по отношению к самострою – теперь есть шанс легализовать его как в административном порядке, так и через суд. Этим обязательно стоит воспользоваться, чтобы избежать риска штрафов и потери постройки.

Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:

Источник

Как зарегистрировать гараж на участке

После возведения гаража на участке ИЖС его нужно зарегистрировать. Для этого собственник может воспользоваться дачной амнистией, которая позволяет поставить строение на учет в упрощенном порядке.

Законодательное регулирование

Вопросы по строительству гаражей и их постановки на кадастровый учет регулируются Гражданским кодексом РФ:

• ст. 222 – регламентирует понятие самовольного строительства;
• ст. 52 – определяет алгоритм получения разрешения на возведение капитального объекта;
• ст. 263 – регулирует права владельцев на строительство на территории под ИЖС;
• ст. 8 – регламентирует условия легализации самовольно возведенных строений.

В вопросе регистрации гаража на земельном участке можно опираться также на положения Федерального закона 93-ФЗ «О дачной амнистии».

Нужно ли разрешение на постройку гаража на собственном участке

Начать возводить гараж на земле, предназначенной для строительства под ИЖС можно без разрешения при следующих условиях:

• размещение в пределах площади участка или территории гаражного кооператива;
• в строительстве отсутствует коммерческая заинтересованность;
• возводимая постройка будет являться вспомогательной, не предназначающейся для проживания.

СОВЕТ! Согласно закону получать разрешение на строительство гаража не нужно. Однако рекомендуется его оформлять, чтобы защитить интересы в случае возникновения конфликтов и споров с владельцами соседних территорий.

На какие постройки распространяется дачная амнистия

Дачная амнистия – упрощенный вариант постановки объектов недвижимости на учет в ЕГРН. Распространяется на следующие виды построек:

• земельные участки, выделенные под индивидуальное жилищное строительства или личное хозяйство;
• наделы, входящие в состав садовых товариществ и гаражных кооперативов;
• частные дома;
• гаражи;
• навесы, беседки, террасы и прочие объекты некапитального строительства.

Перед тем как оформить построенный на своем участке объект, гражданину следует узнать, попадает ли он под условия дачной амнистии. Для получения такой информации собственник обращается в БТИ или муниципалитет с соответствующим запросом.

Регистрация гаража по дачной амнистии

Для постановки строения на учет в Росреестре гражданину требуется выполнить следующую последовательность действий:

1. Составить заявление.
2. Собрать необходимый перечень документов.
3. Подать заявку в ЕГРН.
4. Получить выписку об успешной постановке на учет.

Срок рассмотрения заявки составляет 10 рабочих суток.

Подать документы собственник может следующими способами:

• лично в отделение Росреестра;
• по почте;
• на официальном сайте ЕГРН;
• воспользоваться услугами представителя.

ВАЖНО! При подаче заявления представителем, дополнительно требуется нотариальная доверенность.

При регистрации гаража на земельном участке под ИЖС в упрощенном порядке оплата госпошлины не требуется. Налоговый сбор размеров в 2 тыс. рублей взимается только при постановке на учет по общим правилам.

Документы для оформления гаража в собственность

Пакет документов, требуемых для занесения постройки в Росреестр:

• заявление;
• паспорт собственника;
• правоустанавливающий документ на землю; с указанием размеров и расположения регистрируемого строения.

Заявление составляется в свободной форме. В нем прописывается следующая информация:

• наименование учреждения, в которое подается заявка;
• персональные данные владельца участка (Ф. И. О., данные паспорта, адрес регистрации, гражданство, дата рождения, семейное положение);
• сведения о регистрируемом объекте (используемый способ постановки на учете, вид собственности, указание способа возникновения прав собственности, площадь, номер регистрации участка в ЕГРН, адрес расположения);
• дата составления;
• подпись;
• порядковый регистрационный номер заявки (заполняется сотрудником ЕГРН).

Если гараж возведен с нарушением норм и правил

Если при строительстве были нарушены предписания строительных норм и правил, то в отношении собственника назначается штраф, а строение подлежит демонтажу.

Перечень технических нормативов для гаража:

• минимальная дистанция до других строений – 6 м (исключение составляют конструкции, при которых гараж сопряжен с домом);
• расстояние между постройкой и границами участка – минимум один метр;
• дистанция до дорог – не менее 3 м до боковых проезжих частей и 5 м – до центральных;
• свободные отступы по бокам гаража при поставленном транспортном средстве – минимум 0,8 м.

Помимо строительных норм, необходимо соблюдать требования пожарной безопасности:

• наличие пожарного щита и огнетушителя;
• отсутствие отопительной системы;
• соответствие электрической проводки нормам ПТЭЭП;
• наличие предохранителей, автоматически отключающих напряжение в сети при перегрузках и коротких замыканиях.

При несоблюдении отдельных требований гараж все равно может быть зарегистрирован. Например, в ситуации, когда стена строения является продолжением забора, его можно зарегистрировать. Такие вопросы решаются индивидуально.

Источник