Как посчитать степень готовности объекта незавершенного строительства

Как посчитать степень готовности объекта незавершенного строительства

Градостроительным кодексом Российской Федерации введено следующее понятие объекта незавершенного строительства:

«Незавершённый объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек».

Ситуации, когда завершить строительство не удается по каким-либо причинам, не редки. Как правило, причиной этому служит недостаток финансовых средств, выделяемых инвесторами или заказчиками.

Не редки случаи, когда инвестор недостроенного объекта желает продолжить строительство, для чего необходимо провести оценку данного объекта.

Здесь очень часто используется понятие степени готовности объекта незавершенного строительства, выражаемое в процентах. Это бывает важно при решении вопросов соинвестирования, когда соинвестор, вкладывает деньги с создание объекта недвижимости, например, квартиру. На определенном этапе выяснятся что Застройщик (Подрядчик) не в состоянии завершить строительство и возникает необходимость понять, какая часть денег подлежит возврату каждому конкретному соинвестору или участнику долевого строительства, исходя из готовности конкретной части жилого дома (квартиры), которая предполагалась к выделению в его собственность после сдачи объекта в эксплуатацию.

Понятие степени готовности объекта незавершенного строительства, выражаемое в процентах берет начало еще со времени существования СССР, когда этапы выполнения работ оформляли так называемыми «процентовками», т.е. актами, в которых отражался процент выполненных работ по этапу строительства, либо по всему строительству. Это было удобно в условиях повсеместного применения единой системы ценообразования, при которой достаточно было умножить процент готовности объекта на его цену по сметной документации, и было понятно, сколько денег потрачено, или предстоит потратить на его завершение или, что еще более важно понять, на сколько процентов выполнен государственный план на соответствующий период (квартал, полугодие, год, пятилетку и т.д.). В условиях рыночной экономики, когда не все регламентируется государством, процентовки ушли в прошлое, но рациональное зерно применительно к настоящему моменту осталось.

По проценту готовности можно рассчитать, что, собственно, из денег запланированных на его постройку соответствует реально необходимыми затратам, а что взято неосновательно и, исходя из этого, подлежит детальному анализу, и какие затраты необходимы для завершения строительства объекта.

При этом, конечно, не стоит забывать о затратах на восстановление того, что было утрачено в период, когда объект стоял не завершенным или затраты на расконсервацию объекта, если объект в соответствии с требованиями нормативно-технических документов консервировался. Консервировался, но данные затраты являются непредвиденными и изначально в стоимости строительства объекта прямо не учитывались.

Инвестору важно с учетом всего изложенного также произвести оценку объекта незавершенного строительства на текущий момент времени, чтобы понять экономическую целесообразность продолжения строительства.

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того, чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства.

Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей:

• для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации,
• при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию,
• при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства,
• при покупке или продаже объекта незавершенного строительства,
• для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства позволит решить ряд проблем, связанных с:

• постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации.
• определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая чётко отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.
• принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Часто каркасная система недостроенного объекта позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось несколько лет назад.
• покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов.
• тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью нашей оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Если у Вас появились дополнительные вопросы, задайте их на нашем сайте или свяжитесь по телефону со специалистами ООО «Агентство «Независимость». По каждому конкретному случаю можно получить бесплатную консультацию и задать все интересующие Вас вопросы.

Определение степени готовности квартиры, город Балашиха

Какова степень строительной готовности жилого дома?

Определение степени готовности дома

Определение степени строительной готовности жилого дома, г. Звенигород

Определение степени готовности многоквартирного дома, город Балашиха

Источник

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, сообщает.

1. Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 120-ФЗ) статья 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) дополнена частью 17, которая вступает в силу с 28.10.2021.

Согласно части 17 статьи 40 Закона N 218-ФЗ:

если в соответствии с проектной документацией объекта капитального строительства предусмотрены его строительство, реконструкция этапами, каждый из которых представляет собой соответственно строительство, реконструкцию части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства, то в случае поступления необходимых для государственного кадастрового учета или государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав документов в результате ввода в эксплуатацию первого этапа строительства, реконструкции осуществляются государственный кадастровый учет или государственный учет и государственная регистрация прав на здание, сооружение с характеристиками, соответствующими первому этапу строительства;

в случае поступления необходимых для государственного кадастрового учета документов в результате ввода в эксплуатацию второго и последующих этапов строительства, реконструкции осуществляется государственный кадастровый учет в связи с изменением здания, сооружения, а также государственный кадастровый учет всех созданных помещений и (или) машино-мест; в этом случае в технический план объекта недвижимости вносятся характеристики здания, сооружения, созданных в результате завершения очередного этапа строительства, соответствующие совокупности всех введенных и вводимых в эксплуатацию на момент подготовки технического плана частей объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87, под этапом строительства понимается:

строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке;

строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

если этапы строительства представляют собой строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, и такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, основания для применения положений части 17 статьи 40 Закона N 218-ФЗ отсутствуют;

если каждый этап строительства (реконструкции) объекта капитального строительства представляет собой соответственно строительство, реконструкцию части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, и указанные части объекта капитального строительства по результатам строительства (реконструкции) в совокупности будут представлять целый (единый) объект капитального строительства, государственный кадастровый учет (либо государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав) в результате ввода в эксплуатацию первого и последующих этапов строительства осуществляется в порядке, предусмотренном частью 17 статьи 40 Закона N 218-ФЗ.

Как указано в обращении, «на государственный кадастровый учет поставлены: здание МКД первого этапа строительства и здание МКД второго этапа строительства как самостоятельные объекты недвижимости с присвоением каждому зданию МКД кадастрового номера», и планируется представление документов «для кадастрового учета здания МКД третьего этапа строительства».

В приведенной информации отсутствует указание о том, что данные «здания МКД» являются частями одного здания, строительство которого осуществляется этапами. В связи с чем полагаем, что основания для применения части 17 статьи 40 Закона N 218-ФЗ после ее вступления в силу в данном случае отсутствуют.

2. Прежде всего отмечаем, что в настоящее время разрабатывается проект приказа Росреестра «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений», после издания которого будет осуществлено приведение XML-схемы, необходимой для формирования XML-документа — технического плана, в соответствие с положениями Закона N 218-ФЗ (в том числе с учетом изменений, внесенных в Закон N 218-ФЗ вступившим в силу 30.04.2021 Законом N 120-ФЗ) и указанному приказу.

В соответствии с приказом Росреестра от 25.04.2019 N П/0163 «О размещении на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» XML-схемы, используемой для формирования XML-документа — технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа, и особенности ее применения» на официальном сайте Росреестра размещена XML-схема, используемая для формирования XML-документа — технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа (версия: «TP_v06», далее — XML-схема).

В рамках реализации положений части 17 статьи 40 Закона N 218-ФЗ до доработки действующей в настоящее время XML-схемы в целях осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением здания (сооружения), а также государственного кадастрового учета всех созданных помещений и (или) машино-мест по результатам ввода в эксплуатацию второго и последующих этапов строительства, реконструкции соответствующего здания (сооружения) полагаем возможным представление указанным в части 1 статьи 19 Закона N 218-ФЗ уполномоченным органом (организацией, корпорацией) в орган регистрации прав соответствующего разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию с приложенными к нему техническими планами:

подготовленным в целях осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением здания (сооружения), содержащим характеристики такого здания (сооружения), созданного в результате завершения очередного этапа строительства, соответствующие совокупности всех введенных и вводимых в эксплуатацию на момент подготовки технического плана частей объекта недвижимости;

подготовленными в целях постановки на государственный кадастровый учет всех созданных (в рамках соответствующего (очередного) этапа строительства) помещений и (или) машино-мест.

Источник

Расчет степени готовности объекта (480-ПП , 214-ФЗ)

В связи с изменениями в Федеральный закон №214-ФЗ с 1 июля 2019 года привлечение денежных средств для долевогожилищного строительства по объектам, не введенным в эксплуатацию, допускается только с использованием счетов эскроу. Однако, по уже запущенным проектам, в соответствии с новым Постановлением Постановления Правительства РФ № 480 от22.04.2019г., для начатых объектов сделано исключение, которое позволяет вести дальнейшие продажи без использования эскроу-счетов по ДДУ, при условии что:

1. В объекте должно быть продано по ДДУ не менее 10% от всего объема и
2. Степень готовности объекта должна быть не менее 30% (15% в отдельных случаях);

Для получения права продажи по ДДУ без использования эскроу-счетов, Застройщику необходимо подготовить и направить в уполномоченный орган для согласования пакет документов в составе которого, в том числе предоставляется расчет степениготовности конструктивных элементов многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости который выполняется кадастровыми инженерами.

Компания «Гарант-Кадастр» предлагает выполнить расчет степени готовности конструктивных элементовмногоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости.

В состав работ входит:

• Анализ проектной документации и подсчет объемов (при отсутствии);
• Обследование объектов и установление степени готовности по каждому из конструктивных элементов, в том числе геодезическая съемка земельного участка для определения объемов выполненных работ по благоустройству и внутриплощадочным инженерным сетям;
• Результатом работы является:
• Заключения кадастрового инженера с расчетом общей степени готовности объектов;

Расчет степени готовности выполняется как в целом по проекту, так и по отдельным этапам указанным в разрешении на строительство. В том числе, уже сданный дом указанный в разрешении на строительство как один из этапов, можно зачесть в общую готовность проекта.

Для предварительной оценки возможности получения указного права, формированию пакета документов просим прислать нам запрос на подготовку Коммерческого предложения с указанием примерной оценочной степени готовности объекта и приложить разрешение на строительство.

При необходимости, предлагаем сформировать и согласовать с уполномоченным органом полный пакет документов в следующем составе:

Источник