Как прекратить право собственности на объект незавершенного строительства

Фактическое отсутствие объекта влечет прекращение права на него

В судах рассматривается большое количество дел, связанных с прекращением права собственности на фактически несуществующее имущество.

Основания прекращения права собственности перечислены в ст. 235 ГК РФ. Согласно п. 1 названной статьи оно прекращается:

Суды, как правило, считают, что для признания прекращенным зарегистрированного права собственности на объект нужны доказательства его гибели. Если гибель (например, снос) имущества доказана, это в силу п. 1 ст. 235 ГК РФ является основанием для прекращения права собственности на него (постановления ФАС Дальневосточного округа от 25.05.2010 № Ф03-2403/2010, Северо-Западного округа от 28.05.2010 № А56-34920/2009).

В то же время есть судебные решения, из которых следует, что если присутствуют отдельные фрагменты разрушенного здания, то нет оснований для прекращения права собственности на него (постановление ФАС Уральского округа от 13.05.2010 № Ф09-3424/10-С6 по делу № А76-857/2009). Некоторые суды вообще полагают, что в ст. 235 ГК РФ нет такого основания для утраты права собственности на имущество, как прекращение зарегистрированного права собственности (постановление ФАС Поволжского округа от 29.10.2009 № А57-16167/2008).

Президиум ВАС РФ, рассмотрев в порядке надзора одно из подобных дел, изменил подход к решению вопроса о прекращении права собственности на фактически отсутствующий объект.

Правительство города (собственник земельного участка) обратилось в суд с иском о признании прекращенным зарегистрированного права собственности общества в отношении объекта незавершенного строительства. Общество приобрело этот объект, представляющий собой фундамент ранее существовавшего здания, по договору купли-продажи и зарегистрировало на него право собственности.

Обращаясь в суд, истец сослался на то, что судебными актами, вступившими в законную силу, установлен факт отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ответчику на праве собственности.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, ссылаясь на то, что факт наличия либо отсутствия объекта незавершенного строительства на участке не являлся предметом спора, на который ссылался истец. А статья 235 ГК РФ не предусматривает возможности предъявления иска о признании прекращенным зарегистрированного права собственности на имущество, поскольку содержит основания прекращения права собственности только по воле собственника. Кроме того, факт полного уничтожения объекта незавершенного строительства документально не подтвержден и ответчик не лишен возможности завершить строительство объекта в установленном законом порядке.

В апелляции решение суда первой инстанции было отменено. Апелляционный суд отметил, что доказательства, которые свидетельствовали бы о создании объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости с соблюдением установленных законом норм и правил, в материалах дела отсутствуют. Приобретение обществом фундамента здания, неразрывно связанного с землей, не означает возникновения права собственности на незавершенный строительством объект как на объект недвижимого имущества.

Понятие «недвижимость» является правовой категорией. Поэтому признать имущество недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей. Необходима совокупность юридических фактов, в том числе таких, как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания объекта недвижимости.

Однако доказательств, свидетельствующих о воле собственника земельного участка на возведение недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано за обществом, в материалах дела нет, так же как и доказательств того, что спорный земельный участок выделялся под строительство такой недвижимости ответчику или другому лицу.

Из акта проверки использования земельного участка, составленного Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города, следует, что на земельном участке отсутствуют какие-либо постройки и строительные работы не ведутся.

Ссылка суда первой инстанции на то, что положения ст. 235 ГК РФ не предусматривают возможности предъявления иска о признании прекращенным права собственности на имущество, несостоятельна. Иск заявлен о признании прекращенным зарегистрированного права собственности, а не о признании прекращенным права собственности на имущество, как указал суд первой инстанции.

Установив, что объект, на который зарегистрировано право собственности ответчика, фактически и физически не существует, апелляционный суд признал, что это нарушает права и законные интересы города как собственника земли.

Окружной суд согласился с выводами суда первой инстанции и отменил постановление апелляционного суда.

Передавая дело на рассмотрение в Президиум ВАС РФ, коллегия судей отметила, что судебные решения кассационного суда и суда первой инстанции подлежат отмене.

Статьей 235 ГК РФ предусмотрены основания прекращения права собственности, в том числе в связи с гибелью или уничтожением самого объекта права.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в ст. 12 ГК РФ и не является исчерпывающим. Поскольку истец просил суд признать, что в связи с физическим отсутствием объекта прекратилось право собственности на него, он фактически заявил требование об установлении факта, имеющего юридическое значение, что соответствует нормам ст. 217 АПК РФ и не противоречит ст. 12 ГК РФ.

Судам следовало принять меры к установлению данного факта, поскольку без определения наличия или отсутствия объекта недвижимости по указанному адресу невозможно разрешить заявленный спор по существу.

Судьи ВАС РФ отметили, что суды первой и кассационной инстанций ошибочно не приняли во внимание наличие вступивших в законную силу судебных актов об отсутствии объекта незавершенного строительства. Между тем выводы судов по этим спорам имеют преюдициальное значение для разрешения иска, заявленного в настоящем деле.

Рассмотрев дело в порядке надзора, Президиум ВАС РФ отменил решения судов первой и кассационной инстанций и оставил в силе решение апелляционного суда.

Таким образом, наличие фундамента или иных элементов конструкций не свидетельствует о том, что объект существует. Если отсутствует разрешительная документация на строительство и строительные работы не ведутся, собственник земельного участка вправе предъявить иск о признании прекращенным зарегистрированного права собственности на такой объект незавершенного строительства на основании ст. 235 ГК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 4372/10).

Источник

Как прекратить право собственности на объект незавершенного строительства

Основанием для аннулирования сведений об объекте и праве на него в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является прекращение существования объекта. Если объект недвижимости не подлежит восстановлению из-за своей ветхости или перестал существовать, например, был снесен или сгорел, то такой объект целесообразно снять с государственного кадастрового учета, а в случае, если на объект зарегистрировано право, то прекратить право собственности на уже несуществующий объект.

Для того, чтобы снять с кадастрового учета объекты недвижимости при их гибели или уничтожении, необходимо обратиться в любой офис МФЦ со следующими документами:

-заявление о снятии с учета объекта недвижимости. Такое заявление вправе представить собственник объекта недвижимости или собственник земельного участка, на котором был расположен объект недвижимости. При этом, если у объекта несколько собственников, то заявление подается всеми правообладателями. С заявлением также может обратиться представитель правообладателя(-ей) на основании нотариально удостоверенной доверенности;

-правоустанавливающий документ на объект недвижимости, подлежащий снятию с кадастрового учета. Он необходим, если права на объект не были зарегистрированы в ЕГРН;

— акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. Такой акт обследования составляется кадастровым инженером по результатам осмотра места, где находился объект недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» акт представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в связи с его гибелью или уничтожением либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения (или их части), в пределах которого такое помещение, машино-место было расположено (далее — Акт).

Акт подготавливается в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой Акт, и оформляется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных (на сегодняшний день форма Акта и состав сведений, а также требования к его подготовке установлены Приказом Минэкономразвития России от 20.11.2015 №861).

С принятием Приказа Росреестра от 24 мая 2021 г. № П/0217 «Об установлении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке» (вступает в силу с момента признания утратившим силу Приказа Минэкономразвития России от 20.11.2015 №861) процедура снятия с кадастрового учета капитальных объектов, прекративших свое существование, упрощается.

Данным Приказом утвержден исчерпывающий перечень документов, включаемых в акт обследования, которые предоставляются в орган регистрации прав исключительно при их наличии. Среди таких документов:

-решение собственника о сносе объекта недвижимости;

-уведомление о завершении сноса объекта для органов местного самоуправления;

-решение органа исполнительной власти субъекта или муниципального образования о признании объекта аварийным и подлежащим сносу;

-решение об изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов для государственных или муниципальных нужд;

-решение о комплексном развитии территории, на которой был расположен объект.

Если этих документов нет, то акт обследования готовится с указанием причины их отсутствия. Отсутствие документов из перечня не является нарушением, и, соответственно, не будет основанием для приостановления действий по снятию с кадастрового учета объектов. Кроме того, предусмотрена возможность не включения в состав Акта электронных образов документов, а указание ссылки на такой документ, если такие документы опубликованы и размещены на официальном сайте органа государственной власти, органа местного самоуправления или органа судебной власти либо такие документы доступны в государственном или муниципальном информационном ресурсе.

В результате проведения учетных действий заявителю или его представителю будет выдана выписка об объекте недвижимости, содержащая внесенные в ЕГРН сведения о прекращении существования объекта недвижимости.

Процедура снятия с кадастрового учета объекта недвижимости и прекращения права на объект, прекративший свое существование, осуществляется бесплатно.

Материал подготовила ведущий специалист-эксперт Междуреченского отдела Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу Наталья Мозжухина.

Источник

Как снять с кадастрового учета объекты, прекратившие существование?

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится информация о тысячах объектах недвижимости. При этом некоторые из них из-за своей ветхости не подлежат восстановлению или вовсе перестали существовать — например, были снесены или сгорели. Такие объекты необходимо снимать с государственного кадастрового учета, а также прекращать на них право собственности, если оно было ранее зарегистрировано.

Во-первых, это необходимо, чтобы не платить налог на имущество, во-вторых, чтобы поставить на учет и зарегистрировать вновь образованный объект (если, к примеру, вы построили новый дом на месте снесенного).

Как снять ветхий объект недвижимости с кадастрового учёта, отвечают эксперты Росреестра.

При каких условиях необходимо снимать объекты с кадастрового учета?

Снять объект с кадастрового учёта можно в связи с его гибелью или уничтожением. Например, объект сгорел, разрушился или был снесен. Это может быть отдельно стоящее здание, сооружение, а также расположенное в здании помещение (например, квартира).

Какие документы необходимы?

Чтобы снять с кадастрового учета объекты недвижимости, необходимо представить в орган регистрации прав следующие документы:

– заявление о снятии с учета объекта недвижимости. Как правило, его составляет сотрудник МФЦ при приеме документов.

ВАЖНО! Если на такой объект зарегистрировано право собственности, то заявление подается одновременно и на снятие с кадастрового учета, и на регистрацию прекращения права собственности. Если у объекта несколько собственников, то заявление подается всеми правообладателями. Также с заявлением может обратиться представитель правообладателя на основании нотариально удостоверенной доверенности;

– правоустанавливающий документ на объект недвижимости, который вы снимаете с кадастрового учета. Он необходим, если права на объект не были зарегистрированы в ЕГРН;

– акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. Документ составляется кадастровым инженером по итогам осмотра места нахождения объекта недвижимости. Он подтверждает, что уничтожена часть здания, в котором было расположено помещение, или же все здание целиком.

Перед заключением договора на выполнение кадастровых работ рекомендуем проверить сведения о заинтересовавшем вас кадастровом инженере в государственном реестре кадастровых инженеров, размещенном на официальном сайте Росреестра.

– судебное решение, если объект снимается с учета по решению суда;

– документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя.

Росреестр упростил процедуру снятия с учета объектов, прекративших существование

В сентябре 2021 года Минюст РФ зарегистрировал приказ Росреестра, устранивший административные барьеры в процессе снятия с кадастрового учета объектов капитального строительства, которые прекратили свое существование.

Правообладатели часто сталкиваются с проблемой отсутствия документов, на основании которых осуществляется снос зданий, а также подтверждается завершение такого сноса. Это связано с тем, что объекты могли прекратить существование задолго до подготовки акта обследования. То есть, к примеру, дом вы снесли несколько лет назад, не делая акт обследования, а снять его с учета решили только сейчас.

Приказ содержит перечень документов в акте обследования, которые предоставляются в орган регистрации прав исключительно при их наличии. Если таких документов нет, то акт обследования готовится без них и указывается причина их отсутствия. Это упростит для правообладателей процедуру снятия объектов с кадастрового учета и будет способствовать актуализации сведений ЕГРН.

Среди документов, отсутствие которых не станет препятствием для снятия объекта с учета:

• решение собственника о сносе объекта недвижимости;
• уведомление о завершении сноса объекта для органов местного самоуправления;
• решение органа исполнительной власти субъекта или муниципального образования о признании объекта аварийным и подлежащим сносу;
• решение об изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов для государственных или муниципальных нужд;
• решение о комплексном развитии территории, на которой был расположен объект и другие.

Куда подавать документы для снятия объекта с кадастрового учета?

Подготовленный пакет документов можно представить следующими способами:

• в бумажном виде при личном визите в МФЦ;
• в электронном виде (при наличии сертификата усиленной квалифицированной электронной подписи) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
• дистанционно, заказав выездное обслуживание с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты Росреестра («Выездное обслуживание»).

В результате проведения учетных действий заявителю или его представителю будет выдана выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В графе «Статус записи об объекте недвижимости» будет указано, что объект снят с кадастрового учета и отмечена дата его снятия.

За снятие с кадастрового учета объекта недвижимости и регистрацию прекращения права на объект, прекративший свое существование, государственная пошлина не взимается.

Источник

Аналитика Аналитические обзоры

Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ внесено достаточно большое количество изменений в Земельный кодекс РФ и более чем 70 других законов, так или иначе регулирующих правоотношения, связанные с землей. Ряд поправок касается прав на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства (далее – ОНС).

В условиях, когда более 90% земель в стране находятся в публичной собственности, реализация инвестиционных проектов по созданию объектов капитального строительства, как правило, осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщикам на праве аренды. Срок аренды таких участков зачастую ограничен сроком строительства и не превышает пяти лет. Случаи, когда земельные участки для целей строительства предоставляются на долгий срок (до сорока девяти лет), достаточно редки, и даже в таких долгосрочных договорах аренды часто предусматривается обязанность арендатора осуществить строительство в срок, существенно меньший по сравнению со сроком аренды.

С тем чтобы как-то «закрепиться» на земельном участке, предоставленном для строительства, застройщики, приступившие к освоению участка, нередко уже на самом начальном этапе строительства регистрируют за собой право собственности на не завершенный строительством объект (свайное поле, фундамент и т. п.).

Наличие зарегистрированного права собственности на ОНС в какой-то степени защищало интересы застройщиков на случай прекращения договора аренды, чему способствовали законодательство, а также судебная практика как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции.

Так, например, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ) предоставлял собственнику ОНС, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, возможность оформить находящийся в публичной собственности земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Президиум ВАС РФ, не признавая за собственниками ОНС права на приватизацию занятых такими объектами земельных участков в порядке статьи 36 ЗК РФ, указывал на их право оформить такие участки в аренду для целей завершения строительства и на недопустимость необоснованного отказа в предоставлении участка в аренду или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08, от 09.11.2010 № 7454/10).

Верховный Суд РФ к собственникам ОНС был еще более лоялен и признавал за ними право на приватизацию земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ, указывая, что при наличии зарегистрированного права собственности на ОНС, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ не имеется (Определение ВС РФ от 22.02.2012 № 71-В11-13).

С принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ правовое положение собственников ОНС, расположенных на арендованных земельных участках, серьезно осложняется.

Данным законом ГК РФ дополняется статьей 239.1, в соответствии с которой в случае прекращения действия договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка расположенные на таком земельном участке объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. При этом изъятие допускается как в отношении объектов, расположенных на участках, предоставленных в аренду по результатам аукциона (пункт 1 статьи 239.1), так и на участках, предоставленных без проведения торгов в целях завершения строительства (пункт 6 статьи 239.1).

Требование об изъятии сможет предъявить в суд орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение соответствующим земельным участком (пункт 2 статьи 239.1).

Вырученные от продажи денежные средства за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов подлежат передаче бывшему собственнику ОНС (пункт 5 статьи 239.1).

Если торги будут признаны несостоявшимися, ОНС в течение двух месяцев может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене (пункт 4 статьи 239.1).

На защиту интересов добросовестного арендатора направлены положения пункта 3 статьи 239.1, согласно которым требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Если в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, уполномоченный государственный или муниципальный орган не обратится в суд с требованием об изъятии ОНС, собственник такого объекта в соответствии с подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции Закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) будет вправе однократно приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства объекта без торгов на срок до трех лет (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ). Те же правила будут применяться в случаях, когда решением суда в иске об изъятии ОНС будет отказано, а также в случаях, когда объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Указанные изменения в гражданском и земельном законодательстве вступают в силу с 1 марта 2015 года.

В соответствии с пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ положения вводимой им в ГК РФ статьи 239.1 не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка из состава публичных земель заключен до дня его вступления в силу.

Источник